Возврат арендного депозита

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 9 декабря 2014 г. N Ф09-8821/14 по делу N А60-17379/2014 (ключевые темы: арендная плата — коммерческая деятельность — условия договора аренды — арендодатель — депозит)

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 9 декабря 2014 г. N Ф09-8821/14 по делу N А60-17379/2014

09 декабря 2014 г.

Дело N А60-17379/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Беляевой Н.Г., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «АМБЕР» (общество, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2014 по делу N А60-17379/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Сысоева Марина Владимировна (далее — предприниматель, ответчик) (паспорт), ее представитель Недов А.С. (доверенность от 10.08.2014);

представитель общества — Харащо В.Г. (доверенность от 14.04.2014).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды от 13.09.2013 N А-04-018-13 и пени.

Решением суда от 11.06.2014 (судья Пшеничникова И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 (судьи Борзенкова И.В., Васева Е.Е., Голубцов В.Г.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неправильное применение норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что выводы судов о передаче им в аренду ответчику помещений в состоянии, исключающем организацию в них коммерческой деятельности ( ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), не соответствуют обстоятельствам дела, так как в соответствии с п. 15 договора аренды, п. 1.23, 4.7 приложения N 1 к договору аренды обязанность выполнить подготовительные работы за свой счет возложена на предпринимателя; предприниматель фактически осуществляла в данных помещениях коммерческую деятельность. Общество также указывает, что в соответствии с п. 11.4 договора аренды использование суммы страхового депозита в расчетах является его правом, которым он не воспользовался. Заявитель не согласен с выводами судов об отсутствии оснований для начисления пеней (п. 1.19 приложения N 1 к договору аренды); отсутствии доказательств его отказа от исполнения договора аренды. Истец также не согласен с оценкой судов доказательств, подтверждающих, по его мнению, факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части невнесения арендной платы и иных платежей, условий возврата страхового депозита (п. 11.6 договора аренды). Кроме того, заявитель указывает, что предприниматель не реализовала свои права, которыми она наделена п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, более того, в период действия договора аренды ни разу не сообщила о таких недостатках, при этом нарушила условия названного договора об оплате. Общество полагает, что освобождение судами предпринимателя от платы за пользование помещениями в связи с понесенными ею затратами на ремонт, противоречит положениям ст. 2 , 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, в отсутствие доказательств непригодности переданных по договору аренды ответчику помещений и доказательств введения его в заблуждение относительно их фактического состояния, суды пришли к необоснованному выводу о злоупотреблении истцом своими правами ( ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации); суды не дали оценки положениям договора аренды о порядке и условиях использования арендодателем суммы страхового депозита (п. 11.4 договора аренды).

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что обществом и предпринимателем 13.09.2013 заключен договор аренды N А-04-018-13 части нежилого помещения N 91 общей площадью 26 кв. м., находящегося на 4 этаже досугово-развлекательного центра «Алатырь», расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 5 (далее — договор аренды). Помещения указаны схематично в поэтажном плане помещений (приложение к договору N 2). Срок аренды составляет 11 месяцев с даты начала аренды.

Сторонами подписаны акты приема-передачи помещений в пользование от 20.09.2013, о начале коммерческой деятельности от 30.10.2013, о возврате помещений от 03.12.2013.

Ссылаясь на наличие у ответчика долга по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что общество не исполнило надлежащим образом обязательства по договору аренды, так как передало предпринимателю имущество непригодное для эксплуатации ( ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд первой инстанции пришел к выводу о злоупотреблении истцом своим правом при обращении с рассматриваемыми требованиями ( ст. 1 , 10 Гражданского кодекса Российской Федерации); арендная плата за ноябрь 2013 года покрывается уплаченным арендатором страховым депозитом в сумме 265 000 руб.

Оставляя данное решение суда без изменений, суд апелляционной инстанции согласился с его выводами. Кроме того, отклоняя довод истца о том, что возврат депозита им не произведен с учетом положений п. 11.6 договора аренды, суд апелляционной инстанции указал, что истцом не представлены доказательства расторжения или отказа от договора аренды с соблюдением предусмотренного ст. 9 названного договора порядка.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами в связи со следующим.

В силу положений п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества ( п. 1 ст. 611 Гражданский кодекс Российской Федерации).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора ( п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах ( п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 , 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 309 , 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованным довод ответчика о передаче ему в пользование по договору аренды помещения ненадлежащего качества, непригодного для осуществления в нем коммерческой деятельности, так как после заключения данного договора она произвела в названных помещениях за свой счет ремонт. Данные обстоятельства, а также размер произведённых ответчиком затрат, как указали суды, подтверждены свидетельскими показаниями лиц, проводивших по заданию предпринимателя ремонт в спорных помещениях, а также фотоснимками помещения, сделанными в сентябре 2013 года.

В соответствии с положениями ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В данном случае при отсутствии письменных доказательств показания свидетелей и фотоснимки не могут быть признаны допустимыми и достаточными доказательствами указанных обстоятельств.

