Налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности при покупке квартиры

Налог по кадастровой стоимости рассчитывают при продаже квартир, комнат и жилых домов. Но это правило действует не всегда. Во-многих случаях налог нужно считать по продажной цене недвижимости >>>

В 2016 году значительно поменялись правила расчета налога с продажи недвижимости. Закон ввел понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога. Основная задача нововведения органичить возможность заключения сделок по продаже недвижимости, которые заключаются по заведомо заниженной цене. Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости. Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).

СОДЕРЖАНИЕ

Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода

Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.

Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

  • либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
  • либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

Эта величина и признается доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога. Этот доход нужно отразить в декларации 3-НДФЛ и его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются .

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила

Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года. Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

Цитата из этой статьи:

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим. — здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .

По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена. Дата получения недвижимости в собственность — это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации . Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

Нужная дата в Свидетельстве старого образца выглядит так:

Нужная дата в Свидетельстве нового образца выглядит так:

Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года: применяем договорную цену

Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Недвижимость приобретена после 1 января 2016 года: применяем кадастровую стоимость

Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 780 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Расчет налога по договорной цене

Расчет дохода и налога от продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если:
— недвижимость получена в собственность до 1 января 2016 года по любому основанию (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, строительство). В этой ситуации продажная стоимость недвижимости никакого значения не имеет. При расчете налога в любом случае используют продажную цену;
— продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д., отраженная в договоре, чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7. Дата приобретения недвижимости не важна;
— у проданного объекта недвижимости кадастровой стоимости (то есть местными властями она НЕ определена).

Расчет налога по кадастровой стоимости

Расчет дохода и, соответственно, налога от продажи ведут по кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если:
— недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и ее продажная цена, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7;
— у проданного объекта недвижимости есть кадастровая стоимость (то есть она определена местными властями).

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

Пример
Продается жилая квартира. Она получена в собственность в 2017 году. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 4 500 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 150 000 руб. (4 500 000 руб. х 0,7).

Ситуация 1
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную стоимость — 4 900 000 руб. Исходя из этой суммы и нужно рассчитывать налог.

Ситуация 2
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Здесь договорная стоимость ниже кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 150 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Подробнее, о том как считать налог с продажи квартиры и уменьшить его на вычеты смотрите по ссылкам:

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности

Здравствуйте, уважаемые эксперты. Вопрос такой: квартира была куплена в 2011 году по ДДУ у застройщика. По семейным обстоятельствам собственность на неё получена только в 2015 году. Месяц назад эта квартиры была продана. Возможно ли не платить налог с продажи? Так как формально она покупалась в 2011 году. Может есть какие-то заявления в налоговой или ещё что-то, что можно написать, с объяснением ситуации и с предоставлением всех документов по покупке этой квартиры. Или в любом случае только свидетельство о собственности для налоговой является аргументом?

Спасибо заранее всем откликнувшимся.

Участник программы «‎Работаю честно»

Не очень верится, что Вы решили сперва продать, а потом спросить про налоги. Правда, есть такое ощущение. Нельзя было месяцем ранее спросить? Мы бы помогли! По чём купили? За сколько продали?

У нас непростая ситуация) квартира была в собственности мужа, купили на меня и на моего папу в ипотеку. Думали что всё учли, много было разных нюансов, но немного лохонулись. Теперь светит налог в размере 120 тысяч. Вот хочется его избежать, но видимо не выйдет((

Участник программы «‎Работаю честно»

налоговая руководствуется 219 ст. ГК РФзаключение ДДУ не означает появления права собственности, принятие квартиры по Акту ПП тоже, а лишь дает право пользования и означает выполнение обязательств застройщика перед дольщиком по дду. Если вы не использовали имущественный вычет, то можете сделать взаимозачет за счет вычета

Смотрите так же:  Налог на п.200

Эта квартира была в собственности мужа, а вычет получала я, с его зп это нереально. Сейчас новая квартира частично в моей собственности, с мужем составлен брачный договор, так как он не мог стать созаемщиком по ипотеке и нам пришлось это сделать. Я так понимаю он в этом случае не имеет права на взаимозачёт, ведь так? Или есть какие-то лазейки?))

