Договор купли-продажи здания без земельного участка

Продажа дома без земельного участка

Здравствуйте! Имеем дом с земельным участком. Собственность зарегистрирована на мужа. Хотим продать один дом без земельного участка. Как это можно сделать? Спасибо.Надежда.

Ответы юристов (14)

К сожалению, продать просто дом без земельного участка не получится в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп.5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

С Уважением,
Олег Рябинин.

Уточнение клиента

Здравствуйте, Олег! Если муж переоформит землю в собственность на жену. И какие условия пользования земельного участка под домом в этом случае будут? Он остаётся собственником только дома, и хочет его продать. В таком случае земля остаётся в собственности жены или переходит в собственность покупателя?

17 Сентября 2017, 22:29

Есть вопрос к юристу?

Дом можно продать только вместе с земельным участком. То есть если вы являетесь собственником и земельного участка и дома, то продавать придется все вместе, порознь закон не допускает.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Уточнение клиента

Здравствуйте, Руслан! Если муж переоформит землю в собственность на жену. И какие условия пользования земельного участка под домом в этом случае будут? Он остаётся собственником только дома, и хочет его продать. В таком случае земля остаётся в собственности жены или переходит в собственность покупателя?

с3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости? Спасибо.Надежда.

17 Сентября 2017, 22:22

Добрый день, Надежда Маркова. Как правило, если собственность оформлена на одно и то же лицо, то отдельное отчуждение по сделке данного имущества не предусмотрено положениями ст. 35 Земельного кодекса РФ, где установлено:

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Исключений из этого правила в вопросе не видно.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке изъятом из оборота.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Здравствуйте! Имеем дом с земельным участком. Собственность зарегистрирована на мужа. Хотим продать один дом без земельного участка. Как это можно сделать? Спасибо.Надежда.

Надежда, добрый вечер! Так сделать у Вас не получится в силу ст. 35 Земельного кодекса запрещающих отчуждение недвижимости расположенной на ЗУ без отчуждения самого ЗУ. Как вариант разделить имеющийся участок если это возможно с учетом действующих ПЗЗ и оставить часть себе

Уточнение клиента

Здравствуйте, Андрей! Участок 750 квадратных метров дом 7*10 Как можно поделить участок? Куда обращаться? Я понимаю это должен сделать специалист по межеванию земли? Обоснование разделения участка м.б дарственная от мужа жене или что? Затем новая регистрация на два собственника. Спасибо. Надежда.

17 Сентября 2017, 22:51

Вам придется делить участок. тот на котором дом перейдет в собственность покупателя вместе с домом, т.к. земля следует судьбе объекта недвижимости.

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

исключения указаны в ст.35 ЗК

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Надежда Марковна, подскажите, какие есть правоустанавливающие документы на землю?

Уточнение клиента

Кадастровый паспорт и госрегистрация в пожизненное наследуемое пользование.

17 Сентября 2017, 22:38

Если муж переоформит землю в собственность на жену. И какие условия пользования земельного участка под домом в этом случае будут? Он остаётся собственником только дома, и хочет его продать. В таком случае земля остаётся в собственности жены или переходит в собственность покупателя?

Такие манипуляции все равно не помогут, нет разницы отчуждается ли дом, или отчуждается земельный участок, все равно они следуют принципу единства судьбы. Земельный участок все равно перейдет к покупателю.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017)
(ред. от 26.04.2017)

Подпунктом 5 п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Если муж переоформит землю в собственность на жену

жена станет собственником дома (ст.35 ЗК)

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

выход — делите участок, если это возможно по ПЗЗ

Уточнение клиента

Здравствуйте, Дмитрий! Объясните как это можно сделать?

17 Сентября 2017, 22:53

Надежда Маркова, в Вашей ситуации сделать что либо проблематично, так как отчуждение земельного участка без сооружения не допускается в силу ст. 35 Земельного кодекса.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

[Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 247]

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при
недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его
владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а
при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих
и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей
компенсации.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

[Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 252]

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о
способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из
них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Смотрите так же:  Как вертикально оформить лист

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без
несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности,
выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли
другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой
собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве
собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или
иной компенсацией.

