Взаимный договор аренды

Общая характеристика договора аренды нежилого помещения

После определения правового регулирования договора аренды нежилого помещения, перейдем непосредственно к анализу рассматриваемого договора. Понятие договора аренды. Статья 606 ГК РФ: по договору аренды(имущественного найма) арендодатель либо(наймодатель) обязуется арендатору предоставить (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или временное пользование за плату.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Термин «договор» является весьма многозначным как в законодательстве, так и в теории. Во-первых, это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор — это юридический факт — правомерное действие, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. По своей правовой природе договор — это двусторонняя или многосторонняя сделка, порождающая, изменяющая или прекращающая обязательство.

С волевой стороны под договором понимают своеобразную систему волеизъявлений, каждое из которых по отдельности не влечет правовых последствий; в совокупности же они представляют собой соглашение, на основании которого и происходит динамика (возникновение, изменение, прекращение) гражданского правоотношения. Во-вторых, под договором разумеется гражданско-правовое отношение, порождаемое договором-соглашением.

Наконец, в-третьих, под договором понимается документ, содержащий условия соглашения. В этом смысле о договоре говорится, например, в п. 2 ст. 434 ГК РФ. Таким образом, в законодательстве, доктрине и правоприменительной практике термином «договор» обозначаются различные понятия: 1) соглашение, юридический факт; 2) правовое отношение; 3) документ.

Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно либо он преследует цель извлечение прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

По своей юридической природе анализируемый договор аренды имеет консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Консенсуальные договоры считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения (консенсуса) по всем существенным условиям.

Является общепринятым в науке гражданского права разделение гражданских договоров на консенсуальные и реальные. При этом «консенсуальными считаются договоры, вступающие в силу с момента достижения сторонами согласия, а реальными — договоры, когда на основе соглашения осуществлена передача стороной контрагенту определенного имущества».

В научной литературе неоднократно отмечалось, что под термином «реальный» понимают здесь передачу имущества, тем не менее «имущество» в данном случае включает и самые разнообразные права, а по мнению В. Голевинского, термин «res» следует понимать не как «вещь», а как «действие».

Консенсуальность договора состоит в том, что договор аренды нежилого помещения считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора (в предусмотренных законодательством случаях также при условии государственной регистрации такого договора), т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи в аренду нежилого помещения).

Под возмездностью в договоре в общем виде надо понимать приобретение платы за оказанные услуги или товар. В том случаях, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть установлена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК).

Под возмездной в общем виде понимают сделку, по которой сторона должна приобрести плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (к примеру, подрядчик получает вознаграждение за выполнение работы).

Возмездность анализируемый договор аренды состоит в обязательном встречном предоставлении (оплате) арендатором арендной платы за полученное в аренду имущество, в отличие, к примеру, от договора безвозмездного пользования, под которым понимают безвозмездность.

Во взаимных сделках каждая из сторон обладает и правами, и обязанностями (например, по договору купли-продажи продавец обязан передать вещь и имеет право на получение денежных средств, в свою очередь, покупатель обязан уплатить покупную цену и вправе требовать передачи ему вещи).

Взаимный договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей. Взаимность анализируемый договор аренды заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у арендодателя, так и у арендатора.

В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя оно и не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы. В образце договора аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены следующие формы арендной платы: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт); другие формы по усмотрению сторон договора аренды нежилого помещения.

Самой распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора аренды нежилого помещения могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которое по существу означает превращение договора аренды нежилого помещения в смешанный договор (п.3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, договора об оказании услуг.

Договор аренды нежилого помещения в Гражданском кодексе РФ:

• Согласно ст.651 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) письменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность;

• В соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора;

• В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

• В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;

• В ст. 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Согласно положениям данной статьи арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках;

• В соответствии с содержанием статьи 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество;

• Согласно п. 1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель по договору должен быть заменен новым — приобретателем вещного права на данное имущество;

• Ст. 615 ГК РФ предусматривает обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества;

• Ст. 616 ГК РФ обязывает арендодателя производить капитальный ремонт арендованного имущества. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок;

• Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены и договором;

• Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ;

• Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ;

• Ст. 621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок; В соответствии со ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Итак, анализируемый договор аренды не выделен в качестве самостоятельного договора в действующем законодательстве РФ, даже не смотря на то, что является достаточно распространенным.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст.624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В свое время аренда с выкупом считалась чуть ли не самым главным способом разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности. В настоящее время выкуп арендованного имущества не является способом его приватизации).

