Налог на продажу квартиры как обойти

Оглавление:

Если владею квартирой менее 3 лет, можно ли обойти закон и не платить 13% налога?

В декабре 2014 года я приобрёл квартиру за 2 млн. рубле.

Теперь я хочу её продать, что бы купить себе дом в дачном массиве.

На сегодняшний день цена моей квартиры примерно 1600 тысяч рублей, а цена покупаемого мною дома 500 тысяч рублей.

Прошло менее 3 лет владения, а значит без 13% налогов мне никак не провернуть куплю/продажу недвижимости?

Просто не очень понятно.

Если я продаю её — то я теряю 400 тысяч, а значит несу убытки.

Если же по бумагам я покупаю дом в дачном массиве за 650 тысяч рублей, а фактически за 500 тысяч (знакомые продают и с этим проблем не будет), то мой доход составляет менее 1 млн. рублей. Значит такая сделка не будет облагаться налогом?

Или мне лучше оформить дарственную на, допустим, тёщу? Тогда получается она её сразу может продать и налогом облагаться такая её продажа не будет? А дальше просто обналичить и вернуть нам деньги, на которые мы, не облагаясь налогом можем купить себе дом в дачном массиве.

Ответы юристов (2)

Добрый вечер, Александр!

Почему вы теряете 400 тысяч?

Расчет подоходного налога будет рассчитываться следующим образом:

(Изначальная стоимость Вашей квартиры (2 млн рублей) — 1000000 (вычет) = 100000

Далее: 1000000 * 13% = 130,000

Вы не обязаны платить налог, если будете продавать квартиру за 1 млн (или менее 1 млн рублей)

Если Вы оформите дарственную, к примеру, на близкого родственника, необходимо будет составить договор дарения, внести изменения в ЕГРП — если этого не сделать, перехода права собственности к Вашему родственнику на квартиру не произойдет, а это в будущем может привести к негативным последствиям

Близкий родственник также будет БУДЕТ ОБЯЗАН уплатить 13% (если, конечно, не продаст квартиру за 1 млн (или менее)

Что касается второй ситуации, налог платить не будете, так как стоимость приобретаемого Вами дома составляет менее 100000 рублей

Лучше всё сделать законно, а в последствии получить налоговый вычет при продаже квартиры

Извиняюсь, в самом последнем предложении — не налоговый вычет при продаже квартиры, а возврат подоходного налога при покупке жилья!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Не платить налог и продать квартиру

Хочу продать свою квартиру за 3.5 млн. руб. и купить квартиру за 3.5 млн. руб. Моя квартира приватизирована в 2012 году и оформлена в собственность (т.е. в собственности меньше 3-х лет). Могу ли я чтобы не платить налог при продаже оформив два договора, один на 0.9 млн.руб., а второй на 2.6. Тот который на 0.9 млн.руб. задекларировать в налоговой, а второй не показывать? Чем мне это может обернуться?

Ответы юристов (11)

Вы в любом случае обязаны будете зарегистрировать оба договора купли-продажи в Росреесте и они всеравно всплывут. Не будет облагаться налогом продажа квартиры родственникам. Можете попробовать официально зарегистрировать один договор на суму 900 т.р. а по факту взять 3,5 млн.руб. если расчет будет производиться наличными.

Уточнение клиента

Весь вопрос в том могу ли я оценить свою квартиру которая реально стоит 3.5 млн.руб за 0.9 млн.руб.? Законно ли это? Или есть минимальная рыночная стоимость квартир в регионах?

31 Января 2013, 21:45

Есть вопрос к юристу?

Возможно продать кваритру по договору за 900 тыс. руб., а реально взять 3,5 млн. руб., если покупатель согласен, но такое возможно, как указал коллега, при наличном расчете.

Если подпишите два договора, то покупатель может обратиться в налоговую за имущественным вычетом и тогда станет известно о том, что квартира продана не за 900 тыс. руб.

В Вашем случае возможно получить налоговые вычеты при продаже (если право на него использовано) и при покупке, если продана и куплена квартира будет в одном налоговом периоде.

