Договор с управляющей компанией при смене собственника

Продали квартиру? Сообщите управляющей компании!

«Управляющая компания требует предоставления информации о смене собственника в случае, если я продам квартиру. Должен ли я предоставлять сведения о продаже квартиры?» – спрашивает наш постоянный читатель Н.П. Гончаров. Отвечает ведущий специалист организационно-правового отдела департамента транспорта администрации г. Омска Марина ДЕНИСЕНКО.

В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией (далее – договор) заключается собственником в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственник жилого помещения) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, действующее законодательство предъявляет требование о письменной форме договора, в связи с чем существенное значение приобретает условие о сторонах, его заключивших.

Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Смена собственника квартиры потребует внесения изменений в договор или его расторжения, что должно быть сделано сторонами в письменной форме.

Таким образом, продажа квартиры влечет смену ее собственника, предоставление собственником сведений о продаже квартиры и о новом ее собственнике необходимо для внесения соответствующих изменений управляющей организацией в договор или его расторжения, что должно быть совершено в письменной форме. Более того, как правило, управляющие организации при заключении договоров с собственниками включают условие, в соответствии с которым собственник обязан своевременно сообщить управляющей организации о смене собственника квартиры (ФИО нового собственника и дату вступления нового собственника в свои права), а также представить управляющей организации договор купли-продажи жилого помещения, аренды, найма и другие документы, подтверждающие смену собственника или владельца.

Кроме того, надлежащее уведомление управляющей организации о смене собственника квартиры необходимо для внесения изменений в расчетные документы, определяющие размер платы за жилое помещение и за коммунальные услуги, подлежащей внесению гражданами.

Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

То есть в случае продажи квартиры собственник должен уведомить управляющую организацию о прекращении своей обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Таким образом, анализ правовых норм позволяет сделать вывод о том, что собственник жилого помещения должен предоставить управляющей организации информацию о смене собственника при продаже квартиры.

Может ли собственник квартиры заключить индивидуальный договор с управляющей компанией ЖКХ?

Здравствуйте. Многоквартирный дом переходит от одной управляющей организации к другой, при этом увеличивается квартплата. Должна ли была новая организация заключать договора с собственниками квартир или хотя бы предупредить о смене управляющей организации?

При разговоре с генеральным директором организации, было сказано что договора якобы были заключены, но их не продемонстрировали. Жители подъезда подали в суд, но пока дело с места не сдвинулось. Могу ли я, как собственник, пойти в эту организацию и потребовать показать договор, который я подписала?

04 Февраля 2017, 23:26 Мария, г. Химки

Ответы юристов (3)

Должна ли была новая организация заключать договора с собственниками квартир или хотя бы предупредить о смене управляющей организации?
Мария

По вопросу смены управляющей компании должны быть не только заключены договоры с новой УК, но еще и проведено общее собрание собственников.Кроме того, на собрании должен быть утвержден сам договор с УК.

Согласно ст.162 ЖК РФ 1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Могу ли я, как собственник, пойти в эту организацию и потребовать показать договор, который я подписала?
Мария

Да, вы можете требовать выдачи вам копии.

Есть вопрос к юристу?

Могу ли я, как собственник, пойти в эту организацию и потребовать показать договор, который я подписала?

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса,в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация)по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Выбор или смена Управляющей компании проводится на общем собрании собственников многоквартирного дома с составлением протокола. Управляющая компания обязана заклютить договор управления многоквартирного дома с каждым собственником. Договор заключается в двух экземплярах, один у УК второй у собственника. Вы имеете полное право прийти в УК и потребовать предоставить Вам решение собрания собственников о выборе данной компании. Также Вам обязаны предоставить договор управленияМКД. В случае отказа письменно в жилищную инспекцию с жалобой.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Правомочен ли старый договор с УК при смене большинства собственников многоквартирного дома?

