Налог с продажи здания организация

Оглавление:

Правильно платим налоги с продажи недвижимости

Здравствуйте друзья. Сделки, совершаемые по продаже недвижимости – не редкость. Люди покупают новое жилье, переезжают из города в город, меняют маленькие квартиры на квартиры с большей площадью. Совершая подобные сделки, продавец получает доход, а по законодательству Российской Федерации, любой доход должен облагаться налогом. Налог с продажи недвижимости, а также другие поборы в пользу государства описаны в Налоговом кодексе Российской Федерации, более подробно можно прочитать во втором разделе кодекса, 23 статье.

Продажа юридическим лицом

Обсуждая налогообложение при сделках с недвижимостью, необходимо уточнять, кем является продавец, юридическим лицом или физическим лицом.

В ситуации, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, ситуация с налогами несколько иная. Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом могут быть разными, в первую очередь это зависит от типа самого юридического лица, например, у следующих юридических лиц порядок исчисления налогов будет отличаться:

  • индивидуальный предприниматель;
  • не является резидентом Российской Федерации;
  • организация.

Также на уровень исчисляемого налога влияет и тип объекта сделки.

Все сделки с нежилой недвижимостью облагаются подоходным налогом и налогом на добавленную стоимость (НДС). Подоходный налог считается главным налогом, которым облагаются все физические лица.

НДС выставляется отдельным пунктом вместе со стоимостью недвижимости в счет-фактуре, и после оплаты НДС, продавец переводит эти восемнадцать процентов на счет в налоговом органе.

Подоходным налогом облагается только прибыль юридического лица, полученная в результате проведения сделки. Прибыль считается следующим образом (грубая формула).

Доход – Расход – Остаточная стоимость недвижимости = Прибыль

Для корректного подсчета расходов и амортизации необходимо воспользоваться услугами профессиональных бухгалтеров, не стоит решать финансовые вопросы, полагаясь на ответы и консультации в Интернете.

Все сделки с жилым имуществом избавлены от уплаты НДС. Соответственно, если юридическое лицо будет продавать объекты жилой недвижимости, то придется оплатить только налог с прибыли. Размер налога зависит от перечня зарегистрированных направлений работы юридического лица, от его выбранной схемы налогообложения и еще ряда условий.

Мы целенаправленно не упоминаем про налоги с продажи коммерческой недвижимости, так как в кодексе нет четкого описания фразы «коммерческая недвижимость».

По факту к коммерческим объектам относятся торговым, складские, административные, земельные участки и многие другие. Сделки с объектами нежилой коммерческой недвижимостью регулируются не только налоговым кодексом, ряд вопросов попадают под земельное и гражданское право.

Продажа физическим лицом

С 2013 года налог с продажи недвижимости физическим лицом не изменился. В ситуации, когда в роли продавца физическое лицо и продавец является резидентом Российской Федерации, а срок владения этой недвижимостью (квартирой, коттеджем, загородным домом или дачным участком) свыше трех лет, — налог равен нулю. Но, когда со дня покупки недвижимости еще не истекло трех лет, а вы уже решили её продать, ваш доход от сделки будет облагаться подоходным налогом.

Кроме налогообложения, налоговым кодексом предусмотрены налоговые льготы для физических лиц. Существует два варианта: имущественный вычет и вычет понесенных расходов. Какой из способов выбрать, каждый определяет самостоятельно.

Рассмотрим подробнее эти варианты.

  1. При выборе имущественного вычета, налогом облагается только сумма свыше одного миллиона рублей. Таким образом, при продаже жилой недвижимости на сумму в 4 500 тысяч рублей, сумма налога будет составлять (4 500 000 – 1 000 000)*13% = 455 тысяч рублей. При продаже квартиры, у которой несколько собственников, вычет будет делиться между продавцами частями, размеры которых соответствуют размерам долей. Для увеличения вычета, в таких ситуациях можно продажу каждой доли оформлять отдельным договором. В этом случае по каждому договору продажи будет применяться свой вычет. Иногда выгодно предварительно договориться и за определенную плату поделить собственность на двух-трех владельцев, получить тройной вычет и значительно сэкономить на уплате налогов.
  2. Учет расходов – это означает, что вы подтверждаете документами расход, понесенный на покупку и на ремонт объекта сделки. И сумма налога при продаже недвижимости рассчитывается по следующей формуле: (Доход от сделки – Понесенные расходы)*13%. Например, вы купили жилую недвижимость за 3 000 000 рублей, но через полтора года возникли обстоятельства, вынуждающие вас продать эту недвижимость. Все документы, подтверждающие покупку, есть у вас на руках, а текущая стоимость уже выросла на 600 тысяч. (3 600 000 — 3 000 000)*13%= 78 тысяч рублей.

Применять обе льготы одновременно вам не позволят. Иногда возникают ситуации, когда продавец владеет недвижимостью менее трех лет, но при этом не понес никаких затрат на приобретение (квартира досталась по наследству). В такой ситуации возможно только применение имущественного вычета.

Имущественные вычеты не применяются к продажам имущественного права на недвижимость. Например, если вы вступили в долевое участие по строительству дома, а затем выставили его на продажу, хотя объект еще не достроен, при продаже такой недвижимости вам придется оплатить налог в полном объеме. Или применить второй вариант налогообложения.

Это же касается продажи доли в уставном капитале любой организации. Если только вы не являетесь предпринимателем, род деятельности которого и состоит в продаже долей уставных капиталов различных организаций.

На консультациях с юристами, часто задают вопрос «пенсионер продал квартиру или долю в квартире, с него тоже будет налог собираться?».

Отвечаем: Налоговый кодекс не предусматривает каких-либо дополнительных льгот в зависимости от возраста продавца. Пенсионерам налог с продажи недвижимости начисляется как обычным физическим лицам.

Продажа недвижимости иностранцем

Физические лица, чьи доходы облагаются налогом можно разделить на два типа: резиденты РФ и нерезиденты РФ. Сумма налогов и налоговые льготы резидентов описаны в пункты выше. Добавим только, что резидентом считается гражданин, который проживает в России уже более полугода за последний год, исключения составляют военные и лица, выезжающие за границу по государственной службе.

Если продавец не попадает под эти условия, то он является нерезидентом и оплачивает налог со своих доходов в размере тридцати процентам. При этом нерезиденты РФ не имеют права пользоваться какими-либо налоговыми льготами. Таким образом, налоги иностранцев при продаже недвижимости могут быть сравнимы с налогами граждан России.

