На основании чего действует договор аренды

Договор аренды нежилого помещения подписан сторонами 01.03.2016. В договоре указано, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.01.2016. Срок действия договора — до 31.12.2016. Как в данном случае исчисляется срок действия договора аренды для целей государственной регистрации: с даты его подписания или с даты фактического начала арендных отношений? Необходимо ли в данном случае регистрировать договор?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды период времени до его заключения, на который стороны распространили его действие (до 01.03.2016), не включается в срок действия договора аренды. Указанный в вопросе договор не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:
Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Согласно этому пункту договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Например, договор аренды, заключенный с 01.01.2016 до 31.12.2016, по общему правилу, подлежит государственной регистрации.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ) либо с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным (ст.ст. 433, 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 N 08АП-8195/2010).
Условия договора, в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды. Следовательно, стороны вправе установить в договоре условия об арендной плате и в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространить действие этих условий на отношения, возникшие ранее. Такой вывод также подтверждается судебной практикой, например постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007(33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006.
Применительно к сложившейся ситуации получается, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами — с 01.03.2016, а обязательства по договору у сторон возникают (иными словами, «договор действует», «вступает в силу») с 01.01.2016.
Как указал Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации. Данный вывод подтверждается обширной судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 N Ф06-173/13 по делу N А55-9247/2012, ФАС Уральского округа от 24.06.2013 N Ф09-5294/13 по делу N А60-43927/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2013 N Ф08-1369/13 по делу N А63-1116/2012).
Таким образом, в данной ситуации срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года — 10 месяцев. Поэтому государственная регистрация для такого договора не является обязательной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Кисленко Мария

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

31 марта 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Действует ли договор аренды земельного участка?

Действует ли договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения переданный в субаренду в простом письменном виде, без регистрации в Росреестре, кадастровой палате?

Ответы юристов (6)

Добрый день! В договоре аренды указано что земельный участок можно передавать в субаренду?

Уточнение клиента

Да, в договоре указано

05 Октября 2016, 15:16

Есть вопрос к юристу?

Добрый день! Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации.

Уточнение клиента

Договор более года

05 Октября 2016, 15:20

Договор аренды зарегистрирован? Более года подлежит обязательной регистрации

Уточнение клиента

Вопрос в том что хотелось узнать о том что — Действует ли договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения переданный в субаренду в простом письменном виде, и можно ли его прервать? Имеет ли такой договор силу.

05 Октября 2016, 15:24

На основании ч.2 ст.26 «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016)

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В любом случае договор имеет силу

Уточнение клиента

А если договор был сделан более чем на один год имеет ли он силу?

05 Октября 2016, 15:33

Юрий, необходимо смотреть условия договора субаренды. как правило, пишут вступает он в силу с момента подписания или с момента регистрации прав.

Уточнение клиента

с момента регистрации прав

05 Октября 2016, 16:12

в таком случае он считается незаключенным

Уточнение клиента

Большое спасибо, все понятно.

05 Октября 2016, 16:36

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

На основании чего действует ИП при заключении договора?

При заключении договора следует указывать что предприниматель действует на основании. Если ООО то понятно на основании устава, а ИП? Учитывая, что регистрация носит уведомительный характер после регистрации было выдано:

-Уведомление о постановке на учет физ. лица в налоговом органе в качестве ИП.

— Лист записи ЕГРЮЛ.

07 Августа 2017, 17:14 Игорь, г. Тверь

Ответы юристов (9)

На самом деле, можно ничего не указывать, поскольку ИП — это просто статус физического лица, позволяющий заниматься предпринимательской деятельностью.

А предпринимательская деятельность одновременно является деятельностью самого гражданина.
Гражданин, независимо от того, зарегистрирован он в качестве ИП или нет, приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем (п. 1 ст. 19 ГК РФ).

Соответственно, в договоре можно написать, например «ИП такой-то с другой стороны», а слова «действующий на основании . » можно не писать. А реквизиты регистрации ИП можно указать в разделе «Реквизиты и адреса сторон» перед подписями.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Есть вопрос к юристу?