В 2008 г. управляющей компанией собственниками квартир в многоквартирном доме был заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией. Однако за прошедшие 8 лет почти половина собственников в доме сменилась, и теперь договор управления фактически заключен с «мертвыми душами», тогда как новые собственники недовольны условиями договора. Доля реально оставшихся собственников, подписи которых стоят под договором, по сравнению с выбывшими (умершими, продавшими квартиры) куда меньше 50%. Может ли это быть одним из оснований для признания данного договора недействительным и для расторжения/перезаключения? Мы же ведь физические лица, а не юридические, где при смене собственников договор остается в силе (в указанном случае договор юридического лица с группой физических лиц).

Ответы юристов (2)

По подобным случаям, а именно распространение договора управления многоквартирным домом на новых собственников жилых помещений многоквартирного дома, законодательство отсутствует (как и судебная практика, судя по всему).

Исходя из смысла ст.ст. 729, 426 ГК РФ, ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом является публичным договором возмездного оказания услуг.

В связи с тем, что собственники жилых помещений (а, следовательно, собственники общего имущества многоквартирного дома) меняются, то, полагаю, что в таком случае управляющей компанией следует заключать дополнительное соглашение с каждым новым собственником жилого помещения путем заключения договора присоединения (ст. 428 ГК РФ).

Так как договора присоединения с новыми собственниками жилых помещений не заключались, то, согласно частям 1, 3-5 ст. 426 ГК РФ, условия публичного договора в отношении новых собственников жилых помещений являются ничтожными. Согласно ст.ст. 12, 167 ГК РФ, при ничтожной сделке применяются последствия недействительности сделки.

Полагаю, что Вам следует, используя данные нормы законодательства, в судебном порядке признать договор управления многоквартирным домом ничтожным с применением последствий недействительности ничтожной сделки.

Для непосредственного представительства Ваших прав и законных интересов в суде лучше всего нанять адвоката или юриста.

Уточнение клиента

Спасибо! Только управляющая компания не спешит проверять, что собственники поменялись. Скажем, собственник умер 4 года назад, наследники продали квартиру,а платежки все на старого владельца идут. В управляющей считают, что они не должны и не могут ничего делать, пока новый собственник сам не придет и не зарегистрируется. Так и полон дом «мертвых душ». Правомерна ли такая практика или здесь тоже нет однозначного ответа по ЖК?

16 Декабря 2015, 13:49

Полагаю, что судебный порядок разрешения ситуации с управляющей компанией расставит все точки над «и».

Это единственный путь, учитывая, что новых собственников не устраивает управляющая компания.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Неподписание договора с управляющей компанией

Управляющая Компания (УК) требует заключения договора, однако в данной редакции заключать договор не хочу, так как в нем содержатся нарушения основ права РФ. Как грамотно заставит УК изменить договор и чем грозит не подписание его (при условии оплаты всех услуг ЖКХ и некоторых прочих платежей для УК)?

Ответы юристов (42)

Чтобы составить грамотно договор, Вам надо обратиться к юристу, прямо здесь на сайте и поручить сделать такой документ в индивидуальном порядке. Или — вывесить имеющийся договор и будем правим всем миром.

Есть вопрос к юристу?

Советую Вам в течение 30 дней с момента получения договора направить в адрес УК протокол разногласий.

В соответсвии с ГК РФ, а именно ст. 445:

1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Смотрите так же:  Договор аренды расторгнут что с договором субаренды

3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В протоколе разногласий пропишите свою редакцию пунктов договора.

Здравствуйте, Евгений! Что за договор, каков его предмет?

Как грамотно заставит УК изменить договор

Вы можете написать протокол разногласий к договору. Примерно так: в пункте 1 договора установлено, что _________________, учитывая несоответствие данного положения такой то статье такого то закона, предлагаю изложить пункт в следующей редакции:_______________. и т.д.

в конце подписи сторон и фраза: стороны согласовали изменения в договор с учетом предложений Стороны (Вас).

