Судебная практика по расторжению договора купли продажи земельного участка

Оглавление:

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 июля 2017 г. N 78-КГ17-21 Суд отменил апелляционное определение об отказе в иске по делу о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества, поскольку в случае. если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В. и Гетман Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Дружининой Н.Ф. к Перфилову Г.Г. о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества по кассационной жалобе Дружининой Н.Ф. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 июля 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Павлова А.С. и Кормщикова Ю.В., представляющих интересы Дружининой Н.Ф. и поддержавших доводы жалобы, представителя Перфилова Г.Г. Кравчук Л.М., просившую жалобу отклонить, установила:

Дружинина Н.Ф. обратилась в суд с иском к Перфилову Г.Г. о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований Дружинина Н.Ф. указала, что 30 декабря 2013 г. заключила с ответчиком договор купли-продажи принадлежащих ей земельного участка по цене 1 100 000 руб. и жилого дома по цене 3 400 000 руб.

Переход к ответчику права собственности на эти объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи.

Решением Приморского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 января 2016 г. исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 июля 2016 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе Дружинина Н.Ф. просит отменить указанное апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 30 мая 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судом и следует из материалов дела 30 декабря 2013 г. между Дружининой Н.Ф. как продавцом и Перфиловым Г.Г. как покупателем был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 449 кв.м с кадастровым номером _ и жилого дома, расположенного на этом земельном участке по адресу: _

24 января 2014 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности ответчика на указанные земельный участок и жилой дом.

19 января 2015 г. в связи с неисполнением Перфиловым Г.Г. обязательств по оплате приобретенных у истицы объектов недвижимости последняя направила ему требование об их оплате, которое ответчиком оставлено без ответа.

22 мая 2015 г. Дружинина Н.Ф. направила Перфилову Г.Г. подписанный ею проект соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истицы объектов недвижимости Дружинина Н.Ф. в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истицы право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Исходя из содержания апелляционного определения, суд второй инстанции согласился с позицией истицы о том, что ответчик не выполнил свои обязанности по оплате приобретенного имущества, однако пришел к выводу, что такое нарушение договора не является существенным и каких-либо доказательств подтверждающих именно такой характер нарушения договора истицей не представлено.

Данный вывод противоречит положениям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной правовой норме если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции также неправильно применены разъяснения, содержащиеся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного Кодекса.

Таким образом, суд апелляционной инстанции неправильно применил положения пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому судебное постановление, вынесенное судом второй инстанции, нельзя считать законным, и оно подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 июля 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Расторжение договора купли-продажи: судебная практика

Основанием для возникновения юридических обязательств, как правило, является заключение договора. Это документ предназначен для правового регулирования поведения заинтересованных сторон. Договор купли-продажи товара – это обязательство продавца передать покупателю товар за определенное денежное вознаграждение.

Не редки случаи, когда после заключения договора появляется необходимость его расторгнуть, что приводит к прекращению обязательств. Если договор исполнен в полном объеме, его расторжение невозможно, так как выполнение всех его условий само по себе останавливает процесс и прекращает все обязательства. Еще одно обязательное условие для наступления возможности расторжения договора купли-продажи — досрочность, поскольку окончание срока автоматически прекращает его действие. В том случае, если продавец или покупатель выполнили взятые на себя обязательства не в полном объеме или вообще не выполнили на протяжении действия контракта, то в силу вступают правовые нормы, регулирующие эту ситуацию.

Способы расторжения договора и его особенности

Способ расторжения договора купли-продажи во многом зависит от причины, по которой происходит расторжение и может быть:

  • По желанию одной из сторон;
  • По взаимному соглашению;
  • По инициативе третьих особ, действующих в рамках законодательства;
  • По отказу в одностороннем порядке одной из сторон выполнять условия договора.

Отличительной чертой договора купли-продажи является многообразие его видов. Согласно ГК РФ могут заключаться соглашения:

  • Обычные;
  • Розничной продажи товара;
  • Поставки;
  • Контрактации;
  • Продажи недвижимости, предприятия, автомобиля;
  • Энергоснабжения.

Расторжение обычных договоров встречается достаточно редко, так как они заключаются в основном физическими лицами, приобретающими недорогие товары в магазинах, и при их возврате действуют нормы закона «О защите прав потребителей».