Да просто пишите так, например: Индивидуальный предприниматель Иванов И.И., именуемый в дальнейшем «Заказчик», и

далее пишете про другую сторону.

Не надо ничего «на основании чего-то там» писать. Это вообще не нужно, даже для юрлиц. Просто традиция такая: «Действующий на основании Устава» — ежу понятно, что он либо законный представитель по закону и уставу, либо представитель по доверенности, выданной исполнительным органом, что специально указывается в реквизитах, в самой последней статье договора… Кстати, именно там, в реквизитах все и укажите. А преамбула — это для красоты.

ИП действует на основании регистрации, поэтому укажите его ОГРИП и дату внесения данной записи (дату регистрации ИП).

Если ООО то понятно на основании устава, а ИП?

Здравствуйте. Если Вы намереваетесь что-то указывать в этой части договора, том можно отметить, что действует ИП на основании Гражданского Кодекса РФ и Свидетельства о государственной регистрации за № __ от такого-то числа.

При этом обязанности такого указания у ИП нет, достаточно отметить, что он ИП и в реквизитах указать свой ИНН и ОГРИП.

Если ООО то понятно на основании устава

Немного не так. Это не ООО на основании устава, а директор ООО на этом основании. А это существенная разница, поскольку в Уставе прописываются полномочия единоличного исполнительного органа, коим и является директор. Поэтому и нужна такая ссылка. А у ИП устава нет, директора нет, т.е. он действует от своего имени и в своем интересе.

Данный момент можно не прописывать в договоре. Обычно это указывается для юридических лиц, а именно на основании чего действует руководитель фирмы.

Если подходить формально к данному вопросу, то основанием для заключения такого договора может быть как свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, так и паспорт физического лица. Вы можете указать данные свидетельства ИП и паспорта в реквизитах к договору.

Лист записи из ЕГРИП всего лишь подтверждает факт регистрации и в нем указываются сведения об ИП.

Здравствуйте. Просто пишите: «с одно стороны ООО „Ромашка“, в лице Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, и ИП Сидоров Сергей Фёдорович, действующий на основании ОГРНИП свидетельства серия № от такого-то числа». Во всяком случае мы на предприятии смотрели, чтобы ОГРНИП было указано.

Поэтому и нужна такая ссылка.

Не нужна. Нужно в редких случаях только указывать доверенность, на основании которой действует представитель, если он — не единоличный исполнительный орган («генеральный директор» или «директор»)

Смотрите так же:  Как заключить договор подряда с подрядчиком

действующий на основании ОГРНИП свидетельства серия № от такого-то числа».

Не надо всей этой фигни писать. Такое писать — плодить сущности (Бритва Оккама).

ОГРНИП свидетельства серия № от такого-то числа

ОГРНИП (номер записи о внесении в реестр), серия, номер свидетельства. Так писали.

в лице Иванова Ивана Ивановича

директора Иванова… дальше по тексту.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Аренда, договор аренды (часть 3)

Срок аренды и срок действия договора аренды

Срок действия договора — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом.

Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, поэтому имущество может быть предоставлено в аренду позднее даты заключения договора. Таким образом, срок аренды может начаться в любой установленный соглашением сторон период с момента заключения договора.

Окончание срока действия договора не всегда может совпадать с окончанием срока аренды. Например, срок действия договора может быть определен моментом исполнения сторонами своих обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Однако некоторые обязательства (например, проведение расчетов по договору) могут длиться дольше, чем сама аренда имущества. Таким образом, окончание срока аренды не является окончанием срока действия договора.

Срок аренды и срок действия договора могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Но совпадение этих сроков во времени не означает их тождественности.

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

По определению ст. 606 ГК РФ договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование или пользование объектом аренды. Поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду.

Согласование условия о сроке аренды

В договоре рекомендуется указывать начало и окончание срока аренды.

Начало срока аренды устанавливает момент, в который имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и пользование или пользование. Подробнее о порядке передачи имущества в аренду.

Окончание срока аренды определяет момент возврата имущества из временного владения и пользования арендатора.