Задайте свой вопрос юристу

Если у Вас возникла какая-либо проблема, требующая юридической помощи, Вы можете напрямую обратиться со своим вопросом к юристу или адвокату — для этого нужно заполнить форму и отправить заявку в юридическую службу. Через несколько минут Вы получите ответ от юриста или адвоката. При этом первичная консультация осуществляется бесплатно .

Можно не отправлять заявку, а просто позвонить юристам по бесплатным телефонам:

Взаимный договор аренды

Жилищное право как отрасль права выступает в качестве отправного понятия для отраслевой юридической науки и учебной дисциплины. Отрасли права отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования.

Земельное право

Земельное право — самостоятельная отрасль российского права. Оно призвано регулировать особую сферу общественных отношений по поводу земли. Земля — первоначальный источник.

Экологическое право

Одним из основных принципов охраны окружающей среды является ее надлежащее правовое обеспечение. Оно и обусловливает возникновение экологического права.

Общая характеристика договора аренды

Поскольку права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя, то договор аренды относится к взаимным договорам. Следствием этого является то, что право аренды никогда не может быть передано в чистом виде, так как оно всегда обременено определенными обязанностями. Взаимный характер договора аренды, как следствие, выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств. Отсюда следует, что арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества, так как в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению, — п. 10 Обзора об аренде.

Договор аренды является, как правило, консенсуальным, т.е. устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям. В то же время договор аренды транспортного средства в Гражданском кодексе сформулирован как реальный, т.е. считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору. Поэтому говорить о том, что договор аренды во всех случаях является консенсуальным, представляется неверным.

Правовое регулирование договора аренды. Основу правового регулирования договора аренды составляет гл. 34 ГК, § 1 которой содержит общие положения, применяемые ко всем видам договора вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, регулирующие такие виды аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда. Выделение указанных видов осуществлено без какого-либо единого классификационного критерия. Так, договор проката выделен в отдельный вид договора на основе субъектного состава, а также целей использования имущества. Договоры аренды транспортного средства, зданий и сооружений, предприятия выделены в основном исходя из разницы в предмете пользования. Выделение договора лизинга обусловлено значительной спецификой его содержания.

Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2-6 гл. 34 ГК. Кроме того, ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и в крайнем случае — общие положения Гражданского кодекса, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.

Буквальное толкование ст. 625 ГК ставит перед правоприменителем по крайней мере три проблемы.

Взаимный договор аренды

Договор аренды. Предмет договора. Обязанности сторон. Ответственность сторон.

Смотрите так же:  Нотариус в москве на выхино

Ответственность сторон: 1) непередача арендодателем принадлежностей к имуществу, если без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, дает последнему право потребовать от арендодателя предоставления таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков; 2) непредставление арендатору сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок (разумный срок) дает арендатору право истребовать от арендодателя это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением; 3) обнаружение арендатором недостатков сданного в наем имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, дает ему право потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, а также непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, либо потребовать досрочного расторжения договора; 4) неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков; 5) нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков; 6) иные формы ответственности.

Договор аренды: понятие и характеристика

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

Этот договор входит в группу договоров, направленных на передачу имущества в пользование.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в ГК РФ являются синонимами.

Характеристика договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.

В ГК РФ предусмотрено только 5 видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо больше): проката; аренды транспортных средств; аренды зданий и сооружений; аренды предприятия; финансовой аренды (лизинга).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. Другие нормативные акты: Закон РФ «О защите прав потребителей» (по договору проката); ФЗ «О лизинге»; транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств); Земельный кодекс РФ; Лесной кодекс РФ; Водный кодекс РФ; Закон РФ «О недрах»; Закон «О животном мире».

Арендодатель отвечает: за риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником; недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им; неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает: за просрочку арендной платы; несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку); неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Основания прекращения договора аренды: исполнение договора; ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем, смерть же гражданина – участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к его наследнику; соглашение сторон о расторжении договора; исковое требование в суд одной из сторон и др.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя: использование арендатором арендуемого имущества с нарушением условий договора или назначения имущества; существенное ухудшение арендатором арендуемого имущества; просрочка двух сроков платежа арендной платы; невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущества.