А смысл? В договоре написать можно что угодно, а при декларировании вычет все равно будет. Если Вам так удобно, то Вы, конечно, можете так сделать, но в случае чего взыскать Вы сможете с продавца только сумму, указанную в договоре.

Налоговая сейчас реагирует на объекты, которые продаются до 1 млн.
Лучше конечно продавать по полной стоимости, но тогда Вы попадаете на налог.
Можно указать стоимость в договоре например не 3,5 млн, а 1,5 это не так будет брасаться в глаза.

Уточнение клиента

А если будет один договор на 0.9 млн.руб, то как налоговая среагирует? Что она мне может предъявить?

31 Января 2013, 21:46

Весь вопрос в том могу ли я оценить свою квартиру которая реально стоит 3.5 млн.руб за 0.9 млн.руб.? Законно ли это? Или есть минимальная рыночная стоимость квартир в регионах?

Можете, минимума нет, есть свобода договора.

Соглашусь, что минимума нет, но насторожить может.

Уточнение клиента

Извиняюсь, но чем может мне грозить настороженность налоговых органов?

31 Января 2013, 21:51

Очень часто ст.119 НК РФ в такой ситуации применяют

Непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета

влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Плюс, само собой, 122 НК

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налогового правонарушения, предусмотренного статьей 129.3 настоящего Кодекса,

влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).

Уточнение клиента

Но ведь я буду декларировать сделку на 0.9 млн.руб. Я же не собираюсь утаивать это. За что я могу получить штраф?

31 Января 2013, 21:53

Ну Вы же не все декларируете!

Уточнение клиента

Я задекларирую все что будет указано в договоре купли-продажи. То есть сумму 0.9 млн.руб. О том что я возьму у покупателя 2.6 млн.руб никто знать не будет.

31 Января 2013, 21:58

декларируется 0,9. Если доказывается что декларировалось только 0,9, а должно было 3,5, то 2,6 не декларировалось. Вот на эти 2,6 и будет ст.119 НК применяться. Но это если налоговикам захочется возиться, обычно просто 122 НК делают, доначисляют налог и берут штраф и пени. Все.

Уточнение клиента

Может я что-то не понимаю, но как можно доказать что я не задекларировал еще 2.6? Ведь в договоре будет стоять одна стоимость — 0.9млн.руб. А остальные деньги я получу в присутствии нотариуса без оформления их передачи.

31 Января 2013, 22:11

Например встречной проверкой по продавцу, если он задекларирует эти деньги. Способов то много, на самом деле.

Согласно статье 40 НК РФ налоговые органы в некоторых случаях могут проверять правильность применения цен по сделкам. Если они обнаружат, что цена по конкретной сделке существенно — более чем на 20% — отличается от рыночных цен на аналогичное имущество, будут доначислены налог и пени, рассчитанные исходя из рыночных цен.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как не платить или значительно уменьшить налог с продажи квартиры?

При оформлении сделки по продаже квартиры всплывает необходимость заплатить значительные суммы в качестве налога, и у продавца почти всегда возникает вопрос о возможности его неуплаты. Как и на каких основаниях можно избежать дополнительных финансовых потерь?

Когда не уплачивается такой сбор

Последняя редакция НК, вступившая в действие с начала 2016-го года, откорректировала требования к уплате налога с проданной квартиры. Сейчас возможность неуплаты налога предоставляется в зависимости от периода владения жильем, таким образом:

  • В общем случае после 5-ти лет (если жилье оказалось в собственности с 2016-го года).
  • После 3-ех лет, если во владение вступили до принятия поправок НК.
  • После 3-ех лет, если квартира во владении с прошлого года, при выполнении некоторых требований.
Смотрите так же:  Заявление увольнение в последний день отпуска

Вот эти требования (достаточно попадания одного из них):

  • Квартира получена в наследство.
  • Она была подарена близким родственником (членом семьи).
  • Если право собственности возникло по итогам приватизации.
  • Основанием для получения квартиры был договор о пожизненной ренте.