«квартира была в собственности мужа, купили на меня и на моего папу в ипотеку» — вот как хочешь, так и понимай!)) Это вторую квартиру что ли купили на Вас и папу? Сколько стоила при покупке проданная квартира? За сколько продали? В каком году подписали акт приема-передачи? Ответьте на эти вопросы — от ответа зависит, можно ли выкрутиться. Важно знать про дату акта приемки и суммы потому, что надо понять по старом или новым правилам Вы можете рассчитывать вычет на покупку и, если по новым, то что там осталось для мужа на вычет после получения вычета Вами.

Для мужа на вычет осталось 100%, так как мы распределяли доли и у меня была доля в 100%, а у мужа 0%. Эта квартира была в собственности мужа, мы её продали месяц назад, а купили новую квартиру в ипотеку, заёмщик мой папа, я созаемщик. Мы расчитывали на взаимозачёт, хотели сделать его на мужа, но совсем упустили из внимания брачный договор, оформленный на новую квартиру, это было требование банка по ипотеке. Первая квартира была куплена в 2011 году, акт подписан в 2012. Куплена была за 2.2 млн, а продана сейчас за 4.4. Сейчас понятно написала? Вы извините, я просто своим языком пытаюсь объяснить, я не профи в этих вопросах.

Участник программы «‎Работаю честно»

А с чего Вы взяли, что налог Вам светит 120 т.р. ? Ваш налог ( если применять доход минус расход — 240 т.р. , если, конечно, Вы не предъявите расходы на ремонт. Можно рассмотреть Ваши вычеты, сколько Вы получили за это время налоговых вычетов, если не вся сумма 260 000, то можно принять остаток на погашение в декларации. Признать Ваше право ранее 2015 года невозможно, в данном случае право возникает с момента его государственной регистрации.

НДФЛ с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, в 2018 году

ndfl_pokupka_kvartiry.jpg

Похожие публикации

Любая сделка с недвижимостью является довольно сложной процедурой и предполагает последовательной прохождение нескольких этапов. К одному из них можно отнести необходимость расчета налога с продажи квартиры, с которым сталкивается собственник реализуемого объекта недвижимости.

Выручка от продажи относится к доходам и облагается НДФЛ по ставке 13% (для нерезидентов – 30%). Впрочем, уплаты подоходного налога можно избежать, получив льготу на основании длительности владения собственностью.

Новые условия выплаты подоходного налога с продажи квартиры

До 2016 года продавец недвижимости обязан был уплатить по сделке НДФЛ при продаже квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности. И, наоборот, необходимости рассчитываться с бюджетом не возникало, если продавалось помещение, владение которым длилось дольше этого срока.

Правила применения льготы изменились с 1 января 2016 года. С этого момента порядок расчета налогов по «квартирным» сделкам разделяет все продаваемые объекты на две категории: приобретенные до начала 2016 года и после начала 2016 года. Напомним, отсчет владения начинается со дня регистрации, указанной в выписке из госреестра. При этом неважно, была квартира куплена, приватизирована или получена иным путем.

Вступление в собственность

Период владения

НДФЛ

Дольше трех лет

Меньше трех лет

После 2016 года

Дольше пяти лет

Меньше пяти лет

То есть, продажа квартиры, находящейся в собственности с 2018 года, без выплаты подоходного налога возможна не ранее 2023 года.

Интересно, что в прошлом для расчета НДФЛ имела значение стоимость сделки по продаже, заявленная в договоре. Это в свою очередь провоцировало фальсификацию большого числа сделок: стороны, договариваясь о купле-продажи недвижимости по реальной цене, прописывали в официальном соглашении заниженную стоимость, дабы снизить налог.

