Приказ минстроя от 02.12.1996 17-152

ПРИКАЗ Минстроя РФ от 02.12.1996 N 17-152 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ «МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ ПО РАСЧЕТУ СТАВОК ПЛАТЫ ЗА НАЙМ И ОТЧИСЛЕНИЙ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ВКЛЮЧАЕМЫХ В СТАВКУ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛЬЯ (ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ), МУНИЦИПАЛЬНОГО И ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА»

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ
от 2 декабря 1996 г. N 17-152

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ «МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ
ПО РАСЧЕТУ СТАВОК ПЛАТЫ ЗА НАЙМ И ОТЧИСЛЕНИЙ
НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ВКЛЮЧАЕМЫХ
В СТАВКУ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛЬЯ
(ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ), МУНИЦИПАЛЬНОГО
И ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА»

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. N 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» приказываю:

——
1. Утвердить «Методические указания по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда», разработанную Департаментом жилищно — коммунального хозяйства, Фондом «Институт экономики города», Институтом экономики жилищно — коммунального хозяйства и согласованную с Министерством финансов Российской Федерации (Королев С.А.).
2. Департаменту жилищно — коммунального хозяйства организовать издание указанных Методических указаний и довести их до предприятий и организаций жилищно — коммунального хозяйства.
3. Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на начальника Департамента жилищно — коммунального хозяйства Авдеева В.В.

По заключению Министерства юстиции Российской Федерации от 31.12.96 N 07-02-1330-96 «Методические указания по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда» в государственной регистрации не нуждаются.

Утверждены
Приказом
Министра строительства
Российской Федерации
от 2 декабря 1996 г. N 17-152

Согласовано
Министерство финансов
Российской Федерации
Заместитель Министра
С.А.КОРОЛЕВ
27.11.96

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
ПО РАСЧЕТУ СТАВОК ПЛАТЫ ЗА НАЙМ И ОТЧИСЛЕНИЙ
НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ВКЛЮЧАЕМЫХ
В СТАВКУ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛЬЯ (ТЕХНИЧЕСКОЕ
ОБСЛУЖИВАНИЕ), МУНИЦИПАЛЬНОГО И ГОСУДАРСТВЕННОГО
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Настоящий документ разработан с целью создания методической базы по расчету ставок платы за найм жилых помещений муниципального и государственного жилищного фонда, а также включения капитального ремонта в оплату населением услуг, по содержанию и ремонту жилищного фонда.
В «Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», утвержденной Указом Президента Российской Федерации 29 марта 1996 г. N 431 и в Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. N 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» в рамках нового этапа реформы системы оплаты жилья и коммунальных услуг предусмотрена новая структура платежей населения. Установлено, что наниматель жилья должен производить три платежа:
первый платеж — за содержание и ремонт (включая капитальный) мест общего пользования в жилых зданиях;
второй платеж — за коммунальные услуги;
третий платеж — плата за найм жилья.
Таким образом, в структуре оплаты жилья населением должны получить отражение две новые составляющие:
1) плата за найм, производимая нанимателем в качестве отдельного платежа;
2) компенсация затрат на проведение капитального ремонта, включаемая в платеж нанимателя за содержание и ремонт жилья.
В соответст

Приказ Минстроя РФ от 2 декабря 1996 г. N 17-152 «Об утверждении «Методических указаний по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда»

Приказ Минстроя РФ от 2 декабря 1996 г. N 17-152
«Об утверждении «Методических указаний по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда»

По заключению Минюста РФ от 31 декабря 1996 г. N 07-02-1330-96 настоящий документ в государственной регистрации не нуждается

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. N 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» приказываю:

1. Утвердить «Методические указания по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда», разработанную Департаментом жилищно-коммунального хозяйства, Фондом «Институт экономики города», Институтом экономики жилищно-коммунального хозяйства и согласованную с Министерством финансов Российской Федерации (Королев С.А.).

2. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства организовать издание указанных Методических указаний и довести их до предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства.

3. Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на начальника Департамента жилищно-коммунального хозяйства Авдеева В.В.

Методические указания
по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда
(утв. приказом Минстроя РФ от 2 декабря 1996 г. N 17-152)

Настоящий документ разработан с целью создания методической базы по расчету ставок платы за найм жилых помещений муниципального и государственного жилищного фонда, а также включения капитального ремонта в оплату населением услуг, по содержанию и ремонту жилищного фонда.

В «Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», утвержденной Указом Президента Российской Федерации 29 марта 1996 г. N 431 и в Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. N 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» в рамках нового этапа реформы системы оплаты жилья и коммунальных услуг предусмотрена новая структура платежей населения. Установлено, что наниматель жилья должен производить три платежа:

первый платеж — за содержание и ремонт (включая капитальный) мест общего пользования в жилых зданиях;

второй платеж — за коммунальные услуги;

третий платеж — плата за найм жилья.

Таким образом, в структуре оплаты жилья населением должны получить отражение две новые составляющие:

1) плата за найм, производимая нанимателем в качестве отдельного платежа;

2) компенсация затрат на проведение капитального ремонта, включаемая в платеж нанимателя за содержание и ремонт жилья.

В соответствии с изменениями, внесенными в статью 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», размер оплаты жилья устанавливается дифференцированно в зависимости от качества и местоположения жилья.

Различия в потребительских качествах жилья, включая местоположение, рекомендуется учитывать путем дифференциации размера платы за найм при сохранении единой величины ставки платы за содержание и ремонт жилья (включая отчисления на капремонт).

Развитие конкуренции в сфере предоставления жилищных услуг позволит снизить стоимость данных услуг и перейти от нормативно-затратного метода их определения к рыночному. При этом в конечном итоге величина оплаты жилья будет отражать рыночную стоимость предоставляемых по договору найма жилищных услуг, а не покрытие «полных затрат» на их предоставление.

1. Плата за найм

Экономическое содержание платы за найм состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма.

Введение платы за найм характеризует новый этап в реформировании политики оплаты жилья, когда размер оплаты определяется не величиной затрат на содержание жилищного фонда, а его потребительскими качествами и отражает рыночные тенденции в стоимости жилищных услуг. На переходном этапе сохраняется в сокращающихся объемах бюджетное дотирование жилищных услуг в муниципальном и государственном жилищном фонде, а реальный рынок найма жилья находится в начальной стадии формирования. В данных условиях величину платы за найм жилых помещений целесообразно устанавливать дифференцированно с учетом потребительских свойств жилья и необходимости в перспективе перехода на возмещение нанимателем инвестиционных затрат в течение срока службы жилищного фонда.

Средства, собранные в виде платы за найм жилых помещений, поступают в распоряжение их собственника. В переходный период реформирования системы финансирования жилищных услуг эти средства рекомендуется использовать для проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилищного фонда.

Введение платы за найм осуществляется поэтапно с учетом платежеспособности населения и развития системы социальной поддержки семей с низкими доходами путем предоставления жилищных субсидий.

Определение темпов изменения платы за найм должно быть так же скоординировано с общими темпами изменения оплаты населением жилищно-коммунальных услуг в рамках перехода к их предоставлению на бездотационной основе.

Величина платы за найм учитывается при расчете жилищных субсидий. При этом применяется величина ставки платы за найм для жилищного фонда с характеристиками, признанными стандартами при расчете жилищных субсидий.

1.2. Базовая ставка платы за найм жилого помещения

Определение базовой ставки за найм жилого помещения производится, исходя из определения отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда и с учетом социально-экономической ситуации в муниципальном образовании.

При расчете базовой ставки платы за найм жилого помещения рекомендуется использовать классификацию жилых зданий по группам и величины соответствующих норм амортизационных отчислений, которые приведены в «Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», утвержденных Постановлением СМ СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

В каждой i-той группе зданий по капитальности определяется размер отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади жилого здания в месяц по формуле:

Аi — средний размер ежемесячных отчислений на полное восстановление жилищного фонда по отдельным группам капитальности жилых зданий в расчете на 1 кв. м общей площади (в рублях);

Бi — балансовая восстановительная стоимость 1 кв. м общей площади в каждой группе жилых зданий по капитальности в действующих ценах (в рублях);

Bi — норматив отчислений на полное восстановление по каждой группе капитальности (в %), численно равный соответствующей норме амортизационных отчислений, указанной в Постановлении СМ СССР N 1072 от 22 октября 1990 г.

Средневзвешенный размер ежемесячных отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади муниципального и государственного жилищного фонда (Аср) рассчитывается по формуле:

A1 , А2 , А3 — средние размеры ежемесячных отчислений на полное восстановление жилых зданий по каждой группе капитальности;

S1 , S2 , S3 — общая площадь жилых зданий каждой группы капитальности.

Базовая ставка платы за найм жилого помещения определяется как:

ДН — доля оплаты населением в необходимых отчислениях на полное восстановление 1 кв. м жилищного фонда.

Органы местного самоуправления могут устанавливать значение коэффициента ДН в зависимости от конкретной социально-экономической ситуации и типа договора найма жилого помещения.

Для жилья, предоставляемого по договору социального найма, возможным критерием при определении ДН может служить сопоставление базовой ставки платы за найм со средневзвешенной величиной налога на недвижимое имущество собственников жилья. Такое сопоставление целесообразно в случае проведения в регионах политики поощрения населения к принятию решения о приватизации жилья.

