Узаконить пристройку к нежилому зданию

Как узаконить самострой, который залез за границу земельного участка?

1)Есть участок в долевой собственности-2/5 и 3/5

2)Собственник, владеющий-2/5 земли выстроил дом, без разрешения на строительство. При этом дом заходит за границу участка на 0.78м. с одной стороны и на 1м. с другой.

1)как узаконить дом и получить все документы?

2)как получить права на весь дом, учитывая, что при получении документов дом будет делиться на 2/5 и 3/5, хотя строился он одним владельцем 2/5 земли. При этом дом построен таким образом, что технически невозможно сделать разделение участка. Также нет чеков на строительные работы и материалы. Однако второй собственник 3/5 не имеет претензий ни к строительству, ни к собственности в этом доме.

3)Есть ли риск сноса в данном случае. Кадастровый инженер, говорит, что таковой риск есть, а юрист, что у дела в суде небольшие шансы, хотя на вашем ресурсе увидел информацию о процедуре штрафа за то что дом вылез за границу участка.

4)Файлы в приложении

Ответы юристов (10)

Уважаемый Анатолий! Здравствуйте! Интересная у Вас ситуация. Так, уточняющие вопросы:

дом строился только одним со собственником без согласования со вторым без получения градостроительного плана и разрешения на строительство и на не уточненном земельном участке?

Уточнение клиента

Добрый день! Одним собственником с устным согласованием другого, без разрешения, без плана. На участок была сделана техническая документация по землеустройству.

07 Февраля 2017, 15:25

Есть вопрос к юристу?

Уважаемый Анатолий! В дополнение:

начнем с «залезанием» дома на смежные ЗУ. Если Ваш ЗУ не уточнен, тогда можно попробывать за счет погрешности и изменения конфигурации спрятать лишние метры (сантиметры) в свой ЗУ. Но это если такое будет возможно при условии не уточнения смежников.

Если у Вас ЗУ уточнен на местности, то здесь только через перераспределение ЗУ в порядке ст.ст.11.7,11.9 Земельного кодекса РФ

Статья 11.7. Перераспределение земельных участков
1. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.
(абзац введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

2. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
3. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 23.06.20
14 N 171-ФЗ)

По узакониванию… Или попробывать через «дачную амнистию» (но изначально решить вопрос с заступами), или через суд в порядке искового производства о признании права на самовольную постройку (ст.222 ГК РФ).

Но здесь надо будет заключение строительно- технической экспертизы о том, что дом построен со всеми требованиями СНИПов, не нарушает и не угрожает никому и ничьему.

И опять же вопросы по земле.

По долям: а одному (кто строил) не выкупить долю? И уже узаконивать самому.

Так и еще? А есть какое-либо соглашение между собственниками земельного участка, в т.ч. и по строительству дома?

Уточнение клиента

1) Сделан вынос границ в натуру — наверно это и есть уточнение? На нем видно красную линию, на сколько вылез дом за эту линию.

2) К кому (в какой орган) можно обратиться за перераспределением «ЗУ»по этим статьям земельного кодекса?

3) Вторая сторона не хочет продавать свою долю, однако готова содействовать в получении документов и не против получения первой стороной прав собственности на весь дом. Соглашения письменного нет. Если это будет нужно, то вторая сторона может его написать, если это не поздно. Все договоренности, между сторонами, только устные, на данный момент.

07 Февраля 2017, 16:59

Добрый день. Я бы предложил перед обращением в суд за признанием права на самовольную постройку получить заключение уполномоченной организации о соответствии строения строительным нормам и правилам.

Одновременно с этим действительно есть смысл попробовать уточнить границы земельного участка. Однако как я вижу по схеме, впереди улица — не заходит ли дом не только за границы участка, но и за красные линии?

Кроме того, думаю, что есть смысл подготовить заблаговременный документ, которым согласовать со вторым собственником участка Ваше право построить на нем собственный дом, а также то, что он не претендует на какую-либо его часть.

После выполнения этих предварительных мероприятий и в зависимости от их результата можно будет решать вопрос о возможности обращения в суд.

Уточнение клиента

Добрый вечер. Это схема, выноса границ в натуру, красная линия на ней — эта граница участка, за которую вылез дом. Делали кадастровые. А про какую красную линию спрашиваете вы, уточните пожалуйста. Вы можете помочь в составлении этого документа (согласование со вторым собственником)? Или можно это сделать в свободной форме?