О последних новостях в области оплаты налога с продажи недвижимости расскажет видео ниже:

Как не платить налог с продажи квартиры

Так же освободиться от уплаты налога можно и в случае, если цена квартиры при сделке оказалась меньше гарантированного налогового вычета величиной в 1,0 млн. рублей. То есть, если жилище продается дешевле миллиона, то в итоге налог не платится.

Льгот при уплате данного налога не существует. Налог обязаны оплатить все льготные категории, в том числе и:

Обойти налог можно посредством фиктивного понижения налоговой базы. То есть договориться с партнером об одной величине цены, а в договоре указать меньшую. Но здесь есть риски:

  • Первый: покупатель может не выплатить, а рычагов воздействия не будет.
  • Второй: ФНС при подозрении в этом может оспорить договор.

Тем более для уменьшения налога необходимо, чтобы договорная цена продажи, была менее чем кадастровая, умноженная на 0,7. В ином случае налог считается с кадастровой оценки.

Официальный способ обойти уплату налога есть только при том варианте, если у квартиры более одного владельца. Тогда продавать ее надо долями по независимым договорам, когда каждый совладелец заключает свой договор с одним покупателям. При этом каждый из продавцов своей доли может воспользоваться фиксированным вычетом в миллион. И общая налогооблагаемая стоимость жилья будет уменьшена на столько миллионов, сколько было совладельцев.

Как уменьшить сбор

Для уменьшения налога, продавец может воспользоваться на выбор одним из двух возможных вариантов вычета:

  1. Фиксированный вычет в 1,0 млн. рублей, на который может быть приуменьшена вырученная при продаже сумма для обложения налогом.
  2. Сумма затрат на покупку квартиры или ее ремонт. Она вычитается из уплаченной цены, и оставшаяся часть облагается налогом. Но все расходы должны иметь твердое документальное подтверждение.

Для того чтобы сделать правильный выбор предварительно надо просчитать величину платежа по каждому из вариантов.

Как не платить налог с продажи квартиры, расскажет данный видеоролик:

Ответственность за неуплату

Уплата налога подразумевает необходимость подачи в ФНС 3-НДФЛ. И ответственность бывает не только за задержку оплаты, но и за опоздание с подачей декларации. Наказание следующее:

  • Ежемесячный штраф в 5% от суммы при задержке 3-НДФЛ.
  • Если задержка более полугода, то он возрастает до 40%.

Неоплата налога, его задержка, сокрытие реальной цены продажи или неправильный расчет наказывается штрафами в:

  • 20% от неуплаты.
  • 40%, если доказано что это умышленное нарушение.

Другое наказание

Законодатели считают, что для более крупных нарушений, подобных мер недостаточно. Поэтому, если речь идет об особо крупных налогах, то возможно даже уголовное наказание. Это касается сумм:

  • Более 4,5 млн.
  • Или 13,5 тысячи, если доля неуплаты больше 20% от общей величины.

В этом случае наказания следующие (по суду):

  • Штраф от 200 до 500 тысяч.
  • Принудительные работы с допустимым сроком в 3-ри года.
  • Задержание под стражу на такой же срок.

Про взаимозачет, как способ ухода от уплаты расскажет видео ниже:

Какой налог с продажи квартиры в 2019 году и как его не платить

При реализации жилого помещения бывшие собственники выплачивают установленную налоговую ставку в казну государства в рамках полученной прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог с продажи квартиры в 2019 году.

Какой налог с продажи квартиры надо уплатить в 2019 году

С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.

Налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:

  • Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
  • Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.

Как узнать, нужно ли платить налог

  1. В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
  1. Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
  2. Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.

Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.

Минимальный срок владения в течение трех лет, может быть определен для объектов недвижимого характера, полученных в результате:

  1. Наследования от близкого родственника.
  2. Оформления договора дарения между близкими родственниками для дальнейшего перехода права собственности на квартиру по дарственной.
  3. Оформления жилища из государственного жилищного фонда в частный сектор, которую удалось приватизировать по специальной программе, продажа такой квартиры после приватизации без уплаты сборов возможна только по истечению минимально установленного периода владения.
  4. Заключенного договора ренты с обязательствами передачи недвижимого имущества с одной стороны и полным финансовым обеспечением с другой.