Расторжение прочих договоров, касающихся приобретения более крупных, дорогостоящих вещей требует совершенно иного подхода, который регламентируется Гражданским законодательством.

Смотрите так же:  Ежемесячное пособие на ребенка 2019 беларусь

При расторжении договора не следует забывать о том, что производить это действие надо в той же форме, в которой договор заключался. Несоблюдение этого принципа может привести к тому, что показания свидетелей, подтверждающих факт расторжения контракта, не будут приняты во внимание судебной практикой, если решение дела не закончится мирным путем.

Совет: если договор купли-продажи, например, недвижимости, был зарегистрирован в каких-либо органах, то и соглашение о расторжении должно быть зарегистрировано там же. В противном случае оно не будет иметь правовой силы. Так, если договор регистрировался нотариально, то и его расторжение фиксируется там же.

Особенности судебной практики

Если участники договорных отношений не смогли разойтись мирно в вопросе расторжения, они имеют право решить этот вопрос в судебном порядке. Судебная практика по подобным делам требует неукоснительного придерживания претензионного порядка, т.е. исковое заявление можно подавать только в том случае, если был получен отказ на разрыв договора или вторая сторона отношений не ответила на выставленную претензию.

Судебное расторжение договора по желанию продавца или покупателя может проводиться только в том случае, если это было прописано в самом контракте или если одна из сторон существенно нарушила условия договора. Существенным в соответствии с ГК РФ считается нарушение, лишающее вторую сторону значительной части выгоды, на получении которой она рассчитывала при заключении соглашения.

Как свидетельствует судебная практика, чаще всего в рассмотрение попадают дела, касающиеся отказа покупателя оплатить покупку. Хотя следует отметить, что случаи, когда в качестве отказников выступают поставщики, задерживающие отправку товара или вообще не поставляющие его, встречаются ненамного реже.

Квартирный вопрос

Лицо, обратившееся с иском в суд, должно быть в состоянии доказать существенность нарушений договора купли-продажи не только с личной точки зрения, но и в соответствии с нормами ГК РФ.

Если говорить о покупке недвижимости, то неполучение продавцом денежных средств, безусловно, является существенным несоблюдением договора, но это является общей нормой, над которой главенствуют специальные нормы, которыми и будет руководствоваться суд при принятии решения.

Так, если лицо, приобретающее квартиру или земельный участок, не произвело оплату за него в оговоренные сроки, продавец имущества имеет полное право требовать погашение долга с учетом процентов за просрочку в соответствии со ст.486 п.3 395 ГК РФ. Покупатель, в свою очередь, может и, как показывает анализ судебной практики, обязательно ссылается на нормы ст.453 п.4 ГК РФ, которая говорит о том, что сторона не имеет права требовать вернуть ей выполненное по взятому обязательству до внесения изменений в договор купли-продажи или расторжении его, если другие условия не заложены в самом договоре, законах или соглашении сторон.

Возникает тупиковая ситуация, где наблюдается явное существенное нарушение прав продавца недвижимости, имущества у него уже нет, а вознаграждение ему за нее предлагают получать маленькими порциями по исполнительным листам, что может растянуться на десятилетия. В этом случае единственным вариантом расторжения договора купли-продажи с применением ст. 450 ГК РФ: добиться признания сделки недействительной, доказав желание покупателя неосновательно обогатиться. Сразу стоит отметить, что сделать это можно, только если имущество еще не было передано покупателю фактически. Фактическая передача недвижимости наступает после:

  • подписание акта ее приемки;
  • получения ключей;
  • вселения;
  • оплаты коммунальных услуг;
  • начала использования по назначению и т.п.

Совет: если сложности с получением денег у продавца возникли непосредственно после проведения регистрационных действий по передаче права собственности, а сама недвижимость находится еще в его владении или пользовании арендатора, истцу не составит труда доказать в суде, что оснований для применения ст. 453 п.4 нет, так как фактическая передача не осуществлялась.

Случаев, когда основания для подачи иска о разрыве договора появляются у продавца в судебной практике также немало.