Уточнение клиента Кадастровый паспорт и госрегистрация в пожизненное наследуемое пользование.

То есть земельный участок находится не в собственности а на праве пожизненного наследуемого владения? Получается, что земельный участок не приватизирован?

Если это так, то дом будет продаваться без земельного участка, так как на праве пожизненного владения участок не может быть отчужден.

В вашем случае, в соответствии с законом о введении в действие земельного кодекса российской Федерации следует для начала зарегистрировать право собственности на земельный участок.

Для этого просто подаете заявление в мфц или росреестр о прекращении права пожизненного наследуемого владения на участок и одновременно на государственную регистрацию права собственности на него.

Также потребуется уплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

После того, как вы получите выписку из ЕГРН на участок о том что у вас оформлено право собственности высокие распоряжаться им по своему усмотрению.

Далее предлагаю обратиться в БТИ или кадастровым инженерам собственнику участка за разделом участка. Они изучат ваш вопрос и порекомендуют, как правильно сделать и есть ли такая возможность.

Если такая возможность будет просто делитесь участок и продаёте дом с участком. Другая половина остаётся у вас.

поскольку участок не в собственности а в

пожизненное наследуемое пользование.

сначала надо его приобрести в собственность, например приватизировать, если он предоставлен до 29 октября 2001 года.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
Статья 3

3. Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.

9.1. Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

после того как станете собственником уже будете делить участок.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа здания без земли

Здравствуйте, вопрос: продаем нежилое здание на которое зарегистрировано право в реестре. Земля под зданием государственная, на кад. учете не стоит, договора аренды нет. Регистратор требует поставить землю на кад.учет. В ваших ответах нашла, что возможно такое требование, но на каком основании не понятно.

Ответы юристов (9)

Наталья, здравствуйте. В связи с тем что с прошлого года вступил в силу новый Земельный кодекс, он предусматривает неразрывную связь объекта недвижимости и земельного участка. Вам необходимо согласовать схему расположения земельного участка, отмежевать его и соответственно поставить на ГКУ, после этого земля будет находится в правовом режиме использования. После этого обращайтесь за регистрацией права.

Уточнение клиента

Я понимаю неразрывную связь, когда собственник земли и здания один. Укажите пожалуйста ст. ЗК где указывают на необходимость кад. учета чужой земли.

23 Июня 2016, 14:13

Есть вопрос к юристу?

Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»,

ЗК РФ, Статья 5. Участники земельных отношений

1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

ЗК РФ, Статья 15. Собственность на землю граждан и юридических лиц

2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находится в частной собственности.

ЗК РФ, Статья 25. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

ЗК РФ, Статья 70. Государственный кадастровый учет земельных участков

(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Уточнение клиента

Здание покупали без земли, пусть новый собственник и поставил бы на учет и выкупил возможно. Почему мы не можем продать без земли, где конкретно это указано? Почему мы должны ставить на учет чужую землю?

23 Июня 2016, 14:27

Да кто вам мешает зарегистрировать право, обращайтесь в Росреестр. Я вам про земельный участок пишу как это правильно сделать, а Вы почему-то нервничать начинаете.

Уточнение клиента

Я не нервничаю нисколько. В реестре документы уже. Регистратор требует поставить на учет землю.

23 Июня 2016, 14:30

Пусть дает отказ в регистрации, Вы его обжалуйте и проведете регистрацию права. Они не вправе отказать. А администрация в свою очередь до оформления земли в собственность или аренду выходит в суд по неосновательному.

Уточнение клиента

Хотелось бы указать ей на незаконность ее требования и зарегистрировать.

23 Июня 2016, 14:35

ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 30] [Статья 552]
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Абзац утратил силу.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Уточнение клиента

В законе о кадастре есть или нет требование чтобы земля при продаже дома стояла на кад. учете? Ваше мнение поменялось?

23 Июня 2016, 14:56

Мы говорили изначально про землю, так вот ГК предусмотрен порядок регистрации права объекта недвижимости на не оформленом земельном участке, при чем тут сейчас кадастр.