Особенность предъявления арендодателем искового заявления в арбитражный суд: он должен предъявить копию документа о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендатора: непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору; предоставление арендодателем имущества с недостатками, препятствующими его использованию; невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущества, переданного им в аренду; непригодность арендуемого имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

  • Элементы договора аренды
  • Стороны договора аренды
  • Особенности договора аренды транспортных средств
  • Особенности договора аренды предприятия
  • Особенности договора финансовой аренды (лизинга)

Консенсуальный, взаимный и возмездный. Договор имущественного найма (аренды) (Т. Далабаева, зав. канцелярией Специализированного финансового суда г. Алматы)

финансового суда г. Алматы

Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды).

Общие положения о договоре аренды закреплены в главе 29 Особенной части Гражданского кодекса республики Казахстан.

В соответствии со статьей 540 ГК РК по договору имущественного найма (аренды), наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование. К договорам имущественного найма относятся и договоры лизинга, проката, а также иные виды договоров, связанные с передачей имущества за плату во временное пользование.

Договором имущественного найма (аренды) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования в соответствии с договором арендованного имущества, являются его собственностью. Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо субъектом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании.

Согласно ст. 541 ГК РК, объектом имущественного найма могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Объектом имущественного найма может быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается. Нормативными актами могут быть установлены особенности сдачи в имущественный наем жилых помещений, земельных участков, участков недр и других обособленных природных объектов, в том числе на основе концессионных соглашений, а также в иных случаях. Особенности сдачи в имущественный наем государственного имущества устанавливаются законодательным актом РК о госимуществе.

Необходимо отметить, что ГК вслед за основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды, исходит из того, что он представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договоры купли-продажи, подряда и т. п. Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды может быть признан незаключенным.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь, этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом.

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены законом или собственником соответствующими полномочиями. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения — государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду имущество они могут только с согласия собственника или по его распоряжению.

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности.

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, и только в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Особые требования установлены законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов.

В заключение хотелось бы сказать, что значение договора имущественного найма (аренды) нельзя переоценить. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился. Договор аренды — самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

§3. Договор аренды (имущественного найма): общие положения, договор финансовой аренды (договор лизинга)

Одним из наиболее распространенных типов договоров класса «dare» (не считая купли-продажи) является договор аренды (или имущественного найма). По данному договору арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда как договорной тип регулируется ГК по той же схеме, что и купля- продажа: ст. 606-625 посвящены общим положениям об аренде, а последующие статьи — отдельным видам и разновидностям договора аренды, таким как прокат (ст. 626-631), аренда транспортных средств с экипажем (ст. 632-641) и без экипажа (ст. 642-649), аренда зданий и сооружений (ст. 650-655), аренда предприятий (ст. 656-664) и финансовая аренда (лизинг) — ст. 665-670. Нормы ст. 606-625 ГК применяются к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах.

Общие положения ГК об аренде определяют стороны договора, его условия, форму и содержание, т.е. права и обязанности сторон, включая их взаимную ответственность. Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в частности, субъект права хозяйственного ведения, оперативного управления либо управляющие по договору доверительного управления. Договор аренды — двусторонний (взаимный), возмездный и консенсуальный.

Предметом договора является предоставление арендодателем имущества во временное владение и пользование или временное пользование за плату арендатору. Объектами аренды служат непотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы (мастерские и т.п.), здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать передаваемое в аренду имущество. В противном случае договор не считается заключенным. Во временное пользование (без владения) может быть передано, к примеру, эфирное время, т.е. пользование радио- или телевизионной установкой, с помощью которой, не владея ею физически, можно распространять несущие программы сигналы.

Существенным является условие о сроке договора аренды, определяемом сторонами. Если срок аренды в договоре не определен, последний считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за 3 месяца. Если законом установлен предельный срок аренды, то договор, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному.