К наиболее распространенным относятся следующие:

  1. Обнаружение недопустимых обстоятельств, не оговоренных в соглашении уже после покупки имущества. Например, сокрытие продавцом факта прописки в квартире несовершеннолетнего лица, пребывающего на содержании в детском доме в момент продажи и имеющим право вернуться туда, где он прописан, после достижения совершеннолетия.
  1. Если договор купли-продажи не имеет или потерял юридическую силу, а оснований для это также может быть немало. Самым банальным является подделка документов, влекущая за собой фиктивную продажу и, соответственно, уголовную ответственность.
  1. Обнаружение в квартире существенных недостатков после обретения прав собственности, скрытых от покупателя при оформлении сделки, которые не дают возможности использовать недвижимость по назначению, комфортно проживать в ней и т.п. Наравне с заявлением об уменьшении цены объекта, бесплатного устранения недостатков, истец вправе отказаться от договора, потребовать его разрыва и возврата денежных средств.

Нюансы расторжения соглашения о продаже земли

Судебная практика по договорам купли-продажи земельного участка мало чем отличается от той, что касается сделок с жилой или коммерческой недвижимостью.

Соглашение покупки земли может быть разорвано в судебном порядке из-за неоплаты или частичной оплаты участка. Если покупатель при этом нарушает условия конкурса, то при расторжении договора с него взыскивается неустойка, равная стоимости предмета договора и убытки, которые не перекрываются неустойкой.

Покупатель так же, как и в сделках с квартирой, может применять к себе ст. 456 п.4 ГК РФ.

Что же касается признания сделок недействительными, то здесь кроме норм, заложенных в ГК РФ, применяются нормы Земельного Кодекса. Например, согласно ст.37 п.2 ЗК РФ и ст. 22 п.3 ГК РФ, продавец не имеет права закладывать в договор пункт о том, что он может выкупить проданный земельный участок назад по своему желанию. Также недопустимы условия, которые ограничивают распоряжение землей и ответственность продавца, если на объект продажи предъявляют права третьи лица.

Вышеупомянутая статья содержит достаточный перечень оснований, которые в случае их включения в договор могут сделать его недействительным, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Следует иметь в виду, что любые пункты договора, ограничивающие дееспособность или правоспособность, делают договор о покупке земельного участка ничтожным на основании положений ГК РФ.

Нюансы расторжения соглашений о продаже автомобиля

К сожалению, случаи, когда сделка по продаже автомобиля начинает не устраивать одну из сторон, и она ищет способ разорвать договор, так же нередко встречаются в судебной практике.

Здесь сразу стоит отметить, что закон о защите прав потребителей действует только в том случае, если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, в данном случае автосалон, дилер и т.п. Сделки, заключенные между физическими лицами, как правило, касающиеся операций с подержанными автомобилями, могут расторгать по соглашению сторон или в судебном порядке согласно ст. 450 ГК РФ. Если после покупки авто покупатель обнаружил существенные недостатки, то прежде чем подавать на продавца в суд, он должен направить ему претензию с перечислением всех дефектов и требованием разорвать договор и вернуть деньги. Только если продавец отказывается это сделать или игнорирует претензию в течение месяца, можно подавать на него в суд с иском о признании договора купли авто недействительным.

Каждый случай расторжения договора индивидуален, имеет свои особенности, нюансы. Чтобы избежать неприятных неожиданностей в суде из-за неправильно оформленных бумаг, правовых ошибок в исковом заявлении и тому подобном, перед совершением этих действий лучше получить грамотную консультацию юриста и воспользоваться его помощью в подготовке документов для суда.

Расторжение договора купли-продажи: судебная практика

Основанием для возникновения юридических обязательств, как правило, является заключение договора. Это документ предназначен для правового регулирования поведения заинтересованных сторон. Договор купли-продажи товара – это обязательство продавца передать покупателю товар за определенное денежное вознаграждение.

Не редки случаи, когда после заключения договора появляется необходимость его расторгнуть, что приводит к прекращению обязательств. Если договор исполнен в полном объеме, его расторжение невозможно, так как выполнение всех его условий само по себе останавливает процесс и прекращает все обязательства. Еще одно обязательное условие для наступления возможности расторжения договора купли-продажи — досрочность, поскольку окончание срока автоматически прекращает его действие. В том случае, если продавец или покупатель выполнили взятые на себя обязательства не в полном объеме или вообще не выполнили на протяжении действия контракта, то в силу вступают правовые нормы, регулирующие эту ситуацию.

Способы расторжения договора и его особенности

Способ расторжения договора купли-продажи во многом зависит от причины, по которой происходит расторжение и может быть:

  • По желанию одной из сторон;
  • По взаимному соглашению;
  • По инициативе третьих особ, действующих в рамках законодательства;
  • По отказу в одностороннем порядке одной из сторон выполнять условия договора.