Помните, что любое отклонение от уплаты налогов является уголовно наказуемым деянием. Не предоставление налоговой декларации также является наказуемым, минимальный штраф за этот проступок одна тысяча рублей. Налоговую декларацию необходимо предоставлять, даже в случае нулевой суммы налогов.

Как снизить налоги при купле-продаже недвижимости

20 декабря 2017 22012

Популярное по теме

Если компания задумала продать недвижимость, при реализации ей придется заплатить НДС и налог на прибыль. Мы подобрали шесть налоговых схем, которые позволят законно снизить налоговую нагрузку при купле-продаже недвижимости. Они будут работать если компания:

  • оформит документы в надлежащем виде;
  • запасется убедительными деловыми целями операций;
  • докажет самостоятельность участников сделки

Схема 1. Продать недвижимость через дружественного упрощенца

По этой схеме продавец заменяет налоги по общей системе на единый налог при УНС, ЕНВД и т.д. Так он снижает НДС, и налог на прибыль с части торговой наценки.

Как работает схема. Организация на общем режиме налогообложения продает дружественному упрощенцу объект по цене чуть выше остаточной стоимости. Затем продавец уплачивает НДС и налог на прибыль с минимальной наценки. Далее спецрежимник продает актив следующему покупателю уже по рыночной стоимости и с полученной выручки платит налог по ставке ниже, чем ставка налога на прибыль.

Низконалоговым субъектов может быть упрощенец или ИП на общей системе. Последний уплачивает НДФЛ по ставке 13 процентов вместо налога на прибыль.

Продажа недвижимости через спецрежимника

Однако прежде чем применять эту схему нужно учесть, что прибыль упрощенца не должна превышать 150 млн рублей. Если остаточная стоимость объекта превысит 150 млн рублей, упрощенец также потеряет право на спецрежим (подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

Схема 2. Сделать взнос в уставный капитал упрощенца

По такой схеме продавец не платит НДС с продажи объекта, а прибыль по сделке облагается налогом по ставке упрощенной системы налогообложения. Продавец теряет восстановленный при передаче упрощенцу НДС. Схема выгодна, если объект приобретался без НДС или почти полностью самортизирован.

Как работает схема. Эта схема похожа на предыдущую, но в ней дружественный упрощенец получает недвижимость как вклад в уставный капитал , а не по договору купли-продажи. По кодексу передача имущества в качестве склада в уставный капитал нельзя признать реализацией, так же нет НДС и налога на прибыль. Но если передающая сторона (продавец) применяет общую систему, то с недоамортизированной части недвижимости НДС придется восстановить (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Дружественный упрощенец не вправе принять налог к вычету, поэтому продавец потеряет эту сумму.

Затем спецрежимник продает актив по рыночной стоимости, и при этом не платит НДС и налог на прибыль. Вместо этого он платит единый налог по ставкам ниже, чем ставки налога на прибыль.

Внесение недвижимости в УК компании на УСН

При передаче актива в качестве взноса в уставный капитал упрощенца нужно учесть, что компания не вправе применять сепецрежим, если доля участия юрлиц превысит 25 процентов (подп. 14 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

После передачи недвижимость нужно убедиться, что 75 процентов уставного капитала принадлежат физлицам. Этого можно добиться, если и участники-физлица тоже сделают дополнительные взносы в уставный капитал. Так же можно занизить стоимость недвижимости при передаче его в уставный капитал. Нормы не запрещают вносить основные средства по более высокой или низкой стоимости по сравнению с остаточной (п. 1 ст. 257, подп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ). Главное, чтобы эту стоимость подтвердил оценщик.

Деловая цель, которая обоснует такую схему — группа компаний хочет начать новый бизнес с помощью спорных активов. Для этого им пришлось создать новую компанию или увеличить уставный капитал уже существующей. Впоследствии бизнес не задался, пришлось активы продать.

Схема 3. Занизить цену продажи недвижимости

Схема позволит оптимизировать налог на прибыль и НДС через снижение выручки от продажи недвижимости. Больше подходит группам компаний. Если покупатель внешний, нужно дополнительно изобретать безналоговый способ получить с него оставшуюся сумму.

Как работает схема. Продавец должен уплатить НДС, налог на прибыль или единый налог при УСН (подп. 1 п. 1 ст. 146, ст. 249, 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Налоговая база снизится если занизить цену продажи.

Такая схема проста и ее можно быстро исполнить. Однако есть один недостаток – НДС, налог на прибыль или единый налог при УСН продавцу все же нужно уплатить.

Продажа недвижимости по заниженной цене

Покупатель примет НДС к вычету со стоимости объект. Если продавец продает невидимости юрлицу из своей же группы, нагрузка по НДС в целом не изменится. Покупатель примет объект к учету по заниженной первоначальной стоимости. А значит и амортизационные отчисления будут минимальными.

Чтобы снизить риск доначислений продавцу целесообразно запастись деловой целью, с помощью которой он обоснует продажу активов по сниженной цене. Например, обременение объекта залогом. Ведь если объект в залоге, его стоимость невысока. Покупатель приобретает актив по заниженной цене, так как у него есть риск не только потерять объект, но и не возместить убытки.

Еще одна возможная деловая цель – долгосрочный договор аренды. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу — не основание для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Отчет оценщика так же снизит риск претензий со стороны налоговиков. Оценщик вправе оценить объект значительно ниже его рыночной стоимости (Федеральный закон от 29.07.98 № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Продажа недвижимости на торгах так же обоснует цену сделки. Продавец должен заключить договор с покупателем, который выиграл торги (п. 1 ст. 447 ГК РФ).

Еще причины, которые обоснуют низкую цену сделки:

  • неблагоприятная деловая репутация объекта;
  • срочность продажи;
  • кризисное состояние рынка недвижимости;
  • выгодные условия оплаты.
Смотрите так же:  Претендовать на наследство опекуна

Чтобы подтвердить кризис рынка недвижимости, нужно запастись скриншотами о продаже аналогичных объектов. Неблагоприятную деловую репутацию объекта подтвердят слухи. Например, рядом с гостиницей планируют строить железную дорогу, автомагистраль, или вредное производство. Такие слухи нужно зафиксировать в протоколах совещаний с потенциальными контрагентами. Так же целесообразно приложить скриншоты статей из интернета и прочие публикации СМИ.