Примем, что НБ > Т/12, где (4)

Т — средневзвешенная величина налога на недвижимое имущество собственников жилья на 1 кв.м.

Рекомендуемое значение базовой ставки платы за найм жилья, предоставляемое по договору социального найма, на конец 1996 г. находится в интервале 50 руб./м2 — 150 руб./м2 в месяц.

Для жилья, предоставляемого в государственном и муниципальном жилищном фонде на иных, кроме социального найма, основаниях, величина ДН может устанавливаться выше.

1.3. Подходы к классификациям жилищного фонда

Каждое жилое помещение отличается собственным набором потребительских свойств, от которых зависит объем получаемых проживающими в нем жилищных услуг. Эти свойства отражаются в рыночной стоимости этих услуг. Однако на первом этапе введения платы за найм для упрощения процедуры дифференциации ставок платы за найм целесообразно предусмотреть разбиение всего муниципального и жилищного фонда на ограниченное число групп. К каждой группе должны относиться жилые помещения с однородными потребительскими свойствами. При этом на первом этапе рекомендуется не усложнять процедуру с точки зрения учета характеристик отдельных жилых помещений, а ограничиться оценками местоположения и свойствами жилого дома в целом. В этом случае ставки платы за найм будут дифференцироваться по выделенным группам, а внутри групп будут одинаковыми.

При выделении групп жилых домов с различными потребительскими свойствами рекомендуется сначала определить примерное максимальное число устанавливаемых групп, учитывая увеличение трудозатрат на перерасчет ставок платы за найм при увеличении числа установленных групп.

Приведем пример разбиения всего жилищного фонда на группы.

Пусть дифференциация ставок платы за найм производится по двум основным потребительским свойствам:

1) потребительские свойства районов;

2) потребительские свойства домов.

Данные признаки, в свою очередь, характеризуются набором параметров, имеющих определенное значение. Например, потребительские свойства района можно дифференцировать по следующим параметрам и их значениям:

А. Потребительские свойства района:

1) экологическая ситуация:

1.1. зеленая зона или зона с благоприятной экологической ситуацией;

1.2. зона, приближенная к транспортным потокам, или промышленная зона;

2) близость к центру:

2.1. центр и срединная зона;

2.2. отдаленные районы;

3) транспортная доступность:

Б. Потребительские свойства дома:

1) материал стен:

1.2. блочный, крупнопанельный;

1.3. смешанный или деревянный;

2) степень износа:

2.1. относительно новый (до 30%);

2.2. средняя степень износа (30-60%);

2.3. аварийный или ветхий дом (более 60%);

3) планировка дома:

3.3. нестандартная (неудобная).

На практике реальное число групп будет значительно меньше максимально возможного (216), так как многие из предложенных параметров сильно взаимосвязаны. Например, жилое здание со смешанными или деревянными стенами (Б.1.3) будет, скорее всего, аварийным или ветхим (Б.3.2), нестандартной (неудобной) планировки (Б.3.3) и расположен в центре или срединной зоне (А.2.1). А крупнопанельное здание (Б.1.2) будет иметь среднюю степень износа (Б.2.2), стандартную планировку (Б.3.2), расположено в отдаленном районе (А.2.2) с плохой транспортной доступностью (А.3.2).

В связи с этим в качестве альтернативного подхода к определению групп жилых домов можно рекомендовать использовать в качестве дифференцирующих признаков некоторые интегральные параметры. Например, в ходе разработки зонирования города по стоимости земли информация о зонировании может служить интегральной характеристикой для оценки потребительских свойств района.

В качестве интегрального признака потребительских свойств дома можно использовать параметр периода постройки дома, который в достаточно точной степени отражает и материал стен, и степень износа, и планировку зданий и квартир:

1) здания дореволюционной и послереволюционной постройки;

2) здания довоенной постройки;

3) «сталинские» дома;

4) дома «хрущевского» периода;

5) стандартная застройка 70-80-х годов;

6) новая кирпичная застройка и дома улучшенной планировки.

В результате подготовки классификации и соотнесения с ней каждого конкретного жилого дома весь муниципальный и государственный жилищный фонд разбивается на определенное число групп, для которых и могут быть установлены различные ставки платы за найм.

1.4. Дифференциация ставок платы за найм жилого помещения

При определении величины платы за найм в каждой из выделенных групп рекомендуется следующая процедура.

Определение относительной величины оплаты жилья

На первой стадии необходимо определить соотношение величины оплаты жилья (оплата за содержание и ремонт, включая капитальный, плюс плата за найм) в каждой из выделенных групп жилых зданий, которое собственник жилья хотел бы установить на данном этапе. При этом можно использовать два варианта подходов.

Первый вариант. В городах с развитым рынком купли-продажи жилья (как правило, крупные города) разница в рыночной стоимости жилья одинаковой площади отражает реальную разницу во всем комплексе предоставляемых им жилищных услуг и может использоваться для установления отношения в оплате за пользование жильем разных потребительских свойств.

Предварительно необходимо получить данные о средней рыночной стоимости жилья в каждой из выделенных групп (Цi). Определим стоимость покупки 1 м2 общей площади жилья в некоторой i-той группе жилья Цi, а в самой «дешевой» — Цmin.

Определим, что отношение Цi и Цmin составляет Yi. Очевидно, что в группе жилья с наихудшими потребительскими свойствами Ymin = 1.

После этого несложно рассчитать значение Yi для каждой из групп жилищного фонда.

В случае, если размер колебаний оплаты жилья, определяемый рынком жилья, оказывается неприемлемо большим и, например, делает невозможным проживание в жилье с наилучшими потребительскими свойствами значительных групп населения, органы местного самоуправления на первом этапе могут задать желаемое значение Ymax как отношение оплаты жилья в группах жилищного фонда с наилучшими и наихудшими свойствами, после чего рассчитать значение Yi для каждой i-той группы жилищного фонда как:

Ypi — значение Yi, определяемое исходя из пропорций на рынке жилья;

Ypmax — максимальное значение Y, определяемое рынком жилья;

Ymax — максимальное значение Y, определенное органами местного самоуправления исходя из желаемой степени дифференциации оплаты жилья.

Второй вариант. В случае отсутствия данных о ценах на рынке купли-продажи жилья из-за неразвитости этого рынка дифференциация относительной величины оплаты жилья по выделенным группам может производиться путем использования экспертных оценок, которые являются количественным выражением качественных потребительских характеристик жилья.

Основой для установления коэффициентов, увеличивающих величину оплаты жилья по сравнению с минимальным уровнем, должна служить экспертная оценка либо отдельных потребительских свойств жилья в выделенной группе, либо интегральной характеристики группы в целом.

Значения отдельных коэффициентов К могут находиться в интервале от 0 до «n». В этом случае величина «ni» будет отражать вес, который придается данному параметру. Интегральное значение К для данной i-той группы зданий рассчитывается как средневзвешенное значение показателей по отдельным параметрам.

Так, пусть потребительские свойства жилья описываются пятью параметрами:

— материалом стен — К1;

— планировкой дома — К2;

— степенью износа — К3;

— близостью к центру — К4;

— экологической ситуацией — К5.

Значимость первого параметра оценивается в интервале К1 [0; +4], значимость второго параметра К2 оценивается в интервале [0; +1], значимость третьего параметра К3 оценивается в интервале [0; +3], значимость четвертого параметра К4 [0; +2], значимость пятого параметра К5 [0; +1].

Тогда коэффициент, характеризующий потребительские качества i-той группы жилья Кi определяется как:

Следует особо подчеркнуть, что значение оценки отдельных параметров потребительских свойств жилья не может быть равно нулю.

Число параметров экспертной оценки потребительских свойств жилья, значения коэффициентов по каждому из этих параметров могут определяться положениями о расчете ставок платы за найм жилых помещений, утверждаемыми органами местного самоуправления муниципальных образований.

Одновременно с определением коэффициентов собственник жилья определяет желаемое отношение оплаты жилья с наилучшими и наихудшими потребительскими свойствами Ymax.

Величина Yi, определяется по формуле, аналогичной формуле (6), с учетом того, что в данном случае отношение Кi и минимального значения К (Кi/Кmin) заменяет величину Yp, а вместо величины Yp — используется отношение Кmax/Кmin. Поэтому отношение Yi в выделенной группе жилья будет рассчитываться как:

Пример расчета. Пусть имеется 6 групп зданий. Коэффициенты К, рассчитанные как средневзвешенные величины описанным выше способом, составляют:

первая группа: 0,15;

вторая группа: 0,25;

третья группа: 0,4;

четвертая группа: 0,55;

пятая группа: 0,63;

шестая группа: 0,85.

Органом местного самоуправления установлено, что оплата жилья (совокупный платеж за найм, содержание и ремонт жилья) в группе с наилучшими потребительскими свойствами (пятая группа) должен в 1,6 раза превышать соответствующий платеж в первой группе с наихудшими потребительскими свойствами (Ymax = 1,6).

1) Определяем отношение Кi и К1 (минимальное значение К).