Отличительной чертой договора купли-продажи является многообразие его видов. Согласно ГК РФ могут заключаться соглашения:

  • Обычные;
  • Розничной продажи товара;
  • Поставки;
  • Контрактации;
  • Продажи недвижимости, предприятия, автомобиля;
  • Энергоснабжения.

Расторжение обычных договоров встречается достаточно редко, так как они заключаются в основном физическими лицами, приобретающими недорогие товары в магазинах, и при их возврате действуют нормы закона «О защите прав потребителей».

Расторжение прочих договоров, касающихся приобретения более крупных, дорогостоящих вещей требует совершенно иного подхода, который регламентируется Гражданским законодательством.

При расторжении договора не следует забывать о том, что производить это действие надо в той же форме, в которой договор заключался. Несоблюдение этого принципа может привести к тому, что показания свидетелей, подтверждающих факт расторжения контракта, не будут приняты во внимание судебной практикой, если решение дела не закончится мирным путем.

Совет: если договор купли-продажи, например, недвижимости, был зарегистрирован в каких-либо органах, то и соглашение о расторжении должно быть зарегистрировано там же. В противном случае оно не будет иметь правовой силы. Так, если договор регистрировался нотариально, то и его расторжение фиксируется там же.

Особенности судебной практики

Если участники договорных отношений не смогли разойтись мирно в вопросе расторжения, они имеют право решить этот вопрос в судебном порядке. Судебная практика по подобным делам требует неукоснительного придерживания претензионного порядка, т.е. исковое заявление можно подавать только в том случае, если был получен отказ на разрыв договора или вторая сторона отношений не ответила на выставленную претензию.

Судебное расторжение договора по желанию продавца или покупателя может проводиться только в том случае, если это было прописано в самом контракте или если одна из сторон существенно нарушила условия договора. Существенным в соответствии с ГК РФ считается нарушение, лишающее вторую сторону значительной части выгоды, на получении которой она рассчитывала при заключении соглашения.

Смотрите так же:  Претензия образец по приемке квартиры

Как свидетельствует судебная практика, чаще всего в рассмотрение попадают дела, касающиеся отказа покупателя оплатить покупку. Хотя следует отметить, что случаи, когда в качестве отказников выступают поставщики, задерживающие отправку товара или вообще не поставляющие его, встречаются ненамного реже.

Квартирный вопрос

Лицо, обратившееся с иском в суд, должно быть в состоянии доказать существенность нарушений договора купли-продажи не только с личной точки зрения, но и в соответствии с нормами ГК РФ.

Если говорить о покупке недвижимости, то неполучение продавцом денежных средств, безусловно, является существенным несоблюдением договора, но это является общей нормой, над которой главенствуют специальные нормы, которыми и будет руководствоваться суд при принятии решения.

Так, если лицо, приобретающее квартиру или земельный участок, не произвело оплату за него в оговоренные сроки, продавец имущества имеет полное право требовать погашение долга с учетом процентов за просрочку в соответствии со ст.486 п.3 395 ГК РФ. Покупатель, в свою очередь, может и, как показывает анализ судебной практики, обязательно ссылается на нормы ст.453 п.4 ГК РФ, которая говорит о том, что сторона не имеет права требовать вернуть ей выполненное по взятому обязательству до внесения изменений в договор купли-продажи или расторжении его, если другие условия не заложены в самом договоре, законах или соглашении сторон.

Возникает тупиковая ситуация, где наблюдается явное существенное нарушение прав продавца недвижимости, имущества у него уже нет, а вознаграждение ему за нее предлагают получать маленькими порциями по исполнительным листам, что может растянуться на десятилетия. В этом случае единственным вариантом расторжения договора купли-продажи с применением ст. 450 ГК РФ: добиться признания сделки недействительной, доказав желание покупателя неосновательно обогатиться. Сразу стоит отметить, что сделать это можно, только если имущество еще не было передано покупателю фактически. Фактическая передача недвижимости наступает после:

  • подписание акта ее приемки;
  • получения ключей;
  • вселения;
  • оплаты коммунальных услуг;
  • начала использования по назначению и т.п.