Смотрите так же:  Как заплатить налог на имущество по интернету

Закон устанавливает и другие условия, касающиеся предоставления имущества арендатору, арендной платы, пользования арендованным имуществом, досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора, возврата имущества арендодателю, его улучшения либо выкупа арендатором. Эти условия трансформируются в обязанности (и адекватные им права) сторон, облекаемые в соответствующую форму.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, независимо от срока, заключается в письменной форме. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Если же договор предусматривает в последующем переход права собственности на имущество к арендатору, т.е. выкуп имущества, то он должен заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Исходной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, со всеми его принадлежностями, техническим паспортом, сертификатом качества и другими документами. Арендодатель отвечает за недостатки (в том числе скрытые) сданного в аренду имущества. При их обнаружении арендатор, пользуясь правом оперативного воздействия на арендодателя, может по своему выбору альтернативно потребовать от последнего, в частности, либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Арендатор вправе также, уведомив арендодателя, удержать сумму расходов из арендной платы или потребовать досрочного расторжения договора. Извещенный о требованиях и намерениях арендатора арендодатель может без промедления заменить имущество либо безвозмездно устранить его недостатки. В любом случае арендатор сохраняет право на возмещение своих убытков в полном объеме.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и (или) назначением имущества. С согласия арендодателя он вправе сдавать имущество в субаренду (поднаем), перенаем или безвозмездное пользование, а арендные права — в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив. Во всех случаях (кроме перенайма) ответственным перед арендодателем остается арендатор.

Важной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы. Закон устанавливает несколько форм арендной платы, которые могут использоваться как порознь, так и в сочетании. Арендной платой могут служить: •

периодические или единовременные платежи в твердой сумме; •

определенная доля продукции, плодов или доходов от использования арендуемого

встречные услуги арендатора; •

передача им арендодателю другой вещи в собственность или аренду; •

возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Наряду с раздельными закон устанавливает одну взаимную обязанность сторон, касающуюся содержания арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт лежит на обязанности арендодателя, а текущий — арендатора. Проведение капитального ремонта может определяться договором либо вызываться неотложной необходимостью (авария, непредвиденная порча либо разрушение имущества).

В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору: произвести этот ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, потребовать уменьшения арендной платы либо расторже-

ния договора и возмещения убытков. Если капитальный ремонт обусловлен неотложной необходимостью, до его самостоятельного проведения арендатор должен уведомить о такой необходимости арендодателя. В противном случае у арендодателя будут веские основания возражать против возложения на него убытков арендатора.

Самостоятельным видом договора аренды является договор аренды здания или сооружения, по которому арендодатель передает во временное владение и пользование или во временное пользование здание либо сооружение. Данный договор, очень часто используемый в предпринимательской деятельности, обладает рядом специфических особенностей сделок с недвижимостью. Они касаются, во-первых, формы договора. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

Своеобразны и условия данного договора, в том числе об арендной плате. Ее размер должен быть установлен договором. В противном случае договор считается незаключенным. В состав арендной платы включается и плата за пользование земельным участком, занимаемым арендуемой недвижимостью. В зависимости от прав на землю самого арендодателя к арендатору на срок аренды недвижимости переходит также право аренды или право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Здание или сооружение передается арендатору по пописываемому сторонами передаточному акту либо иному документу о передаче.

Специфический вид аренды, используемый сугубо в предпринимательской деятельности, представляет аренда предприятия. К данной аренде (ст. 656-664 ГК) субсидиарно применяются правила статей 650-655 ГК. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязан предоставить арендатору за плату все элементы данного комплекса — как недвижимые, так и движимые, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, другие основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства.

Передаче (по акту) подлежат также входящие в состав предприятия имущественные права, включая исключительные права на средства индивидуализации (фирменные наименование, товарные знаки и др.) и другие (патентные, авторские, смежные) исключительные права. Передача некоторых из этих прав должна быть зарегистрирована в порядке, предусматриваемом патентным и т.п. законодательством. Не переходят к арендатору лишь права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью.

По договору аренды предприятия арендатор приобретает весьма широкие права. По общему правилу он вправе без согласия арендодателя совершать с арендуемыми материальными ценностями (кроме земли и других природных ресурсов) различные сделки (продажу, мену, ссуду и субаренду). С другой стороны, это налагает на арендатора повышенные обязанности, связанные не только с эксплуатационными расходами и страхованием имущества, но и с его текущим и капитальным ремонтом.

Специфические правила установлены в интересах защиты прав кредиторов арендуемого предприятия. До передачи предприятия они должны быть письменно уведомлены об этом и вправе письменно согласиться с переводом долга на арендатора. Креди- тор, не сообщивший о своем согласии, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства с возмещением убытков. Кредитор, не предупрежденный о передаче, вправе предъявить свои требования в течение сокращенного (годичного) срока исковой давности. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатору несут солидарную ответственность по долгам, переведенным на арендатора без согласия кредитора.