К2/К1 = 0,25/0,15 = 1,67;

К3/К1 = 0,4 /0,15 = 2;

К4/К1 = 0,55/0,15 = 3,67;

К5/К1 = 0,63/0,15 = 4,2;

К6/К1 = 0,85/0,15 = 5,67;

2) Формула (8) принимает следующий вид:

Поскольку Ymax = 1,6, a K6/K1 = 5,67,

то в нашем случае Yi = (0,6 х (Кi / К1 — 1) / 4,67) + 1.

Получаем: Y1 = 1; Y2 = 1,09; Y3 = 1,21; Y4 = 1,34; Y5 = 1,41; Y6 = 1,6.

1.5. Порядок расчета дифференцированных ставок платы за найм по группам жилищного фонда

Пусть мы имеем ряд значений Yi по всем группам жилищного фонда, определенный в соответствии с пунктом 1.4 настоящего документа. Нам также известно значение базовой ставки платы за найм, определенное в соответствии с пунктом 1.2.

В соответствии с определением имеем:

П — единая по всему фонду величина платы за содержание и ремонт жилья, включая капитальный ремонт;

Нi — величина платы за найм в i-той группе жилищного фонда;

Нmin — величина платы за найм в группе жилищного фонда с наихудшими потребительскими свойствами.

При определении величины платы за найм в каждой из групп жилищного фонда необходимо выполнить следующие два условия:

1) для каждой из групп жилья должно выполняться условие, определенное формулой (10);

2) в среднем по городу на 1 кв. м жилья в виде платы за найм должна быть получена величина, равная НБ, то есть

Si — площадь соответствующей группы жилищного фонда.

В соответствии с первым условием получаем:

при Нi = НБ имеем:

Второе условие выполняется, если:

Подставив в уравнение (12) значения НБ и YБ (найдя его значения из уравнения (14)), мы определим минимальную величину платы за найм, то есть ту, которая должна быть присвоена жилью с наихудшими потребительскими характеристиками. Далее легко можно найти значения платы за найм для всех остальных групп жилищного фонда, подставив минимальное значение платы за найм в управление (12).

Очевидно, что минимальная ставка платы за найм Нmin может иметь отрицательное значение, например, для жилья, находящегося в ветхих домах и/или в санитарных зонах. В этом случае плата за найм может не взиматься и производиться соответствующее снижение величины платы за содержание и ремонт жилья.

1.6. Примеры расчетов ставок платы за найм жилых помещений

Допустим, что средняя балансовая стоимость 1 м2 площади жилья по городу 300 000 рублей, средневзвешенный норматив отчислений на полное восстановление по всем группам капитальности зданий 1,2% в год.

Тогда размер необходимых ежемесячных отчислений на 1 м2 определится как:

В = 300 000 х 1,2 / (12 x 100) = 300 (руб.)

Пусть доля оплаты населением (коэффициент ДН из формулы (3)) установлена на уровне 30%, тогда базовая ставка платы за найм определяется как:

Примем, что ставка текущего обслуживания 1 кв.м жилья в месяц 500 руб./м2, ставка отчислений на капитальный ремонт 200 руб./м2. Таким образом, П = 700 руб./м2.

Смотрите так же:  Выкуп полисов осаго

Пусть мы имеем 7 выделенных групп жилья с различными потребительскими свойствами. Соответствующие значения Yi и площадь жилищного фонда по группам составляют:

Y1 = 1 на площади 50 единиц;

Y2 = 1,15 на площади 70 единиц;

Y3 = 1,2 на площади 100 единиц;

Y4 = 1,22 на площади 90 единиц;

Y5 = 1,35 на площади 140 единиц;

Y6 = 1,5 на площади 120 единиц;

Y7 = 1,8 на площади 50 единиц.

Порядок расчета ставок платы за найм:

2) В соответствии с формулой (13) определяем значение платы за найм в группе жилья с наихудшими потребительскими свойствами:

3) Подставив это значение Нmin в формулу (12), рассчитываем остальные значения Нi:

Таким образом, в среднем по городу в виде платежей за найм, содержание и ремонт жилья с 1 кв. м собирается 700 + 90 = 790 руб. При этом совокупный платеж варьирует от 598,5 руб./м2 (наихудшее жилье) до 1077 руб./м2 (наилучшее жилье). Соотношение максимального и минимального совокупных платежей составляет 1,8, то есть исходное условие дифференциации ставок платы за найм соблюдено.

1.7. Порядок сбора платы за найм

Сбор платежей по оплате жилья, предоставляемого внаем, производится собственником жилья или организацией, уполномоченной выполнять эти функции. Поскольку в переходный период средства, получаемые от сборов платы за найм, рекомендуется использовать на проведение капитального ремонта, реконструкцию и модернизацию жилищного фонда, собственник может перераспределить их между различными домами муниципального и государственного жилищного фонда в виду:

— разных ставок платы за найм;

— различных объемов требуемых работ.

Кроме того, следует учитывать, что в случае отрицательных ставок платы за найм может производиться соответствующее снижение платежей нанимателей за текущее обслуживание и ремонт жилья, и эта разница может компенсироваться из общего сбора платы за найм.

При решении вопроса о том, на каком уровне должна собираться плата за найм, рекомендуется исходить из двух возможных вариантов:

1) на уровне города в целом.

В этом случае плата за найм собирается либо собственником, либо организации, уполномоченной собственником выполнять функции сбора платежей;

2) на уровне службы заказчика, если в городе создано несколько таких служб и отсутствует проблема перераспределения средств, собранных в виде платы за найм и направляемых на капитальный ремонт.

При выборе одного из двух вариантов необходимо принимать во внимание:

1) возможность сбора платы за найм в объеме, позволяющем производить необходимые затраты по капитальному ремонту и модернизации жилищного фонда;

2) степень разнообразия жилищного фонда, принадлежащего к различным группам потребительских свойств, с тем чтобы объем сборов платы за найм позволил компенсировать снижение платежей населения на содержание и ремонт жилья в случае отрицательных ставок платы за найм.

2. Отчисления на капитальный ремонт, включаемые в ставку платы
за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание)

В настоящее время определение расходов на капитальный ремонт зависит от планируемой к капитальному ремонту площади, соотношения различных видов капитального ремонта и ряда других факторов.

В течение переходного периода существующие нормативы затрат по отдельным видам капитального ремонта, вероятно, будут постепенно пересматриваться, исходя из новых условий существования рынка ремонтных услуг.

Учитывая это обстоятельство, а также то, что норматив отчислений на капитальный ремонт для населения не должен зависеть от объемов работ, планируемых на конкретный год, рекомендуется следующий порядок установления размера отчислений на капитальный ремонт, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание):

1) Определяется средневзвешенная балансовая восстановительная стоимость 1 кв.м государственного и муниципального жилищного фонда (Бср).

2) Определяется средневзвешенная норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт 1 кв. м общей площади в год (N). При этом на первом этапе расчетов рекомендуется исходить из норм, установленных по зданиям различной капитальности Постановлением СМ СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

Вместе с тем, следует учитывать, что величина требуемых затрат для проведения заданных объемов капитального ремонта, возможно, будет в переходный период периодически пересматриваться, исходя из ситуации, складывающейся на рынке ремонтных услуг. Опыт заключения договоров по содержанию и ремонту жилья на конкурсной основе показывает, что при этом удается уменьшить цену услуг примерно в два раза по сравнению с действующими нормативами при сохранении объема и качества предоставляемых услуг.

В связи с этим значение N рекомендуется устанавливать на уровне 1/2 величины, определенной как средневзвешенная норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт, рассчитанная в соответствии с существующими нормативами.

Рекомендуемое на первом этапе значение N — 0,7% — 1%. Впоследствии значение N может быть пересмотрено в соответствии с новой информацией.

3) Определяется Дк — доля необходимых отчислений на капитальный ремонт, включаемая в ставку оплаты населением за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) на данном этапе переходного периода.

По окончании переходного периода, определенного Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» N 4219-1 от 24 декабря 1992 г. с учетом изменений, внесенных Законом «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» N 9-ФЗ от 12 января 1996 г., эта доля будет составлять 100%.

4) Определяется величина ежемесячных отчислений на капитальный ремонт, включаемая в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) Пкап по формуле:

В связи с тем, что дифференциация оплаты жилья (сумма платежей за найм, содержание и ремонт жилья) в зависимости от потребительских качеств жилья обеспечивается варьированием величины платы за найм, отчисления на капитальный ремонт, включаемые в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), могут устанавливаться из расчета на 1 кв. м едиными по муниципальному образованию.