Кроме того, из материалов дела следует, что сторонами подписаны: акт от 20.09.2013 о передаче предпринимателю спорного помещения, из содержания которого следует, что помещение соответствует параметрам, указанным в приложении N 2 к договору аренды, арендатор не имеет претензий по его состоянию; акт от 30.10.2013 о начале предпринимателем коммерческой деятельности в данном помещении, из содержания которого следует, что арендатор начал осуществлять коммерческую деятельность в спорном помещении; акт от 03.12.2013, согласно которому арендатор не имеет претензий к арендодателю. Названные акты подписаны ответчиком без замечаний.

Согласно п. 15 договора аренды арендатор обязан выполнить подготовительные работы по отделке помещения в порядке, предусмотренном ст. 4 приложения N 1 к данному договору, в срок не более 40 дней с даты фактической передачи помещений арендатору по акту приема-передачи помещений.

Судами установлено и из материалов дела следует, что помещение передано предпринимателю 20.09.2013, акт о начале коммерческой деятельности подписан 30.10.2013, т.е. спустя 40 дней, как это предусмотрено условиями договора аренды, с этого времени коммерческая деятельность предпринимателем осуществлялась до 03.12.2013, что им не оспаривается.

Отклоняя ссылку истца на указанное положение договора аренды, суд апелляционной инстанции указал, что недостатки помещения препятствуют осуществлению заявленной предпринимателем деятельности, подписание акта о начале коммерческой деятельности не подтверждает возможность осуществления предпринимателем заявленной деятельности в спорном помещении.

Между тем данный вывод суда апелляционной инстанций противоречит установленному же им факту осуществления ответчиком предпринимательской деятельности до 03.12.2013.

Следует отметить, что нахождение спорного помещения в ТРЦ «Алатырь», расположенном в центре города, привлекательном для жителей города месте, на что указали суды, не может при отсутствии иных доказательств само по себе свидетельствовать об отсутствии у предпринимателя объективной возможности высказывать свои замечания относительно состояния передаваемого помещения.

В силу ст.2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является деятельность, осуществляемая на свой риск. Следовательно, предприниматель несет риск совершения либо несовершения каких-либо действий при осуществлении такой деятельности.

При таких обстоятельствах выводы судов о передаче ответчику помещения непригодного для использования и недобросовестном поведении истца ( ст. 1 , 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) не могут быть признаны обоснованными.

Суды первой и апелляционной инстанций также пришли к выводу о том, что задолженность предпринимателя по арендным платежам покрывается внесённым ею в соответствии с разделом 11 договора аренды страховым депозитом.

Между тем, из содержания п. 11.2, 11.4, 11.6 договора аренды следует, что в качестве обеспечения обязательств по данному договору, арендатор передает арендодателю денежную сумму («Страховой депозит»). Арендодатель вправе по своему усмотрению использовать сумму страхового депозита в расчетах с арендатором. При условии соблюдения арендатором всех условий договора аренды, по истечении его срока, страховой депозит возвращается арендатору за вычетом, по усмотрению арендодателя, в том числе, сумм задолженностей по иным денежным обязательствам арендатора по договору аренды, срок исполнения которых наступил или наступит на дату возможного расторжения (прекращения) договора. В случае нарушения арендатором условий договора аренды и его расторжения или отказа арендодателя от исполнения указанного договора в одностороннем порядке, сумма страхового депозита арендатору не возвращается, остается в полном распоряжении арендодателя и признается компенсацией убытков, причиненных арендодателю арендатором в связи с нарушением условий договора аренды, но не в связи с его досрочным расторжением. При этом, помимо и сверх суммы страхового депозита, уплаченного арендатором, арендодатель вправе взыскать с арендатора любую арендную плату или иную сумму, не выплаченную арендатором. Для расчета сумм, причитающихся арендодателю к моменту досрочного расторжения (прекращения) договора аренды, арендодатель вправе, но не обязан, уменьшить такую сумму на сумму страхового депозита.

Смотрите так же:  Приказ минздрава россии от 09.11.2012 n 866н

Выводы об отсутствии у арендодателя права претендовать на удержание страхового депозита и одновременное взыскание арендный платы, сделаны судами без анализа условий договора аренды о страховом депозите, условий его возврата.

Отклоняя ссылку истца на наличие у него права на удержание суммы страхового депозита на основании п. 11.6 договора аренды, суд апелляционной инстанции указал, что обществом не представлены доказательства расторжения или отказа от договора аренды с соблюдением срока и порядка, предусмотренного ст. 9 названного договора.

При этом вопрос об основаниях расторжения (прекращения) договора аренды не являлся предметом исследования.

В силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле ( ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В нарушение названных норм права судами не дана оценка доводам истца, приведенным им в обоснование его требований о взыскании арендной платы, коммунальных платежей, пеней за спорный период. Выводы судов основаны на неполном исследовании значимых для дела обстоятельств, противоречат установленным им обстоятельствам, что привело к принятию незаконных судебных актов.

Поскольку судами не исследованы значимые для дела обстоятельства, установление которых могло повлиять на принятые судами решения, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело — направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции ( ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, на основании имеющихся в деле доказательств, с учетом доводов и возражений сторон установить значимые для дела обстоятельства и рассмотреть спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2014 по делу N А60-17379/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как не потерять депозит, если я хочу съехать с арендного места в торговом центре?