Однако с этими частыми попытками искусственно снизить сумму подоходного налога с продажи квартиры связано еще одно сравнительно недавнее изменение в законодательстве. По новым правилам стороны сделки обязаны устанавливать в договоре стоимость объекта в размере не менее 70% от его кадастровой стоимости. В случае, если стоимость по договору ниже, полученный доход приравнивают к кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7. Таким образом значительного занижения налога не происходит. Положение относится к недвижимости, приобретенной после 2016 года.

Интересно, что изменить минимальный срок владения или понижающий коэффициент кадастровой стоимости вправе региональные власти. При этом допускается снижение до нуля по обоим параметрам ( ]]> пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ ]]> ).

Исключения при уплате подоходного налога в 2018 году

В некоторых ситуациях период выплаты подоходного налога при договоре купли-продажи квартиры в период после января 2016 года все так же ориентирован на короткий, то есть трехлетний срок. Так, НДФЛ с продажи квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности (а не 5 – как в обычных случаях) не рассчитывается, если право на собственность было получено в результате наследования, приватизации, дарения или заключения договора пожизненного содержания.

Что же это означает? Если собственник решит продать квартиру, которой он владеет, например, 4 года, то ему придется заплатить НДФЛ, если этот объект он купил, и, наоборот, не придется, если изначально ее ему, скажем, подарили.

Говоря о различных возможностях снизить налог при продаже квартиры стоит упомянуть и еще одну важную вещь, которая волнует многих собственников жилья, решившихся на сделку с объектом недвижимости. Какой подоходный налог с продажи квартиры платят льготные слои населения? И тут, к сожалению, говорить о каких-либо налоговых послаблениях не приходится. Дополнительных льгот для пенсионеров, инвалидов и других категорий граждан с особым статусом не предусмотрено.

Как подать нулевую декларацию при продаже квартиры

Существенно снизить налог на имущество при продаже квартиры (а в некоторых случаях и свести его к нулю) поможет имущественный вычет. Владелец жилья вправе сам выбрать наиболее выгодный и удобный вариант снижения налоговой базы:

  • Фиксированный вычет в размере 1 миллиона рублей. Для него не требуется никакой дополнительной документации о тратах и расходах.
  • Вычет по размеру производственных расходов. Оформляется на основании документальных доказательств: чеков, накладных и актов по ремонту, договоров ипотечного кредитования и т.д.

Обратите внимание, на имущественный вычет не имеют права собственники, получившие квартиру в результате наследования или приватизации.

В случае, если имущественный вычет снизил размер полученного дохода до нуля, налогоплательщик все равно обязан подать декларацию в налоговую инспекцию. Документ будет фиксировать сумму полученного от продажи дохода, обосновывать имущественный вычет, а значит, подтвердит отсутствие налоговых долгов перед бюджетом. Проще говоря, поданная декларация является подтверждением наличия права снизить налог от продажи недвижимости. Вместе с тем в 2018 году при продаже квартиры по истечении 3-летнего периода владения (для собственности, попадающей под старую редакцию закона) декларацию подавать не нужно.

Сроки уплаты подоходного налога и подачи отчетности

Размер полученного при продаже квартире дохода отражается в декларации 3-НДФЛ. Налогоплательщик – физлицо самостоятельно рассчитывает сумму налога, указывая ее в декларации. Отчет должен поступить в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за совершением сделки. Дата может «плавать» с учетом государственных праздников. К примеру, 3-НДФЛ за 2016 год при продаже квартиры следовало подать не позднее 3 мая. Аналогичный перенос даты подачи отчетности по налогу с продажи недвижимости физических лиц произошел и в этом году: ближайший после установленной даты рабочий день – 3 мая.

Фактическая уплата налога с продажи квартиры в бюджет ограничена 15 июня следующего за сделкой года.

Подать 3-НДФЛ при продаже квартиры можно как лично, так и через сайты Госуслуг или ФНС.

Декларация состоит из следующих разделов:

· Титульный лист с общей информацией о налогоплательщике;

· Раздел 1 отражает подлежащую уплате сумму подоходного налога;

· Раздел 2 отражает расчет налоговой базы;

· Лист А показывает доход от продажи квартиры

· Лист Д2 показывает сумму имущественного вычета.