Срок аренды должен быть установлен по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ, согласно которым сроки начала и окончания аренды могут быть определены:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  • указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если в договоре не определен срок аренды

В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Определение срока аренды календарной датой

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начало и окончание срока аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на период времени, ограниченный календарными датами (например, «с «01» января 2010 года по «31» марта 2011 года» или «с «01» января 2010 года до «15» февраля 2010 года». Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Условие о сроке аренды, сформулированное с использованием предлога «до» или «по», может вызвать вопрос: включается ли дата окончания срока аренды в сам срок аренды?

Предлог до в одном из своих значений «употребляется при указании временного предела действия»; предлог по с винительным падежом в одном из значений «соответствует по значению предлогу до» (Словарь русского языка в 4 т./Под ред. А.П. Евгеньевой).

Поскольку указанное значение предлога до не позволяет определить, входит ли определенное в договоре число в состав промежутка, судебная практика неоднозначно толкует значения предлогов «до» и «по«.

Некоторые суды считают, что предлог «до» исключает из срока аренды дату его окончания (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2011 по делу N А52-4169/2010). Другие суды утверждают обратное: предлог «до» и «по» указывает на то, что дата окончания срока включается в срок аренды (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.08.2007 N А10-5925/06-Ф02-5393/07).

Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие «включительно«. Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

Если в условии о сроке аренды не указано, включается ли в срок аренды дата его окончания

В этом случае дата окончания срока аренды может быть не включена в срок аренды и арендодатель вправе истребовать арендную плату за срок аренды, не включающий дату его окончания. Арендатор же не сможет пользоваться имуществом в день окончания срока аренды, определенный договором.

Определение срока аренды истечением периода времени

Срок аренды, согласно ст. 190 ГК РФ может определяться истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.

При таком способе согласования необходимо определить сам период и его начало.

Начало периода может быть определенной календарной датой (ст. 191 ГК РФ).

Начало срока аренды также может быть определено согласованным сторонами событием. Чаще всего в качестве такового указывают момент заключения договора или моментом передачи имущества арендатору по акту. Суды допускают согласование начала срока аренды таким образом (Определение ВАС РФ от 18.05.2009 N ВАС-5565/09, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2006 N Ф04-6140/2006(26676-А03-38), Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2009 N Ф09-469/09-С4). При определении срока указанием на событие необходимо учитывать, что наступление такого события должно быть неизбежным.

Внимание! Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды начинает течь не с даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.

Окончание срока, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.

Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если начало срока аренды определено календарной датой 02 июня 2011 г., то срок аренды, равный одному году, будет оканчиваться 02 июня 2012 г. (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 N Ф04-1547/2009(2458-А03-12).

Если срок аренды определен истечением периода времени

В этом случае в период пользования имуществом не будет включена календарная дата или событие, которыми он определяется (ст. 191 ГК РФ) и арендодатель не вправе будет требовать от арендатора плату за указанный день.

Определение срока аренды указанием на неизбежное событие

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Срок аренды может быть согласован путем указания на такое событие, которое должно быть неизбежным (ст. 190 ГК РФ). Это событие с очевидностью наступает независимо от воли какой-либо стороны или третьих лиц, и дата его начала заранее неизвестна.

При этом срок договора аренды не может быть определен указанием на событие, если его наступление зависит от действий и воли какой-либо из сторон, или иным образом не обладает свойством неизбежности. Суд не признает неизбежными совершение каких-либо действий стороной договора либо третьим лицом (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановление ФАС Московского округа от 08.02.2002 N КГ-А40/253-02).

Если срок аренды в договоре установлен путем указания на событие, наступление которого не является неизбежным

В этом случае будет считаться, что стороны не определили срок аренды, и срок аренды будет равен сроку действия договора. Если же при этом срок действия договора отсутствует, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что арендодатель может в любое время отказаться от договора и потребовать от арендатора возврата имущества, предупредив его об этом за один месяц (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Арендатор в таком случае не вправе будет использовать имущество в течение всего срока аренды, указанного в договоре.

Срок действия договора аренды

Срок действия договора аренды — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Начало срока действия договора аренды в силу закона всегда определяется моментом заключения (подписания) договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Окончание срока действия договора аренды может определяться любым периодом времени, установленным соглашением сторон.