Добрый день . Опишу ситуацию, У меня торговая точка в торговом центре , и все бы ничего , но торговый центр начал делать ремонт( а именно переваривать балки почти над нами) в следствии ремонта упали доходы от островка, почти полностью, и в дальнейшем ходят слухи что мой островок хотят и вовсе убрать, но лично мне эту информацию пока никто не говорит. В договоре указанно что если я захочу съехать с аренды места , то должен в письменном виде предупредить заранее администрацию торгового центра. Есть ли возможность привлечь их за ремонт возле островка , то что никто не предупреждал про ремонт и продаж в связи с их действиями нет почти. Дело в том что если я хочу сейчас съехать, то по договору они могут использовать депозит который я заранее заплатит ( дипозит равен месяц аренды места) . Я очень хочу в ближайшее время съехать с ТЦ но и депозит терять не хочу. МОжет есть какие законы которыми я могу воспользоваться?

Ответы юристов (5)

Попробуйте предъявить претензию на тему освобождения вас от уплаты арендной платы за тот период, пока ремонт идет. Заключая договор, вы расчитывали на проходное место в готовом торговом центре, а не на стройке. Существенное изменение условий договора по вине арендодателя. Сделайте фото и видео съемку, приготовьте копии кассового журнала, подтверждающие падение оборота после начала ремонта. Ситуацию можно дожать.)))

Уточнение клиента

основные пункты выпишу, может вы сможите помочь мне разобраться в их формулировке

1.6 при продлении Договора на неопределенный срок, Арендодатель имеет право прекратить действие Договора, уведомив Арендатора за 30 дней. Договор считается прекращенным по истечении 5 дней с момента получения Арендатором уведомления, либо по истечении более позднего срока, указанного в уведомлении

2.9 в случае прекращения договора гарантийная сумма подлежит возврату арендатору в течении 5 дней со дня истечения срока аренды, если иное не предусмотрено договором.стороны могут предусмотреть другой порядок возврата гарантийного платежа

3.2.5 о необходимости проведения кап ремонта уведомить арендатора не позднее, чем за 15 дней

3.2.6работы не должны повлечь ухудшения условий использования арендаторов помещения и прилегающих к нему территорий

3.4.8 мы обязаны не позднее чем за 30 дней писменно сообщить работодателю об освобождении места

7.4 арендодатель в письменном порчядке за 5 дней может отказатьсчя от исполнения договора

7.5арендатор может отказаться, предупредив за 30 дней.при этом арендатор обязуется выплатить компенсацию в размере пост арендной платы за месяц, не позднее даты прекращения договора.арендодатель вправе удержать эту сумму с гарантийного платежа

Это те пункты в договоре которые касаются моей темы, помогите разобраться пожалуйста

( лично я понял что в любом случае я должен им буду оставить депозит, депозит они мне вернут если они будут инициаторами расторжения договора)

но из за их стройки и из за того что ТЦ выгнали большой отдел техники, упали продажи у нас конкретно, может можно как то воспользоваться такой информацией

08 Августа 2018, 15:45

Уточнение клиента

договор заключен на неопределенный срок

16 Августа 2018, 21:05

Есть вопрос к юристу?

Без текста договора рассуждать довольно трудно. Договор может быть заключен на 11 месяцев, может быть вообще предварительным или долгосрочным, а может быть заключен на неопределенный срок. От этого зависит порядок его расторжения. Кроме того, в самом договоре могут быть изложены случаи когда и при каких обстоятельствах он может быть расторгнут Сторонами в одностороннем порядке. А также случаи когда обеспечительный платеж (депозит) не возвращается. Поэтому прежде чем совершать какие-либо действия, необходимо тщательным образом изучить договор, а также попытаться договориться с Арендодателем о снижении арендной платы на период ремонта.

Зачастую депозит не возвращается при досрочном расторжении договора, однако бывают и исключения.

Пишите им уведомление о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением Арендодателем условий договора. Просите вернуть гарантийный платеж, принять помещение по акту и произвести расчет основной части арендной платы по дату начала ремонта. За электричество (переменная часть арендной платы) выразите готовность оплатить по фактическому потреблению. Обязательно ссылайтесь только на ремонт, съехавший отдел техники тут не при чем! Причина только в ремонте. Съезжайте, подпишите акт передачи помещения и больше ничего им не платите. Арендодатель вряд ли вернет гарантийный платеж, придется выбивать через суд. Советую нанять местного юриста, сами вы вряд ли справитесь, даже с помощью интернета. )))

Уточнение клиента

хорошо, спасибо, если депозит откажутся выдавать то обращусь в суд

10 Августа 2018, 16:24

Из текста не понятно на какой срок заключен договор.

У Вас уже заключен на неопределенный срок? То есть срок 11 месячный прошел что ли? Или в договоре не указан срок?

Второе: По поводу расторжения договора — Вы конечно можете пойти по пути пункта 7.5. — который предусматривает штраф в размере депозита за отказ от исполнения договора, но как я понимаю Вы хотите по другому расстаться.

Поэтому сначала советовал бы Вам написать письмо о расторжении договора аренды (его следует направить заказным письмом с описью вложения по юр. адресу Арендодателя), не об отказе от договора, а именно о расторжении. Возможно арендодатель пойдет Вам навстречу, снизит арендную плату до «нуля» например на время ремонта. Здесь Вы можете ссылаться на все то, что Вас, в частности, не устраивает в нынешней ситуации. Затем, по истечении 30 дней после направления письма о расторжении договора Вы можете обращаться в суд с требованием о расторжении договора и возврате депозита. Конечно, не стоит забывать и о ст. 620 ГК РФ, где перечислены случаи, когда арендатор может потребовать расторжения договора.