07 Февраля 2017, 23:46

1)как узаконить дом и получить все документы?

Признать право на самовольно возведенный объект можно в судебном порядке при подачи иска о признании права на самовольное строение.

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Положения пункта 4 статьи 222 не распространяются на самовольные постройки, относящиеся в соответствии с федеральным законом к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс. Понятие «имущество религиозного назначения» используется в значении, указанном в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 30.11.2010 N 327-ФЗ (статья 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:
обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.
(п. 4 введен Федеральным законом от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

Смотрите так же:  Предложение получить наследство

2)как получить права на весь дом, учитывая, что при получении документов дом будет делиться на 2/5 и 3/5, хотя строился он одним владельцем 2/5 земли. При этом дом построен таким образом, что технически невозможно сделать разделение участка. Также нет чеков на строительные работы и материалы. Однако второй собственник 3/5 не имеет претензий ни к строительству, ни к собственности в этом доме.

Право собственности в долях может быть признано судом при удовлетворении иска поданного от имени двух собственников земельного участка о признании права собственности на самовольное строение при условии. что спорный земельный участок за красными линями является незначительным или может быть выделен администрацией в пользование или собственность по соглашению сторонпри условии соблюдение всех остальных норм закона.

3)Есть ли риск сноса в данном случае. Кадастровый инженер, говорит, что таковой риск есть, а юрист, что у дела в суде небольшие шансы, хотя на вашем ресурсе увидел информацию о процедуре штрафа за то что дом вылез за границу участка.

В вашем случае при предъявлении администрацией иска о признании объекта самовольным строением и его сносе большая вероятность удовлетворения таких требований по основаниям. что кроме отсутствия разрешения на строительство сохранении объекта на месте невозможно так как нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц- администрации, в связи с возведением за границами красной линии, что запрещено Градостроительным кодексом.

Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 N 47-КГ16-4 Требование: О сносе самовольного строения. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчиком осуществляется строительство административного здания, разрешение на строительство которого не выдавалось. Встречное требование: О признании права собственности. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае,если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; апелляционный суд не указал ни одного основания, по которому нежилое здание подлежит сносу.

Здравствуйте. В принципе, это основная проблема. Все остальное решаемо, а вот если не получите в собственность землю на которой построен дом и не зарегистрируют и снесут как минимум часть дома. Поэтому вначале все усилия необходимо приложить для изменения границ участка, тем или иным способом.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 10

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 22

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 года

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
22. Применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.
Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).
26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 30.10.2014 по делу N 33-9235/2014
Требование: О признании права собственности на самовольное строение.
Обстоятельства: Истцом возведен жилой дом, внешние стены которого выходят за границы принадлежащего ему земельного участка.
Решение: В удовлетворении требования отказано, так как спорная постройка частично расположена на земельном участке, права на который истец не имеет.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 08.09.2015 по делу N 33-15422/2015
Требование: О признании права собственности на магазин отсутствующим, признании данного магазина самовольной постройкой и его сносе.
Обстоятельства: Первоначальным собственником спорного объекта, принадлежащего ответчику, являлось лицо, не владевшее участком на законных основаниях, возведшее магазин без получения разрешительных документов и зарегистрировавшее свое право собственности на него на основании поддельного судебного решения.
Решение: Требование удовлетворено в части, так как спорный объект является самовольной постройкой и частично расположен на земельном участке истца, ограничивает права и законные интересы его, как собственника.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 ноября 2016 г. по делу N 33-42342
Из абз. 2 п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что к восстановлению прав истицы приведет демонтаж той части дома, которая расположена на земельном участке с кадастровым N ***.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части возложения на Г. обязанности снести часть дома с условным номером ***, расположенного на земельном участке с кадастровым N ***, по адресу: ***.

Т.е. межевание произведено, границы определены и внесены в кадастр? А участок на который Вы залезли, он чей?

Уточнение клиента

В кадастровом паспорте указано, что граница не установлена. Сделана процедура «вынос границ в натуру», чтобы определить, на сколько дом заходит за границу участка. В технической документации есть кадастровый план, акт согласования установленных границ земельного участка, акт приема-передачи межевых знаков. Но эти документы делались до постройки дома(2007 год) . Участок судя по всему государственный. Перед домом участок земли с грунтовой дорогой. До дороги несколько метров. Картинку прикрепляю..