Схема 4. Продать долю компании, которой принадлежит недвижимость

Продажа доли в уставном капитале НДС не облагается (подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). Налог на прибыль тоже платить не придется.

Как работает схема. Организация сознает новую компанию и в качестве вклада в уставный капитал вносит недвижимость. Затем компания продает долю в уставном капитале новой компании по рыночной цене.

Имущество, переданное в качестве вклада в УК, не признается реализацией. Поэтому при передаче активов в уставный капитал компании не нужно исчислять НДС и налог на прибыль. Если при этом продавец применяет общую систему, с недоамортизированной части недвижимости нужно восстановить НДС (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Компания, которая получила недвижимость в качестве вклада в УК, вправе принять ту же сумму НДС к вычету (п. 11 ст.171 НК РФ).

Чтобы вообще не пришлось уплачивать налог, вклад в уставный капитал недвижимостью должно сделать физлицо. Физические лица — не плательщики НДС. При продаже доли или ее части в уставном капитале общества учредитель-физлицо вправе уменьшить облагаемые НДФЛ доходы на фактические расходы, связанные с приобретением этих имущественных прав. Главное, чтобы человек документально подтвердил эти расходы (абз. 2 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 2 ст. 1 Федерального закона от 08.06.15 № 146-ФЗ).

Физлицо вправе учесть в фактически произведенных расходах денежную оценку вносимой недвижимости. Законность такого подхода подтверждает Минфин в своем письме от 24.11.15 № 03-04-07/68229. Определить стоимости имущества привлекается независимый оценщик, если номинальная стоимость доли, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем 20 тыс. рублей (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 08.02.98 № 14). Эксперт оценивает недвижимость, затем учредитель-физлицо вносит ее в уставный капитал, после чего физлицо продает долю.

Реализация объекта под видом доли в ООО

Схема 5. Снизить прибыль через затратные механизмы

По такой схеме можно снизить налог на прибыль или единый налог с объектом «доходы минус расходы».

Как работает схема. Юрлицо реализует недвижимость по рыночной цене. То, что цена соответствует рыночному уровню, подтвердят объявления о продаже аналогичных объектов и отчет оценщика.

Продавец сможет оптимизировать налог на прибыль или единый налог при УСН с помощью затратных механизмов. Ими могут быть товары, работы или услуги, которые компания покупает у низконалоговых субъектов. А именно, у упрощенцев, вмененщиков, ИП на патенте и т.д. Так же затратными механизмами могут быть рекламные, посреднические, юридические, маркетинговые, услуги, а также арендная плата, проценты по займам

Использование затратных механизмов

Схема 6. Продать недвижимость через реорганизацию

Компании не придется уплачивать налог на прибыль и НДС, если передача недвижимости происходит во время реорганизации компании.

Как работает схема. Передать недвижимость в ходе реорганизации — самый выгодный способ с налоговой точки зрения. Когда продавец выделяет новое юридическое лицо , он передает новой компании не только права и обязанности, но и недвижимость (п. 1 ст. 55 Федерального закона от 08.02.98 № 14‑ФЗ).

Выделение и развитие нового направления бизнеса – деловая цель реорганизации. Так же юрлицо, которое выделилось в процессе реорганизации, может применять УСН с момента создания.

Покупателя объекта можно заранее ввести в состав участников реорганизуемого ООО. Тогда долю в выделившемся обществе можно сразу отдать ему.

Продажа объекта через реорганизацию

В ходе налоговых проверок контролеры настаивают, что суммы НДС, которые предшественник принял к вычету, правопреемник на упрощенке должен восстановить (письмо ФНС России от 14.03.12 № ЕД-4-3/[email protected]). Аргумент — использование полученных активов в операциях, не облагаемых НДС (абз. 5 подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Верховный суд указывает, что требование о восстановлении НДС незаконно даже в случае дальнейшего использования имущества для операций, не облагаемых НДС. Налогоплательщик, который ранее принял налог к вычету, должен восстанавливать НДС (абз. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Так как спецрежимник НДС к вычету не принимал, поэтому не должен его восстанавливать (определение ВС РФ от 17.10.14 № 307-КГ14-1534). Однако, суд может признать доначисления законными, если фискалы уличат упрощенца в схеме, позволяющей не восстанавливать НДС (постановление АС Северо-Кавказского округа от 04.10.16 № Ф08-7050/2016).

Налог с продажи коммерческой недвижимости ООО с 4 учредителями

Облагаются ли налогом деньги, полученные за долю в нежилой недвижимости?

Поясняю: есть некое ООО, 4 человека. Оно владеет коммерческой недвижимостью. Продают владение.

Как будут платить налог участники ООО?

Ответы юристов (1)

​При продаже юрлицом недвижимости, со сделки взимается налог на добавленную стоимость (НДС) и налог на прибыль.1. Обязанности по уплате НДС — продавец помещения выставляет покупателю сумму НДС, покупатель выплачивает её продавцу, а тот зачисляет её в бюджет. Налоговая ставка = 18 % и при продаже нежилого помещения организация-продавец обязана выставить покупателю счет-фактуру, в которой дополнительно к стоимости помещения указывает сумму 18 % от цены помещения как НДС.2. Кроме того, при продаже недвижимости юрлицо- продавец учитывает доход от сделки при исчислении налога на прибыль. При этом прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. Согласно пп.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, прибыль, полученную от продажи помещения, продавец вправе уменьшить на остаточную стоимость, указанного амортизируемого имущества, а, ссылаясь, на п. 3 ст. 268 НК РФ, если остаточная стоимость нежилого помещения с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика.Согласно пункту 1 статьи 247 Кодекса объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком.Прибылью в целях главы 25 Кодекса для российских организаций признается полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 Кодекса.В соответствии с пунктом 1 статьи 248 Кодекса к доходам в целях налогообложения прибыли организаций относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы.При этом статья 251 Кодекса содержит исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, и доходы от продажи имущества ликвидируемого юридического лица в не​

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налоги ООО при сдаче в аренду коммерческой и жилой недвижимости

Здравствуйте. Интересует налог на имущество для ООО на УСН.

Мы ООО. Планируем заниматься сдачей в аренду коммерческой недвижимости, которой владеем. Находимся на системе УСН 6%.

Разъясните кратко в целом, какие налоги на имущество платит ООО при сдаче в аренду недвижимости.