Нормативный правовой акт Совета депутатов Екатеринославского сельсовета Октябрьского района Амурской области — Положение о порядке установления, начисления и сбора платы за пользование жилыми помещениями (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда муниципального образования Екатериносла от 29.05.2015
Раздел нормативных правовых актов Совета депутатов Екатеринославского сельсовета Октябрьского района Амурской области — ОТЧЁТЫ

Положение

о порядке установления, начисления и сбора платы за пользование
жилыми помещениями (платы за наем) по договорам социального найма и договорам
найма жилых помещений муниципального жилищного фонда муниципального образования
Екатеринославского сельсовета

Настоящее Положение разработано в
соответствии с главой 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьями
154, 155, 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 41,42,160.1
Бюджетного Кодекса Российской Федерации, на основании Федерального закона от
06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации», Приказа Минстроя РФ от 02.12.1996 № 17-152 «Об
утверждении «Методических указаний по расчету ставок платы за наем и отчислений
на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание
и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного
жилищного фонда», Устава муниципального образования Екатеринославский сельсовет
Октябрьского района Амурской области, в целях создания единой системы
установления, начисления, сбора, взыскания и перечисления в бюджет Екатеринославского
сельсовета (далее — бюджет поселения) платы граждан за пользование (наем)
жилыми помещениями муниципального жилищного фонда, занимаемыми по договорам
социального найма и договорам найма жилых помещений (далее — плата за наем).

1.Общие
положения

1.Основные понятия, используемые в
настоящем Положении:

Плата за наем — плата за пользование жилым помещением
муниципального жилищного фонда Муниципального образования Екатеринославский
сельсовет Октябрьского района, занимаемого по договору социального найма или
договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, (далее — жилые
помещения);

Муниципальный
жилищный фонд
— совокупность жилых помещений,
принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию Екатеринославский сельсовет
Октябрьского района .

2. Денежные средства, вносимые нанимателями жилых помещений
муниципального жилищного фонда в виде платы за наем, являются неналоговым
доходом бюджета поселения и используются по назначению на проведение
капитальных ремонтов, реконструкцию и модернизацию муниципального жилищного
фонда.

3. Главным администратором неналоговых доходов бюджета поселения в
отношении поступления платы за наем жилого помещения муниципального жилищного
фонда является муниципальное казенное учреждение Администрация Екатеринославского
сельсовета Октябрьского района Амурской области (далее -Администрация).

Адми нистрация осуществляет организацию
начисления и сбора платы за наем, а также осуществляет контроль над
правильностью начисления, полнотой и своевременностью уплаты, учета, сбора,
взыскания платы за наем, принимает решение о возврате (зачете) излишне
уплаченных, взысканных платежей, в бюджет поселения (пеней по ним).

II. Порядок определения размера платы за
наем.

4. Плата за пользование жилым помещением (плата за наем) входит в
структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги и начисляется в виде
отдельного платежа.

5. Плата за наем начисляется гражданам, проживающим в жилых
помещениях муниципального жилищного фонда по договорам социального найма и
договорам найма жилого помещения муниципального жилищного фонда.

6. Базовая ставка платы за
наем устанавливается на один квадратный метр общей площади жилого помещения (в
отдельных комнатах в общежитиях — исходя из площади этих комнат) Постановлением
главы администрации МО Екатеринославский сельсовет один раз в три года с учетом
федерального стандарта стоимости капитального ремонта жилого помещения на один квадратный метр
общей площади жилья в месяц, установленного для Амурской области Постановлением
Правительства Российской Федерации, качества и благоустройства жилого помещения,
места расположения многоквартирного дома. Если в одной комнате в общежитии
проживают несколько нанимателей, площадь комнаты распределяется пропорционально
количеству нанимателей в каждой комнате общежития.

7. Размер платы за наем жилого помещения определяется по формуле:

РПН = СПН х S общ.

СПН- ставка платы за найм.

S общ. — общая площадь жилого помещения.

Расчет ставки платы за наем ( СПН ) производится для жилых домов в
соответствии с прилагаемой Методикой
расчета ставки платы за наем жилого помещения в муниципальном жилищном фонде МО
Екатеринославский сельсовет.

8. Размер платы за наем учитывается при расчете субсидий на оплату
жилого помещения и коммунальных услуг.

9. Ставки платы за наем не включают в себя комиссионное
вознаграждение, взимаемое банками и платежными системами за услуги по приему
данного платежа.

III.
Порядок внесения и сбора платы за наем.

10.Обязанность по внесению платы за
наем возникает у нанимателя жилого помещения
с момента заключения договора социального найма и (или) договора найма
жилого помещения.

11.
Начисление и сбор платы за наем производится собственником жилья или
организацией, уполномоченной выполнять эти функции.

12.Плата за наем жилого помещения вносится нанимателем жилого
помещения ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем,
если иной срок не установлен договором.

13. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и
договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда вносит плату за
наем жилого помещения в кассу организации, уполномоченной собственником жилого
помещения собирать плату за найм.

14. Граждане, несвоевременно и (или) не полностью внесшим плату за
наем жилого помещения (должники), обязаны уплачивать кредитору пени в размере
одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации ,
действующей на момент оплаты, от не выплаченных в
срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления
установленного срока оплаты по день фактической оплаты включительно.

15. Плата за наем не взимается в домах признанных в установленном
порядке аварийными и непригодными для проживания. А также предоставленных в
наем гражданам, признанных в установленном порядке малоимущими.

IV .Поступление целевое
использование средств

16. Начисление и сбор платы за наем осуществляется организацией,
уполномоченной собственником жилого помещения собирать с населения плату за
найм жилого помещения.

17. Денежные средства,
вносимые нанимателем жилого помещения в виде платы за наем,
перечисляются организацией, уполномоченной собственником жилого помещения
собирать с населения плату за найм, в бюджет Екатеринославского сельсовета по
коду «Доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной
собственности» ( 001 111 09045 10 0000 120 Прочие поступления от
использования имущества, находящегося в собственности сельских поселений (за
исключением имущества муниципальных бюджетных и автономных учреждений, а также
имущества муниципальных унитарных предприятий, в т.ч. казенных) для их
аккумуляции и использованию по целевому назначению на проведение капитального
ремонта, реконструкции и модернизации жилищного фонда.

18. Часть средств поступивших от нанимателей перечисляется в Фонд
капитального ремонта Амурской области для аккумулирования и дальнейшего
использования по капитальному ремонту муниципального жилого фонда.

19.Администрация осуществляет мониторинг, анализ и прогнозирование
поступления платы за наем.

Дата опубликования: 5 июля 2011 г.

Дубненский городской суд Московской области

Именем Российской Федерации

Дубненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Григорашенко О.В.

при секретаре Ганине И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «ДМЗ им. Федорова» к Галкиной В.В. о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг и встречному иску Галкиной В.В. к ОАО «ДМЗ им. Федорова» о признании недействующими и не подлежащими применению ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья, установленных пунктами 3.3 и 4.1 Приказа по ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от Дата года и п.п. 3 и 4 Приложения № к Приказу № от Дата года, пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года года и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата года №, приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» от Дата г. №, пунктами 3.3. и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата года №, пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу № от Дата года, обязанности установить ставку платы за наем и содержание и ремонт жилья в соответствии со ставками, установленными органом местного самоуправления и произвести перерасчет оплаты за наем и содержание жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Дубненский машиностроительный завод имени Федорова» (далее ОАО «ДМЗ им.Федорова») обратилось в суд с иском к ответчику Галкиной В.В. о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за проживание в комнате № за период с Дата по Дата в размере <> . и расходов по оплате госпошлины в размере.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Березин И.С. изменил свои исковые требования, уменьшив задолженность в связи с частичной оплатой, и просит суд взыскать с Галкиной В.В. задолженность за вычетом частично произведенной оплаты на сумму <> руб..

В обоснование заявленных требований истец ссылает на те обстоятельства, что ответчик Галкина В.В. проживает в общежитии по адресу: . Указанное жилое помещение принадлежит на праве собственности ОАО «ДМЗ им.Федорова», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Дата За период с Дата по Дата у Галкиной В.В. имеется задолженность по оплате за предоставленное ей жилое помещение, которую истец просит суд взыскать с ответчика.

Ответчик Галкина В.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ее интересы по делу представляет Яговцев О.Б., действующий на основании доверенности.

Представитель ответчика иск не признал, пояснил, что не согласен с установленным истцом размером оплаты за наем и содержание жилых помещений в общежитии. Галкиной В.В. подано встречное исковое заявление о признании недействительными и не подлежащими применению по отношению к истцам ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в размере <> рублей за один квадратный метр площади жилого помещения и платы за содержание и ремонт жилья, установленных пунктами 3.3 и 4.1 Приказа ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от Дата и п.п. 3 и 4 Приложения № к Приказу от Дата № , пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата № , приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» от Дата № , пунктами 3.3. и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата № , пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от Дата и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу № от Дата , в размере в 2008 году – <> рублей, в 2009 году — <> рублей, в 2010- 2011 годах- <> рубля за один квадратный метр жилой площади. Истец также просит суд обязать ответчика произвести перерасчет начисленной платы за период с Дата по Дата в соответствии со ставками платы за наем и содержания и ремонта жилья, установленными органами местного самоуправления в размере – за наем в 2008 – 2011 году – <> рублей; за содержание и ремонт жилья – в 2008 году – <> руб., в 2009 году – <> руб., в 2010 году <> руб., в 2011 году — <> руб. за кв.м..