Продажа квартиры без уплаты налога возможна только по истечению пяти лет.

С какой суммы уплачивается налог

Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.

Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.

При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.

В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.

Как не платить налог с продажи квартиры

Оплата обязательств перед ФНС ложится на плечи продавца. К сожалению, избежать этой кабалы можно только при соблюдении определенных правил торговли объектом недвижимого имущества, при которых можно продать квартиру без налога в рамках правовых норм.

Для ответа на вопрос как избежать налога при продаже квартиры необходимо обратиться к налоговому и жилищному законодательствам, которые определяют следующие положения:

  1. Безналоговая реализация жилого имущества возможна только после истечения минимально определенного периода владения на правах, зарегистрированных в ЕГРН, в течение трех или пяти лет.
  2. Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры. Существуют особые нюансы, которые могут помочь избежать уплаты налогов вовсе, однако в обязательном порядке рекомендуется консультация со специалистами в налоговом праве, так как служащие ФНС могут одобрить взаимозачет или мотивированно отказать. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.
  3. НДФЛ не уплачивается, если первоначальная стоимость жилого помещения равняется его ценой при дальнейшем сбыте.

Помимо возможностей избежать уплаты государственных сборов, необходимо разобрать вопрос как уменьшить налог с продажи квартиры.

Существует несколько законных способов, которые помогают сократить расходы до минимума:

  1. Первый способ – оформление обязательств на разницу между стоимостью покупки жилища и ценой его реализации, т.е. на получение фактической прибыли.
  2. Второй способ – получение имущественного вычета, который может достигать одного миллиона рублей.

Перед тем как рассчитать налог на продажу квартиры, необходимо определить ее первичную и конечную стоимость, а также выбрать способ определения обязательств.

Иванов И.И. в январе 2015 года приобрел жилое помещение стоимостью 6 721 000, в конце 2017 года он продал его по цене 7 329 000.

При оформлении налогового вычета, Иванов заплатит:

  • 1 000 000 – это максимальный размер имущественного вычета, на который может рассчитывать физическое лицо;
  • 100% — размер стоимости жилого помещения в процентах, из которого рассчитываются обязательства;
  • 13% — НДФЛ, подлежащий уплате.
Смотрите так же:  Апелляционная жалоба срок апк

Если Иванов оформит налоговые обязательства по принципу «доходы минус расходы», тогда он должен заплатить:

Обязательным является предоставление документов для подтверждения фактически понесенных расходов. Вычет применяется чаще всего при дальнейшем сбыте жилья, полученного наследником по наследству, а также по договору дарения.

Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ устанавливает – к тем, кто освобождается от налогов при реализации недвижимого имущества, относятся только те лица, которые владеют жилищем в течение трех или пяти лет в зависимости от способа его приобретения, а также времени оформления права собственности. Льготных категорий граждан не предусматривается.

Аналогичным способом осуществляется реализация недвижимости в новостройках – исключений не предусмотрено, поэтому при ответе на вопрос как продать квартиру в новостройке без налога, можно посоветовать только стандартно определенные способы – со сбытом «в ноль» без прибыли либо после владения собственностью на протяжении трех или пяти лет.

Когда нужно платить налог после продажи квартиры

Срок уплаты налога с продажи квартиры устанавливается в ч. 1 ст. 220 НК РФ. Оплатить сбор необходимо до 15 июля после подачи декларации о доходах за календарный год, в котором было продано жилое помещение.

Налог с продажи квартиры можно уплатить в течение длительного времени, если сумма сбора является неподъемной для резидента страны. Необходимо обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении рассрочки платежа с описанием обстоятельств, которые препятствуют полной оплате единовременно.