Здравствуйте! УК не может заставить жильцов заключить договор, если жильцы не согласны с условиями договора. В свою очередь, жильцы (собственник помещения) должен предоставить свои возражнения/поправки в договор для рассмотрения УК. Если УК игнорирует/отказывается от подписания на ваших условиях, или уклоняется от согласований, то дальше вариантов множество, для начала пожалуйтесь в прокуратуру. Можно обратиться в суд о понуждении к заключению договора

Выложите, пожалуйста, здесь договор и укажите, что именно Вас смущает в нем.

Изменить условия договора можно на основании решения общего собрания с этой управляющей компанией. Жилищный кодекс РФ дает право гражданам по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаться ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Статья 162 ЖК РФ предусматривает,что договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания.

В соответствии с пп. 1 и 4 ст. 162 Жилищного Кодекса РФ:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, договор управления заключается общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Чтобы изменить договор, нужно собирать собрание собственников помещений многоквартирного дома и на нем решать вопрос об изменении договора.

Если в договоре имеются нарушения действующего законодательства, то такие положения договора недействительны. Исходя из ст. 168 Гражданского Кодекса РФ:

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Такие положения закона не применяются. Но в соответствии со ст. 180 Гражданского Кодекса РФ:

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, договор может быть признан недействительным в части.

Неподписание договора, Вам ничем не грозит.

Управляющая компания обязана заключить договор с каждым из собственников на единых для всех условиях. Поэтому рассматривать условия договора обязательно на общем собрании. Управляющая компания не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, так как любой договор заключается по соглашению.

Добрый день, Евгений!

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

Таким образом, собственники жилых помещений многоквартирного дома являются стороной договора управления. ГК РФ установлена свобода заключения договора, соответственно Вы как собственник вправе заключить такой договор на приемлемых для вас условиях путем согласования его условий с УК в виде направления ей своего проекта договора либо путем подписания ее редакции договора с протоколом разногласий, в котором будет указана ваша редакция договора по пунктам, с которыми Вы не согласны.

Поскольку договор управления заключается со всеми собственниками дома, то вы путем проведения общего собрания можете согласовать содержание такого договора, оформить свою редакцию и направить на подпись в УК.

Здравствуйте. Договор управления домом должен в обязательном порядке включать в себя.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Заключить договор с УК Вы обязаны, но можете согласовать какие то условия путём направления протокола разногласий, либо же доп. договора в адрес УК.

Поддерживаю коллег, выложите договор и посмотрим его положения на соответствие законодательству.

Согласно ч. 1 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, собрание собственников помещений многоквартирного дома своим решением вправе известить УК о заключении договора на иных условиях и направить в адрес УК акт разногласий к проекту договора, в котором будет указано, с чем не согласны.

Затем УК в течение 30 дней или срока, установленного для подписания, передаст эти разногласия в суд, который и поставит точку в споре.

юрист, член Совета экспертов «Правовед.RU»

Если Вам направлен проект договора, направьте в УК протокол разногласий, в котором и укажите Ваш вариант по отдельным пунктам договора.

В соответствии с п. 6 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ:

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Таким образом, Вы вправе обжаловать в судебном порядке решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, если считаете, что условия договора принятые на таком собрании нарушают Ваши права.

Добавлю, что размер тарифов за коммунальные услуги устанавливаются органами власти, а размер платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, в в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ст. 156 ЖК РФ).
Кроме того, в договоре управления необходимо предусмотреть подробный перечень тех работ и услуг, которые будет выполнять УК и их объем и периодичность. Если такого перечня не будет в договоре или приложении к нему, то с нее мало что можно будет спросить в последующем.

Согласно ст.162 ЖК РФ 1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. 2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. 4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Договор управления многоквартирным домом заключается: 1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет; 2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года; 3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца. 6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. 7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. 8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Смотрите так же:  Пакет документов общества с ограниченной ответственностью

Согласно ч.2 ст.1 ГК РФ Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.446 ГК РФ В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст.421 ГК РФ 1.Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, вам необходимо направить УК протокол разногласий к договору и в сопроводительном письме указать срок для рассмотрения протокола, если сторона не согласиться на ваши условия, то можно будет предъявлять иск в порядке ст.446 ГК РФ.