Уточнение клиента

Пожалуйста, подскажите статью ГК про порядок регистрации права объекта недвижимости на не оформленном земельном участке.

23 Июня 2016, 15:05

Простите вы внимательно читаете, что я вам писал ранее. Специально выделил. Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Уточнение клиента

Вопрос то: почему мы должны ставить на кад.учет землю, где написано?

23 Июня 2016, 15:18

ВОТ ВАШ ВОПРОС: ЦИТИРУЮ: Здравствуйте, вопрос: продаем нежилое здание на которое зарегистрировано право в реестре. Земля под зданием государственная, на кад. учете не стоит, договора аренды нет. Регистратор требует поставить землю на кад.учет. В ваших ответах нашла, что возможно такое требование, но на каком основании не понятно.

Смотрите так же:  Договор сша япония

Нигде это не написано, не нужна земля будете платить (собственники) администрации как неосновательное, а нужна займетесь оформлением.

Уточнение клиента

23 Июня 2016, 15:24

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор купли-продажи здания без земельного участка

Не всегда собственник здания или помещений является собственником земли, на которой расположен его объект недвижимости.

Однако, правом пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания своего помещения, обладает каждый собственник. И это право закрепил за собственниками объектов недвижимости Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 552.

Права собственника недвижимости на земельный участок

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

То есть, вместе со строением покупатель здания или другого объекта коммерческой недвижимости, жилого дома (частного дома), гаража, сарая и других подобных объектов, приобретает те же права на участок, которыми обладал предыдущий хозяин.

Варианты оформления прав на землю под объектом недвижимости

Если продавец был собственником земли под принадлежащим ему строением, он обязан продать покупателю одновременно и строение, и землю. Земельный участок следует судьбе здания, он неразрывно с ним связан. В противоречие с этим вступает только юридическая ситуация, где помещение принадлежит продавцу целиком, а участок находится в долевой собственности и для продажи необходимо обязательно получить отказ сособственников.

Если продавец был арендатором — владел и пользовался землей по праву аренды, необходимо передать эти права новому собственнику. Например, по договору перенайма (что это такое и чем перенаем отличается от договора цессии), либо — нужно расторгнуть договор аренды и дать возможность следующему собственнику заключить свой договор аренды с собственником земли.

Если продавец обладает правом пожизненного наследуемого владения на землю, перед заключением договора купли-продажи он должен зарегистрировать свое право собственности на данный участок. А потом уже продать его вам вместе с объектом недвижимости, который построен на этом земельном участке.

Но часто бывает и так, что права на земельный участок под коммерческой недвижимостью не оформлены вовсе. То есть, земля государственная и находится в ведении соответствующего департамента региона, куда, в перспективе, можно будет обратиться за заключением договора аренды земельного участка под зданием или его части. И, впоследствии — выкупить. Но, даже в этом случае, покупатель будет иметь право пользоваться участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему помещений.

Возникает вопрос — как отразить существующее положение в договоре купли-продажи помещения коммерческого назначения?

Формулировка пункта договора купли-продажи о неоформленной земле

В начале договора, в пункте, где описывается предмет договора — строение, здание, необходимо упомянуть, что:

Права Продавца на земельный участок не оформлялись.

А потом где-нибудь в конце договора, например — после пункта о передаче объекта недвижимости, добавить пункт следующего содержания:

В соответствие со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации Покупатель приобретает право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания …. (объекта недвижимости, являющегося предметом договора).

То есть, ничего страшного в этом нет, договор купли-продажи помещений без земельного участка (при отсутствии оформленных на него прав продавца) заключать можно. Главное, правильно прописать этот момент в договоре.

Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.

Договор купли продажи нежилого помещения и земельного участка. Цену указывать общую за землю и за объект или по отдельности? В чем разница

Добрый день. Оформляется договор купли продажи нежилого помещения и земельного участка под ним. Как лучше для покупателя указать цену, общую за объект и землю или разделить сумму на две части? В чем разница и какие последствия могут повлечь за собой один и второй вариант? Насколько мне известно, можно и так и так отразить.

Ответы юристов (11)

Даже если вы не укажете цену земельного участка отдельно — цена договора будет общей.