Гражданин должен самостоятельно рассчитать какой налог от продажи квартиры ему необходимо уплатить, однако к бланку 3-НДФЛ необходимо приложить все документы, подтверждающие наступление обстоятельств для расчета вычета, при этом образец заполнения можно посмотреть у нас сайте.

Документы, прилагаемые к декларации

Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.

К таким документам могут относиться:

  • Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
  • Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.

Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:

  • Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
  • Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
  • Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
  • Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.

Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.

Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.

В расчете точного размера НДФЛ может помочь соответствующий калькулятор, поэтому для уточнения информации и проверки личных вычислений лучше обратиться к нему.

Важные изменения в законодательстве

С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:

  1. Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
  2. При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене к расчету принимают либо цену договора, либо 0,7 от кадастровой стоимости – в зависимости от того, какая сумма больше. При этом цена договора может быть близка к рыночной, но если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то будет расчет от кадастровой..

Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.

Льготных категорий граждан законодательством не предусматривается.

Ответы на вопросы по налогу

Существуют наиболее распространенные вопросы, касающиеся уплаты налога от продажи квартиры.

Как определить срок владения недвижимостью?

Для заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, необходимо правильно исчислять период владения недвижимостью.

Период владения исчисляется в зависимости от способа приобретения жилья, поэтому:

  • При оформлении приобретении недвижимого имущества самостоятельно, время начинает идти при оформлении права собственности в ЕГРН;
  • При приобретении жилого помещения по ДДУ, а также по уступке права требования, – с момента оформления права собственности;
  • При приобретении жилища у ЖСК – после полной выплаты всей суммы паевых взносов, а также заключения акта приема-передачи;
  • При оформлении жилья в собственность с помощью программы приватизации – с момента заключения договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года, либо при оформлении прав собственности, если приватизация оформлялась после 98 года;
  • При оформлении жилой недвижимости в наследство – с момента открытия наследства;
  • При долевом владении – с момента регистрации права на завершенный объект строительства при этом неважна дата, когда был подписан передаточный акт с застройщиком.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Минимально установленный промежуток, в течение которого должно быть действительно право собственности на жилище, для последующей безналоговой реализации составляет три года с момента регистрации недвижимости в ЕГРН.

Если на момент реализации жилья, срок составит менее трех лет, то НК РФ определяет каким налогом будет облагаться продажа такой собственности – 13% от полученной выгоды.

Продажа квартиры после 2016 года

С 2016 года был существенно увеличен период, в течение которого необходимо быть зарегистрированным собственником жилого имущества. Оплата налога за продажу квартиры осуществляется, если права собственности зарегистрированы менее пяти лет.

При этом отмечается, что данное положение распространяется и на те сделки, которые были заключены до 1 января 2016 года, но с оформлением прав на недвижимость после этой даты.

Продажа подаренной квартиры или полученной по наследству

Поле 2016 года подаренные и наследуемые жилые помещения могут облагаться соответствующими обязательствами при реализации, если период оформления и действия права собственности на них составляет менее трех и пяти лет.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, более детально разобран в следующем посте.

Особенность заключается в следующем:

  • Трехлетний период владения устанавливается на близких родственников дарителя или наследодателя;
  • Пятилетний – на любых других граждан, которые могут являться дальними родственниками или знакомыми дарителя, или завещателя.

При реализации недвижимости до истечения минимального времени владения, налог нужно заплатить в обязательном порядке.

Покупка и продажа квартиры в одном году

При реализации жилища и приобретении другой жилой недвижимости в одном налоговом периоде, можно рассчитывать на налоговый вычет.

Налоговые льготы при продаже квартиры имеют возможность взаимозачета друг перед другом, если лицо, подающее 3-НДФЛ прямо укажет в декларации права на предоставление налоговых вычетов на покупку жилья, а также на его реализацию.

При реализации долей в недвижимом имуществе, дольщики обязаны выплачивать налоговые сборы в процентном соотношении в зависимости от размера имеющихся у них долей. Каждый выплатит ровно столько, сколько составила фактическая прибыль или размер полученной от продавца суммы.

Платят ли налог пенсионеры?