1. Читал, что ИП не платит налог на собственность при сдаче этой собственности, а платит допустим 6% от дохода, и в эти 6% уже включен налог на сдаваемую собственность. Имеет ли ООО возможность не платить налог на здание и земельный участок, на котором расположено здание..

2. Если ответ на подвопрос №1 = Да, то:

если мы переходим на УСН 15%, и полностью забиваем статью расходов (например кредитами, ремонтными работами), так чтобы платить только 1% от дохода, сохраняется ли право не платить налог на собственность (здание и землю)??

3. Какие возникают налоги ООО при продаже недвижимости, если: 3.1 просто продается

3.2 планируется покупка более дорогой недвижимости.

Ответы юристов (7)

«Налог на собственность» в данном случае состоит из двух независимых налогов

1. налог на имущество (здание) организаций (если собственник ООО), согласно главе 30 НК РФ ИЛИ налог на имущество (здание) физического лица, согласно Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1(ред. от 29.06.2012)«О налогах на имущество физических лиц»

2. земельный налог согласно главе 31 НК РФ

» Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности)

согласно ст 346.11 Налогового кодекса.

То есть как поясняется в письме ФНС от 4.08.2010 N ШС-17-3/847

пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса установлено, что применение индивидуальными предпринимателями упрощенной системы налогообложения предусматривает их освобождение от обязанности по уплате ряда налогов, в том числе налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности.Таким образом, индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения и являющиеся собственниками имущества, используемого для осуществления своей предпринимательской деятельности, не являются плательщиками налога на имущество физических лиц (в отношении такого имущества). В отношении иного имущества указанные индивидуальные предприниматели признаются плательщиками налога на имущество физических лиц на общих основаниях.Исходя из совокупности положений Кодекса и Закона N 2003-1 для подтверждения права на освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц индивидуальные предприниматели подают в налоговые органы заявление в произвольной форме об освобождении от уплаты данного налога в отношении указываемых в заявлении объектов недвижимости.Кроме того, необходимо представить в налоговые органы документы, подтверждающие факт использования объектов недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности.

Есть вопрос к юристу?

По земельному налогу платежи ИП и организации при работе на УСН платят на общих основаниях (ст. 388 НК). Единственное послабление — декларации следует подавать не раз в квартал, а по итогам года.

Что касается налога на имущество организаций, то от него освобождаются только организации, находящиеся на ЕНВД (cv главу 26.3 НК), и только в отношении имущества, используемого в рамках ЕНВД. В отношении прочего имущества организации уплачивают имущественный налог по общим правилам( п. 4 ст. 346.26)

При этом налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению единым налогом, иные виды предпринимательской деятельности, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению единым налогом, в отношении которой налогоплательщики уплачивают налоги в соответствии с иным режимом налогообложения (п. 7 ст. 346.26 Кодекса).

Налоговая ставка по налогу на имущество организаций устанавливается законодательством субъектов и не может превышать 2,2%. (ст. 380 НК), может быть дифференцированной.

Налоговая ставка по налогу на имущество физических лиц устанавливается нормативными актами представительных органов местного самоуправления в сответствии со ст. 3 Закона о налоге на имущество физических лиц. Ставка дифференцированная, не превышает 2 % инвентаризационной стоимости, объектом налогообложения является 1) жилой дом;2) квартира;3) комната;4) дача;5) гараж;6) иное строение, помещение и сооружение; или доля в праве на это имущество.

Налоговая ставка по земельному налогу устанавливается также представительными органами муниципальных образований, в зависимости от категории земельного участка не может превышать 0,3 или 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. (ст 391, 394 НК)

При продаже имущества организация, находящаяся на УСН уплачивает налог на сумму дохода соответственно своему налоговому режиму и налоговой ставке. В вашем случае — 6%.

Что касается налоговых ставок в отношении доходов, полученных от продажи имущества физического лица, являющегося предпринимателем, то ставка зависит от того, используется данное имущество в предпринимательской деятельности или нет.

Если используется, то ставка соответственно форме УСН данного ИП.

Если не используется, то 13% НДФЛ для резидентов и 30% для нерезидентов, но при нахождении данного имущества в собственности более 3х лет НДФЛ не облагается (то есть налог не платится вообще).

При исчислении налога можно учесть расходы, произведенные на приобретение данной недвижимости ранее.

Также физическое лицо для целей уплаты НДФЛ имеет право воспользоваться налоговыми вычетами

В размере не более 1 млн рублей при каждой продаже недвижимого имущества

В размере стоимости имущества, но не более 2 млн. рублей единоразово (раз в жизни), если приобретает недвижимое имущество.

Оба вычета предусмотрены частью 1 статьи 220 НК и касаются в основном жилого недвижимого имущества, то есть имеются ограничения по назначению имущества, в отношении которого применяются данные вычеты.

Еще раз акцентирую, что НДФЛ и соответственно вычеты по НДФЛ применяются только в отношении имущества, не используемого в предпринимательской деятельности.

При сдаче в аренду недвижимости ООО на УСН 6% платит налог с дохода в размере 6%, как и с дохода от любой другой реализации товаров и услуг. В данном случае это услуга, и ничем особенным для целей налогообложения она не отличается.

НДС организация на УСН не начисляет и не платит. Но если в счете фактуре выставите сумму с выделением НДС, то обязаны будете ее уплатить согласно пункта 5 статьи 173 НК.

Это если коротко. Для подробного ответа необходимо анализировать местное законодательство (по субъекту и муниципальному образованию) по налогам и сборам.

Пропустила. Дополню и исправлю к второму блоку ответа.

Не только организации на ЕНВД.

Касательно налога на имущество организаций, находящихся на УСН

2. Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса), налога на имущество организаций. (ст. 346.11 НК)

То есть вне зависимости от УСН 6% ИЛИ УСН 15% ООО на УСН налог на имущество не платит.

При этом земельный налог ООО платит по прежнему (только декларацию сдает раз в год).

Смотрите так же:  Кредит под залог жилья банки

ВАЖНО: При продаже недвижимости, приобретенной при использовании УСН 6%, будете вынуждены платить 6% от дохода с продажи, что невыгодно. Даже если перейдете на УСН 15%, это не решит проблему, т.к. расходы на приобретение имущества при использовании УСН 6% не учитывались, вследствие чего ваших расходов на приобретение этой недвижимости в налоговых целях не существует.