Совет: если сложности с получением денег у продавца возникли непосредственно после проведения регистрационных действий по передаче права собственности, а сама недвижимость находится еще в его владении или пользовании арендатора, истцу не составит труда доказать в суде, что оснований для применения ст. 453 п.4 нет, так как фактическая передача не осуществлялась.

Случаев, когда основания для подачи иска о разрыве договора появляются у продавца в судебной практике также немало.

К наиболее распространенным относятся следующие:

  1. Обнаружение недопустимых обстоятельств, не оговоренных в соглашении уже после покупки имущества. Например, сокрытие продавцом факта прописки в квартире несовершеннолетнего лица, пребывающего на содержании в детском доме в момент продажи и имеющим право вернуться туда, где он прописан, после достижения совершеннолетия.
  1. Если договор купли-продажи не имеет или потерял юридическую силу, а оснований для это также может быть немало. Самым банальным является подделка документов, влекущая за собой фиктивную продажу и, соответственно, уголовную ответственность.
  1. Обнаружение в квартире существенных недостатков после обретения прав собственности, скрытых от покупателя при оформлении сделки, которые не дают возможности использовать недвижимость по назначению, комфортно проживать в ней и т.п. Наравне с заявлением об уменьшении цены объекта, бесплатного устранения недостатков, истец вправе отказаться от договора, потребовать его разрыва и возврата денежных средств.

Нюансы расторжения соглашения о продаже земли

Судебная практика по договорам купли-продажи земельного участка мало чем отличается от той, что касается сделок с жилой или коммерческой недвижимостью.

Соглашение покупки земли может быть разорвано в судебном порядке из-за неоплаты или частичной оплаты участка. Если покупатель при этом нарушает условия конкурса, то при расторжении договора с него взыскивается неустойка, равная стоимости предмета договора и убытки, которые не перекрываются неустойкой.

Покупатель так же, как и в сделках с квартирой, может применять к себе ст. 456 п.4 ГК РФ.

Что же касается признания сделок недействительными, то здесь кроме норм, заложенных в ГК РФ, применяются нормы Земельного Кодекса. Например, согласно ст.37 п.2 ЗК РФ и ст. 22 п.3 ГК РФ, продавец не имеет права закладывать в договор пункт о том, что он может выкупить проданный земельный участок назад по своему желанию. Также недопустимы условия, которые ограничивают распоряжение землей и ответственность продавца, если на объект продажи предъявляют права третьи лица.

Вышеупомянутая статья содержит достаточный перечень оснований, которые в случае их включения в договор могут сделать его недействительным, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Следует иметь в виду, что любые пункты договора, ограничивающие дееспособность или правоспособность, делают договор о покупке земельного участка ничтожным на основании положений ГК РФ.

Нюансы расторжения соглашений о продаже автомобиля

К сожалению, случаи, когда сделка по продаже автомобиля начинает не устраивать одну из сторон, и она ищет способ разорвать договор, так же нередко встречаются в судебной практике.

Здесь сразу стоит отметить, что закон о защите прав потребителей действует только в том случае, если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, в данном случае автосалон, дилер и т.п. Сделки, заключенные между физическими лицами, как правило, касающиеся операций с подержанными автомобилями, могут расторгать по соглашению сторон или в судебном порядке согласно ст. 450 ГК РФ. Если после покупки авто покупатель обнаружил существенные недостатки, то прежде чем подавать на продавца в суд, он должен направить ему претензию с перечислением всех дефектов и требованием разорвать договор и вернуть деньги. Только если продавец отказывается это сделать или игнорирует претензию в течение месяца, можно подавать на него в суд с иском о признании договора купли авто недействительным.

Каждый случай расторжения договора индивидуален, имеет свои особенности, нюансы. Чтобы избежать неприятных неожиданностей в суде из-за неправильно оформленных бумаг, правовых ошибок в исковом заявлении и тому подобном, перед совершением этих действий лучше получить грамотную консультацию юриста и воспользоваться его помощью в подготовке документов для суда.

О расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, возврате имущества, возмещении судебных расходов

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 мая 2015 г. г.Воткинск

Воткинский районный суд Удмуртской Республики в составе:

судьи Москалева А.В., при секретаре Лищенко Е.Б.,

с участием истца Д.А., его представителя – Демидцевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д.А. к И.Ю. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, возврате имущества, возмещении судебных расходов,

у с т а н о в и л :

Д.А. обратился суд с иском к И.Ю. о расторжении договора купли-продажи земельного участка (далее – земельный участок) и жилого дома (далее – жилой дом, жилое помещение) по адресу: Удмуртская Республика, (далее – имущество), заключенного между сторонами (далее – договор, сделка), возврате указанного имущества, в связи с неисполнением И.Ю. договора в части оплаты предмета сделки, указывая следующее.