НДФЛ обязаны выплачивать все, вне зависимости от материального положения и возраста. Уплата налога от продажи квартиры при продаже квартиры пенсионером рассчитывается по стандартно определенной ставке без каких-либо особенностей и скидок.

Несмотря на то, что пенсия у многих пожилых людей небольшая и выжить на нее достойно нельзя, налоговые льготы для пенсионеров при продаже квартиры не предусмотрены. Этот вопрос не будет подниматься и в дальнейшем.

Реализации жилья – сложный и длительный процесс, который требует особой внимательности, так как отсутствие декларации о доходах может негативно сказаться на будущем налогоплательщика. Гражданам следует соблюдать сроки подачи документов, а также укладываться в установленный законом период для оплаты текущих налоговых обязательств.

Важный момент! При продаже квартиры вы имеете право на возврат процентов по ипотеке, если квартира приобреталась на заемные средства банка, но есть определенные нюансы.

Ждем ваши вопросы. Наш юрист всегда готов вам оказать полную поддержку по налогам и оформлению документов по сделке. Просьба запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

Просьба оценить сейчас пост и поставить лайк.

Снизить налог с продажи квартиры можно вполне законным способом

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК МОЖЕТ СПАТЬ СПОКОЙНО

Если кратко, то с 1 января 2016 года продать недвижимость без уплаты налога на доходы физических лиц можно будет только после 5 лет владения. Постараюсь показать более наглядно.

До 1 января 2016 года

С 1 января 2016 года

Льготный период НДФЛ не облагается

3 года владения
недвижимостью и более

5 лет владения недвижимостью и более;

3 года в исключительных случаях:

— недвижимость передана по наследству;

— недвижимость передана по договору дарения;

— недвижимость передана по договору пожизненного содержания с иждивением

Облагается НДФЛ в размере 13%

Если менее 3-х лет:

— с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости;

— с суммы полученного дохода, уменьшенной на 1 млн. рублей

Если менее 5 лет:

— с суммы полученного дохода, но не менее 70% кадастровой стоимости;

— с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости

Так называемый «перезачет», возврат налога

Если вы не возвращали ранее налоговый вычет

В размере 2 млн. рублей,
то есть 260 тыс. рублей

Смотрите так же:  Требования к платежному поручению в арбитражный суд

В размере 2 млн. рублей, то есть 260 тыс. рублей

Понятно, что правительство РФ пытается повысить собираемость налогов, сделать прозрачным рынок недвижимости, но, проанализировав данные поправки, понимаешь, что инвесторы, деятельность которых осуществляется в сегменте первичного жилья и «против» кого направлены эти изменения, не пострадают.

1. Первичный рынок

Если инвесторы и покинут «новостройки», то не по причине нового налогообложения, а по все уменьшающейся разнице при разной степени готовности дома.

Предпосылок для значительного повышения стоимости квадратного метра нет, таким образом, указав в договоре уступки или купли-продажи покупную или кадастровую стоимость, дельты для уплаты налога не возникает. Законодатель не ограничил число сделок или не показал максимальную сумму. Разницу, как и прежде, продавцы будут брать по «дополнительной» расписке.

2. Вторичный рынок

Если вы самостоятельно приобретали квартиру (указали при покупке фактическую стоимость, а не 1 млн. рублей), а не стали счастливчиком, на которого свалилось наследство, то бояться абсолютно нечего, даже если срок владения вашей квартирой менее 5 лет. Указав в договоре купли-продажи стоимость приобретения (как правило, она будет выше кадастровой), обязанности по уплате 2 НДФЛ не возникнет.

К сожалению, если вас одарили или вы получили наследство и ждать 3 года не получится, то налог придется заплатить.

А что происходит сейчас?

Не стоит напоминать о том, что до 30 апреля необходимо было явиться с повинной в налоговую инспекцию, чистосердечно указав все свои продажи в декларации 3 НДФЛ?