Таким образом, чтобы выгоднее продать имущество, придется ликвидировать организацию, распределить имущество между участниками и потом продать от имени ФЛ. Имеет смысл только, если планируете ждать 3 года с момента приобретения физ. лицами этого имущества в собственность (в противном случае, будете вынуждены платить 13% НДФЛ от стоимости продажи, что еще менее выгодно, чем просто продать на УСН).

Если обладаете сроком ожидания в 3 года, можно вывести недвижимость на ФЛ, зарегистрировать ИП, и сдавать в аренду ООО от имени ИП, которое будет сдавать имущество третьим лицам в субаренду.

Вариант: Если недвижимость внесена в уставный капитал организации учредителем, то при ее последующей продаже (после ликвидации ООО) он имеет право учесть свои расходы на ее приобретение. Если они сопоставимы с доходом от продажи, можно не ждать 3 года.

Если имущество будет использоваться в предпринимательской деятельности ИП, то в год использования его с налогообложением по НДФЛ (То есть вычетом) точно продать нельзя, если не прекращена деятельность ИП. Если использование прекратилось в предыдущем периоде, то прекращать деятельность ИП не всегда необходимо, но ФНС может насчитать и по ставке УСН, придется судиться. Решения неоднозначные.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Какой существует налог с продажи недвижимости?

Налогообложение при продаже недвижимости в 2017 году

Сделки с недвижимостью сопряжены с некоторыми нюансами. О госрегистрации прав подробнее см. в нашей статье по ссылке: Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость. В настоящей же статье внимание будет уделено налогам.

В 2017 году определение вида налога с продажи недвижимости, как и ранее, происходит в зависимости от того, кто и какой вид недвижимости продает. Если продавец — гражданин, то уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если организация — налог на прибыль и налог на добавленную стоимость (НДС). НДС при этом уплачивается не всегда. Так, согласно подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) реализация жилой недвижимости освобождается от налогообложения.

В отношении налога с продажи недвижимости в 2017 году сделаны, в частности, следующие разъяснения:

  • Налог на имущество и НДФЛ предполагают разное исчисление. Доход от наследования налогом не облагается (письмо Минфина РФ «Об уплате налога…» от 29.03.2017 № 03-05-06-01/18230).
  • Декларация по налогу на доходы граждан за 2016 год должна была быть подана в срок до 02.05.2017 (информационное письмо ФНС России «О представлении декларации…» от 20.02.2017 № БС-4-11/[email protected], далее — письмо № БС-4-11/[email protected]). Декларация подается, в частности, при продаже недвижимости, которая была в собственности менее 3 лет.
  • Направление декларации не означает обязанности сразу же уплатить налог. Сделать это можно в срок до 17.07.2017 (письмо № БС-4-11/[email protected]).
  • По новым правилам исчисления налога для граждан в 2017 году используется максимальный из 2 показателей:
    • сумма реализации недвижимости;
    • кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года продажи × 0,7 (письмо № БС-4-11/[email protected]).

Уплата налога с продажи коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью понимаются здания, сооружения и земля, которые используются для увеличения капитала.

Уплата налога с продажи недвижимости коммерческой производится с проверкой соответствия цены сделки рыночной. Несоответствие (продажа недвижимости зависимым лицам для последующей сдачи ими имущества в аренду) влечет взыскание недоимки по налогам. На это указывает ФНС РФ со ссылкой на позиции высших судов (п. 4 письма ФНС РФ «О направлении обзора правовых позиций…» от 23.12.2016 № СА-4-7/[email protected]).

Особенности продажи гражданами-предпринимателями коммерческой недвижимости заключаются в том, что расходы, произведенные на приобретение такой недвижимости, не могут быть учтены для уменьшения налогооблагаемой суммы доходов от продажи данного имущества (письмо Минфина РФ от 28.02.2017 № 03-04-05/11261).

Если же коммерческая недвижимость продана предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения (УСН), то имущественные вычеты, установленные для граждан, на данных субъектов не распространяются, поскольку предприниматели, применяющие УСН, не уплачивают НДФЛ (письмо Минфина РФ от 28.02.2017 № 03-04-05/11261).

Исчисление организацией налога с продажи недвижимости касается НДС. При возмещении НДС от продажи коммерческой недвижимости важно доказать, что участником цепочки по продаже недвижимости налог в бюджет перечисляется, источник возмещения налога в бюджете сформирован (постановление АС ЗСО от 28.02.2017 № Ф04-181/2017 по делу № А27-4533/2016).

Уплата налога на куплю-продажу квартиры

Налог на недвижимость при продаже квартиры имеет ряд нюансов:

  • Так, для исчисления налога с продажи недвижимости — единственной квартиры индивидуального предпринимателя, применяющего УСН и использующего ее для проживания, следует использовать нормы о НДФЛ. Такой вывод может быть сделан, в частности, из анализа постановления ФАС ВВО от 10.05.2012 по делу № А79-5243/2011.
  • Если же квартиры (комнаты) продаются и покупаются гражданином-предпринимателем для целей осуществления предпринимательской деятельности, то налоговые органы учитывают соответствующие платежи при исчислении УСН (постановление АС ЗСО от 12.01.2017 № Ф04-6115/2016 по делу № А45-7997/2016).
  • Особенностью исчисления налога при купле-продаже недвижимости является, в частности, то, что если гражданин продал и купил квартиру в рамках одного налогового периода (календарного года), то он может воспользоваться каждым видом налоговых вычетов, если ранее их не использовал (письмо Минфина РФ от 08.04.2016 № 03-04-05/19956).
  • Если стороны определили в соглашении о продаже квартиры, какой налог с продажи недвижимости и в каком размере уплачивается стороной, не являющейся плательщиком налога по законодательству (например, покупатель дает расписку о компенсации продавцу части налога из страха, что сделка может не состояться), то соглашение в указанной части является недействительным и каких-либо правовых последствий не порождает (апелляционное определение Мособлсуда от 14.09.2016 по делу № 33-25097/2016).

Доход от продажи недвижимости: особенности исчисления и налогообложения

Уплата налога при купле-продаже недвижимости производится с учетом положений нормативных правовых актов о налоговых вычетах. Так, при исчислении налога на куплю-продажу недвижимости согласно подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, если продажа состоялась после 01.01.2016, применяются следующие вычеты:

  • не более 1 млн руб. — от продажи жилого недвижимого имущества, дач и земельных участков, находящихся в собственности менее установленного периода (3 или 5 лет для разных объектов);
  • не более 250 000 руб. — для остальной недвижимости.