Подробнее о том, как заполнить физлицу декларацию 3-НДФЛ за 2017 год читайте здесь.

Штраф за неуплату

Уклонение от уплаты налогов или подача заведомо ложной информации влечет за собой административную или уголовную ответственность. Нарушителю грозит штраф до 100 тысяч рублей, а в некоторых случаях даже лишение свободы до трех лет. Предусмотрены и санкции за несоблюдение сроков подачи декларации после продажи квартиры. Отчет по подоходному налогу в 2018 году, если он оказался просрочен, будет «стоить» налогоплательщику штрафа в 5% за каждый месяц просрочки подачи декларации (но не менее 1000 рублей и не более 30% общей суммы налога).

Опоздание же с уплатой налога приведет к начислению пеней. Они рассчитываются, как 1/300 ключевой ставки Центробанка РФ за каждый день просрочки от суммы задолженности – в первый месяц, далее расчет производится исходя из 1/150 действующей ключевой ставки. Напомним, что с 12 февраля 2018 года ее размер составляет 7,5%.

Про налог при продаже квартиры менее 3 лет

При наследстве срок 3 года отсчитывается не с момента оформления собственности на наследника, а со дня смерти наследодателя. Может, у Вас уже есть 3 года или скоро будет?
Продавать с указанием в договоре 1 миллиона — не очень хорошая идея.

«по кадастровой стоимости * 0.7(70%)» — для Вашего случай не действует.

Можете)
Примите к сведению,что в случае ухода от налогов вы должны быть готовы к тому, что для этого случая у государства имеются меры реагирования)

:))) спасибо приму к сведению

Участник программы «‎Работаю честно»

Да, Вы все верно изложили в своем вопросе.

Если наследодатель умер более трех лет назад, то налога при продаже не будет при любой цене продажи. Срок владения при наследстве отсчитывается с момента смерти наследодателя. А то Вы там пишете про собственность, но неизвестно, что именно Вы считаете датой ее получения — может, регистрацию права в росреестре.

Таня про то же самое. пока я писала)

про «срок 3 года отсчитывается не с момента оформления собственности на наследника, а со дня смерти наследодателя» я в курсе, спасибо. Мой вопрос про другое.

Про другое Вам выше всё правильно ответили)

Смотрите так же:  Нотариус андрианова е.д отзывы

Участник программы «‎Работаю честно»

Вопрос из серии ,сам спросил,сам ответил) 70 процентов действуют с января 16 года.У Вас можно по старому.

Даже, интересно. Неужели никто еще не сталкивался?
Тогда стоит всем перечитать внимательно закон, вернее оговорки в его тексте. А заодно и комментарии к закону. И первые судебные решения в применении закона после 01.01.2016 года.
Обратите внимание на то, что региональные власти могут устанавливать коэффициенты для определения минимальной рыночной цены объекта самостоятельно (это насчет 0,7). Неслучайно банки уже приняли к сведению этот факт и если и закрывают глаза на занижение стоимости объекта, то только до размера кадастровой стоимости и не менее.
Да и кстати, никто не обратил внимания на то, что дата оформления собственности до 2016 года имеет отношение только для определении минимальных предельных сроков владения объектом, то есть 3 и 5 лет, но не для определения базы налогообложения полученных доходов. Где вы все нашли пункт о том, что доходы с продажи будут определяться по разному для объектов оформленных до 2016 года и после? Где конкретно это написано? Вы поймите, что доход полученный с продажи недвижимости — он или есть или его нет и он получен в определенном году. Так вот нигде в законе не сказано, что у объектов оформленных до 01.01.2016 года налогооблагаемая база полученного дохода считается как-то по другому, отлично от объектов оформленных после 01.01.2016 года. Почитайте — очень интересно и познавательно.