В юридической науке проводится различие между договорами аренды и продажи предприятия, выносятся предложения по совершенствованию законодательства об этих договорах. В частности отличается принципиальное отличие аренды от продажи, состоящее в том, что в первом случае собственник вместе с предприятием передает покупателю и право собственности на него, т.е. весь объем правомочий. При аренде собственник на определенное время уступает правомочия владения, пользования, частично правомочие распоряжения, сохраняя при этом право собственности за собой.

Состав имущества предприятия при продаже отличается от состава при аренде. В первом случае состав имущества определяется согласно ст. 132 ГК РФ, при аренде же безусловно передаются основные средства, а запасы сырья, топлива, права пользования, права на обозначения индивидуализирующие деятельность предприятий, передаются только в порядке, на условиях и пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Определяя предмет передачи в договоре продажи или аренды предприятия, важно установить, передается предприятие в целом или только его часть. В качестве части предприятия следует рассматривать не отдельные материальные ценности, а связанные совокупности имущества. Часть предприятия может быть особым объектом передачи лишь в случае отделения ее от предприятия, как от целого, например, при реорганизации юридического лица в форме выделения. Выделившееся лицо получает часть имущества на основании разделительного баланса. Разделительный баланс должен базироваться на данных оперативного учета, который собственник должен вести по каждой части предприятия.

Среди сделок по передаче предприятия большую долю составляют сделки с предприятиями, принадлежащими публично-правовым образованием. Публично-правовые образования, как и другие субъекты гражданского права, могут обладать имуществом на праве собственности (ст. 214, 215 ГК РФ). Согласно п. 5 ст. 214 ГК РФ порядок отнесения государственного имущества к федеральной собственности и собственности субъектов федерации должен устанавливаться специальным законом. В отсутствие закона используется постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

В настоящее время нередки случаи, когда по постановлению Правительства РФ производится передача предприятия одним публично-правовым образованием другому. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ основанием приобретения права собственности могут быть договоры купли-продажи, мены или иные сделки об отчуждении имущества. Постановления Правительства РФ о передаче государственных предприятий являются административными актами ненормативного характера, которые наряду с гражданско-правовыми актами порождают гражданско-правовые отношения. Однако ст. 218 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности на имущество, и административные акты в этот перечень не входят. Акты государственных органов местного самоуправления могут служить основанием возникновения гражданских прав и обязанностей только в случаях предусмотренных законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В отношениях регулируемых гражданским законодательством, публично-правовые образования вы- ступают на равных началах с другими участниками этих отношений, поэтому, передача государственных (муниципальных) унитарных предприятий должна осуществляться в рамках гражданско-правового договора. Закрепление этого положения позволит упорядочить процесс передачи предприятий и привести его в соответствие с требованиями гражданского законодательства.

Договоры продажи и аренды предприятия считаются заключенными после достижения сторонами в соответствующей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации (см. Гайбатова К.Д. Предприятие — объект гражданских прав. Автореферат канд. дисс. М., 2002. С. 18-19).

Существенными условиями договора продажи предприятия являются условия о предмете и цене; в договоре аренды предприятия существенными считаются условия о предмете и арендной плате (цене). Как отмечалось, при заключении договоров необходимость совершить определенные действия, являющимися обязательными для последующего заключения договоров. Так должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Состав и стоимость предприятия определяются на основе полной инвентаризации. Осуществление инвентаризации — это императивное требование закона (ст. 561 ГК РФ). Инвентаризация позволяет определить фактически имеющееся в наличии имущество.

Правильно оценить состояние предприятия можно только при условии, что собственник с момента возникновения предприятия надлежащим образом вел учет. Неслучайно в дореволюционном и зарубежном праве учету хозяйственной деятельности уделялось особое внимание. Для того, чтобы защитить добросовестного участника отношений от недобросовестного, закон о бухгалтерском учете должен быть дополнен положением, в силу которого собственник, занимающийся различными видами предпринимательской деятельности, обязан вести оперативный учет по каждому виду предпринимательской деятельности.

Оценка предприятия осуществляется для определения фактической себестоимости и рыночной стоимости предприятия. Теоретическая и практическая деятельность по оценке предприятия в России основывается на отечественном и зарубежном опыте. Зарубежный опыт является более разносторонним, он включает множество методик оценки предприятий, объединенных в три основных подхода: доходный, сравнительный (рыночный), имущественный. Все методики оценки предприятия взаимно дополняют друг друга. Безусловно, как экономическая операция «оценка» — не правовое явление. Однако необходимость этой операции продиктована прежде всего тем, что оценка является основанием для определения цены в договоре продажи предприятия или размера арендных платежей в договоре аренды предприятия. Сама по себе оценка — это только один из факторов влияющих на цену предприятия. На цену предприятия могут влиять различные факторы не поддающиеся прямой оценке. Законодательство об оценочной деятельности должно содержать хотя бы приблизительные критерии, по которым можно было бы определить, какие методики оценки целесообразно было бы применять в каждом конкретном случае.