Ваши отношения с управляющей компанией регулируются так же законом «О защите прав потребителей» (очень выгодный для вас).

Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя[Закон РФ «О защите прав потребителей»] [Глава I] [Статья 16]

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг).

3. Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.

Если Вы считаете, что Вам навязывают услугу с которой вы не согласны, а так же ущемляют Ваши права, то вы можете обратиться с жалобой в роспотребнадзор 77.rospotrebnadzor.ru/, жилищную инспекцию mgi.mos.ru/ или прокуратуру mosproc.ru/ на действия управляющей компании.

Так же вы можете в соответствии с законом «О защите прав потребителей» признать данные пункты договора недействительными, при этом в случае выигрыша УК выплатит вам компенсацию морального вреда, судебные издержки и штраф в размере 50% от взысканной в пользу вас суммы.

Если же все органы и суд признает действия УК законны, то тогда увы Вам прядётся платить если будет установлены нарушения со стороны УК, то тогда платить ничего не надо.

Не подписание договора в принципе никаких последствий для Вас не несёт, при условий оплаты комм. услуг и содержания общего имущества. Максимум могут обязать подписать через суд. Но лучше сделать протокол разногласий, дабы не были включены лишние услуги.

Договор уже согласован с собранием собственников помещений многоквартирного дома. Ни о каких преддоговорных спорах речи уже быть не может. Не вводите в заблуждение клиента.

Вячеслав, откуда известно, что договор уже согласован с собранием собственников помещений многоквартирного дома? Из фабулы вопроса клиента такого не усматриваю.

Уточнение клиента

Действительно договор не согласовывался с собранием жильцов. Дом только сдали несколько месяцев назад и никакого собрания жильцов не было!

15 Мая 2014, 13:17

Вячеслав, откуда известно, что договор уже согласован с собранием собственников помещений многоквартирного дома? Из фабулы вопроса клиента такого не усматриваю.

Это известно из того, что договора уже заключают с собственниками. А без соглосования договора на собрании собственников заключать договор нельзя. А если Вы не можете разобраться в вопросе, то и не отвечайте ерунду!

Это известно из того, что договора уже заключают с собственниками. А без соглосования договора на собрании собственников заключать договор нельзя. А если Вы не можете разобраться в вопросе, то и не отвечайте ерунду!

Вы говорите о теории, а на практике такой договор мог быть согласован с муниципалитетом который объявлял конкурс на обслуживание дома, но не согласован с общим собранием собственников.

А администрации могло быть просто без разницы, что за договор представлен УК.

Во-вторых даже после согласования недобросовестное УК могло включить другие положения в договор.

Поэтому и нужно прочитать договор с УК, а далее уже давать уточнённые рекомендации.

А вот Вы видимо верите в непогрешимость УК и активность наших граждан.

Действительно договор не согласовывался с собранием жильцов. Дом только сдали несколько месяцев назад и никакого собрания жильцов не было!

Я так понимаю за Вас выбрал муниципалитет такую компанию?

В любом случае, Евгений, выложите договор сюда, без его изучения сказать что либо однозначно трудно.

Действительно договор не согласовывался с собранием жильцов. Дом только сдали несколько месяцев назад и никакого собрания жильцов не было!

Если речь идет о новостройке, тогда договор был согласован с застройщиком. Поэтому вам нужно собрать собрание собственников помещений Вашего дома и на нем поставить вопрос об изменении условий договора. После чего можно будет эти новые условия предложить УК. Если они откажутся их изменять, то можно добиваться этого в судебном порядке.

Во-вторых даже после согласования недобросовестное УК могло включить другие положения в договор.

Тогда это будет уже мошенничеством.

Поэтому и нужно прочитать договор с УК, а далее уже давать уточнённые рекомендации.

Как Вы из текста договора поймете, что он согласован, не согласован?

А вот Вы видимо верите в непогрешимость УК и активность наших граждан.

Я даю рекомендации на основании закона.