между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, стоимость имущества определена в размере руб., из которых руб. уплачивается в день подписания договора, руб. – за счет заемных средств, предоставляемых кредитным потребительским кооперативом граждан (далее – КПКГ ), в течение пятнадцати рабочих дней после государственной регистрации права собственности, в течение трех дней после поступления заемных средств на счет ответчицы.

Получив денежные средства от КПКГ , ответчица уклоняется от оплаты стоимости предмета договора. истец направил ответчице предложение о расторжении договора , которое ответчицей не исполнено.

В судебном заседании истец иск поддержал, просил его удовлетворить, пояснил, что заключил с ответчицей договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего ему в порядке наследования. Имущество продано в целях приобретения жилья в , где истец работает. Документы на дом и земельный участок переданы ответчице. Ответчица оплату по договору не произвела, в результате чего остался без жилья и денег. Вынужден снимать квартиру. Стоимость жилья в настоящее время значительно возросла, поэтому за руб. невозможно приобрести жилое помещение в . Также просил взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере руб., расходы, связанные с нотариальным удостоверением доверенности, в размере руб., расходы по оплате услуг бюро технической инвентаризации по предоставлению сведений в размере руб.

Ответчица и ее представитель – А.Ю., извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, их неявка признана судом по неуважительным причинам.

В порядке статьи 167 ГПК Российской Федерации дело рассмотрено по существу в отсутствие ответчицы и ее представителя.

Выслушав объяснения истца, его представителя – Демидцевой Е.А., заслушав показания свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от Д.А. являлся собственником земельного участка (кадастровый номер №***) по адресу: Удмуртская Республика, и расположенного на нем жилого дома (кадастровый номер №***). Право собственности Д.А. на имущество зарегистрировано в установленном законом порядке В подтверждение регистрации права собственности Д.А. выданы свидетельства о государственной регистрации права №***.

между Д.А. (продавец) и И.Ю. (покупатель) в простой письменной форме заключен договор купли-продажи, по которому Д.А. продал, а И.Ю. купила указанные земельный участок и жилой дом за руб. (жилой дом за руб., земельный участок за руб.).

В соответствии с пунктом 2.1 договора расчет по договору производится в следующем порядке:

руб. – в счет уплаты за земельный участок выплачивается в день подписания договора за счет собственных средств покупателя;

руб. – в счет уплаты за жилой дом выплачивается за счет средств предоставляемого займа (с целевым назначение на приобретение недвижимости) по договору займа «Целевой жилищный» №*** от , предоставляемого КПКГ (далее – договор займа), заключенному на срок 12 месяцев, с условием оплаты суммы займа путем перечисления на расчетный счет покупателя после государственной регистрации права собственности в течение пятнадцати рабочих дней, с выплатой в течение трех дней после поступления денежных средств на счет покупателя.

Смотрите так же:  Осаго рассчитать нижний новгород

сторонами договора составлен передаточный акт, в котором указано о передаче предмета договора покупателю.

между И.Ю. и КПКГ заключен договор займа, по условиям которого кооператив предоставил И.Ю. займ в размере руб. на приобретение жилого дома по адресу: Удмуртская Республика, .

в установленном законом порядке произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к И.Ю.

Во исполнение обязательств по договору займа КПКГ на основании платежного поручения №*** от перечислил на лицевой счет И.Ю. руб.

И.Ю. денежный расчет по договору не произведен, задолженность составила руб.

Д.А. И.Ю. в письменной форме направлено предложение о расторжении договора, в котором указано на неисполнение ответчицей условий договора в части полной оплаты предмета договора, предложено подписать соглашение о расторжении договора в 10 час. в офисе ООО АН по адресу: Указанное требование получено ответчицей И.Ю., соглашение о расторжении договора не подписала, в ООО АН не явилась.