Особенность современного гражданского законодательства для сделок продажи (аренды) предприятий состоит в том, что для таких сделок необходима государственная регистрация. Государственная регистрация подобных сделок возможна только при обращении в соответствующее учреждение юстиции обоих контрагентов лично или через представителя. К договору продажи (аренды) предприятия обязательно прилагаются акты инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора в составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера размеров и сроков их требований. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи (аренды), что влечет его недействительность.

С моментом государственной регистрации договора связывается момент его заключения. Так, зарегистрированный договор продажи предприятия является основанием возникновения права собственности на него.

Переход прав на предприятие влечет изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости входящие в состав имущественного комплекса. Поэтому при продаже предприятия или передаче его в аренду государственной регистрации подлежит сделка и переход прав на предприятие в целом, а не конкретные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия. В отношении отдельных объектов недвижимости в составе предприятия осуществляется специальная регистрация, которая является условием формирования и технического существования объекта. Возможность применения специальной регистрации предусмотрена, в п. 2 ст. 131 ГК РФ. Диссертант считает, что п. 1 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости» следует изменить. Такая необходимость связана с тем, что государственная регистрация отдельного недвижимого объекта, входящего в состав предприятия, по месту нахождения объекта выделяет его из состава предприятия и превращает в самостоятельный объект. В п. 1 ст. 22 закона о регистрации недвижимости» речь должна идти о специальной регистрации, позволяющей вести технический учет всех объектов недвижимости предприятия как имущественного комплекса.

Смотрите так же:  Как встать на учет по беременности киев

Исполнение обязательств, вытекающих из договоров продажи и аренды предприятий, требует как от продавца, так и от арендодателя определенных действий несвойственных иным договорным обязательствам. В этих договорах юридически значимыми действиями сторон являются: уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия; передача предприятия продавцом покупателю; оплата покупателем стоимости предприятия. Уведомление кредиторов по обязательствам, которые включаются в состав предприятия, должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия продавцом (арендодателем) покупателю (арендатору). Уведомление следует рассматривать как предложение о переводе долга с продавца (арендодателя) предприятия на покупателя (арендатора). Поэтому ответ кредитора, чтобы считаться надлежаще оформленным, должен быть дан в письменной форме. Кроме того, в п. 1 ст. 562 ГК РФ следует внести дополнение о необходимости публикации объявления о продаже предприятия (передаче его в аренду) в печатных изданиях. Если надлежащим образом уведомленный кредитор, в течение трех месяцев не заявляет перечисленные в законе требования и ничего не сообщает продавцу, он должен считаться кредитором, не давшим согласие на перевод долга с продавца на покупателя предприятия.

Специфические особенности присущи передаче предприятия при его продаже или сдаче в аренду, т.к. передаче подлежит действующее предприятие «на ходу», которое к тому же относится к категории недвижимого имущества. При передаче дела «на ходу» все торговые операции продолжаются без перерыва, идут прежним порядком: изменение происходит только в лице собственника.

Право собственности переходит покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия, если иное не предусмотрено дого- вором продажи предприятия. Гражданский кодекс предусматривает формализованный порядок передачи предприятия. Факт передачи предприятия можно установить только, если будет соблюдаться порядок передачи. Передача предприятия должна носить комплексный характер, т.е. договор продажи предприятия является базовым для различных договоров по передаче отдельных элементов предприятия. Передача предприятия осуществляется в день подписания сторонами передаточного акта. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия правом собственности на него переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Негативные последствия в случае наступления ответственности при продаже (аренде) предприятия в основном связаны с передачей предприятия с недостатками. Недостатки передаваемого предприятия могут выражаться в отсутствии отдельных элементов имущественного комплекса, а также в ненадлежащем качестве предприятия. Если в отношении имущества, составляющего предприятие нет никаких требований, оговоренных сторонами договора, надлежащее качество означает возможность использования этого имущества по своему назначению. Кроме того, качество предприятия определяется пребыванием самого предприятия в состоянии пригодном для целей использования, а именно, для производства товаров и услуг. В договоре продажи предприятия в виде специальной гарантии продавцам сторонами могут быть сформулированы условия в соответствии, с которыми показателями качества будут признаваться доходность и объем товарооборота.