Тогда это будет уже мошенничеством.

а это уже другой вопрос, но по факту такое может быть

Как Вы из текста договора поймете, что он согласован, не согласован?

Я этого и не утверждал, найдите текст где я пишу про согласование? Из договора будет видно, составлен ли он вообще на основании закона или нет. Из этого можно прогнозировать дальнейшие действия, в том числе и по мошенничеству.

Действительно договор не согласовывался с собранием жильцов. Дом только сдали несколько месяцев назад и никакого собрания жильцов не было!

Для того чтобы уведомить УК о ваших поправках и предложениях, необходимо составить протокол разногласий и уведомить УК.

Раз Ваш дом новострой, то скорее всего изначально в договоре купли продажи квартиру (дду), указано, что именно данная УК будет обслуживать Ваш дом. Так в этом случае однозначно для начала написать жалобы в надзорные инстанции, а заодно создав инициативную группу жильцов дома либо создать ТСЖ, либо заключить договор с другой УК.

Ну пора бы выложить договор, а то гадаем.

Уточнение клиента

Договор выложу как только доберусь до компьтера — часа через 3.

15 Мая 2014, 14:13

В соответствии с п. 14 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ:

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, договор уже согласован и возможно только его изменение или расторжение в указанных условиях.

Если речь идет о новостройке, тогда договор был согласован с застройщиком. Поэтому вам нужно собрать собрание собственников помещений Вашего дома и на нем поставить вопрос об изменении условий договора. После чего можно будет эти новые условия предложить УК. Если они откажутся их изменять, то можно добиваться этого в судебном порядке.

Приведите норму где договор управления согласовывается с застройщиком?

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведите норму где договор управления согласовывается с застройщиком?

Интересно узнать, как договор может не быть согласован с застройщиком, если он является стороной договора? Вы по моему уже совсем зарапартовались.

Уточнение клиента

Договор в приложении.

Для более понятной ситуации скажу, что дом был сдан (и я получил ключи) в феврале 2014 года. Из документов, которые у меня есть — это договор уступки прав требования с инвестором, а так же Акт приемо-передачи квартиры (тоже от застройщика). УК я только оплатил ЖКХ услуги, а также некоторые другие (вывоз строй мусора и т.п.). Собственно есть некоторое количество жильцов, которые тоже не готовы подписывать договор в текущей редакции, но все осложняется тем, что их не очень много (как я думаю. На сколько я знаю многие подписывают не глядя), а также тем, что ни у одного их жильцов нету собственности.

По договору меня особенно смущают пункты:

— 4.3.3. Ограничивать проведение работ в помещении при нарушении Владельцем условий настоящего договора и регламентов, а также нормативных актов РФ и органов местного самоуправления. (На сколько я знаю, УК не в праве ничего ограничивать, тем более согласно какого-то самописного регламента. Только Государственная Жилищная Инспекция (должностное лицо) может наложить штраф согласно КоАП РФ и выдать предписание на устранение)

— 6.11. В случае выявления нарушения Владельцем, пользователями помещений, гостями Владельца, лицами (физическими и(или) юридическими), привлеченными Владельцем и находящимися на территории объекта, действующего порядка:

• переустройства и перепланировки помещений;

• проектирования, монтажа и ввода в эксплуатацию электроустановок помещений;

• учета и предоставления всех видов коммунальных услуг;

• действующих правил и норм технической эксплуатации помещений, проведения ремонтно-строительных работ, нахождения на объекте;

Управляющий немедленно прекращает работы в помещениях Владельцев, обесточивает щиты механизации помещений до устранения Владельцем выявленных нарушений. Владелец оплачивает Управляющему штраф в виде неустойки в размере 2500 (Две тысячи пятьсот) рублей и стоимость повторного подключения щита механизации в размере 1000 (Одна тысяча) рублей. (Данный пункт, по-моему, вообще незаконен)