08 Февраля 2017, 01:09

Объект за красной линией, это нарушение застройки территории

2) К кому (в какой орган) можно обратиться за перераспределением «ЗУ»по этим статьям земельного кодекса?

В правительство г. Севастополь

Постановление Правительства Севастополя от 10.04.2015 N 275-ПП «Об утверждении Государственной программы города Севастополя „Управление государственной собственностью города Севастополя на 2015 — 2020 годы“из информационного банка „Республика Крым и город Севастополь“ 3) Вторая сторона не хочет продавать свою долю, однако готова содействовать в получении документов и не против получения первой стороной прав собственности на весь дом. Соглашения письменного нет. Если это будет нужно, то вторая сторона может его написать, если это не поздно. Все договоренности, между сторонами, только устные, на данный момент.

Обращаться совместно со второй стороной, если она не против, или взять от не доверенность на оформление от ее имени документов.

Я говорил о немного другой красной линии:

Красная линия это не граница отдельно взятого земельного участка коллективного пользования. Это граница территории общественного пользования, включающая в себя совокупность отдельных земельных участков, предназначенных для общего пользования. Красная линия как объект кадастрового учета сохраняет свою юридическую силу и после того, как будут сформированы и взяты на учет все земли, примыкающие к данной линии со стороны территории индивидуального использования земельных участков.

Подробнее можно прочитать вот здесь:

Так вот если Вы зашли именно за эту красную линию, а смежным к Вашему участку являются земли общего пользования, то может быть весьма существенная проблема.

Ясно. Т.е. координат границ в кадастре нет и это для Вас пока неплохо. Вот тот план, который Вы разместили, он теперь скорее не в Вашу пользу, т.к. в нем хоть и нет координат, но тем не менее обозначено примерное местоположение границ, что не есть хорошо, т.к. дом выходит за пределы границ. Вам сейчас необходимо сделать уточнение границ участка.

Смотрите так же:  Проверка действия страхового полиса осаго

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
Статья 22. Требования к межевому плану
8. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
10. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Как видите при межевании первичны документы, а при их отсутствии границы можно устанавливать достаточно произвольно, в пределах разумного.

Обратитесь к толковому кадастровому инженеру и подумайте вместе с ним как можно установить границы земельного участка. чтобы дом не выходил за его пределы.

Уважаемый Анатолий! Здравствуйте еще раз! В дополнение к Вашим уточнениям, да и к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:

по данным публичной кадастровой карты Ваш участок имеет следующие характеристики;

Тип:
Земельный участок

Статус:
Ранее учтенный

Адрес:
г. Севастополь, ул. Седова, д. 16

Категория земель:
Земли населённых пунктов

Декларированная площадь:
827 кв. м

Разрешенное использование:
Для индивидуальной жилой застройки

по документу:
для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок)

Дата постановки на учет:
29.12.2014

Дата изменения сведений в ГКН:
06.12.2016

Дата выгрузки сведений из ГКН:
13.12.2016

Получается, что ЗУ «Декларативный» или без границ. Скорее описание ЗУ (межевой план) просто не донесли до органа кадастрового учета. При такой ситуации надо, действительно, обратиться к толковому и грамотному кадастровому инженеру за составление нового межевого плана с целью спрятать дом в границах своего ЗУ (хотя бы потому, что согласование со смежниками в 2007 году тоже было кое- как: нет согласования по точка от Б до В, от Г до В — ну и что, что описано: «граница проходит по существующему ограждению»).

На Вам надо смотреть, «отмежеваны» ли смежники (805-ый — один из соседних, — тоже «декларативный».

В общем здесь толковый кадастровый инженер.

Скорее Вам не надо будет «уходить» в соглашения о перераспределении (здесь одна «сплошная головная боль» если смежные земли муниципальные или государственные), а скорее, возможно, обойдетесь уточнением.

По дому: по фото, чуть ли не двухэтажная гостиница с мансардным этажом.

По дому Вам надо составлять соглашение между собственниками ЗУ (однозначно), в котором прописать: кто строит дом, за чьей счет, как распределяются доли в доме и т.п. и т.д. В общем, если нужен проект такого соглашения — обращайтесь в чат.