Обратите внимание: статьями 450, 619 и 620 Гражданского кодекса предусмотрены ситуации, когда можно лишь потребовать расторжения договора. Окончательное решение в любом случае принимает суд.

Третье: По поводу того, чтобы больше «не платить» — здесь возникает риск получения иска к Вам от Арендодателя о расторжении договора и уплаты штрафных санкций. Тогда скорее всего Вы точно потеряете депозит.

Возврат страхового депозита

Здравствуйте. Хотим расторгнуть договор субаренды торгового помещения с 1 марта. Условия договора мы не нарушаем т.к. время ешё есть (уведомление за месяц).

1.По договору мы должны были внести 2 депозита (2*13 000 руб.), но на сегодняший день оплатили только 15 000 из 26000. Нужно ли будет нам возвращать недостающую часть депозита при расторжении договора и можно ли этого как-то избежать?Если да,то каким образом

2. За каждый день просрочки по оплате аренды по договору начисляется пени в размере 0,5% на сумму платежа. Оплатили мы только половину арендной ставки, можно ли воспользоваться частью депозита и оплатить оставшуюся часть?Ну и вернуть остаток депозита

3. Собственник говорит,что мы не сможем съехать, пока на наше место не найдётся новые арендаторы. В договоре четко указано,что мы можем предупредить о расторжении договора письменно за месяц. Они ведь могут письмо и не принять?Что нам делать? Отправлять заказное письмо с заявлением на реквизиты арендатора?

4. Акт приема передачи помещения не было, какой-либо документооборот вообще отсутствует, является ли это нарушением наших прав и будет ли это нашим преимуществом при судебных тяжбах?При оплате аренды и части депозита выписывали лишь квитанции

В приложении договор субаренды и квитанции с оплатами.

Ответы юристов (7)

Здравствуйте, Кемал! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Есть вопрос к юристу?

1.По договору мы должны были внести 2 депозита (2*13 000 руб.), но на сегодняший день оплатили только 15 000 из 26000. Нужно ли будет нам возвращать недостающую часть депозита при расторжении договора и можно ли этого как-то избежать? Если да, то каким образом

В практике обеспечительный платеж часто рассматривается как неосновательное обогащение, поэтому можно попробовать вернуть его в судебном порядке. Сначала направляйте претензию с требованием вернуть, а затем в суд.

2. За каждый день просрочки по оплате аренды по договору начисляется пени в размере 0,5% на сумму платежа. Оплатили мы только половину арендной ставки, можно ли воспользоваться частью депозита и оплатить оставшуюся часть? Ну и вернуть остаток депозита

Если вы не вносили арендные платежи, то по договору рассчитывается неустойка, но ее можно снизить в суде, подав заявление о снижении неустойки в порядке ст.333 ГК РФ. В практике часто неустойка в 0,1% за каждый день признается чрезмерной, а у вас 0,5%. Так что можно побороться.

3. Собственник говорит, что мы не сможем съехать, пока на наше место не найдётся новые арендаторы. В договоре четко указано, что мы можем предупредить о расторжении договора письменно за месяц. Они ведь могут письмо и не принять? Что нам делать? Отправлять заказное письмо с заявлением на реквизиты арендатора?

Да, в вашем случае нужно отправлять заказное письмо с уведомлением и через месяц посл получения письма съезжать.

4. Акт приема передачи помещения не было, какой-либо документооборот вообще отсутствует, является ли это нарушением наших прав и будет ли это нашим преимуществом при судебных тяжбах? При оплате аренды и части депозита выписывали лишь квитанции .

В договоре вообще никак не фигурирует акт приема передачи. Это конечно можно указать, но это не столь существенно.

Смотрите так же:  Страховка авто для выезда в европу

Уточнение клиента

Так всё таки можно ли будет часть депозита, использовать при оплате части аренды?И как возвратить депозит?

На что можно апеллировать при переговорах с арендаторами на эту тему?

26 Января 2015, 12:12

Здравствуйте, Кемал! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.

На мой взгляд в Вашем случае депозит вернуть не получиться и с Вас смогут взыскать не выплаченную часть депозита.

Суды рассматривая депозит как неосновательное обогащение как правило исходят из того, когда в договоре указано, что гарантийный депозит не является задатком (к примеру Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2011 № КА-А40/16964-10 по делу № А40-38853/10-107-202). В Вашем договоре такой оговорки нет, поэтому я склоняюсь к тому, что депозит будет вернуть крайне проблематично, а при грамотном юристе со стороны арендодателя практически нереально.

Соответственно, отрицательный ответ и по второму Вашему вопросу.

Неустойку Вам начислят, но ее можно попытаться снизить только в судебном порядке.

В Вашем случае судебная тяжба на мой взгляд не выгодна, поскольку затраты могут оказаться больше.

По третьему вопросу, Вы все правильно думайте. Чтобы избежать каких либо проблем со вручением уведомления о расторжении договора пошлите заказное письмо с уведомлением и описью вложения. По истечении месяца, можете спокойно съезжать не обращая внимания на возражения арендодателя.