Согласование условия о сроке действия договора аренды

Для надлежащего согласования данного условия необходимо обратить внимание на следующее:

  • определение срока действия договора,
  • применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения,
  • преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок,
  • продление договора аренды.

Если срок действия договора аренды не определен

В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Определение срока действия договора

Срок действия договора, также как и срок аренды, должен определяться по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ.

Он может быть согласован указанием на календарную дату.

Срок может определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если срок действия договора определен не по правилам ст. 190 — 194 ГК РФ

В этом случае срок будет признан несогласованным, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) и действовать до момента надлежащего исполнения сторонами своих обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения

Стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Смотрите так же:  Пособия в системе социального обеспечения заключение

Это условие может быть необходимо, если фактически арендные отношения возникли до заключения договора и стороны пожелают оформить их в письменной форме, определив условия пользования в договоре. Только при наличии данного условия стороны будут вправе применять условия договора к ранее сложившимся отношениям. В этом случае арендатор будет обязан внести арендную плату, установленную договором, за фактическое пользование имуществом до заключения договора.

Внимание! Рассматриваемое условие не означает, что обязанности сторон по исполнению договора возникают раньше заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Период фактически сложившихся арендных отношений до заключения договора не входит в срок действия договора, который начинает течь с момента его заключения (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). В связи с этим стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности (требовать возмещения убытков, взыскания договорной неустойки и пр.) за период, до заключению договора (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В качестве согласования условия о применении договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, может рассматриваться указание в договоре даты начала срока аренды, которая наступила ранее даты заключения договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2009 по делу N А43-27308/2007-41-726). Такой датой может быть дата фактической передачи имущества, указанная в акте приема-передачи или ином документе о передаче имущества арендатору. Однако если доказательств передачи имущества в указанную дату отсутствуют, арендодатель не сможет потребовать от арендатора арендной платы за указанный период.

Если применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, не согласовано

В этом случае стороны не вправе требовать выполнения обязательств по ранее возникшим арендным отношениям в соответствии с условиями заключенного договора. В частности, арендодатель не вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, указанном в договоре.

Преимущественное право на заключение договора на новый срок

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта (Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2006 N А14-16764/2004/633/32, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3).

Арендатор может реализовать его только при одновременном наличии следующих условий:

  • если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));
  • если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 N Ф10-1362/10 (Определением ВАС РФ от 12.07.2010 N ВАС-9047/10 отказано в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2007 по делу N А56-19830/2005, Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10);
  • если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4481);
  • если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2010 N Ф03-421/2010).

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.01.2009 N Ф03-6246/2008, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2007 N Ф04-2673/2007(33909-А46-8)).

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор (Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2004 N Ф09-3927/03-ГК, Определение ВАС РФ от 25.12.2009 N ВАС-17393/09, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2006 по делу N А21-9028/04).

Стороны могут согласовать условие о запрете преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано

В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.

Продление договора аренды на новый срок (пролонгация договора)

Пролонгация договора аренды означает продление действия его условий на определенный или неопределенный период времени. Данное условие необходимо согласовывать в том случае, если стороны желают продлить действие договора аренды с теми же условиями на длительный срок. Срок действия договора аренды может быть продлен в силу закона или по соглашению сторон.

Продление договора в силу закона

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

  • пользование имуществом после истечения срока действия договора;
  • отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Стороны могут установить запрет на продление договора на неопределенный срок. В этом случае договор не будет считаться продленным на неопределенный срок, если арендатор по каким-либо причинам продолжал пользоваться имуществом после прекращения срока аренды.

Внимание! Если в договоре имеется условие о запрете продления договора на неопределенный срок, однако арендодатель продолжает принимать арендную плату и совершать иные действия, не свидетельствующие о его намерении прекратить договор, договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок (Определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6804/10, Постановление ФАС Уральского округа от 03.04.2008 N Ф09-1424/08-С6, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.01.2010).

Если стороны установили запрет на продление срока действия договора в силу закона

В этом случае арендатор не вправе будет по истечении срока действия договора пользоваться имуществом арендодателя.