Уплата налогов с продажи недвижимости охраняется в том числе и нормами уголовного права. Так, если имеет место сокрытие крупных сумм налога на доходы от продажи недвижимости (например, продажа предпринимателем квартир и иного недвижимого имущества), то указанное является основанием для возбуждения соответствующих уголовных дел. Более того, ведение производства по уголовным делам приостанавливает слушание по соответствующим налоговым спорам в арбитражных судах (определение ВС РФ от 29.12.2016 № 301-КГ16-17938 по делу № А79-8952/2015).

Итак, при продаже недвижимости гражданами уплачивается НДФЛ, индивидуальными предпринимателями — НДФЛ (или осуществляется учет продажи недвижимости при определении налогов в рамках УСН), организациями — НДС (за исключениями, установленными законодательством, в частности при продаже жилой недвижимости) и налог на прибыль.

Важно правильно определять целевое назначение имущества (коммерческое имущество или используемое непосредственно для проживания), цену продажи (ее несоответствие рыночным расценкам может повлечь доначисление недоимки), срок владения (от которого зависит, в частности, возможность использования соответствующих вычетов).

ООО применяет УСН (налоговая ставка 15%) и ЕНВД. Хочет передать (продать) недвижимое имущество (магазин по продаже запасных частей) единственному учредителю — физическому лицу, являющемуся также и директором ООО. Имущество было создано и введено в эксплуатацию в 2017 году. Кадастровая стоимость — 26 500 000 руб. Здание расположено в станице Брюховецкой Брюховецкого района Краснодарского края. Система налогообложения в виде ЕНВД применяется ООО в отношении розничной торговли запчастями. В отношении иных видов деятельности всегда применялась УСН. При регистрации ООО такой вид деятельности, как «продажа недвижимости», не заявлялся. Здание магазина было введено в эксплуатацию, однако до продажи фактически не использовалось ООО в каком-либо из осуществляемых видов деятельности. Расходы на строительство здания были учтены ООО в 2017 году в рамках УСН. Учредитель организации не является ИП. Каков порядок налогообложения у сторон при совершении сделки купли-продажи здания магазина?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. При продаже объекта основных средств организацией, совмещающей УСН и ЕНВД, налогообложение сделки осуществляется в рамках УСН.
В рассматриваемой ситуации ООО необходимо в налоговом учете признать доход от реализации недвижимого имущества в сумме, фактически поступившей в его оплату по договору купли-продажи.
Признание в составе расходов ООО остаточной стоимости реализованного объекта основных средств может вызвать претензии со стороны налоговых органов.
2. Физические лица, имеющие в собственности нежилые здания, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.
В отношении приобретенного объекта нежилой недвижимости у физического лица отсутствует право на имущественный налоговый вычет.
3. Если цена, установленная договором купли-продажи, не соответствует рыночным ценам (ниже рыночной цены здания), возможны претензии со стороны налоговых органов, касающиеся получения ООО необоснованной налоговой выгоды. В рассматриваемой ситуации налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, может быть доначислен продавцу (ООО) в том случае, если в ходе налоговой проверки специалистами налогового органа будет доказано, что здание магазина было реализовано по цене ниже рыночной.
Кроме того, при продаже здания ниже рыночной стоимости существует риск возникновения у физического лица материальной выгоды в целях исчисления НДФЛ, которая определяется как разница между рыночной ценой здания на момент реализации и ценой этого здания, указанной в договоре купли-продажи.
Привлечение для определения рыночной стоимости имущества независимого оценщика минимизирует возможные налоговые риски.

Обоснование вывода:
В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ в рассматриваемой ситуации ООО вправе использовать указанное в вопросе недвижимое имущество по своему усмотрению любым законным образом, в том числе продать его участнику общества. Для этого достаточно заключить соответствующий договор в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161, ст. 434, ст. 454 ГК РФ), а факт передачи имущества приобретателю подтвердить документально (например передаточным актом).
Сделки по реализации основных средств, являющихся недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 164, ст. 131 ГК РФ). Право собственности на недвижимость по договору купли-продажи переходит к покупателю только после государственной регистрации (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Налогообложение ООО

Прежде всего необходимо определить, в рамках какой системы налогообложения (УСН или ЕНВД) производится в данном случае продажа недвижимого имущества.
В соответствии с п. 7 ст. 346.26 НК РФ налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению ЕНВД, иные виды предпринимательской деятельности, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению ЕНВД, и предпринимательской деятельности, в отношении которой налогоплательщики уплачивают налоги в соответствии с иным режимом налогообложения. При этом учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении видов предпринимательской деятельности, подлежащих налогообложению ЕНВД, осуществляется налогоплательщиками в общеустановленном порядке.
Налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению ЕНВД, иные виды предпринимательской деятельности, исчисляют и уплачивают налоги и сборы в отношении данных видов деятельности в соответствии с иными режимами налогообложения, предусмотренными НК РФ.
В п. 2 ст. 346.26 НК РФ приведен исчерпывающий перечень видов предпринимательской деятельности, в отношении которых по решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов государственной власти городов федерального значения может устанавливаться система обложения в виде ЕНВД. Реализация налогоплательщиком объектов основных средств в этом перечне не поименована.
Специалисты Минфина России неоднократно разъясняли, что реализация (даже разовая) основного средства не подпадает под ЕНВД, в том числе и когда это имущество использовалось только в деятельности, переведенной на уплату ЕНВД. В случае реализации объекта основных средств, осуществляемой вне рамок деятельности, облагаемой ЕНВД, налогоплательщику, одновременно применяющему УСН, следует исчислить и уплатить налоги в соответствии с главой 26.2 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 29.01.2016 N 03-11-09/4088, от 25.08.2014 N 03-11-11/42293, от 15.08.2014 N 03-11-11/41050, от 04.02.2014 N 03-11-11/4372, от 13.12.2013 N 03-11-11/54943, от 18.07.2012 N 03-11-06/3/50, от 10.12.2010 N 03-11-11/319, от 02.04.2010 N 03-11-06/3/50).
Мнение о том, что реализация имущества налогоплательщиком ЕНВД для отдельных видов деятельности осуществляется вне рамок предпринимательской деятельности, облагаемой ЕНВД, и является иной деятельностью, соответственно она не подпадает под действие главы 26.3 НК РФ, встречается и в судебной практике (смотрите, например, постановления АС Поволжского округа от 15.11.2017 N Ф06-26441/17 по делу N А72-14948/201, ФАС Волго-Вятского округа от 06.11.2008 N А11-1515/2008-К2-18/71).
Таким образом, операции по реализации основных средств не относятся к операциям в рамках видов деятельности, переводимых на уплату ЕНВД. Поэтому при продаже объекта основных средств организацией, совмещающей УСН и ЕНВД, налогообложение сделки осуществляется в рамках УСН.