ГК РФ Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Впрочем, для уточнения я бы предложил всё таки указать в договоре цену помещения отдельно, земельного участка отдельно, и общую стоимость обоих объектов (этакое ИТОГО).

Если у вас будут вопросы — обязательно задавайте.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте! разницы нет никакой, поскольку ни земля от дома, ни дом от земли не отделить. Поэтому по закону эти объекты и являются НЕдвижимостью. Разницы нет для вас никакой, поэтому можете объединить в один договор. Единственное- правильно его составьте.

ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Здравствуйте! По договору купли-продажи будет продан земельный участок и расположенное на нем строение. В принципе для покупателя не вижу разницы. В любом случае продаваться если в дальнейшем и будет, то также вместе.

Продавец продал, а Покупатель земельный участок с расположенным на нем .

Стоимость продаваемого земельного участка и нежилого помещения по соглашению сторон составляет… рублей.

да, можно и так и так.

необходимость разделить ценy договора на стоимость земли и дома может быть обyсловлена налоговыми имyщественными вычетами, например Вы полyчили в наследство землю, на ней построили дом и решили продать.

если не разделить ценy договора, то доход сможете yменьшить лишь на расходы по постройке дома.

если разделить, то сможете заявить по домy вычет в виде yменьшения дохода на расходы, а по земле вычет в размере yстановленном НК — не более 1 000 000 рyблей.

либо например, приобрели землю с домом, а затем разделили землю и вновь образованный решили продать. можно заявить вычет в виде yменьшения дохода на расходы.

Олег, здравствуйте! Данный вопрос на Ваше усмотрение, обращаю внимание, что земля и находящийся на нем объект продается как единое целое.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости]

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.Абзац утратил силу.3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В связи с этим я бы посоветовал указать единую стоимость, так в будущем можно избежать раздичных нюансов, в том числе с налоговой.

Здравствуйте. Соглашусь с Дмитрием Чернобавским.

Законодательство не содержит положений о том, что в случае реализации недвижимости в виде земельного участка и расположенного на нем дома в договоре купли-продажи является обязательным выделение стоимости каждого из реализуемых объектов. Тем не менее также следует учесть следующее.

В силу п. 1 ст. 207 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Пункт 1 ст. 210 НК РФ предусматривает, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.
На основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

Смотрите так же:  Налог на продажу имущества менее трех лет

В силу пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб.

В Письме Минфина России от 21.03.2013 N 03-04-05/7-262 отмечается, что НК РФ не содержит механизма определения стоимости объектов недвижимого имущества, проданных без разделения их стоимости в договоре купли-продажи.
Вместе с тем определить стоимость проданного жилого дома в общей стоимости проданного земельного участка вместе с жилым домом возможно на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при условии отражения определенной таким образом стоимости в договоре купли-продажи.

В ином случае налогоплательщик, согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи имущества, в частности земельного участка и жилого дома, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

На основании изложенного для действительности договора купли-продажи земельного участка и дома выделение отдельно цены по земельному участку и по дому не является обязательным, однако для получения имущественного налогового вычета от продажи земельного участка и дома рекомендуется выделение в договоре стоимости каждого из реализуемых объектов недвижимости. В противном случае имущественный вычет может быть предоставлен по обоим объектам недвижимости в общей сумме не более 1 000 000 руб. либо доходы могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

По общему правилу при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, в цену объекта включается стоимость передаваемой с ним части земельного участка (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

2. Если иное не предусмотрено законом илидоговором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Из этого следует, что стороны могут указать цену земли отдельно.

На что это может повлиять?

Только на налогообложение, и только при определенных условиях.

Если вы покупаете зем. участок как физическое лицо, то не имеет значения, как вы укажите цену. Налоговая база при исчислении земельного налога и налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость.

А если вы являетесь юридическим лицом, то имейте в виду следующее:

Недвижимое имущество принимается на бух учет в качестве основных средств.

Земельный налог платится исходя из кадастровой стоимости зем. участка (ст. 390 НК РФ).