Продление договора аренды по соглашению сторон

Стороны могут предусмотреть условие о продлении договора на новый срок в самом тексте договора.

Причем продлить договор они могут на один период или неопределенное число периодов.

При согласовании условия о продлении договора необходимо определить следующее:

  • условие, которое должно быть исполнено для того, чтобы договор был продлен на следующий срок (период);
  • период (срок), на который договор будет продлен.

Если стороны желают продлить договор на один временной период, в договоре следует это указать. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по окончании этого периода и арендодатель не возражает, договор будет продлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть условие о том, что договор после своего окончания продлевается каждый раз на определенный период.

Для этого необходимо определить:

  • определить условие, которое должно быть исполнено для того, чтобы договор был продлен на следующий срок (период);
  • установить период (срок), на который договор будет продлен;
  • указать на то, что договор будет продлеваться каждый раз при исполнении согласованного условия.

Внимание! Условие о пролонгации договора не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок. На основании этого условия понудить сторону в судебном порядке продлить договор на новый срок нельзя (решение Арбитражного суда Московской области от 18.08.2008 по делу N А41-8680/08, оставлено без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2008).

Если условие о пролонгации договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

Договор аренды считается заключенным

Считается ли договор аренды не жилого помещения заключенным, если он составлен сроком на пять лет, но не прошел регистрацию? И может ли арендатор взимать арендную плату за него в принудительном порядке через суд? Почему то у всех юристов разные ответы.

—Здравствуйте, считается заключенным. Вы можете обратиться лично к любому юристу и вам подготовим развёрнутую консультацию со ссылками на закон или составим документ, на платной основе, на основании «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) ГК РФ Статья 779. Удачи Вам, и всего хорошего.

Считается ли договор аренды не жилого помещения заключенным, если он составлен на пять лет и подписан сторонами, но не прошел регистрацию? И может ли взиматься арендная плата за него?

Считается заключенным и действительным, регистрация не требуется, если более чем на 1 год заключается договор. Удачи Вам.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как правильно считать. Срок действия договора аренды земельного участка, если он заключен сроком на десять лет с даты заключения иподписания или с момента регистрации (зем. участок земли сельхозназначения)

Смотрите из условий самого договора. Статья 610. Срок договора аренды ГАРАНТ: См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 610 ГК РФ 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/10164072/35/#ixzz4Z3LAkxn9

Изучаю ст. 613 ГК РФ. Вопрос: договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента его подписания или с момента начала его действия?

Исходя из норм главы 34 ГК России-договор аренды действует с момента предоставления арендодателю имущества, указанного в договоре аренды.

Прошу, помогите уточнить, на какой срок считается заключенным договор аренды, если указаны даты: с 24 декабря 2009 г. по 22 декабря 2010 г.? Считается ли это годом? Значит ли то, что данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации?

Смотрите так же:  Как по-английски требования к данным

Полного года нет по условиям договора, значит договор регистрации не подлежит. Удачи Вам и всего всего самого самого наилучшего.

Считается ли правомерным договор аренды жилого помещения заключенный на срок ровно 1 год, если он не регистрировался? Могу ли я отсудить не выплаченную арендную плату у нанимателя с таким договором.

[quote] считается ли правомерным договор аренды жилого помещения заключенный на срок ровно 1 год, если он не регистрировался?[/ quote] Считается правомерным, не можете отсудить.

Здравствуйте. Договор считается действительным. Вы можете отсудить ту часть денежных средств, которые вам должны были оплатить, но не оплатили..

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Считается ли договор об аренде квартиры, заключен в 2014 году, действительным в 2016, если он был заключён на год, не продлялся и не был внесён в гос. реестр.

условия нужно смотреть а так если срок вышел то нет

При заключения договора аренды в 2015. указана доверенность 2007 года, может считаться такой договор действительным если на руках имеется доверенность 2015 года?

Если доверенность от 2007 года действительна по срокам, то такой договор считается заключенным

Может ли считаться договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок между юридическими лицами, долгосрочным.