Доходы и расходы ООО

Если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее также — Налог), являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
На основании п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ, а именно:
— доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (ст. 249 НК РФ);
— внереализационные доходы (ст. 250 НК РФ).
Согласно п.п. 1 и 2 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признается, в частности, выручка от реализации товаров как собственного производства, так и ранее приобретенных, которая определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженных в денежной и (или) натуральной формах.
Под товаром в целях налогообложения понимается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Реализацией товаров признается, соответственно, передача на возмездной основе права собственности на товары, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Датой получения доходов при УСН в соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Таким образом, суммы оплаты стоимости проданных основных средств включаются налогоплательщиком при УСН в налоговую базу того отчетного (налогового) периода, в котором они были получены (письмо Минфина России от 05.12.2008 N 03-11-04/2/190).
С учетом вышеизложенного в рассматриваемой ситуации ООО необходимо в налоговом учете признать доход от реализации недвижимого имущества в сумме, фактически поступившей в его оплату по договору купли-продажи. В случае оплаты покупателем здания денежными средствами, доход признается на дату их поступления.
Одновременно следует отметить, что для организаций, применяющих УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», существуют специальные правила учета расходов от операций по реализации основных средств.
В общем случае при применении УСН списание расходов на приобретение ОС происходит не через механизм начисления амортизации, а в порядке, установленном главой 26.2 НК РФ.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения по УСН налогоплательщик уменьшает полученные доходы, в частности, на расходы на приобретение, сооружение и изготовление ОС (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ). Такие расходы учитываются в составе расходов только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
При этом п. 3 ст. 346.16 НК РФ (последний абзац) предусмотрено, что в случае, если основное средство реализовано до истечения трех лет (а в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет) с момента учета расходов на его приобретение (сооружение, изготовление), налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу по Налогу и уплатить дополнительную сумму Налога и пени. Такой перерасчет осуществляется с учетом положений главы 25 НК РФ и производится за все отчетные (налоговые) периоды применения УСН, в которых были учтены расходы на приобретение объекта основных средств (письма Минфина России от 20.11.2008 N 03-11-04/2/174, от 09.11.2007 N 03-11-04/2/273).
Иными словами, при «досрочной» реализации основных средств налогоплательщику, применяющему УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», необходимо:
1) исключить из расходов уже списанную стоимость основных средств;
2) по правилам главы 25 НК РФ рассчитать амортизацию и включить ее в расходы;
3) пересчитать Налог и начислить пени;
4) произвести доплату Налога и пеней.
В рассматриваемом случае ООО продает основное средство (здание магазина) до истечения сроков, установленных п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Соответственно, обществу необходимо произвести перерасчет налоговой базы по Налогу за 2017 год в порядке, предусмотренном данной нормой, а также доплатить Налог и пени.
С примером такого перерасчета можно ознакомиться в материале: Энциклопедия решений. Учет продажи основных средств при УСН.
По мнению Минфина России, учет в расходах остаточной стоимости основных средств, приобретенных налогоплательщиком в период применения УСН и реализованных (переданных) до истечения установленных п. 3 ст. 346.16 НК РФ сроков в период применения УСН, ст. 346.16 НК РФ не предусмотрен (смотрите, например, письма Минфина России от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557, от 03.03.2014 N 03-11-11/8833, от 20.11.2008 N 03-11-04/2/174, от 18.04.2007 N 03-11-04/2/106). К аналогичному выводу пришли специалисты УФНС России по г. Москве в письме от 28.06.2006 N 18-11/3/[email protected]
Однако судьи считают такую позицию основанной на ошибочном толковании норм права налогового законодательства.
Так, в постановлении АС Центрального округа от 23.06.2017 N Ф10-1838/2017 по делу N А54-5594/2016 было отмечено, что указание в п. 3 ст. 346.16 НК РФ на необходимость пересчета налоговой базы по Налогу в соответствии с положениями главы 25 НК РФ свидетельствует о необходимости при реализации основного средства применять все положения этой главы, регулирующие порядок учета и реализации основных средств, в том числе норму пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, согласно которой при реализации амортизируемых основных средств полученный доход уменьшается на остаточную стоимость основного средства (амортизируемого имущества). Довод налогового органа о применении к спорным правоотношениям разъяснений, изложенных в письме Минфина России от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557, был судьями отклонен в связи с тем, что данное письмо не является нормативным актам, обязательным для применения. Смотрите также постановления Четырнадцатого ААС от 27.01.2014 N 14АП-11928ААС, ФАС Уральского округа от 14.11.2012 N Ф09-10644/12 по делу N А60-41958/2011, от 22.08.2012 N Ф09-7690/12 по делу N А50-22331/2011, ФАС Центрального округа от 05.08.2010 по делу N А14-19808/2009/695/28, от 09.06.2010 N А14-19989/2009/668/24 (определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-10870/10 было отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
Вместе с тем обратим внимание, что встречаются и суды, поддерживающие официальную позицию (например постановления Семнадцатого ААС от 29.07.2014 N 17АП-8035/14, ФАС Поволжского округа от 19.12.2006 N А57-181/06-7).
Таким образом, принимая решение о признании в расходах при УСН остаточной стоимости основного средства при его реализации ранее установленных сроков, налогоплательщику необходимо быть готовым отстаивать свою позицию в том числе в судебном порядке.

Смотрите так же:  Определить средний стаж предпринимателей по каждой сфере деятельности

Налогообложение физического лица

Налоговый вычет по НДФЛ

В отношении приобретенного объекта нежилой недвижимости у физического лица отсутствует право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Налог на имущество физических лиц

На основании ст. 400, пп. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ физические лица*(1), имеющие в собственности нежилые здания, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц (далее — налог).
Налоговые ставки по налогу устанавливаются в том числе нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в зависимости от применяемого порядка определения налоговой базы с учетом положений п. 5 ст. 406 НК РФ. Органы местного самоуправления имеют право устанавливать дополнительные льготы по налогу (п. 1 ст. 406 НК РФ, п. 2 ст. 399 НК РФ)*(2).
Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения на основании налогового уведомления, направляемого налогоплательщику налоговым органом (п. 2 ст. 409 НК РФ).
Смотрите также Энциклопедию решений. Налог на имущество физических лиц, Энциклопедию решений. Налоговая база по налогу на имущество физических лиц.