Самый любимый способ «ухода» от налогов казанцев с коротким сроком владения недвижимости (это в рамках статьи 220 НК РФ) — это фиксация в договоре купли-продажи недвижимости стоимости, не превышающей 1 млн. рублей.

«При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающем в целом 1 миллион рублей».

Например, двухкомнатная квартира, расположенная в Казани по ул. Фатыха Амирхана, 21, стоит 4 млн. рублей. В договоре будет указан 1 млн. рублей, а разница в 3 млн. обосновывается как неотделимые улучшения и принимается по дополнительной расписке.

Уже сейчас более информированные горожане крайне неохотно идут на такие сделки по двум причинам:

  • возврат налогового вычета осуществляется с 2 млн. рублей, то есть потери составят 130 тыс. рублей;
  • прогнозируя продажу данной квартиры, например, в целях будущего расширения, в течение 5 лет возникнут сложности при продаже, ведь опять указав 1 млн., будет произведено доначисление налога с учетом кадастровой стоимости.

Сейчас начнут приходить налоговые уведомления, и некоторые с удивлением обнаружат последствия неграмотной продажи в виде значительной суммы налога. Давайте рассмотрим наиболее распространенные заблуждения казанцев в части 220 ст. НК РФ.

ЗАНИМАТЕЛЬНОЕ НАЛОГООБЛАЖЕНИЕ

1) Продал дешевле, приобрел дороже.

Рассмотрим классический пример. Многие убеждены, что, реализуя квартиру за 4 млн. рублей (срок владения менее 3-х лет, приватизация) и приобретая другую за 5 млн. рублей, обязанности по уплате налога не возникает. Это далеко не так. Расчет будет произведен следующим образом:

4 000 000 — 1 000 000 (если в этом году не использовался) = 3 000 000 * 13% = 390 000 рублей.

Если вы воспользовались ранее возвратом налогового вычета, то придется оплатить данную сумму.

Если не пользовались, то можно рассчитывать на уменьшение в размере 260 тыс. рублей, и к уплате получится 130 тыс. рублей.

2) Квартира получена 20 лет назад, значит, собственником являюсь более 3-х лет.

Срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности ( ГК РФ п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 223).

3) 1 млн. рублей — и налога не будет.

Это так, но с учетом того, что 1 млн. рублей можно использовать в одном налоговом периоде. Таким образом, продавая два объекта недвижимости, придется указывать не по 1 млн. рублей, а по 500 тыс. рублей каждый.

4) 2 млн. рублей вместо 1 млн. рублей.

Зачастую путают имущественный налоговый вычет при продаже (1 млн. рублей) и имущественный налоговый вычет по НДФЛ на приобретение жилья (в настоящее время исчисляется от 2 млн. рублей). Опрометчиво указав в договоре купли-продажи 2 млн. рублей, сейчас должны будут оплатить налог в размере 130 тыс. рублей.

На самом деле снизить налогооблагаемую базу можно вполне законными способами, не прибегая к креативным манипуляциям с вычетом в 1 млн. рублей.

Что примечательно, не всегда при первичной консультации в налоговой инспекции вы узнаете правду о том, что при правильном оформлении налог платить не придется. Обращаю внимание на некоторые моменты:

1) Вы продаете квартиру, собственником которой вы стали по долям в разное время? Исчисление срока собственности производится по «ранней» доле.

См. письмо от 12.04.12 №03-04-05/9-499.

2) Квартира досталась по наследству, оформить которое удалось только сейчас? Исчисление права собственности идет с момента смерти наследодателя, а не с даты регистрации или оформления наследства.

См. письмо №03-04-05/5-303 от 28.03.2013 года.

3) Как правильно продать долевую собственность и избежать налога — в письме №ЕД-4-3/[email protected] от 25.07.2013 года.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции

Как не платить или значительно уменьшить налог с продажи квартиры?

При оформлении сделки по продаже квартиры всплывает необходимость заплатить значительные суммы в качестве налога, и у продавца почти всегда возникает вопрос о возможности его неуплаты. Как и на каких основаниях можно избежать дополнительных финансовых потерь?