В целях устранения взаимной конкуренции целесообразным является заключение заинтересованными сторонами договора об устранении конкуренции либо внесении такого положения в договор о передаче предприятия. Согласно такому договору прежний собственник, хорошо знающий все преимущества и недостатки переданного предприятия, не должен организовывать такое же предприятие, потому что у приобретателя появится конкурент, который легко может свести на нет ценность приобретенного предприятия (см.: Гайбатова К.Д. Указ автореферат. С. 11-12).

На базе проведенного исследования автором формулируются рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства. В частности, предлагается: •

внести некоторые изменения в Гражданский Кодекс Российской Федерации, куда должны быть включены положения, позволяющие четко установить порядок определения сроков для предъявления претензий кредиторов в связи с отчуждениям предприятия; •

дополнить п. 1 ст. 562 ГК РФ и п. 1 ст. 657 ГК РФ положением о необходимости публикации для всеобщего сведения объявления о продаже или передаче в аренду предприятия. Также следует определить срок, в течение которого кредитор должен быть извещен о заключенном договоре; •

внести изменения в п. 2 ст. 562 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «кредитов, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня направления ему уведомления о продаже или в течении трех месяцев со дня опубликования о продаже предприятия, потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признание договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части; •

изложить п. 2 ст. 657 ГК РФ в следующей редакции: «кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга в течение трех месяцев со дня опубликования о передаче предприятия в аренду или в течение трех месяцев со дня опубликования объявления о передаче предприятия в аренду, вправе требовать прекращения или долгосрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков»; •

дополнить п. 3 ст. 560 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации после предоставления доказательств уведомления всех кредиторов, указанных в перечне долгов, обозначенных в составе предприятия»; •

изложить п. 3 ст. 568 ГК РФ в следующей редакции: «договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации после предоставления доказательств уведомления всех кредиторов, указанных в перечне долгов, обозначенных в составе предприятия» (см.: Гайбатова К. Д. Указ. сог. С. 8-9).

Новым для предпринимательской деятельности в России является договор финансовой аренды (договор лизинга). По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета и продавца (ч. 1 ст. 665 ГК).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О лизинге» (РГ. 5 ноября 1998 г.), переименованного в закон «О финансовой аренде (лизинге)» законом от 29 января 2002 г. «10-ФЗ (РГ, 2 февраля 2002 г.), лизинг — это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга в том числе приобретением предмета лизинга.

Договор лизинга — это договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем (ст. 2 Закона «О финансовой аренде (лизинге)» в редакции закона от 29 января 2002 г. №10-ФЗ; ч. 1 ст. 665 ГК).

Необходимость в лизинге возникла в связи с отсутствием у некоторых новых предпринимательских структур достаточных средств для приобретения в собственность дорогостоящего оборудования. Например, у многих из сотен частных российских авиакомпаний нет средств для покупки самолетов. С другой стороны, появились коммерческие организации, в частности, банки, стремящиеся прибыльно использовать свои свободные средства. Кроме того, немало производителей (скажем, тех же самолетов) испытывает трудности со сбытом своей продукции. Конструкция лизинга позволяет найти оптимальный баланс всех сторон данного «треугольника».

Банк (или другая финансовая лизинговая организация — будущий лизингодатель) приобретает имущество не для себя, а для будущего арендатора (или лизингополучателя). В результате решаются, во-первых, сбытовые проблемы изготовителя имущества (продавца). Во вторых, лизингополучатель приобретает возможность в полном объеме коммерчески использовать имущество, внося за это лишь арендную плату, т.е. получая своеобразный кредит, финансовую поддержку от лизинговой организации. Однако не в убытке остается и эта организация, которая через арендную плату может получить от арендатора достаточную прибыль. Не случайно число лизинговых организаций постоянно растет, и они объединяются в лизинговые ассоциации.