Отсутствие акта приема передачи в Вашем случае вообще какой-либо роли играть не будет, поскольку у Вас в договоре не предусмотрена обязанность его составления и, соответственно, также не указано, что помещение считается переданным/принятым после подписания такого акта. поэтому его отсутствие никакого преимущества Вам не дает.

Уточнение клиента

Если не получится вернуть по закону (хотя мнение тут разнится) на что можно апеллировать при переговорах с арендаторами на эту тему?Есть какие-то рычаги влияния, какие-то зацепки в законе? Чтобы на словах их как-то побудить пойти на уступки.

26 Января 2015, 12:17

Уточнение клиента

В моём договоре как раз таки и присутствует оговорка «Обеспечительный платеж не является задатком»

26 Января 2015, 12:40

Так всё таки можно ли будет часть депозита, использовать при оплате части аренды? И как возвратить депозит?

Необходимо написать письмо в адрес арендодателя с просьбой зачесть сумму депозита в счет причитающихся платежей по договору аренды.

Возвратить депозит возможно только в судебном порядке.

Насколько я понимаю, после зачета депозита у вас не останется, поскольку вся сумма пойдет в погашение части суммы долга.

На что можно апеллировать при переговорах с арендаторами на эту тему?

К сожалению, вопросы депозита никак не урегулированы законодательно и суды принимают решения на основании своих внутренних убеждений. Некоторые считают, что депозит — неосновательное обогащение, некоторые нет. Нужно указать арендатору, что в законе не указана возможность взимания депозита при заключении договора аренды, поэтому данные платежи незаконны и подлежат возврату.

Если не получится вернуть по закону (хотя мнение тут разнится) на что можно апеллировать при переговорах с арендаторами на эту тему? Есть какие-то рычаги влияния, какие-то зацепки в законе? Чтобы на словах их как-то побудить пойти на уступки.

К сожалению, законодательно страховой депозит при аренде никак не регламентируется. Суды смотрят на него как на способ обеспечения обязательств по договору. В ситуациях аналогично Вашей чаще можно встретить, что депозит не будет расценен как неосновательное обогащение, так как Вы досрочно расторгаете договор и арендодатель не получит ту прибыль какую мог бы получить при выполнении обязанностей сторонами в течении всего срока действия договора (12.2015). Поэтому полагаю маловероятным возможность вернуть депозит.

Можете конечно попробовать направить письмо с просьбой зачесть депозит в счет арендной платы, но если арендодатель более менее ориентируется в законодательстве или проконсультируется с юристом, то вероятнее всего, откажет вам

В моём договоре как раз таки и присутствует оговорка «Обеспечительный платеж не является задатком»

Вот на это и опирайтесь, другого варианта нет. Законодательно страховой депозит при аренде не регулируется.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Решение переехать из одного арендованного помещения в другое может обойтись в полмиллиона.

Компания сняла склад и перед въездом заплатила обеспечительный платеж в полмиллиона рублей. Так требовал арендодатель. Мало ли, помещение испортят, затопят, разрушат, а с платежом будет компенсация.

По условиям договора при выезде платеж возвращается. Но это только по условиям: арендодатель нашел повод не возвращать платеж, пришлось идти в суд. Компания судилась три года.

В статье рассказываем, что такое обеспечительный платеж и как его забрать. С этим помогает разобраться юрист Павел Мищенко.

Что такое обеспечительный платеж

Компания платит обеспечительный платеж, когда арендует помещение. Другое название — страховой депозит или гарантийный платеж.

Обеспечительный платеж — деньги, которые защищают арендодателя от внезапных проблем. Вдруг компания устроит корпоратив с фейверками, съедет рано утром и откажется ремонтировать офис. Тогда арендодатель отремонтирует офис за деньги из обеспечительного платежа, а свои не потратит.

Требования к обеспечительному платежу

Обеспечительный платеж описывает статья 381.1 Гражданского кодекса. По закону так:

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.

Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре.

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.

Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.

«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают компания и арендодатель. Закону всё равно.

Почему сложно вернуть платеж

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:

  • компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж;
  • фактически выехала, а по бумагам нет. Получается, компания всё еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа;
  • испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель ремонтирует за счет обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Условия возврата платежа

Если работодатель требует обеспечительный платеж, он пишет о нем в договоре аренды. Часто это общие фразы:

Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советую четко описывать, как пользоваться платежом.

В описании можно задать удобные ситуации. Не факт, что арендодатель разрешит изменить договор, но попробовать стоит. Показываю примеры формулировок:

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в течение десяти дней с момента прекращения срока действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора.

Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.

Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом платить арендную плату, но получить обеспечительный платеж. А другой — не тратить живые деньги. Пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.

Описание помещения до аренды

Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.

Без описания арендодатель может утверждать что угодно.

«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.

Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.

Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.

Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советую пункты:

  • дата осмотра,
  • полный адрес помещения,
  • кто осматривал,
  • замечания к помещению,
  • подписи всех, кто был на осмотре.

Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.

Аренда помещения в торговом центре: престижно или рискованно?