В обоснование заявленных требований представитель истца — Яговцев О.Б., действующий на основании доверенности, ссылался на те обстоятельства, что Галкина В.В. проживает в общежитии по адресу: на основании ордера № серии СА от Дата На момент вселения данное общежитие принадлежало государственному предприятию Дубненский машиностроительный завод. При приватизации государственного предприятия « Дубненский машиностроительный завод» на основании Указа Президента от 10.01.1993г. № 8, здание общежития было включено в Перечень объектов, включаемых в состав приватизируемого имущества. В последующем при переходе права собственности от АООТ «ДМЗ к ОАО «ДМЗ им.Федорова» статус общежития сохранился. Однако, в соответствии со ст. 675 ГК РФ изменение формы собственности не влечет изменение прежних условий договора найма. На основании изложенного он полагает, что начисление платы за жилое помещение в общежитии ОАО ДМЗ для граждан, имеющих право на сохранение условий ранее заключенного договора найма, должно производиться с учетом положение ч.3 ст.156 ЖК РФ, то есть исходя из размера платы за пользование жилым помещений, предусмотренного для нанимателей жилых помещений муниципального жилого фонда по ставкам, установленным органом местного самоуправления. Поэтому истец просит суд обязать ответчика установить ставку платы за наем и содержание жилья равной ставке, установленной органом местного самоуправления города Дубны и обязать ответчика произвести перерасчет платы. Однако, собственник здания общежития ОАО «ДМЗ-Камов» и в дальнейшем ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» издал приказы № от Дата , № от Дата , № от Дата , № от Дата , № от Дата и приложения № к ним, в котором были установлены расценки оплаты за содержание и ремонт жилья в размере <> руб., <> руб. и <> руб. за один квадратный метр жилой площади, за наем жилья в размере <> руб.

Представитель истца по встречному иску просит суд признать установленные ОАО «ДМЗ-Камов» и ОАО «ДМЗ им. Федорова» расценки оплаты за наем и за содержание и ремонт жилья недействительными и противоречащими Постановлению Государственного комитета по строительству, архитектуре и жилищной политике № 9 от 23.02.1999г. «Об утверждении методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» В соответствии со ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Полагает, что плата за наем, а также за содержание и ремонт жилого помещения не может быть изменена в одностороннем порядке стороной по договору согласно ст. 682 ГК РФ. То есть по отношению к истцу должны применяться расценки, которые регулируются государством, а не интересами собственника, заинтересованного в получении прибыли.

Кроме того, представитель истца представил суду квитанции об оплате за жилое помещение, пояснив, что на момент рассмотрения дела в суде Галкиной В.В. полностью произведена оплата за жилье и коммунальные услуги, исходя из ставок, установленных Администрацией г. Дубна. Задолженности по указанным платежам у нее не имеется, переплата составила <> .. Также представителем истца заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности по заявленному иску за период с Дата по Дата в сумме <> ., в связи с чем, просил суд в иске ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» отказать.

Представитель ОАО «Дубненского машиностроительного завода им.Федорова» (ранее ОАО ДМЗ им. Камов) – Березин И.С. встречные исковые требования не признал и пояснил, что жилое здание, расположенное по адресу: , находится в собственности ОАО «ДМЗ им.Федорова» (ранее ОАО «ДМЗ-Камов»). Жилищным Кодексом (статьями 154 и 156 ЖКРФ) предусматривается, что порядок определения размера платы за жилое помещение устанавливается собственником жилых помещений, при этом органы местного самоуправления устанавливают размер платы только нанимателей жилых помещений, включенных в состав муниципального жилищного фонда. Указанное жилое помещение в состав муниципального жилого фонда никогда не входило. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается ОАО ДМЗ им. Н.П. Федорова, как собственником жилого помещения. При этом в своих расчетах стоимости платы за содержание и ремонт занимаемых жилых помещений ОАО «ДМЗ им.Федорова» руководствуется «Методическими указаниями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья муниципального и государственного жилищного фонда», утвержденными Приказом Министерства строительства РФ от 02.12.1996г. Руководствоваться данной методикой ОАО «ДМЗ им.Федорова» обязал Дубненский городской суд решением от 21.11.2008г. В расчетах платы за содержание и ремонт ОАО ДМЗ им.Федорова руководствуется «Методикой планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», утвержденной Постановлением от 23.02.1999г. № 9, на которую ссылается истец. На основании решения суда был произведен перерасчет стоимости платы за жилье за 2007г..В настоящее время задолженность истца по оплате за жилое помещение составляет <> .. В удовлетворении ходатайства о пропуске срока исковой давности представитель ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» просил суд отказать, ссылаясь на то обстоятельство, что истец еще до подачи искового заявления в целях досудебного урегулирования спора направлял в адрес ответчика Галкиной В.В. письменное уведомление об обязанности погасить задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг.

Смотрите так же:  В каком году отменят транспортный налог

Представитель ОАО «Дубненского машиностроительного завода им.Федорова» (ранее ОАО ДМЗ им. Камов) – начальник планового отдела – Дудин А.Ю. встречные исковые требования не признал, поскольку считает, что все расчеты по оплате жилья произведены в соответствии с методиками, которыми руководствуется Администрация г. Дубны на основании решения Дубненского городского суда от 21.11. 2008 года. Все расчеты по плате за пользование жилым помещением, а также по содержанию и ремонту жилья соответствуют фактически понесенным расходам ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова», обоснованы и подтверждены документально. ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» не является специализированной организацией по обслуживанию жилищного фонда города, поэтому расходы ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» превышают расходы, представленные при расчете органами местного самоуправления. Как собственник жилого помещения, общество имеет право на установление цен и тарифов на проживание исходя из своих фактических затрат на содержание и ремонт помещения, а также за его пользование. Общежитие является убыточным, прибыль имеет только сдача жилья по договору коммерческого найма.

Третье лицо — представитель Администрации г. Дубны по доверенности Попов Р.М. пояснил, что Администрацией города утверждены тарифы по оплате за ремонт и содержание жилых помещений и наем жилых помещений муниципального жилищного фонда.. Величина платы за наем определяется в соответствии с Распоряжением Главы города от 10.11.2005 года № Р-1526 «Об утверждении Методики определения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма муниципального жилищного фонда», принятом на основании ч. 3 ст. 156 ЖК РФ и «Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», утвержденной Постановлением от 23.02.1999г. № 9. Величина платы за пользование жилым помещением (плата за наем) зависит от благоустройства жилого помещения (наличия лифта и мусоропровода), качества жилого помещения (материала стен), месторасположения дома. Величина платы за содержание и ремонт жилого помещения и ее структурных составляющих определяется «Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда», утвержденных Приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 года № 303. Величина платы за содержание и ремонт жилого помещения зависит от благоустройства жилого помещения (наличие лифта, мусоропровода, газовых или электрических плит, освещения мест общего пользования и т.д.). Нормирование труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, определено в «Рекомендациях по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда», утвержденных приказом Госстроя России от 09.12.1999 года № 139. был включен в план приватизации Дубненского машиностроительного завода и в муниципальную собственность никогда не передавался. С 2008 г.- 2011 г. размер платы за наем жилья составлял – <> рублей за кв.м. Ставка за содержание и ремонт жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности с 2008 по 2011 год составляла от <> до <> рублей за один квадратный метр общей площади.

Третье лицо- представитель Управления Роспотребнадзора по Московской области Крылова И.А. в судебное заседание не явилась, просила суд рассматривать дело без участия представителя, представив в суд заключение по делу, в котором считает, что изменение формы собственности жилого помещения не влечет изменения прежних условий договора найма жилого помещения. За пользование жилым помещением (плата за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения должно производиться в отношении граждан, имеющих право на сохранение условий ранее заключенного договора найма помещений в общежитии (ст. 675 ГК РФ), а также членов их семей, с учетом положений п. 1 ч. 2 ст. 19, ч. 3 ст. 156 ЖК РФ, то есть исходя из размера платы, предусмотренной для нанимателей по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по ставкам, установленным органами местного самоуправления. Возникшая конкуренция интересов юридического лица, осуществляющего содержание общежития за счет собственных средств, и интересов граждан, проживающих в общежитиях, должна разрешаться в пользу жилищных прав граждан. Жилищные права граждан, возникшие до приватизации жилого помещения, т.е. ранее, чем юридического лица, как собственника жилого помещения, и гарантированные нормами жилищного и гражданского законодательства, подлежат защите в первую очередь.

Свидетель Новоженина Т.В. показала, что работает в должности экономиста МКБ «Радуга». Ей на основании приказов по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» и Распоряжения Администрации г. Дубны об установлении ставок и тарифов по оплате жилья и коммунальных услуг были произведены расчеты начисления платы за пользование жилым помещением и коммунальными ресурсами за период с Дата по Дата . За спорный период начисление Галкиной В.В., произведенные ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» составили <> в то время как согласно муниципальным расценкам стоимость жилищно-коммунальных услуг за проживание в комнате за указанный период составляет <> .