Договор лизинга давно и успешно применяется в странах с развитой рыночной (конкурентной) экономикой. Под лизингом понимают прежде всего аренду машин, оборудования, транспортных средств и сооружений производственного назначения. Лизингу этого имущества в зарубежном праве были посвящены первые исследования в отечественной юриспруденции249. В настоящее время число экономических и правовых публикаций о лизинге резко возросло250. Не в последнюю очередь это объясняется ростом числа нормативных правовых актов, регулирующих лизинговые правоотношения. Первоначально эти отношения регламентировались Указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, такими как, например, Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. №1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной дея- тельности»251, постановления Правительства РФ от 16 июня 1994 г. №686 «Об организации обеспечения агропромышленного комплекса машиностроительной продукцией на основе долгосрочной аренды (лизинга)»252, от 29 июня 1995 г. №633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности»253, 27 июня 1996 г. №752 «О государственной поддержке развития лизинговой деятельности в Российской Федерации»254, от 6 января 1997

г. №8 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 2 июля 1996 г. №783 «О мерах государственной поддержки производства и реализации на условиях лизинга самолетов ТУ-204»255.

Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1996 г. №167 было утверждено Положение о лицензировании лизинговой деятельности в Российской Федерации256. Ряд правовых актов о лизинге принят субъектами РФ. Таков, например, Порядок предоставления в лизинг оборудования, закупленного за счет средств правительства Москвы, утвержденный распоряжением Премьера правительства Москвы от 3 августа 1994 г. №1381-РП257. Есть и ведомственные правовые акты, например, Указания об отражении в бухгалтерском учете лизинговых операций, утвержденные приказом Министерства финансов РФ от 25 сентября 1995 г. №105258.

В настоящее время правовой основой договора лизинга являются ст. 665-670 ГК и закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ (РГ. 5 ноября 1998

г.) в редакции Закона от 29 января 2002 г. №10-ФЗ. Поскольку лизинговые операции осуществляются с участием зарубежных партнеров, Федеральное Собрание РФ приняло закон «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге».259 Кроме того, Правительство РФ постановлением от 3 сентября 1998 г. №1020 утвердило Порядок предоставления государственных гарантий на осуществление лизинговых операций (РГ. 9 сентября 1998 г.). Указанные гарантии являются поручительством Федерального Правительства и предоставляются резидентам РФ — кредиторам лизингодателя на конкурсной основе под заемные средства.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Исключение составляют земельные участки и другие природные объекты. Поскольку лизинговая организация приобретает имущество не для собственного использования, а для арендатора, она должна уведомить об этом продавца. В момент передачи арендатору имущества на него переходит риск его случайной гибели или порчи.

Триединая конструкция лизинга позволяет арендатору (лизингополучателю) предъявлять претензии и к арендодателю, и к продавцу имущества. В случае непередачи имущества по вине арендодателя арендатор праве потребовать расторжения договора и возмещения убытков. С другой стороны, арендатор вправе предъявить непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, а также сроков его поставки.

По общему правилу арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом обязательств по договору купли-продажи, кроме случаев возложения на арендодателя ответственности за выбор продавца имущества. В последнем случае арендодатель и продавец несут перед арендатором солидарную ответственность.

Анохин В. Договор поставки в рыночной экономике. «Хозяйство и право», 1996, №10. •

Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999 г. •

Витрянский В.В. Договор купли-продажи. М., 1999 г. •

Газман В.Д. Лизинг: теория, практика, комментарии. М., 1997 г. •

Горемыкин В.А. Лизинг (экономико-правовое досье). М., 1997 г. •

Зенин И.А. О правовом регулировании кооперированных поставок. «Вестник МГУ», Серия «Право». 1963, №3. •

Зенин И.А. О производственном кооперировании. «Советское государство и право», 1964, №5. •

Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1997 г. •

Калачева С.А., Пустозерова В.М., Сиротина И.А. Договор поставки. Составление, заключение, исполнение, споры, образцы документов. М., 1998 г. •

Кравченко О.А. Лизинг как гражданско-правовое средство развития рыночных отношений. Автореф. канд. дисс. Краснодар. 2005. •

Крылова З.Г. Ответственность по договору поставки М., 1987 г. •

Прилуцкий Л.Н. Финансовый лизинг. Правовые основы, экономика, практика. М., 1997 г. •

Пугинский Б.И. Договор поставки и план реализации М., 1995 г. •

Пустозерова В.М, Соловьев А.А. Договор поставки. Заключение, типичные ошибки, порядок приемки продукции, образцы документов. М., 1997 г. •

Рутман Л.М. Правовое регулирование кооперированных поставок. М., 1971 г. •

Тихоненко Е.А. Договор кооперированной поставки. Минск, 1963 г.

108shagov.ru. Все права защищены. 2019