Смотрите так же:  Авто налог санкт-петербург

3. Помещения в многоквартирном доме не являются помещениями свободной планировки. Планировка помещений отражена в надлежащем образом согласованной и утвержденной проектной документации, данных технического учета БТИ, техническом паспорте помещения. Изменение планировки помещений является перепланировкой помещения и должно быть оформлено надлежащим образом до начала производства работ. (Смущает, так как есть целый список (http://mgi.mos.ru/pereplanirovka/kakoformit/) работ, которые можно согласовать в уведомительном порядке уже после их проведения. И вообще законны ли требования УК в предоставлении ей данных требований, ведь проект я обязан согласовывать не с ней, а с БТИ? Более того в договоре уступки прав требования написано «. в объекте долевого строительства не будет внутренней отделки и оборудования (в том числе сантехнического и кухонного), МЕЖКОМНАТНЫХ ПЕРЕГОРОДОК и дверей. «. Этот же самый пункт есть и в договоре долевого участия между инвестором и застройщиком. А теперь УК говорит, что их сносить нельзя. )

8. В случае выявления нарушения Владельцем помещения и/или лицами, привлеченными Владельцем, указанных выше требований Управляющий незамедлительно приостанавливает производство работ в помещении Владельца, обесточивает щит механизации (электроустановку) помещения, уведомляет о выявленном нарушении соответствующие контролирующие и надзорные органы. (это законно обесточивать щит?)

Это если в двух словах.

15 Мая 2014, 16:41

п. 6.1 непонятный, с чего бы УК требовать штраф за общедомовое имущество?

в п. 3 приложения 6 скорее всего имеется в виду общее имущество дома. Но лучше уточнить. В отношении Вашего жилого помещения они требовать не могут ничего. Максимум в контролирующие органы слать жалобы.

п. 5 приложения 6

. До
начала использования помещения и/или производства работ в помещении, Владелец
обязан обеспечить помещение санитарно-гигиеническим оборудованием (унитаз,
раковина, смеситель) за счет собственных средств. (вообще по идее это должен был застройщик сделать, если в договоре не прописано иное)

Наверное стоит требовать убрать полностью приложение 6, так как по его смыслу непонятно за что конкретно могут обесточить щит, за нарушение миграционного законодательства что ли тоже?

Договор конечно «сильный». Как я думаю, он именно и рассчитан на то, что его подпишут не глядя.

Насчет того, что вы думаете по пунктам договора — Вы абсолютно правы по всем представленным Вами пунктам. УК не вправе ограничивать проведение работ, для этого есть специальные органы, тем более не вправе накладывать штрафы за проведение работ.

Работы по перепланировке помещений действительно нужно предварительно согласовывать не все, есть работу которые можно согласовать по факту.

Обесточивать электрощит, тоже не вправе, только в случае аварии или при не оплате электричества (и то только в определенном порядке).

Вопрос в том заключается, что если Вы этот договор подпишите, то примите на себя добровольно все эти обязательства. Поэтому рекомендую договор не подписывать.

Также можете инициировать проведение общего собрания жильцов по смену управляющей организации и заключению другого договора управления общим имуществом.

Также можете как советует коллега Мирасов Эдуард, обратится в надзорные органы с жалобой на УК.

Уточнение клиента

Спасибо, хотелось бы тогда понять единственный ли способ повлиять на данную ситуацию путем проведения общего собрания или можно УК направить протокол разногласий от моего имени? (не считая жалобы в надзорные органы)

Каким документом можно выразить свой отказ в подписи договора? И точно ли за это ничего не грозит?

15 Мая 2014, 18:08

Спасибо, хотелось бы тогда понять единственный ли способ повлиять на данную ситуацию путем проведения общего собрания или можно УК направить протокол разногласий от моего имени? (не считая жалобы в надзорные органы) Каким документом можно выразить свой отказ в подписи договора? И точно ли за это ничего не грозит?

Вы не можете согласовывать договор управления, это не в Вашей компетенции. Договор сейчас может согласовывать только общее собрание собственников жильцов. Порядка по согласованию договора с каждым собственником нет. Свой отказ можете никак не выражать, просто не подписывайте договор. За неподписание договора управления, никакой ответственности не предусмотрено. Поэтому можете не волноваться.