Свидетель Мокрушина Т.Н. – начальник отдела ценообразования Управления экономики и планирования Администрации г. Дубна показала, что при ознакомлении с расчетами, произведенными специалистами ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» по оплате за пользование жилым помещением (плата за наем) и за содержание и ремонт жилья, установлено, что ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» применяются те же методики, что и Администрацией г. Дубны. Структура платы является такой же. Однако суммы расходы превышают установленные органом местного самоуправления. Администрацией расчет производится путем деления общих расходов на всю площадь жилищного фонда данного типа. Все методики по расчету платы носят рекомендательный характер. Администрация г. Дубна руководствуется «Методикой планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», утвержденной Постановлением от 23.02.1999г. № 9 и «Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда», утвержденных Приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 года № 303. При этом Администрацией г. Дубна при формировании ценообразования применяется 5% рентабельности плюс НДС. Плата за наем установлена Администрацией города в соответствии с положениями жилищного законодательства. Дотаций из госбюджета по обслуживанию жилищного фонда, находящегося в муниципальной собственности не предусмотрено. Однако Администрацией г. Дубна плата за наем составляет 50% от реально понесенных расходов. При анализе расчетов, представленных Новожениной Т.В., свидетель подтвердила их соответствие муниципальным тарифам и точность в начислениях.

Выслушав стороны, исследовав представленные письменные доказательства по делу, суд считает, что в удовлетворении исковых требований ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» к Галкиной В.В. о взыскании оплаты за общежитие надлежит отказать. Встречное исковое заявление о перерасчете оплаты суд считает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В августе 1994г. при проведении приватизации государственного предприятия в соответствии с Указом Президента № 721 от 01.07.1992г. «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества», государственное предприятие «ДМЗ» было преобразовано в АООТ «ДМЗ», в уставной капитал которого было включено все имущество, находящееся на балансе предприятия, в том числе издание общежития по адресу: .

Дата между ОАО «ДМЗ» и ОАО «Камов-Холдинг» был подписан договор о создании ОАО « ДМЗ-Камов».

Согласно приложенному к договору о создании ОАО «ДМЗ-Камов» перечню имущества, вносимого ОАО «ДМЗ» в уставной капитал ОАО «ДМЗ-Камов», включены общежития, в том числе, расположенное по .

С 2004г. собственником указанного здания стало ОАО «ДМЗ-Камов» (в настоящее время ОАО «ДМЗ им.Федорова»), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Указанные обстоятельства установлены решением Дубненского городского суда Московской области от Дата по иску Храмцовой С.В. и Цыгановой О.Н. к ОАО «ДМЗ-Камов» о признании недействительными приказов № от Дата и № от Дата в части установления платы за наем и тарифов на коммунальные услуги по оплате жилых помещений, возмещении убытков и передачи жилого помещения в муниципальную собственность и решением Дубненского городского суда от Дата по иску по иску ОАО «ДМЗ им. Федорова» к Романенко М.А. и Романенко И.М. о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг и встречному иску Романенко М.А. и Романенко И.М. к ОАО «ДМЗ им. Федорова» о признании недействующими и не подлежащими применению ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья, установленных пунктами 3 и 4 Приказа по ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от Дата и п.п. 1 и 2 Приложения № к Приказу от Дата № , пунктами 3.3 и 4.1 Приказа ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от Дата и п.п. 3 и 4 Приложения № к Приказу от Дата № , пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата № , приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» от Дата № , пунктами 3.3. и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата № , обязанности установить ставку платы за наем и содержание и ремонт жилья в соответствии со ставками, установленными органом местного самоуправления и произвести перерасчет оплаты за наем и содержание жилого помещения, и сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривались.

Приказом по ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от Дата пунктами 3 и 4, и п.п. 1 и 2 и п.п. 1 и 2 Приложения № к Приказу от Дата № утверждены ставки и тарифы для физических лиц, проживающих на основании ордера в жилых помещениях по адресу: за пользование жилым помещением (плата за наем) в размере <> рублей, по содержанию и ремонту жилья в размере <> рублей за кв.метр жилой площади в месяц.

Приказом № пунктами 3.3 и 4.1 по ОАО «ДМЗ-КАМОВ» от Дата и п.п. 3 и 4 Приложения № к Приказу от Дата № утверждены ставки и тарифы для физических лиц, проживающих на основании ордера в жилых помещениях по адресу: за пользование жилым помещением (плата за наем) в размере <> рублей, по содержанию и ремонту жилья в размере <> рублей за кв.метр жилой площади в месяц.

Решением Дубненского городского суда от Дата определено, что установленная приказом по АОА «ДМЗ-Камов» № от Дата плата за наем жилых помещений коммерческого назначения в размере <> рублей за одни квадратный метр и приказом № от Дата за наем жилых помещений коммерческого назначения в размере <> рублей за один квадратный метр и плата за содержание и ремонт жилых помещений в размере <> рублей за один квадратный метр не может быть применена к правоотношениям, возникшим между истцами и ответчиком, так как договор коммерческого найма между сторонами не заключался, а одностороннее изменение условий договора найма не допускается и является незаконным.

При установлении (расчете) платы за наем в отношении нанимателей тех жилых помещений, правоотношения с которыми возникли до передачи жилого фонда в собственность ОАО «ДМЗ-Камов» и договора найма жилых помещений с которыми не были заключены на иных условиях, ответчику, по мнению суда, необходимо соблюдать требования законодательства, в частности, необходимо принимать во внимание «Методические Указания по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) муниципального и государственного жилищного фонда, утвержденных Приказом Министерства строительства РФ от 02.12.1996г. № 17-152 по аналогии.

Поскольку установление платы за наем не входит в компетенцию судебных органов, а относится к компетенции собственника жилищного фонда, то суд не может в своем решении установить размер такой платы.

Решением суда постановлено признать пункты 3 и 4 Приказа № от Дата по ОАО «ДМЗ-Камов», а также пункты 1 и 2 Приложения № к Приказу № от Дата по ОАО «ДМЗ-Камов» «Расчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги для физических лиц, занимающих жилые помещения в », «Плата за содержание и ремонт жилья» недействительными и не подлежащими применению по отношению к нанимателям жилых помещений Храмцовой С.В. и Цыгановой О.Н. .

Признать пункты 3.3 и 4.1 Приказа № от Дата по ОАО «ДМЗ-Камов» недействительными и не подлежащими применению по отношению к нанимателям жилых помещений Храмцовой С.В. и Цыгановой О.Н. .

Обязать ОАО «ДМЗ-Камов» произвести Храмцовой С.В. и Цыгановой О.Н. перерасчет внесенной ими с Дата платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья в соответствии с «Методическими Указаниями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) муниципального и государственного жилищного фонда», утвержденными Приказом Министерства строительства РФ от 02.12.1996 г. № 17-152.

На основании указанного решения Дубненского суда от Дата был издан приказ № от Дата по ОАО ДМЗ им. Федорова о необходимости произвести перерасчет имеющейся задолженности жильцов проживающих в общежитии в соответствии с Методическими указаниями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживанием) муниципального и государственного жилищного фонда», утвержденными Приказом Министерства строительства РФ от 02.12.1996г. № 17-152.

Как установлено в судебном заседании ОАО «ДМЗ им. Федорова» был произведен перерасчет за период с Дата размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в соответствии с Методическими указаниями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживанием) муниципального и государственного жилищного фонда», утвержденными Приказом Министерства строительства РФ от 02.12.1996г. № 17-152.

Перерасчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на основании указанного решения суда ОАО «ДМЗ им. Федорова» произведено не было, поскольку данные методические указания содержат только расчет ставок платы за наем.

Пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата № утверждены ставки и тарифы для физических лиц, проживающих на основании ордера в жилых помещениях по адресу: за пользование жилым помещением (плата за наем) в размере <> рублей, по содержанию и ремонту жилья в размере <> рублей за кв.метр жилой площади в месяц.

Пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата № утверждены ставки и тарифы для физических лиц, проживающих на основании ордера в жилых помещениях по адресу: за пользование жилым помещением (плата за наем) в размере <> рублей, по содержанию и ремонту жилья в размере <> рублей за кв.метр жилой площади в месяц.

Приказом по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата (подпунктами 3.3 и 4.2) и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата № утверждены ставки и тарифы для физических лиц, проживающих на основании ордера в жилых помещениях по адресу: за пользование жилым помещением (плата за наем) в размере <> рублей, по содержанию и ремонту жилья в размере <> рублей за кв.метр жилой площади в месяц.

Галкина В.В. при обращении в суд с встречным иском оспаривает правомерность установления ставки платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и ставки за содержание и ремонт жилья, установленной для проживающих в общежитии с Дата При этом представитель истца ссылается на «Методику планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», утвержденную Постановлением Государственного комитета по строительству, архитектуре и жилищной политике № 9 от 23.02.1999г.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами содержание затрат при калькулировании себестоимости содержания и ремонта общежитий ОАО «ДМЗ им. Федорова» и содержание затрат при калькулировании себестоимости ремонта жилищного фонда Администрацией г. Дубны являются одними и теми же, и рассчитываются исходя из «Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», утвержденную Постановлением Государственного комитета по строительству, архитектуре и жилищной политике № 9 от 23.02.1999г.

При расчете ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) ОАО «ДМЗ им. Федорова» руководствуется «Методическими Указаниями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) муниципального и государственного жилищного фонда», утвержденными Приказом Министерства строительства РФ от 02.12.1996 г. № 17-152.