То есть для вас, уважаемый Петр, будет иметь значение кадастровая стоимость, а не 0,7 от нее, так как вы, наверняка, не сможете сегодня узнать точный коэффициент определения базовой стоимости для вашего объекта, который будет использовать налоговая (а точнее скрипт отслеживания по базе в налоговой- это делает не инспектор, а программа) для вычисления недоплаченного налога.
Вот в этом вашем выражении: «Вроде как по кадастровой стоимости * 0.7(70%) ведут отсчет для сделок
где собственность зарегистрирована после 01.01.2016 г.» — имеется прямое заблуждение. Вы просто неправильно трактуете положения Налогового Кодекса РФ.
Никто не ведет никакого отсчета сделок. Это правило (закон) применяется ко всем сделкам заключаемым после 01.01.2016 года, при определении налогооблагаемой базы на доходы с продажи недвижимости, вне зависимости когда зарегистрирована собственность.
Другое дело, что минимальный срок владения объектом определяется исходя из того когда получена собственность до 01.01.2016 года — считаем 3 года, если после 01.01.2016 года — считаем 5 лет (кроме некоторых категорий указанных в законе в виде исключений).

Расчет налога при продаже квартиры полученной после 1 января 2016 года. Налог с продажи квартиры: правила расчета налога при продаже квартиры в 2019, 2018 и более ранние годы. Пример расчета, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Как платить налог с продажи квартиры, которая находится более 3 (трех), 5 (пяти) лет или менее 3 (трех), 5 (пяти) лет в собственности.

ВНИМАНИЕ!

Новый порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении квартир полученных в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если вы получили недвижимость раньше (то есть право собственности на нее было оформлено до 1 января 2016 года), то читать дальше НЕ НУЖНО. Вам необходима статья (см. по ссылке) — Налог с продажи квартиры, полученной в собственность до 1 января 2016 года

Нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет? На какие вычеты имеет право продавец квартиры? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение (если таковые были). Но обо всем по порядку.

СОДЕРЖАНИЕ

Налог с продажи квартиры в 2018 и 2019 году: квартира 3 года (5 лет) или менее 3 (5) лет в собственности

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
2. Продажной стоимости квартиры.

Расскажем о каждом из них подробней.

Срок нахождения квартиры в собственности

До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода от продажи значения не имеет.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем квартирам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года».

Если право собственности на квартиру оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим квартирам применяются старые правила расчета налога. Подробно о них смотрите по ссылке >>>

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такую квартиру и она находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет.

В отношении остальных квартир этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю. Но сильно сомневаюсь .

Пример
Вы продаете квартиру.

Ситуация 1
Квартира получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Квартиру вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 3
Квартиру вы получили по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
—————————-

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации. Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически неправильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по квартире.

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!

Если квартира была получена в собственность по долям (например, 1/2 долю вы купили, а еще 1/2 получили по наследству), то право собственности на всю квартиру отсчитывают с момента оформления первой доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/2 до 1/1) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения квартирой, которая получена по долям смотрите по ссылке.

Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена квартиры или ее кадастровая стоимость.

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 или 5 лет)

Еще одно новшество. До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Рыночную, кадастровую или балансовую стоимость квартиры в расчет не принимали. В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость недвижимости, чтобы уходить от налогов.

Простой пример. Рыночная стоимость квартиры 5 000 000 руб. Продавцу декларировать такую сумму дохода не выгодно. Слишком большой налог. Поэтому заключались 2 сделки. Первая — купли-продажи квартиры на 1 000 000 руб. Именно эту сумму и декларировал продавец, так как этот договор направлялся для регистрации в Росреестр. Одновременно заключался второй договор, но уже купли-продажи неотделимых улучшений в этой квартире на 4 000 000 руб. А второй договор нигде «не светился» и оставался у покупателя на всякий случай.

Смотрите так же:  Как оформить часть помещения

Теперь ситуация поменялась. Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

  • или договорную продажную цену квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
  • или кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной продажной цены (то есть 70% от кадастровой стоимости).