Когда не уплачивается такой сбор

Последняя редакция НК, вступившая в действие с начала 2016-го года, откорректировала требования к уплате налога с проданной квартиры. Сейчас возможность неуплаты налога предоставляется в зависимости от периода владения жильем, таким образом:

  • В общем случае после 5-ти лет (если жилье оказалось в собственности с 2016-го года).
  • После 3-ех лет, если во владение вступили до принятия поправок НК.
  • После 3-ех лет, если квартира во владении с прошлого года, при выполнении некоторых требований.

Вот эти требования (достаточно попадания одного из них):

  • Квартира получена в наследство.
  • Она была подарена близким родственником (членом семьи).
  • Если право собственности возникло по итогам приватизации.
  • Основанием для получения квартиры был договор о пожизненной ренте.

О последних новостях в области оплаты налога с продажи недвижимости расскажет видео ниже:

Как не платить налог с продажи квартиры

Так же освободиться от уплаты налога можно и в случае, если цена квартиры при сделке оказалась меньше гарантированного налогового вычета величиной в 1,0 млн. рублей. То есть, если жилище продается дешевле миллиона, то в итоге налог не платится.

Льгот при уплате данного налога не существует. Налог обязаны оплатить все льготные категории, в том числе и:

Обойти налог можно посредством фиктивного понижения налоговой базы. То есть договориться с партнером об одной величине цены, а в договоре указать меньшую. Но здесь есть риски:

  • Первый: покупатель может не выплатить, а рычагов воздействия не будет.
  • Второй: ФНС при подозрении в этом может оспорить договор.

Тем более для уменьшения налога необходимо, чтобы договорная цена продажи, была менее чем кадастровая, умноженная на 0,7. В ином случае налог считается с кадастровой оценки.

Официальный способ обойти уплату налога есть только при том варианте, если у квартиры более одного владельца. Тогда продавать ее надо долями по независимым договорам, когда каждый совладелец заключает свой договор с одним покупателям. При этом каждый из продавцов своей доли может воспользоваться фиксированным вычетом в миллион. И общая налогооблагаемая стоимость жилья будет уменьшена на столько миллионов, сколько было совладельцев.

Как уменьшить сбор

Для уменьшения налога, продавец может воспользоваться на выбор одним из двух возможных вариантов вычета:

  1. Фиксированный вычет в 1,0 млн. рублей, на который может быть приуменьшена вырученная при продаже сумма для обложения налогом.
  2. Сумма затрат на покупку квартиры или ее ремонт. Она вычитается из уплаченной цены, и оставшаяся часть облагается налогом. Но все расходы должны иметь твердое документальное подтверждение.

Для того чтобы сделать правильный выбор предварительно надо просчитать величину платежа по каждому из вариантов.

Как не платить налог с продажи квартиры, расскажет данный видеоролик:

Ответственность за неуплату

Уплата налога подразумевает необходимость подачи в ФНС 3-НДФЛ. И ответственность бывает не только за задержку оплаты, но и за опоздание с подачей декларации. Наказание следующее:

  • Ежемесячный штраф в 5% от суммы при задержке 3-НДФЛ.
  • Если задержка более полугода, то он возрастает до 40%.

Неоплата налога, его задержка, сокрытие реальной цены продажи или неправильный расчет наказывается штрафами в:

  • 20% от неуплаты.
  • 40%, если доказано что это умышленное нарушение.

Другое наказание

Законодатели считают, что для более крупных нарушений, подобных мер недостаточно. Поэтому, если речь идет об особо крупных налогах, то возможно даже уголовное наказание. Это касается сумм:

  • Более 4,5 млн.
  • Или 13,5 тысячи, если доля неуплаты больше 20% от общей величины.

В этом случае наказания следующие (по суду):

  • Штраф от 200 до 500 тысяч.
  • Принудительные работы с допустимым сроком в 3-ри года.
  • Задержание под стражу на такой же срок.

Про взаимозачет, как способ ухода от уплаты расскажет видео ниже:

108shagov.ru. Все права защищены. 2019