Однако размеры таких затрат отличаются, что привело к разным размерам оплаты жилищно-коммунальных услуг нанимателями разных жилых помещений в г. Дубне.

В судебном заседании установлено, что Галкиной В.В. государственным предприятием «Дубненский машиностроительный завод» был выдан ордер № серии СА от Дата на вселение в комнату № в общежитии по адресу: ..

На момент вселения истца в указанное жилое помещение, общежитие по адресу: МО относилось к ведомственному жилищному фонду Дубненского машиностроительного завода.

Как установлено судом, договор найма при предоставлении истцам комнаты в общежитии между предприятием – Дубненский машиностроительный завод и Галкиной В.В. не заключался. Учитывая, что вселение истца в спорное жилое помещение производилось в установленном законом порядке, между сторонами фактически сложились отношения по договору найма жилого помещения, к которым при определении прав и обязанностей должны применяться положения, предусмотренные Гражданским и жилищным законодательством РФ.

В соответствии со статьей18 Закона РСФСР от 4 июля 1991года N1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Федеральным законом от 23 декабря 1992года N4199-1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» в статью18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан.

Пунктом1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993года N8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.

Норма, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры, установлена и в статье30 Федерального закона от 21 декабря 2001года N178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии с абзацем1 пункта4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993года N8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан.

Указанными выше нормами, действующими с 23 декабря 1992года, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

Таким образом, общежитие по , в котором проживает истец по встречному иску, не полежало включению в перечень приватизируемых объектов недвижимости.

Общежитие по было передано в собственность ОАО «ДМЗ-Камов», впоследствии переименованное в ОАО «ДМЗ» им Н.П. Федорова». Данное предприятие договор найма жилых помещений с истцом на новых условиях коммерческого найма не заключало. Поэтому к правоотношениям, возникшим между истцом и ответчиками, с учетом того, что спорное жилое помещение должно было быть передано в муниципальную собственность, должны применяться условия по найму жилых помещений, которые возникли ранее между государственным предприятием ДМЗ и истцом.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Как следует из представленного свидетельства о государственной регистрации права от Дата ОАО «ДМЗ КАМОВ» (в дальнейшем переименован в ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» является собственником и балансодержателем жилого строения — общежития, расположенного по адресу: . В связи с этим заявитель осуществляет деятельность по оказанию жилищно-коммунальных услуг лицам, проживающим в общежитии.

Согласно части 3 статьи 156 Жилищного Кодекса РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

Указанная норма Кодекса распространяет свое действие на две категории нанимателей — по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, а также на собственников, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Смотрите так же:  Гагра проживание цены частный сектор

Условия найма жилых помещений в общежитиях государственных и муниципальных предприятий регулировались специальными нормативными актами, в том числе Примерным положением об общежитиях, утв.постановлением СМ РСФСР от 11.08.1988г. № 328, Типовым договором найма жилого помещения в общежитии, утв.постановлением Правительства РФ от 26 января 2006г. № 42, Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25.

В соответствии с нормами указанных Положений, действующих в настоящий момент, плата за пользование жилой площадью, коммунальные услуги и другие услуги, предоставляемые проживающим в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда, производится по утвержденным в установленном порядке ставкам и тарифам.

Таким образом, условия проживания, права и обязанности сторон при найме жилых помещений в общежитии регулировались специальными нормами законодательства с учетом характера и статуса жилого помещения, при этом в отношениях найма жилых помещений в общежитиях государственных и муниципальных предприятий применялись регулируемые тарифы, устанавливаемые органами местного управления.

Как следует из представленных документов, правоотношения, связанные с наймом жилого помещения в общежитии ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» возникли у Галкиной В.В. в период, когда ДМЗ находился в государственной собственности.

После перехода права собственности на общежитие к юридическому лицу — АООТ «ДМЗ» в связи с приватизацией, статус жилого помещения по , как общежития сохранился, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности (л.д.7).

Изменилась только форма собственности жилого помещения, относящегося в настоящий момент к частному жилищному фонду в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 19 Жилищного кодекса РФ.

Однако изменение формы собственности жилого помещения не влечет изменений прежних условий договора найма жилого помещения. Это вытекает из следующих положений гражданского и жилищного законодательства.

Статья 675 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 9 Закона РФ от 24.12.1992г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего до введения в действие с 01.03.2005 года Жилищного кодекса РФ, регламентировалось, что «при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан.

Указанными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и действовавшего на момент приватизации жилищного законодательства установлены социальные гарантии для нанимателей жилых помещений, заключающиеся в том, что условия ранее заключенного договора найма продолжают действовать и после перехода права собственности на жилое помещение к иному лицу.

В связи с этим правоотношения по договору найма жилого помещения в общежитии государственного предприятия, возникшие у Галкиной В.В. до периода приватизации государственного предприятия ДМЗ, продолжают сохранять свое действие как отношения по договору найма жилого помещения в общежитии на тех же условиях.

Таким образом, истец имеет право на сохранение отношений найма жилых помещений на тех же условиях, которые действуют при найме жилых помещений в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда.

Поэтому, несмотря на переход права собственности на общежитие к юридическому лицу, условия оплаты за проживание в общежитии гражданами, заселившимися в общежитие в соответствии с основаниями, предусмотренными Примерным положением об общежитиях, утв.постановлением СМ РСФСР от 11.08.1988г. № 328, и имеющих право на сохранение договора найма помещения в общежитии, должны регулироваться в соответствии с нормами закона, установленными в отношении аналогичных объектов государственного и муниципального жилищного фонда, независимо от изменения формы собственности жилого помещения. Указанные положения законодательства гарантируют сохранение жилищных прав граждан (в том числе граждан, заселившихся в общежитие соответствии с трудовыми отношениями до приватизации и сохраняющих свое право на проживание в общежитии после прекращения трудовых отношений) с учетом правового регулирования и социальных условий найма, действовавших до перехода права собственности на жилое помещение.

Поскольку общежитие по было включено в уставной капитал создаваемого акционерного общества при приватизации государственного предприятия «Дубненский машиностроительный завод», указанное обстоятельство привело к возникновению жилого помещения — общежития, находящегося в режиме, не урегулированном нормами жилищного законодательства.

Так, согласно статье 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего на момент приватизации, фонд, находящийся в собственности юридических лиц, мог быть сформирован из объектов, построенных или приобретенных за счет собственных средств частных собственников. Жилищное законодательство не предусматривало возможности создания жилищного фонда, находящегося в собственности юридических лиц за счет приватизации объектов государственного жилищного фонда.

Согласно ныне действующим положениям части 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд в зависимости от целей использования подразделяется на следующие категории: 1) фонд социального использования, предоставляемый гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) специализированный жилищный фонд, предназначенный для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых из жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии со статьей 92 Жилищного Кодекса РФ в качестве специализированного жилого помещения (в частности общежития) могут быть использованы жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондов.

Что касается предусмотренной Жилищным кодексом РФ категории жилищного фонда коммерческого использования, т. е. жилых помещений, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, то к такой категории не могут быть отнесены жилые помещения, обладающие статусом общежития и предназначенные для использования в качестве специализированного жилого фонда.

При указанных обстоятельствах, применение условий коммерческого найма жилого помещения к правоотношениям найма с Галкиной В.В., возникшим до приватизации завода, суд находит неправомерным ввиду нарушения в этом случае положений статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей сохранение условий ранее заключенного договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что начисление платы за жилое помещение в общежитии ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» должно производится в отношении граждан, имеющих право на сохранение условий ранее заключенного договора найма помещений в общежитии, а также членов их семей, с учетом положений части 3 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, то есть исходя из размера платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения, предусмотренного для нанимателей по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по ставкам, установленным органами местного самоуправления.

Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с частью 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что на основании решений Дубненского городского суда от Дата , Дата , Дата , Дата , за отдельными гражданами, проживающими в здании общежития ДМЗ – , признано право собственности на занимаемые ими жилые помещения в порядке приватизации.

Способ управления многоквартирным домом, в котором проживают данные граждане, в том числе и истица в настоящее время не выбран.

С учетом требований вышеуказанной нормы права, размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для граждан, проживающих в общежитии, также должен быть установлен по тарифам органа местного самоуправления с момента прекращения права собственности ОАО «ДМЗ им. Н.П.Федорова» на все здание, т.е. с Дата .

Распоряжением Главы г. Дубны от 10.11.2005 года № Р-1526 «Об утверждении Методики определения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма муниципального жилищного фонда», принятом на основании ч. 3 ст. 156 ЖК РФ были утверждена величина платы за пользование жилым помещением (плата за наем), которая в 2008-2011 году составила <> руб. за кв.м. для нанимателей жилых помещений в муниципальном жилищном фонде.

Величина платы за содержание и ремонт жилого помещения и ее структурных составляющих определена органом местного самоуправления на основании «Методических рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда», утвержденных Приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 года № 303, которая в 2008 году составила <> руб. за кв.м., в 2009 году – <> руб. за кв. м., в 2010 году – <> руб. за кв.м., в 2011 году — <> руб. за кв.м., в то время, как приказами по ОАО «ДМЗ КАМОВ» и ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» за указанные периоды были установлены ставки платы за наем в размере <> руб. за кв.м., за содержание и ремонт жилья с Дата — <> руб. за кв.м., с Дата — <> руб. за кв.м., с Дата и с Дата – <> руб. за кв.м..