По «узакониванию» дома, варианты прописал. Что еще осталось непонятным — пишите.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции

Например, Вы сделали самовольную реконструкцию. При этом разрешение на нее (от администрации) получено не было. Пока реконструировали, об этом, видимо, не задумывались. Но, вот пришла пора идти в Росреестр для оформления права собственности на реконструированное помещение. И вот тут-то возникла некая сложность.

Кстати, в соответствии с пп.4 п.17 ст. 51 ГсК РФ, для переустройства и перепланировки разрешение на строительство не требуется. В отличие от реконструкции. В соответствии с п.28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Администрация, скорее всего, даст отказ. По крайней мере, потому, что она не полномочна разрешать то, что было сделано без разрешения – в случае с реконструкцией. Ведь разрешить можно лишь то, что еще не является выполненным, т.е. лишь намерение что-то сделать, но не уже имеющийся факт.

Самое интересное, что необходимость обращения в суд может возникнуть даже в том случае, когда реконструкция была произведена ВНУТРИ уже имеющегося здания. Например, были затронуты конструктивные характеристики здания (несущие стены или фундамент). Или – в холодное (летнее) помещение было проведено отопление, что превратило его из нежилого в жилое (что привело к увеличению жилой площади). Или – был оборудован подвал, не говоря уже о мансарде.

При этом, несмотря на то, что внешне НИЧЕГО не изменилось, ибо все изменения были произведены ВНУТРИ здания, тем не менее, указанные действия будут являться реконструкцией и, соответственно, целесообразно будет оформить на них право собственности в судебном порядке. Без положительного судебного решения, если ранее не было получено соответствующее разрешение от администрации, узаконить реконструкцию не получится. Как же быть?

Исходные данные

  • Есть индивидуальный жилой дом, часть помещения в котором – жилые, часть — нежилые
  • Одно или несколько нежилых помещения переоборудованы (точнее, если выразиться юридически точно: реконструированы), преобразовавшись в жилые.
  • Разрешение от администрации на такую реконструкцию, в силу ряда причин, получено не было

Технология узаконения самовольной реконструкции

Рассмотрим процесс по этапам. Вообще, процесс этот – достаточно длительный, исключительно из-за того, что заявления граждан (как правило) рассматриваются администрацией в течение одного месяца. А таких заявлений будет несколько. Плюс потом еще – обращение в суд, в ходе чего будет проводиться экспертиза, что тоже отнимет примерно месяц времени.

Вначале необходимо обратиться в БТИ (бюро технической инвентаризации) и заказать там технический паспорт на здание в целом с учетом СДЕЛАННЫХ ИЗМЕНЕНИЙ (т.е. с учетом реконструкции). Таким образом, через несколько недель у Вас на руках будет два технических паспорта:

старый , без сделанных изменений и

новый , в котором будут отмечены изменения

Взяв оба этих технических паспорта, а также правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый паспорт на него, следует обратиться в администрацию с заявлением о разрешении реконструкции.

Заявление пишется в свободной форме, от руки. Как правило, работники администрации сами подсказывают, как оно должно выглядеть, могут даже образец дать. Например, в г. Уфе это – центр городского дизайна, находящийся по адресу: г. Уфа, ул. Блюхера, д. 2/2. Отметим, что следует обращаться вначале именно туда, а не в районную или городскую администрацию (впрочем, в целях прогулки, можете вначале сходить и в районную администрацию — чтобы поточнее узнать адрес Блюхера 2/2, если речь идет о г. Уфе). Ответа придется ждать долго, около месяца. При обращении Вам там подскажут, куда следует обратиться после этого (впрочем, качество такой подсказки будет зависеть от того, кто конкретно, т.е. какая девушка будет принимать у Вас документы. К сожалению, иной раз приходится додумывать самостоятельно. Если есть желание сэкономить время и деньги, конечно.

Дело в том, что могут дать совершенно абсурдную рекомендацию – обратиться в Роспотребнадзор с целью согласования на предмет соответствия санитарным нормам, даже если речь идет о помещении в частном одно — двухэтажном жилом доме (несмотря на норму п.2 ст. 49 ГсК РФ, в соответствии с которой экспертиза на предмет соответствия санитарно-эпидемиологическим требованиям в данном случае не проводится). Впрочем, в данном случае – можно подстраховаться и заручиться соответствующим документом, обратившись в Роспотребнадзор – ведь все равно придется ждать. Да и меньше будет поводов потом для отказа у суда. Однако, разумеется, профессиональнее и проще будет — четко разъяснить суду об отсутствии необходимости заключения Роспотребнадзора в данном случае.