Аренда помещений является одним из самых распространенных типов договоров, которые заключают компании и частные предприниматели. Соответственно, отношения сторон договора аренды вызывают и большое количество споров, особенно когда дело касается аренды помещений в торговых или офисных центрах. Рассмотрим наиболее острые проблемы, а также пути их решения.

Как и при аренде любых других объектов, аренда помещений в торговых (торгово-развлекательных, офисных) центрах порождает ряд стандартных споров, например, в связи с оплатой по договору, непредоставлением объекта в срок, расторжением договора и т.д. Среди оснований возникновения споров между арендодателем и арендатором, характерных для аренды любой недвижимости, можно назвать невнесение арендной платы, возврат обеспечительного платежа (депозита), заключение договора об аренде будущей недвижимости (помещений, которые только будут построены в будущем), установление размера арендной платы в иностранной валюте. Однако пользование офисом в торговом центре имеет и особенности. При аренде офиса в торговом центре дополнительным поводом для судебного спора может стать несоблюдение арендатором правил работы такого центра.

Внесение арендных платежей — прямая обязанность арендатора

Среди судебных споров, вытекающих из договора аренды помещений в торговых центрах, споры о взыскании задолженности рассматриваются в судах чаще всего. Как правило, такие дела довольно банальны и просты: арендатор не платит деньги, и арендодатель подает иск. Вынося решение, суды руководствуются положениями ст. 614 ГК РФ, регламентирующей обязанности арендатора по внесению платежей (решение АС Красноярского края от 20.05.2016 по делу № А33-2552/2016).

Невнесение арендной платы вовремя влечет за собой конфликт с арендодателем, который может допустить нарушения условий договора со своей стороны. Практически в каждом втором случае начиная со второго месяца просрочки собственники ограничивают предоставление арендатору различных услуг — от уборки до подачи электричества. Такая политика может привести к созданию условий, при которых арендатор вправе будет расторгнуть договор без существенного для себя ущерба.

Так, ЗАО «Центрум Парк Калуга», являющееся собственником расположенного в г. Калуге торгового центра, обратилось в суд с иском к арендатору — индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате за несколько месяцев. Собственник периодически извещал предпринимателя о долге, однако тот проигнорировал требования.

В свою очередь арендатор сообщил, что после просрочки оплаты в арендованном помещении было отключено электричество, о чем он неоднократно направлял собственнику торгового центра уведомления, а затем потребовал расторжения договора в связи с невозможностью использовать предмет аренды.

Суд встал на сторону арендатора, решив, что арендодатель не обеспечил магазин электроэнергией и фактически препятствовал ведению коммерческой деятельности ответчиком. Кроме того, арендодатель не использовал обеспечительный платеж для погашения долга, а вместо этого предпочел начислять арендную плату даже после фактического закрытия магазина (решение АС Калужской области от 11.08.2016 по делу № А23-5332/2015). Таким образом, факт нарушения арендодателем договора может стать существенным аргументом в суде даже при наличии задолженности по арендной плате.

Смотрите так же:  Отмена материнский капитал 2019 последние новости

Причиной несвоевременных расчетов с арендодателями часто становится повышение арендной платы по их инициативе до размера, который для арендатора является непосильным.

По общему правилу арендодатель вправе установить арендную плату в любом размере, и дело арендатора согласиться на нее и заключить договор или не согласиться и искать другое помещение. Как правило, в подобных ситуациях арендатор является слабой стороной и уступает требованиям владельца недвижимости (см., например, решение АС г. Москвы от 24.03.2016 по делу № А40-227385/15‑23‑1883).

К сожалению, арендаторы в таких ситуациях не пользуются правовыми позициями, выработанными судебной практикой в их пользу.

Еще в 2013 г. Пленум ВАС РФ в постановлении от 25.01.2013 № 13 указал, что повышение арендной платы выше средних рыночных ставок, сложившихся в регионе, может свидетельствовать о злоупотреблении арендодателем своим правом. Главная сложность в применении данного разъяснения в том, что арендатору необходимо доказать факт завышения цен, что без проведения экспертизы сделать весьма проблематично. Видимо, этим обусловлена непопулярность данного довода среди арендаторов в спорах с арендодателем. Некоторые, однако, все же требуют в суде проведения судебной финансово-экономической экспертизы по определению рыночной стоимости ежемесячной арендной платы и выигрывают спор, как это сделало ЗАО «Тагил Телеком» в споре с ООО «КИТ-Екатеринбург». Последнее, как выяснилось по итогам экспертизы, завысило ежемесячный платеж за аренду почти в пять раз по сравнению с платой за аналогичные помещения в Нижнем Тагиле. Разумеется, суд признал действия арендодателя незаконными (решение АС Свердловской области от 27.01.2015 по делу № А60-39603/2014).

Обеспечительный платеж можно вернуть, если есть основания

Второе место по популярности среди арендных споров занимают дела, связанные с возвратом обеспечительного платежа. Договор аренды помещений в торговом центре почти всегда предусматривает его уплату, и это совершенно логично, ведь арендодатель стремится нивелировать риски неисполнения обязанностей арендатором, а также причинения вреда своему имуществу. Однако для арендатора возврат обеспечительного платежа при расторжении договора порой превращается в невыполнимую задачу. Дело в том, что договор аренды помещения в торговом центре обычно содержит ограниченный перечень оснований для возврата такого платежа. Если договор расторгается при отсутствии таких оснований, то арендатор не получает сумму обеспечительного платежа обратно и несет существенные убытки.