Да, это долгосрочный договор.

С какого момента считается заключенным договор аренды зданий и сооружений сроком до 1 года, и на год и более?

Здравствуйте! ВСЕ договора — с момента подписания акта передачи имущества УДАЧИ ВАМ

Если договор аренды земельного участка заключен на 4 года считается ли он долгосрочным.

Да считаеться долгосрочным

Если с физическим лицом заключен договор АРЕНДЫ жилого помещения, считается ли он действителен?

Здравствуйте! вполне считается действительным.

Здравствуйте! да, ограничения по составу сторон договора нет. Всего хорошего

Он может быть назван договором аренды, но по сути- это договор найма жилого помещения. Как я поняла, коммерческого найма.

Может ли считаться действительным Договор аренды нежилого помещения, заключенный между двумя физ. лицами? Насколько мне известно-нет. И чем от него отличается договор о намерениях? Как он заполняется? Ситуация состояла в том, что я собственник-физ. лицо, арендатор-физ. лицо (Документы на ИП не были готовы). заключили Договор аренды как два физ. лица-для того, чтобы я не сдала никому другому помещение. После этого мы с разругались и я отказала ей в аренде. Оплаты аренды соответственно не было. Я консультировалась-мне сказали, что этот договор не действительный и чтобы я была спокойна. Так ли это?

Законом не ограничено между какими лицами может заключаться договор аренды недвижимого имущества. Поэтому договор аренды м/у ФЛ считается действительным, если соответствует всем требованиям законодательства (гражданского кодекса). Не видя договор аренды сложно сказать действительный он или нет.

Решением арбитражного суда договор аренды считается заключенным и право за получение платы за арену взимается законным.

В чем ваш вопрос?

В договоре аренды земельного участка прописано, что договор считается заключенным и вступает в силу с момента гос. регистрации. И также есть следующее условие: Арендная плата исчисляется и уплачивается арендатором с даты подписания договора. Между датой подписания и датой гос. регистрации 2 месяца. Надо ли оплачивать эти 2 месяца? Или договор не считался заключенным? Арендодатель настаивает на просрочке внесения аренды и начислил пени.

Надо оплачивать на основании пункта об оплате.

поскольку условие об оплате прописано в договоре, то должны оплатить с момента заключения договора.

Договор аренды земли заключен на три года. Может ли он считаться продленным на неопределенный срок по истечении срока договора, если ни одна из сторон не заявила о своем намерении.

да, конечно, в силу ГК РФ.

Считается ли действительным, заключенным долгосрочный договор аренды земельного участка (5 лет), если он не зарегистрирован в Росреестре? Земельный участок предоставляется по результатам торгов. Спасибо!

Договор аренды недвижимого имущества сроком более года подлежит государственной регистрации. Без осуществления регистрации договор считается незаключенным.

С какого момента договор аренды считается заключенным? С момента подписания или после регистрации договора в юстиции.

Статья 433. Момент заключения договора 1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. 2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). 3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Считается ли договор аренды муниципального имущества соответствующим закону, если он заключен в 2008 году без проведения конкурса или аукциона и не в порядке пролонгирования прежнего договора, но зарегистрирован в Управлении Росреестра?

Считается соответствующим закону

любая сделка может быть оспорена в суде не зависимо от ее регистрации. если конкурс на аренду требовался, а он не проводился, то основания признания сделки недействительной имеются

Будет ли считаться договор-аренды нежилого помещения заключенным до года, если в договоре указан срок с 01.01.2014 года по 30.12.2014 года? Здесь нет 31 декабря, а значит год неполный. Или я не права?

Уважаемая Татьяна, Вы правы.

Именно так и поступают, чтобы не регистрировать договор.

Срок договора аренды истек, а отношения продолжаются, считается ли что договор заключен на новый срок?

Уважаемая Елена! Такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

ст621 гк п2 если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя , договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок(ст610)

С 1 марта 2013 года договор аренды на срок более 1 года считается заключенным и без гос. регистрации. Но регистрации он все же подлежит. При получении лицензии на продажу алкогольной продукции достаточно ли будет представить договор аренды без гос. регистрации (на данный момент у арендодателя нет кадастрового паспорта)?