Могут также потребовать, к примеру, изготовить проект, заказав его у проектной фирмы (самостоятельно выполненный Вами проект с большой вероятностью не будет принят к рассмотрению, если, конечно, Вы не являетесь специалистом-экспертом по данным вопросам). А ведь стоимость проекта, в общем-то, не слишком уж малая, особенно, если речь идет о масштабной реконструкции… Хотя, проект здесь также абсолютно ни к чему (но, он потребуется для узаконения реконструкции в многоэтажном многоквартирном жилом доме).

Затем следует обратиться в местную (районную) администрацию. Та (примерно через месяц) может, к примеру, дать ответ, что, мол, она не возражает против такой реконструкции при условии соблюдения норм законодательства. Однако, проверку такого соблюдения может выполнить только суд, администрация (равно как и эксперты) могут здесь высказать лишь свое мнение, не более того.

Затем следует обратиться в пожарную инспекцию. Там, во многих случаях, будет отказ. С выдачей которого, кстати, пожарные инспекторы могут не спешить. Заявок, мол, много. Но, дожидаться его и необязательно. Достаточно потом в суде указать, что пожарники в устном порядке высказались против реконструкции, после чего обязательно попросить суд назначить экспертизу на предмет соответствия проведенной реконструкции нормам законодательства (об этом поговорим ниже). Если будет положительное решение экспертизы, опровергающее доводы пожарной инспекции, суд, скорее всего, примет точку зрения экспертов.

Смотрите так же:  Приказ минспорта 277

Впрочем, пожарники и/или администрация могут не согласиться с (положительным, т.е. в пользу реконструкции) заключением экспертизы. Тогда суд назначит (по их ходатайствам) повторную экспертизу. Ваше право, как истца – соглашаться с тем, чтобы она была назначена, или быть против. Обычно люди, как правило, не соглашаются.

Если на Вашем земельном участке, на котором расположено реконструированное здание (например, жилой дом), имеется недвижимое имущество или линейные объекты, принадлежащие третьим лицам, то необходимо также заручиться соглашениями от них, что они не возражают против реконструкции. Ведь, согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ, реконструкция не должна нарушать охраняемые законом интересы третьих лиц. Поэтому суд будет учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, т.е. должен будет выяснить, не нарушает ли сохранение самовольной (реконструированной) постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.

Если суд установит факт наличия спора между Вами (как владельцем земельного участка и здания) и ими (как землепользователями или совладельцами), то сам вызовет их в судебное заседание. Имейте в виду, речь здесь идет даже о праве сервитута. Не говоря уже об имуществе совладельцев Вашего земельного участка.

Итак, после того, как Вы получите отказ от администрации, отказ от возражений против реконструкции (или согласие на нее) от третьих лиц, а также ответ от районной администрации, возникнут все основания для обращения в суд с исковым заявлением. Ибо, с одной стороны, нарушено Ваше право на реконструированное помещение. С другой стороны, у Вас есть доказательства попыток восстановления нарушенного права в досудебном порядке. Но это у Вас не получилось и по этой причине Вам ничего больше не остается, как обратиться в суд.

Следует отметить, что некоторые суды могут потребовать переквалификации иска на административный иск (в порядке уточнения исковых требований), т.е. вместо норм ГПК РФ требуют применять нормы КАС (Кодекс Административного Судопроизводства). Однако, такие требования не являются правильными, ибо в иске будет идти речь о споре о праве (Вы будете просить признать за Вами право собственности на реконструированный объект, несмотря на то, что он и до реконструкции, вроде как, являлся ВАШИМ).

По сути, получается, что после реконструкции владелец объекта (например, жилого дома) как бы перестает быть собственником и ему вновь необходимо доказывать это свое право в суде. Вроде бы, странно; но – таков закон.

Куда и как подавать иск

Иск подается в районный суд – по месту нахождения реконструированного объекта недвижимости (в соответствии со ст. 30 ГПК РФ). Что же касается родовой подсудности, то при определении ее следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек, признании реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями статей 23, 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Поэтому при подаче иска уплачивается госпошлина в размере – как для имущественного иска, не подлежащего оценке. Т.е. госпошлина будет небольшая.