В качестве примера можно привести спор, рассмотренный АС Московской области (постановление от 15.06.2016 № Ф05-6652/2016 по делу № А40-206537/2014). Компания заключила договор аренды торговых площадей в торговом центре на десять лет, при этом перечень оснований для расторжения договора в одностороннем порядке стороны ограничили. Вскоре руководство арендатора пришло к выводу, что аренда им невыгодна, и решило освободить помещение. Арендатор погасил задолженность перед арендодателем и потребовал, чтобы тот возвратил обеспечительный платеж. Однако арендодатель отказался исполнить данное требование.

Арендатор обратился суд, но дело проиграл. Договором был предусмотрен ограниченный перечень оснований для его расторжения по инициативе арендатора, при досрочном расторжении по иным основаниям арендодатель вправе был обеспечительный платеж не возвращать. В свою очередь арендодатель полностью исполнил свои обязательства и передал помещение истцу. В результате арендатор потерял не только обеспечительный платеж, но и понес расходы на судебный процесс.

Но для арендаторов есть и хорошие новости: недостатки, напрямую не связанные с арендованным объектом, могут стать основанием для безнаказанного расторжения договора и возврата обеспечительного платежа (ст. 612 ГК РФ). В частности, к таким недостаткам можно отнести проходимость места. В большинстве случаев суды не принимают ссылки арендаторов на данный фактор, относя его к рискам предпринимательской деятельности, однако при наличии доказательств причинения арендатору убытков вследствие наличия недостатков арендованного объекта (в том числе неявных) есть шанс не только расторгнуть договор, но и получить обеспечительный платеж обратно. Так, например, поступила индивидуальный предприниматель, арендовавшая помещения в новом торговом центре в Екатеринбурге. При заключении договора предприниматель перечислила арендодателю сумму обеспечительного платежа, установленную в договоре, который подлежал удержанию администрацией торгового центра в течение срока действия договора. Однако вскоре оказалось, что собственники торгового центра построили выезд без утвержденного проекта и открыли движение, не сдав его в эксплуатацию, в связи с чем органы власти перекрыли подъезд к зданию. Люди перестали приезжать в торговый комплекс, и поток клиентов у арендатора сократился. Предприниматель демонтировала точку продаж и обратилась в суд с требованием обязать арендодателя вернуть обеспечительный платеж, а также расторгнуть договор аренды. Суд встал на сторону арендатора, правда, только в части возврата обеспечительного платежа, так как, по мнению судей, выехав из торгового центра, арендатор фактически прекратила договор аренды (решение АС Свердловской области от 09.02.2015 по делу № А60-53206/2014).

Кстати, даже если арендатор не планирует инициировать судебный спор, снижение потока посетителей по тем или иным причинам все равно может быть причиной для переговоров с арендодателем о снижении стоимости аренды. Так, в 2011 г. в торговом центре «Парк-хаус» в г. Самаре произошел несчастный случай — на эскалаторе погибла женщина. Многие посетители торгового центра перестали подниматься на этом эскалаторе на второй этаж, и это стало поводом для временного снижения арендной платы для тех предпринимателей, которые снимали помещения именно на втором этаже.

Арендная плата в инвалюте таит в себе высокие риски

Многие слышали о финансовых трудностях валютных заемщиков, имеющих ипотеку, которые постигли их после «черного вторника» в декабре 2014 г. Но далеко не все знают, что и многие арендаторы, согласившиеся на оплату аренды в иностранной валюте, столкнулись с аналогичными проблемами. Причем, в отличие от рядовых граждан, их шансы получить послабления в ходе судебных разбирательств стремятся к нулю, ведь осуществление предпринимательской деятельности включает в себя и риск изменения курса валют.

Наглядно проиллюстрирована данная ситуация, например, в решении АС Московской области от 06.08.2016 по делу № А41-101062/2015. Компания арендовала помещение в торговом центре, арендная плата за пользование которым исчислялась в условных единицах, а реальные платежи осуществлялись в рублях в привязке к этой «квазивалюте». Расчет у.е. был довольно оригинальным: курсы евро и доллара на текущую дату складывали, а затем делили на два. Договор также предусматривал право арендатора на скидку в размере 10% на период, пока не будет открыто более 50% общей площади центра.

Договор стороны подписали 6 декабря 2014 г., а через пару недель курс рубля рухнул, и размер арендной платы стал для арендатора непосильным. Владелец торгового центра обратился в суд с требованием взыскать задолженность, которая на момент подачи иска уже составляла более 230 000 у.е. (по большей части постоянная арендная плата). Арендатор заявил встречный иск о снижении арендной платы на 10%, предусмотренные договором. Руководствуясь положениями ст. 611 и 614 ГК РФ, которые регулируют обязанности сторон договора аренды, суд удовлетворил иск арендодателя и взыскал с ответчика заявленную сумму. В удовлетворении встречного иска было отказано в связи с тем, что договор не предусматривал безусловную обязанность арендодателя снизить арендную плату.