Можете. НО! Как заявили представители ВАС РФ — незарегистрированные договоры заключенные в указанные период будут признаваться не заключенными. Хотя формально у лицензирующего органа не будет оснований для отказа

Договор аренды заключенный сроком на 10 лет считается долгосрочным?

Василий добрый вечер. Договор аренды чего. Земельного участка? договор аренды квартиры? договор аренды нежилого помещения? договор аренды оборудования? договор аренды транспортного средства с экипажем? Я так полагаю что скорее всего вы имеете ввиду договор аренды земельного участка!? Статья 433 ГК РФ Момент заключения договора 3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Статья 130 ГК РФ Недвижимые и движимые вещи 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Статья 609 ГК РФ Форма и государственная регистрация договора аренды 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Статья 26 ЗК РФ Документы о правах на земельные участки 2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Договор аренды земельного участка на срок более 1 года — надо регистрировать. В следующий раз уточняйте вопрос, и формулируйте более подробно! Желаю удачи!

С какого момента договор считается заключенным? Подскажите пожалуйста! Был составлен договор аренды, после чего был переда на подпись арендатору, не подписав договор арендатор присылает протокол разногласий который нами не был подписан. наш экземпляр договора нам не вернули. и теперь арендатор ссылается что договор заключен.

Уважаемая Лика! Если срок договора аренды более 11 месяцов то он считается заключенным с момента регистрации. Если менее то ситуакция следующая если в своем протакое разногласий они указали срок для акцепта то такой договор считается заключем с мометна когда такой срок истек.

Считается ли договор аренды заключенным если сам договор скреплен печатью и подписью, а акт приема передачи нежилого помещения не подписан и протокол разногласий по поводу оплаты эксплуатационных расходов остается без согласования?

Уважаемая Анастасия, г.Нерюнгри ! Договор аренды нежилого помещения на срок от одного года и более подлежит обязательной . государственной регистрации в ГУ РФС РФ субъекта. Только с момента государственной регистрации договор аренды считается заключённым (ч.3. ст.433 ГК РФ). Согласно ч.2. ст.433 ГК РФ Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также ПЕРЕДАЧА имущества, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества (ст.224 ГК РФ). Тем самым, исходя из выше изложенного, если передача арендованного помещения НЕ произошла, то договор аренды помещения считается незаключённым. Желаю вам удачи Владимир Николаевич г.Уфа 21.07.2011г 08:44 моск. вр.

При заключении договора аренды земельного участка (муниципальной собственности) возможно ли считать сроком начала начисления арендной платы дату нормативного акта (постановление, распоряжение) о передаче данного земельного участка в аренду?

Здравствуйте, Татьяна. Нет, это всего лишь решение муниципального органа, являющееся основанием для заключения договора во исполнение такого решения. Из этого решения не возникают права и обязанности для сторон. С момента издания нормативного акта до передачи имущества может пройти много времени, а ни прав, ни обязанностей не возникало, пользования и владения имуществом не происходило. За что платить? Арендные платежи, как правило, начисляются с момента передачи объекта по Акту. А вообще хорошо бы заранее этот вопрос прописывать в договоре, т.к. сделки с недвижимым имуществом действительны (т.е. порождают права и обязанности сторон) с момента его гос.регистрации в Росреестре, а передаточный Акт подписывается до момента гос.регистрации.

Заключен договор аренды. По условиям договора, он считается заключенным с момента его госрегистрации. Арендодатель затягивает срок госрегистрации (по договору это его обязанность), а мне это помещение так поздно уже и не нужно. Как мне расторгнуть этот договор? (или не расторгнуть — он ведь пока не считается заключенным?)

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 420-421 ГК РФ). Таким образом, многое зависит непосредственно от условий, содержащихся в Договоре. Поэтому для ответа на Ваш вопрос нужно в первую очередь, изучить сам Договор, о котором Вы ведёте речь и более подробно все обстоятельства Вашего дела. Тогда можно будет вести речь о тех или иных возможностях.

108shagov.ru. Все права защищены. 2019