Если Вы по каким-то причинам не уложились в срок исковой давности, то в исковом заявлении следует написать просьбу – восстановить срок исковой давности с указанием причин, способствовавших его пропуску. Иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 109 ГПК РФ).

Исковое заявление (на примере узаконения реконструированного помещения в жилом доме)

Третьи лица: (если есть)

Адреса, телефоны (если есть)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
(о сохранении жилого помещения в реконструированном виде)

Я (или мы, если собственников – несколько), Ф.И.О., являюсь собственником жилого дома, а также земельного участка с кадастровым номером ***, на котором расположен этот жилой дом, по адресу. Выписки о праве собственности на дом: Номера, даты, доли в праве. Выписки о праве собственности на земельный участок: Номера, даты, доли в праве.

Я (мы) произвел реконструкцию помещения литер А3 (по техническому паспорту от Дата) в жилом доме, в частности… (перечислить, что конкретно Вы реконструировали).

Если имеется проект реконструкции, следует сделать ссылку об этом: Реконструкция произведена в соответствии с проектом «Перепланировка и изменение функционального назначения помещений в жилом доме, расположенном по адресу».

Указанное помещение стало жилым, т.е. пригодным для постоянного проживания. В соответствии с ч.4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно заключения Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемологии в Республике Башкортостан» от Дата, Номер, согласно п.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ реконструкция индивидуального жилищного строительства и жилых домов с количеством этажей, не более, чем три, не требует проведения санитарно-эпидемологической экспертизы.

Согласно техническому паспорту жилого здания от Дата (страница, где приведен поэтажный план), реконструкция согласована с ОАО «Газпромгазораспределение – Уфа» (на дату). Также реконструкция согласована с другими заинтересованными лицами.

Согласно заключению Администрации Кировского района ГО г. Уфа от Дата, Номер, предложения и переустройства по перепланировке, согласно разработанному проекту, являются допустимыми. Окончательное решение по перепланировке (переустройству) помещения принимается межведомственной комиссией (МБУ ЦГД, ул. Блюхера, д. 2/2).

Дата я обратился в МБУ ЦГД с просьбой рассмотреть вопрос о согласовании реконструкции и сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.

Дата Решением Номер МБУ ЦГД отказал мне в согласовании реконструкции по мотивам отсутствия соответствующего разрешения. Иных мотивов отказа в Решении не содержится. Мне предложено решить вопрос о сохранении перепланированного помещения в судебном порядке.

Отказом нарушено мое право на сохранение помещения, его использование и распоряжение в переоборудованном (реконструированном) виде.

В соответствии с ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 4, 131, 132, 136 ГПК РФ, я (мы) имею (имеем) право на судебную защиту.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство или реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (переустройство), если отсутствуют данные, свидетельствующие о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ч.3. ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

Я имею право собственности как на жилой дом, так и на земельный участок. На день моего обращения в суд постройка соответствует всем правилам планировки территории, землепользования и застройки, а также иным правилам и нормам. Доказательств нарушения этих правил и норм Межведомственная комиссия АГО г. Уфа не предоставила.

Так как реконструированное помещение расположено внутри ранее построенного жилого дома (по адресу), который уже много лет является моей собственностью, реконструкция не может препятствовать владельцам соседних строений в пользовании своими строениями и земельными участками, она не нарушает иные законные права и интересы граждан. Реконструкция не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Вместе с тем, в соответствии с п.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Следовательно, разрешение на строительство (перепланировку) в данном случае не нужно. Отказ администрации в данном случае незаконен и нарушает мои права на реконструированный жилой дом.

В связи с вышеизложенным, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 29 ЖК РФ, ст. 4, 30, 131, 132, 136 ГПК РФ,

1. Прошу суд сохранить жилой дом, состоящий из литер А, А1, … общей площадью, расположенном на земельном участке с кадастровым номером, находящемся по адресу в реконструированном (перепланированном) состоянии согласно технического паспорта ГУП БТИ г. Уфа РБ от Дата.

2. Признать за Ф.И.О. право собственности на жилой дом, состоящий из литер А, А1, … общей площадью, расположенном на земельном участке с кадастровым номером, находящемся по адресу в реконструированном (перепланированном) состоянии согласно технического паспорта ГУП БТИ г. Уфа РБ от Дата.

Приложения (копии документов в двух экземплярах):

108shagov.ru. Все права защищены. 2019