Особенно опасны условия об оплате арендных платежей в иностранной валюте в том случае, когда речь идет об аренде помещений в еще не достроенном здании. Чем больше период времени между заключением договора (предварительного договора) и фактической передачей предмета аренды в пользование арендатору, тем выше риск последнего угодить в «валютную ловушку». При этом обеспечительный платеж, который, как отмечено выше, так сложно вернуть арендатору, владельцы торговых центров могут требовать задолго до сдачи здания центра в эксплуатацию на основании предварительного договора. Именно такой спор был рассмотрен АС Челябинской области (решение от 22.12.2015 по делу № А76-21101/2015). Предприниматель подписал предварительный договор с потенциальным арендодателем, согласно которому в будущем обязался взять в аренду помещения в еще не возведенном торговом центре. В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора арендатор внес обеспечительный платеж в размере более 20 000 долл. В основном договоре аренды платежи также должны были исчисляться в долларах. Однако к моменту окончания строительства курс доллара вырос настолько, что арендатору стало невыгодно платить за помещения в иностранной валюте, и он отказался от заключения основного договора аренды. Суд встал на сторону арендодателя, руководствуясь положениями договора, в которых стороны установили право арендодателя удержать обеспечительный платеж при расторжении предварительного договора по вине или по инициативе арендатора. Изменение же курса рубля является предпринимательским риском и не может быть основанием для расторжения договора и возврата денежных средств.

Режим работы торгового центра обязателен для всех арендаторов

Пожалуй, главной особенностью аренды помещений в торговых, офисных и развлекательных центрах является обязанность арендатора соблюдать внутренние правила, установленные в таких зданиях. Обычно арендаторы фокусируются на стоимости аренды, площади помещения, размере неустойки, но не уделяют должного внимания изучению режима и правил работы торгового центра. В то же время такие внутренние правила чаще всего являются частью договора и накладывают на арендатора серьезные обязательства. Арендодатель в свою очередь будет вправе наложить на арендатора штраф за нарушения правил работы ТЦ, в том числе незначительные.

В решении от 17.04.2014 по делу № А56-6838/2014 АС г. Санкт- Петербурга и Ленинградской области признал, что наложение штрафа на основании нарушения режима работы торгового центра вполне законно. Иск о взыскании суммы штрафов был подан владельцем торгового комплекса «Миллер-Центр», где индивидуальный предприниматель (ответчик) арендовал торговые площади. Согласно правилам торгового центра режим работы в нем был ежедневным с 10:00 до 22:00 без выходных дней, кроме 1 января. Причем сотрудники арендаторов обязаны были непрерывно находиться на объекте в течение всего времени работы центра. Однако продавцы арендатора это требование периодически нарушали: они ставили помещение на охрану в 21:44, 21:15, 21:57 и т.д., а снимали с охраны в 10:02, 10:26, 10:08. За нарушение правил предусматривался штраф в размере 2500 руб. В результате суд взыскал с предпринимателя 70 000 руб. штрафных санкций в пользу владельца торгового центра. Примеры аналогичных решений есть и в других регионах (решения АС Архангельской области от 07.12.15 по делу № А05-10664/2015, Ярославской области от 05.03.2015 по делу № А82-12165/2014).

На что обратить внимание, заключая договор аренды с ТЦ

Как видно из приведенных примеров, больше всего конфликтов между арендаторами и арендодателями возникает из‑за оплаты. Потому для минимизации рисков судебного спора по этому вопросу крайне важно изучить все нюансы исчисления, оплаты и изменения размера арендной платы. Очевидно, что заключать договоры, в которых размер платы привязан к курсу иностранной валюты, сегодня крайне опасно. Но стоит также изучить средний уровень цен на рынке, ведь есть вероятность, что потенциальный арендодатель завышает плату. Обезопасить арендатора от непредвиденного роста цен также может условие договора о допустимости таких изменений только при росте цен на коммунальные услуги, высокой инфляции и т.д.

На случай, если предложенные условия перестанут арендатора устраивать, нужно заранее выяснить, при каких обстоятельствах он вправе будет расторгнуть договор и получить обратно обеспечительный платеж (если таковой был). Правда, обычно крупные торговые центры не позволяют вносить изменения в типовые договоры аренды. Стоит отметить, что выгодное на первый взгляд условие о праве любой стороны расторгнуть договор, сообщив об этом контрагенту за определенный период времени, не такое уж выгодное для арендатора. Арендодатель в этом случае также имеет возможность выбрать более привлекательного партнера, а прошлого арендатора просто попросить освободить помещения.

При заключении договора аренды помещений в строящемся здании необходимо изучить план помещений, экспликации, схемы, техпаспорт и т.д. Общей площади предмета аренды, указанной в договоре, недостаточно. Важно также изучить условия о производстве отделочных работ.

Правила (график, режим) работы торгового центра обязательны для арендаторов, поэтому ознакомиться с ними также следует до заключения договора. Если есть возможность и необходимость, лучше постараться исключить из них пункты о соблюдении временного режима, особенно если арендатор работает до 20:00, а торговый центр — до 22:00 часов. Правила также могут предусматривать необходимость согласования с арендодателем ассортимента товаров или услуг, которые продает или оказывает арендатор. В этом случае надо четко оговорить пределы вмешательства арендодателя на процесс формирования ассортимента.

108shagov.ru. Все права защищены. 2019