хотелось бы тогда понять единственный ли способ повлиять на данную ситуацию путем проведения общего собрания

По большому счету, да. Это единственный способ. Да и самый правильный.

Исходя из ст. 44 Жилищного кодекса РФ органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников. Оно Выбирает и способ управления многоквартирным домом (соответственно и условия договора с УК) и его решения обязательны для всех собственников помещений.

Положения предлагаемого договора, нарушающие основы права можно обжаловать в прокуратуру в порядке ст. 10 Закона «О прокуратуре в РФ»

Интересно узнать, как договор может не быть согласован с застройщиком, если он является стороной договора?

В проекте договора сказано: «Общество
с ограниченной ответственностью «ИВКО-2000».Управление недвижимостью» в лице Генерального
директора Муравьева Андрея Александровича, действующего на основании Устава,
именуемое в дальнейшем «Управляющий», с
одной стороны, и гражданин (-не):________именуемый (-ые) в дальнейшем «Владелец». «.

Вы считаете, что это договор с застройщиком? ООО «ИВКО-2000» — разве застройщик?

Таким образом, договор уже согласован и возможно только его изменение или расторжение в указанных условиях.

Даже если проект договора согласован с застройщиком, тем не менее общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о заключении договора с УК и об условиях этого договора еще не было. Следовательно, договор с УК еще не заключен. Как же Вы предлагаете изменять или расторгать незаключенный договор?

Спасибо, хотелось бы тогда понять единственный ли способ повлиять на данную ситуацию путем проведения общего собрания или можно УК направить протокол разногласий от моего имени? (не считая жалобы в надзорные органы) Каким документом можно выразить свой отказ в подписи договора? И точно ли за это ничего не грозит?

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Таким образом, когда будет созвано общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, Вы вправе голосовать против предложенного проекта. И если Вы убедите общее собрание, то пусть общее собрание своим решением известит УК о заключении договора на иных условиях и направит в адрес УК акт разногласий к проекту договора, в котором будет указано, с чем не согласны. А затем данные разногласия УК передаст в суд, как я писал выше.

Если же более 50% проголосуют за данный проект, а Вы были против него или не присутствовали на собрании, то в течение 6 мес. можете обжаловать решение общего собрания собственников помещений в суд.

Персонально от себя отправлять акт разногласий смысла нет.

юрист, член Совета экспертов «Правовед.RU»

Таким образом, вам необходимо направить УК протокол разногласий к договору и в сопроводительном письме указать срок для рассмотрения протокола, если сторона не согласиться на ваши условия, то можно будет предъявлять иск в порядке ст.446 ГК РФ.

Ирина, исходя из норм ч. 1 ст. 445 ГК РФ, иск будет предъявлять сторона, получившая акт разногласий, — в данном случае УК. Но не собственники помещений.

Хотелось бы добавить в связи с возникшим спором.

Согласно ст.161 ЖК РФ 13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. 14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п.3 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» Конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что лица, принявшие дом от застройщика пока еще не являются собственниками, то они не могут выразить свое волеизъявление относительно заключения договора с УК. Они обязаны подписать этот договор. НО если положения договора нарушают положения действующего законодательства, то они являются недействительными.

Если же лица принявшие помещения в доме от застройщика уже оформили свидетельство о праве собственности, то они могут провести общее собрание на котором решить вопрос о способе управления, расторгнуть договор и выбрать иную УК.

Согласно ст.161 ЖК РФ 3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Из изложенного можно сделать вывод, что вы обязаны заключить договор управления с УК являющейся победителем конкурса, положения нарушающие законодательство будут недействительными. НО сначала попросите у УК выдать вам протокол подведения итогов конкурса, согласно которому УК является победителем.

Когда все собственники оформлять свидетельства можно будет проводить общее собрание и расторгать договор.

108shagov.ru. Все права защищены. 2019