Данные обстоятельства привели к неравному положения граждан, вселенных на одинаковых условиях и проживающих в разных общежитиях г. Дубны.

Таким образом, требования истцы Галкиной В.В. о перерасчете оплаты за пользование жилым помещением (плате за наем) и содержание и ремонт жилья обоснованы и подлежат удовлетворению.

При рассмотрении требований истца о признании незаконными пунктов 3.3 и 4.1 Приказа ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от Дата и п.п. 3 и 4 Приложения № к Приказу от Дата № , пунктов 3.3 и 4.2 Приказа № от Дата по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова», а также пунктов 3.3 и 4.2 Приложения № к Приказу № от Дата по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова», пунктов 3.3 и 4.2 Приказа № от Дата по ОАО «ДМЗ им. Федорова», а также пунктов 3.3 и 4.2 Приложения № к Приказу № от Дата по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» в части установления платы за наем и ставок по содержанию и ремонту жилья ставок, суд учитывает, что данные требования уже были предметом рассмотрения суда.

Решением Дубненского городского суда от Дата и от Дата , установленные данными приказами ставки платы за пользование жилым помещением (плату за наем) и ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения, признаны недействительными и не подлежащими применению по отношению к Храмцовой С.В. и Цыгановой О.Н. , к Романенко М.А. и Романенко И.М. . Решением от Дата суд обязал ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» с Дата произвести перерасчет платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья в соответствии со ставками, установленными органом местного самоуправления г.о. Дубна Московской области для муниципального жилищного фонда.

В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

ОАО «ДМЗ им. Федорова» был произведен перерасчет задолженности жильцов за проживание в общежитии в период с 2006г. по 2009г. на основании приказа № , изданного ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» Дата , который так же был предметом судебного разбирательства.

Однако предметом рассмотрения не был Приказ по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата и установленные им в п.п. 3 и 5 приложении № ставки платы за наем и содержание.

Указанный локальный акт: приказ № от Дата в части расчета платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и содержание и ремонт жилья за период с Дата , суд считает необоснованным и не подлежащим применению к истцу в связи с установленными судом обстоятельствами.

В данном случае, ответчик необоснованно производил начисление платежей за жилищно-коммунальные услуги в отношении Галкиной В.В. без учета положений части 3 статьи 156 ЖК РФ по ставкам, установленным самим обществом.

При рассмотрении вопроса о периоде формирования задолженности Галкиной В.В. за жилищно-коммунальные услуги, суд считает, что истцом (ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова) пропущен срок исковой давности для обращения в суд с требованием о взыскании с ответчиков задолженности за период с Дата по Дата , о последствиях пропуска которого заявлено стороной в споре.

При этом, суд руководствуется положениями ст. 196 ГК РФ, в соответствии с которой общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ч. 1 и 2 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Статья 155 ЖК РФ устанавливает сроки внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, согласно которой плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Согласно объяснениям сторон и представленного подробного расчета образования задолженности, период ее формирования начинается с Дата по Дата .

В ходе судебного разбирательства представитель истца по первоначальному иску не отрицал того факта, что ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» с требованием о взыскании задолженности с ответчиков в суд не обращалось. С исковым заявлением в суд ОАО «ДМЗ им. Федорова обратилось только Дата .

В силу положений статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Согласно вышеуказанным правовым нормам, течение срока исковой давности прерывается лишь при условии обращения его в суд за защитой своего права.

Таким образом, обстоятельств, подтверждающих уважительность причины пропуска истцом срока исковой давности, предусмотренных гражданским законодательством, истцом не представлено.

Поскольку судом установлено, что указанная задолженность образовалась с Дата по Дата , исковое заявление ОАО «ДМЗ им. Н,П, Федорова» за указанный период подано с пропуском срока исковой давности.

Согласно представленному истцом по встречному иску расчету за период с Дата по Дата общая задолженность составила 31549 руб. 42 коп., во взыскании которой суд считает необходимым отказать в связи с пропуском срока для защиты своего права.

Администрацией г. Дубны предоставлен расчет платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и за содержание и ремонт жилья в доме по , комнаты № площадью 17.9 кв.м. за календарный месяц 2008, 2009, 2010 и 2011 года при условии нахождения дома в ведении муниципалитета, которая за наем составила с 2008 по 2011 год <> рублей в месяц.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения в доме по , комнаты № площадью 17.9 кв.м. за календарный месяц составила в 2007 году <> рублей в месяц, за 2008 год – <> рубля в месяц, в 2009 году – <> рубля в месяц, в 2010 году – <> рублей, в 2011 году — <> рубля в месяц.

Также в суд стороной ответчика представлен расчет начисления платы за пользование жилым помещением и коммунальными ресурсами за период с Дата по Дата (за период формирования задолженности с учетом исключенной с010 года (за период формирования задолженности с учетом исключенных мещением и коммунальными ресурсами за период с тцов не затр Дата по Дата задолженности).

Сторонами указанный расчет не оспаривался. Представитель управления экономики и планирования Администрации г. Дубны подтвердил его обоснованность по ставкам и тарифам, установленным местным органом власти.

Согласно указанному расчету Галкиной В.В. при условии нахождения комнаты, в которой она проживает, в муниципальной собственности должны производить оплату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание и ремонт жилья, а также коммунальные услуги в совокупности:

За март 2008 года — <> ., за апрель 2008 года- <> ., за май 2008 года – <> ., за июнь 2008 года — <> ., за июль 2008 года — <> ., за август 2008 года- <> ., за сентябрь 2008 года- <> ., за октябрь 2008 года- <> ., за ноябрь 2008 года- <> ., за декабрь 2008 года- <> .. Итого: <> .

За январь 2009 года – <> ., за февраль 2009 года — <> ., за март 2009 года — <> ., за апрель 2009 года- <> ., за май 2009 года – <> ., за июнь 2009 года- <> ., за июль 2009 года — <> за август 2009 года- <> ., за сентябрь 2009 года- <> ., за октябрь 2009 года- <> , за ноябрь 2009 года- <> , за декабрь 2009 года- <> . Итого: <> .

За январь 2010 года – <> ., за февраль 2010 года — <> ., за март 2010 года — <> ., за апрель 2010 года- <> за май 2010 года – <> ., за июнь 2010 года- <> ., за июль 2010 года — <> ., за август 2010 года- <> ., за сентябрь 2010 года- <> ., за октябрь 2010 года- <> ., за ноябрь 2010 года- <> ., за декабрь 2010 года- <> .. Итого: <> .

За январь 2011 года – <> ., за февраль 2011 года – <> .. Итого: <> .

Общая итоговая сумма оплаты жилья и коммунальных услуг за указанный период составляет <> .

Согласно представленным в суд квитанциям за период с Дата по Дата Галкиной В.В. произведена оплата за жилое помещение и коммунальные услуги в размере <> .. Переплата Галкиной В.В. составила <> ..

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований ОАО «ДМЗ им. Федорова» о взыскании с Галкиной В.В. задолженности по оплате за проживание в комнате надлежит отказать в связи с полной оплатой жилья и коммунальных услуг за спорный период.

Доводы представителя ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» о том, что как собственник жилого помещения, общество имеет право на установление цен и тарифов на проживание исходя из своих фактических затрат на содержание и ремонт помещения, а также за его пользование, в данном случае подлежат отклонению в силу положений ст. 210 ГК РФ, в соответствии с которой бремя содержания имущества лежит на собственнике этого имущества.

Правоотношения по найму жилого помещения с истцом по встречному иску возникли до приватизации общежития, соответственно на них распространяется правовое регулирование условий найма общежития как в отношении специализированных жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» к Галкиной В.В. суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

В удовлетворении исковых требований ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» к Галкиной В.В. о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг отказать.

Встречные исковые требования Галкиной В.В. к ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» о признании недействующими и не подлежащими применению ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья, установленных пунктами 3.3 и 4.1 Приказа ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от Дата и п.п. 3 и 4 Приложения № к Приказу от Дата № , пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата № , приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» от Дата № , пунктами 3.3. и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата № , обязанности установить ставку платы за наем и содержание и ремонт жилья в соответствии со ставками, установленными органом местного самоуправления и произвести перерасчет оплаты за наем и содержание жилого помещения удовлетворить.

Признать ставку платы за пользование жилым помещением (плату за наем) и ставку платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленную пунктами 3.3 и 4.2 Приказа ОАО «ДМЗ» им Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу № от Дата года № — «Расчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги для физических лиц, занимающих жилые помещения в » и «Плата за содержание и ремонт жилья для физических лиц, проживающих на основании ордера» недействительными и не подлежащими применению по отношению к Галкиной В.В. .

Обязать ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» с Дата произвести Галкиной В.В. перерасчет платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья в соответствии со ставками, установленными органом местного самоуправления г.о. Дубна Московской области для муниципального жилищного фонда.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда в течение 10 дней через Дубненский городской суд.

108shagov.ru. Все права защищены. 2019