Взаимозависимость продавца и покупателя

Согласно нормам гражданского законодательства стороны договора в общем случае вправе самостоятельно определить его цену. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
При этом налоговым законодательством предусмотрено, что если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых сопоставимыми в соответствии с разделом V.1 НК РФ, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 105.1 НК РФ для целей налогообложения лица признаются взаимозависимыми, если особенности отношений между ними могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц.
Исходя из положений пп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, единственный участник (учредитель) организации и организация, в которой он участвует, признаются взаимозависимыми лицами, соответственно сделка (в данном случае купля-продажа нежилого помещения), заключенная между такими лицами, является сделкой между взаимозависимыми лицами.
ФНС России проводит контроль на предмет соответствия цен по сделкам рыночным ценам только в отношении контролируемых сделок между взаимозависимыми лицами в рамках специальных проверок (п. 1 ст. 105.14, п. 1 ст. 105.17 НК РФ, письмо Минфина России от 21.03.2017. N 03-12-11/1/16100).
Сделка между взаимозависимыми лицами, местом регистрации, либо местом жительства, либо местом налогового резидентства всех сторон и выгодоприобретателей по которой является РФ, признается контролируемой при наличии хотя бы одного из обстоятельств, указанных в п. 2 ст. 105.14 НК РФ (если иное не предусмотрено п.п. 3, 4 и 6 этой же статьи). Смотрите также Энциклопедию решений. Сделки между взаимозависимыми лицами, признаваемые контролируемыми.
По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации нет ни одного обстоятельства, служащего основанием для признания сделки купли-продажи, осуществляемой между указанными в вопросе взаимозависимыми лицами, контролируемыми.
Отметим также, что в соответствии с п. 4 ст. 105.3 НК РФ налог, уплачиваемый при применении УСН, не относится к числу налогов, в отношении которых ФНС России осуществляется налоговый контроль по сделкам между взаимозависимыми лицами.
Проверка цен в сделках между взаимозависимыми лицами, которые не признаются контролируемыми в соответствии со ст. 105.14 НК РФ, может проводиться территориальными налоговыми органами в ходе камеральной или выездной налоговой проверки. Положения абзаца 3 п. 1 ст. 105.17 НК РФ предусматривают запрет на осуществление проверок цен в ходе камеральных и выездных налоговых проверок только в отношении контролируемых сделок.
Так, в письмах Минфина России от 19.06.2015 N 03-01-18/35527, от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145, от 26.12.2012 N 03-02-07/1-316, ФНС России от 16.09.2014 N ЕД-4-2/[email protected] разъясняется, что в случаях совершения сделок между взаимозависимыми лицами, не отвечающих признакам контролируемых, в которых исчисление налоговой базы осуществляется на основании положений отдельных статей части второй НК РФ исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, контроль соответствия цен, применяемых в таких сделках, рыночным ценам может быть предметом выездных и камеральных налоговых проверок. Однако налоговому органу необходимо доказать получение налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды вследствие, в частности, уменьшения налоговой базы посредством манипулирования ценой в сделках.
На основании вышеизложенного полагаем, что в рассматриваемой ситуации налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, может быть доначислен продавцу (ООО) только в том случае, если в ходе налоговой проверки специалистами налогового органа будет доказано, что здание магазина было реализовано по цене ниже рыночной (смотрите дополнительно постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.04.2013 N Ф02-116/13 по делу N А19-9868/2012, ФАС Московского округа от 30.05.2012 N Ф05-14818/11 по делу N А40-104011/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2011 по делу N А43-3880/2010).
Минимизировать возможные налоговые риски позволит привлечение для определения рыночной стоимости продаваемого имущества независимого оценщика. Подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет оценщика подтвердит соответствие договорной цены реализуемого имущества его рыночной стоимости.
В отношении физического лица следует отметить, что материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, является доходом в виде материальной выгоды, облагаемой НДФЛ (пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ). Пунктом 3 ст. 212 НК РФ предусмотрено, что при получении налогоплательщиком дохода в виде вышеназванной материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров, реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров налогоплательщику (письма Минфина России от 27.09.2012 N 03-04-06/6-293, от 28.06.2012 N 03-04-05/3-790).
С целью минимизации налоговых рисков ООО следует обеспечить документальное подтверждение того, что цена, по которой здание реализуется учредителю, соответствует уровню рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости в периоде его реализации.
Подробнее об этом смотрите в материале: Вопрос: Организация приобрела транспортное средство стоимостью 3 000 000 руб., срок эксплуатации был установлен 48 мес. Через 12 месяцев принято решение реализовать данное транспортное средство руководителю за 118 000 руб. (в том числе НДС 18%), остаточная стоимость по данным бухгалтерского и налогового учета на момент реализации — 2 250 000 руб. Возникает ли материальная выгода у покупателя для целей обложения НДФЛ? Какая сумма НДС подлежит уплате в бюджет по данной сделке? Какие еще возникают налоговые обязательства по данной сделке? Возникают ли в данной ситуации временные и постоянные разницы согласно ПБУ 18/02? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2013 г.).

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Учет реализации основных средств при совмещении УСН и ЕНВД;
— Энциклопедия решений. Учет приобретения основных средств при совмещении УСН и ЕНВД;
— Энциклопедия решений. Расходы на приобретение основных средств при УСН;
— УСН. Нюансы учета «ранней» продажи основных средств (Е. Лазукова, журнал «Актуальная бухгалтерия», N 9, сентябрь 2015 г.);
— Энциклопедия решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами;
— Энциклопедия решений. НДФЛ с материальной выгоды от сделок между взаимозависимыми лицами.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Ответ прошел контроль качества

5 апреля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ в целях НК РФ к физическим лицам относятся граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства. Индивидуальные предприниматели — это физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
*(2) В Вашем случае следует руководствоваться Решением Совета Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района Краснодарского края от 30.09.2016. N 143 «О налоге на имущество физических лиц».

108shagov.ru. Все права защищены. 2019