А вот налог на имущество имеет свои особенности

В соот. со ст. 375 Налогового кодекса РФ

1. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

2. Налоговая база в отношении отдельных объектов
недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость
по
состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.3.
При определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества,
признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.
В случае, если остаточная стоимость имущества включает в себя денежную оценку предстоящих в будущем затрат, связанных с данным имуществом, остаточная стоимость указанного имущества для целей настоящей главы определяется без учета таких затрат.

1.Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или
наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в
Едином государственном реестре недвижимости, или документами
технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

Вывод: если Вы не будете использовать свое нежилое помещение в целях, указанных в пп 1, 2 ст. 378.2 НК РФ, то Вам выгоднее указать более низкую цену на нежилое помещение (и, соответственно более высокую за земельный участок), поскольку именно по этой цене нежилое помещение будет принято к бух учету в качестве основных средств, поскольку основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. И именно эта стоимость будет налоговой базой при расчета налога на имущество юридического лица.

Коллега выше обратила ваше внимание на нормы НК об имущественных налоговых вычетах (ст. 220 НК РФ)

Эти нормы не применимы в вашем случае, поскольку вы:

во-первых, не продаете, а покупаете недвижимость,

а, во- вторых, эти нормы применимы к сделкам с жилым домам.

Цену выделять за каждый объект обязательно! Вы заключаете фактически два договора купли продажи — один — дома и один земельного участка, просто оформляете его в виде одного документа.

Между тем законодательство относит цену к существенным условиям договора купли-продажи, и отсутствие данного условия влечет последствия признания данного договора незаключенным, т.к. вы не согласовали цену предмета договора купли-продажи. Законодательство допускает объединение нескольких объектов как один предмет договора купли-продажи — это продажа предприятия как имущественного комплекса, но это не Ваш случай.

Я думаю, что Ваше право на основании договора купли-продажи, где указана только общая цена, не будет зарегистрирован в регистрирующем органе, как не соответствующий требованиям закона.
Советую, и это не затруднит Вас, выделите цену за дом и землю. Убережетесь от многих проблем.

День добрый! Аналогичный вопрос рассматривался Минфином России в 2013 году:

Вопрос: В 2011 г. физическое лицо приобрело жилой дом стоимостью 990 тыс. руб.,
затем приватизировало земельный участок (ИЖС), на котором находится
жилой дом. В 2012 г. физическое лицо продало жилой дом и земельный участок. В
договоре купли-продажи указаны два объекта: жилой дом стоимостью 900
тыс. руб. и земельный участок стоимостью 860 тыс. руб.
Вправе ли физическое лицо получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере 1 000 000 руб. при продаже земельного участка и одновременно уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и
документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих
доходов (расходы на покупку жилого дома в 2011 г.)?

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 октября 2013 г. N 03-04-05/44008
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел
обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по
налогу на доходы физических лиц и сообщает следующее.
В соответствии
с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее —
Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по
налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного
налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом
периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая
приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных
участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000
руб.
Вместо использования права на получение имущественного
налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса,
налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов
на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных
расходов, связанных с получением этих доходов.
Каких-либо
ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них),
при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в
указанной статье Кодекса не установлено.
В отношении доходов от продажи каждого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями вышеупомянутого пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.
Таким
образом, при продаже земельного участка возможно использование права на
получение имущественного налогового вычета в размере суммы, полученной
от его продажи, но не превышающей 1 000 000 руб. При продаже жилого дома
возможно уменьшение полученного дохода на расходы по его приобретению.
При получении отрицательной разницы налоговая база признается равной нулю.

Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового
вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном
порядке по ставке 13 процентов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА

На основании изложенного, полагаю наилучшим вариантом заключение одного договора с указанием цены как покупаемого земельного участка, так и помещения

Согласно ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком
в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества,
находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального
предельного срока владения объектом недвижимого имущества,
установленного в соответствии со статьей 217.1 (3 года при владении на основании наследования, приватизации, ренты, 5 лет — по другим основаниям) настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;

Таким образом, по нежилому помещению (не используемому для предпринимательской деятельности) также можно получить налоговый вычет как на само помещение, так и на земельный участок.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

108shagov.ru. Все права защищены. 2019