Проще говоря доходом считают одну, но максимальную величину:

  • договорную продажную цену;
  • кадастровую стоимость умноженную на 0,7.

Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости квартиры смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

Пример
Вы продаете квартиру, которая получена в собственность после 1 января 2016 года и находится в собственности 2 года.

Ситуация 1
По договору продажная цена квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент — 6 860 000 руб.

Ситуация 2
По договору продажная цена квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную цену — 8 300 000 руб.
—————————-

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость». Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена квартиры. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

Еще раз подчеркнем. Эти правила применяют только в отношении продаваемых квартир, которые получены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если право собственности получено до этой даты, то применяются прежние правила. Вашим доходом считают договорную цену квартиры. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Уменьшаем доход и рассчитываем налог с продажи

Доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры. Сумма налога будет рассчитана по формуле:

налог с продажи квартиры

Здравствуйте Людмила! По сделке, в которой Вы покупатель, а не продавец — обязанности по уплате налога у Вас не возникает. По сделке, где Вы продавец, Ваша ситуация регламентируется ст. 220 НК РФ:
При определении размера налоговой базы. налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей;
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Т.о., поскольку квартира в Вашей собственности меньше 3-х лет, то при продаже у Вас возникает обязанность по уплате налога с суммы превышающей 2,5 млн. руб., т.е. с (8-2,5)=5,5 млн. руб. Вы должны будете заплатить налог в размере 13%, т.е. 715 тыс. руб.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.
(8 000 000 — 2 500 000)*13% = Ваш налог.
Налога «за покупку» нет.

Собственность менее 3 лет

Участник программы «‎Работаю честно»

Основное:
а) сроки исковой давности;
б) занижение реальной стоимости в договоре купли-продажи.
Такие варианты надо рассматривать «под микроскопом», обладая всей необходимой информацией и соответствующими профессиональными знаниями. Каждая ситуация индивидуальна. Помочь разобраться во всех нюансах может грамотный риэлтор.

Продавцы в этом случае, как правило, занижают стоимость в договоре, чтобы снизить свои налоговые обязательства. Но это происходит не всегда: как правило, в том случае, если квартира приватизирована или получена по наследству, т. е. даром. Если квартира куплена за «реальные» деньги, там, как правило, проблем с занижением цены в договоре не бывает. Для покупателя занижение стоимости покупаемой квартиры — это серьезные риски.

Участник программы «‎Работаю честно»

Для вас как для покупателя никаких, особенности у продавца возникает обязанность уплаты налогов по ставке 13% для резидентов и с суммы превышающей 1 млн рублей и 30% для не резидентов РФ со всей суммы.

Участник программы «‎Работаю честно»

на вас это может сказаться, если сумма в ДКП будет стоять ниже реальной.

Участник программы «‎Работаю честно»

Особенности — или в рисках покупателя или в налогах продавца. Это если кратко.См. выше ответы коллег.

Ситуация может быть ОЧЕНЬ РАЗНООБРАЗНОЙ!
У меня недавно была сделка — мы под ипотеку продавали квартиру и одновременно покупали другую. На налоги мои клиенты не попали. KАЖДАЯ СИТУАЦИЯ ОЧЕНЬ И ОЧЕНЬ ИНДИВИДУАЛЬНА! Надо знать ВСЕ ТОНКОСТИ КОНКРЕТНОЙ сделки. Подробности по тел. 8-953-361-99-37 Наталья Марковна или пишите [email protected]

Обычно когда собственность квартиры менее трех лет, то при ее продаже в ДКП указывают стоимость ниже чем ту за которую ее продют на самом деле (уход от налогов) — для покупателя это риск, так как в случае признания сделки не действительной, с большей долей вероятности, покупатель получит на руки только те деньги, которые указаны в ДКП (разницу будет проблематично получить).

С суммы, превышающей 1млн, Продавец оплачивает налог 13%.