Указанные обстоятельства дела подтверждены в судебном заседании исследованными доказательствами.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Условиями договора купли-продажи (пункт 2.1) предусмотрена полная оплата жилого дома после государственной регистрации права собственности и получения ответчицей суммы займа, т.е. через определенное время.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора, суд приходит к выводу о том, что он по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Исходя из положений подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22 от 29 апреля 2010 г.) при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, договор купли-продажи заключен сторонами Полная оплата стоимости жилого дома и земельного участка должна была быть произведена не позднее Обязательство по оплате стоимости имущества ответчицей не исполнено. На день рассмотрения настоящего дела задолженность ответчицы по договору составила руб., т.е. 100 % от стоимости имущества.

Неоплата в установленный договором срок стоимости имущества, период неисполнения обязательства, в который произошел рост цен на недвижимость, что, соответственно, сказалось и на стоимости спорного имущества (согласно справке ООО «Оценочная компания стоимость земельного участка и жилого дома на май месяц 2015 г. значительно увеличилась и составляет руб.), отсутствие у ответчицы намерения исполнить обязательство по оплате стоимости предмета договора, непредставление ответчицей доказательств наличия у нее денежной суммы, необходимой для исполнения указанного обязательства, признается судом существенным нарушением договора, которое является основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Досудебный порядок истцом соблюден. Как установлено судом, им ответчице направлено требование о расторжении договора, в котором установлен срок расторжения договора – Указанное требование получено ответчицей Требование оставлено без ответа, что расценивается судом как отказ ответчицы от расторжения договора.

В силу части 1 статьи 12 ГПК Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При подготовке дела к судебному разбирательству судьей в порядке статьи 56 ГПК Российской Федерации определены обстоятельства, имеющие значение для дела. При этом на ответчицу была возложена обязанность доказать факт надлежащего исполнения условий договора в части оплаты стоимости предмета договора. Ответчице разъяснены положения части 2 статьи 12 ГПК Российской Федерации, в соответствии с которыми лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Истец факт передачи ему ответчицей стоимости предмета договора – руб. отрицает. Ответчица доказательства передачи истцу указанной суммы не представила, в судебное заседание не явилась, возражения относительно иска не заявила.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ответчицей не представлено доказательств оплаты стоимости имущества в установленный договором срок, неоплата стоимости жилого дома и земельного участка является существенным нарушением договора, на предложение истца о расторжении договора ответчица ответ не дала, суд приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора является обоснованным.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 4 пункта 65 Постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 г.).

С учетом принятия судом решения о расторжении договора, требование истца о возврате жилого дома и земельного участка, которые истцом переданы ответчице во исполнение договора, т.е. поступили в ее владение и пользование, также обосновано и подлежит удовлетворению.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (абзац 5 пункта 65 Постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 г.).

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчицы судебных расходов по оплате нотариального удостоверения доверенности на представителя в размере руб., расходов по оплате услуг Воткинского филиала ГУП по предоставлению сведений в размере руб., несение которых подтверждено документально.

В силу положения части 1 статьи 88 ГПК Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Указанные расходы ( руб.) суд относит к издержкам, связанным с рассмотрением дела, и в соответствии со статьями 94, 98 ГПК Российской Федерации присуждает истцу с ответчицы.

Согласно части 1 статьи 100 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Решение состоялось в пользу истца. В связи с рассмотрением дела истцом понесены расходы на оплату услуг представителя в размере руб. Несение расходов подтверждено документально. Истцом представлено суду письменное ходатайство об их возмещении.

С учетом требований разумности и в соответствии со статьей 100 ГПК Российской Федерации суд присуждает истцу с ответчицы в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя руб.

На основании части 1 статьи 98 ГПК Российской Федерации с ответчицы в пользу истца также подлежит взысканию государственная пошлина в размере руб., уплаченная истцом при подаче иска.

В порядке части 3 статьи 144 ГПК Российской Федерации суд считает необходимым сохранить меру по обеспечению иска, принятую на основании определения судьи от , до исполнения решения суда.

Руководствуясь статьями 144, 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск Д.А. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, , заключенный между Д.А. и И.Ю.

Обязать И.Ю. возвратить Д.А. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Удмуртская Республика, .

Взыскать с И.Ю. в пользу Д.А. судебные расходы в размере руб.

Меру по обеспечению иска в виде ареста жилого дома и земельного участка по адресу: Удмуртская Республика, , принятую на основании определения судьи Воткинского районного суда Удмуртской Республики от , сохранить до исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Воткинский районный суд Удмуртской Республики.

108shagov.ru. Все права защищены. 2019