Спасибо всем,покупка квартиры это такая беда. А кроме занижения цены что еще.Как покупатель я ведь могу поставить условие-только полная цена в ДКП

Задача собственника, проводя такую сделку, уйти от налогов. Ст. 220 НК позволяет уменьшить налогооблагаемую базу несколькими способами. Важно четко понимать ситуацию для каждой конкретной сделки.

Чтобы уйти от налогообложения, чаще всего стороны указывают в договоре купли-продажи 1 млн.
— Заниженная стоимость в договоре это обоюдные риски.
— Невозможно продать такую квартиру покупателю, который привлекает ипотеку, что существенно уменьшает количество потенциальных покупателей.

Ситуация меняется, если продавец приобретает альтернативный объект, и по этой сделке возможно указать полную стоимость. В этом случае занижать стоимость нет необходимости.

Покупателю сложно диктовать условия по сделке, т.к. это прямые убытки для продавца. Можно пытаться найти компромисс, но тогда это дополнительные растраты для обоих сторон.

Если объект среднестатистический, то для покупателя, не желающего подвергаться риску, имеет смысл подобрать другой объект.

Если в собственности продавца она менее 3 лет?
Нюансах много,смотря какой правоустанавливающий.

Сергей, Добрый День!
Для Вас как для покупателя квартиры, которая в собственности у продавца менее 3-х лет необходимо знать следующее: как выше отмечали коллеги — продавец ВСЕГДА пытается уйти от оплаты налогов, которые он при продаже такой квартиры должен будет заплатить. Как уйти — зависит от ситуации — если человек только продает и ничего взамен не покупает — он будет указывать в договоре купли-продажи сумму до 1млн либо ту сумму, за которую сам когда-то это квартиру приобрел (за что купил, за то и продает и никакого дохода). Если же человек взамен что-либо приобретает, то он сможет «отбить» налог с продажи расходами на приобретение (но не более чем 2 млн.).
Теперь, на что Вы должны обратить внимание. Договор купли-продажи, как и любой гражданско-правовой договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо по основаниям недействительности сделки, указанным в Гражданском кодексе РФ, либо по иным причинам, предусмотренным в законе или договоре. Так вот. Если Вы попадете в такую ситуацию, когда продавец будет настаивать на занижении цены квартиры в договоре купли-продажи по сравнению с реальной — Вашей первоочередной задачей будет не допустить расторжение такого договора по каким-либо основанием, поскольку после расторжения возвратят Вам только ту сумму, которая прописана в договоре, а не ту, которую Вы оплатили по факту (конечно, зависит от порядочности людей, но я бы особо на порядочность не надеялась). Поэтому, Вам необходимо проверять: 1. С кем вы заключаете договор купли-продажи: необходимо сверить паспортные данные собственника с теми, что указаны в свидетельстве о праве собственности или в документах-основаниях (ну это элементарно). Если же продавец действует по доверенности — Вам необходимо проверить не отозвана ли эта доверенность. Конечно, информация о нотариальных действиях закрытая — но если хорошо нотариуса попросить — он скажет, действует доверенность до сих пор или уже отозвана. 2. Проверить наличия арестов и обременений на квартиру. Такая справка берется в РосРеестре (она платная, копейки). 3. Проверить наличие всех существенных условий договора — это полное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый или условный номер и пр. индивидуализирующие признаки), наличие цены, а также указание на наличие или отсутствие прав третьих лиц на пользование данной квартирой. 4. Несовершеннолетние собственники — если они есть — необходимо обязательно получить разрешение на продажу такой квартиры из Опеки. 5. Супруги и бывшие супруги — если таковые имеются у продавца — обязательное согласие на продажу квартиры, если продавец одинок — нотариальное заявление о том, что он в браке не состоит (тупость, конечно, но Вам не помешает).
Сергей, это тот минимум, который вы должны отследить и проверить — если хотите быть уверенным во всем происходящем. Такая работа проводится с любой квартирой, конечно, но Вы просто обязаны это сделать, чтобы устранить любые риски. Помните — все ситуации разные — лучше вам нанять хорошего специалиста.
Удачи Вам!

108shagov.ru. Все права защищены. 2019