Договор купли-продажи квартиры в строящемся доме образец 2019

Составление предварительного договора на покупку квартиры

Предварительный договор допускает купить квартиру на определенных сторонами условиях.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Документ составляется в двух экземплярах и служит доказательством серьезности намерений сторон – купить, продать квартиру по конкретной сделке.

Это необходимо в случае, когда у какой-либо стороны нет достаточно средств для приобретения квартиры, но контрагенты договорились, что недвижимость будет продана в будущем.

Статья 429 ГК РФ определяет общие правила заключения предварительного договора. Он должен быть подписан на приемлемых для сторон условиях.

Сделка предусматривает практически все элементы основного договора продажи недвижимости:

  1. Стороны должны обозначить информацию об объекте недвижимости, включая ее технические характеристики.
  2. Основные условия предварительного договора на покупку квартиры – это стоимость квартиры. Она должна быть четко определена сторонами и может быть изменена только после дополнительного соглашения.

В договоре также предусматривается ответственность, которая регламентируется п. 4 статьи 445 ГК РФ.

Если продавец или покупатель откажутся заключать сделку, то каждый из них вправе обратиться в суд и заставить противящуюся сторону довести дело до конца. Срок исковой давности по таким спорам составляет 6 месяцев.

Предварительный договор необходим для гарантий сторон. На ценный и приемлемый по цене объект недвижимости может быть много претендентов.

«Обязательства в будущем» позволяют определить условия продажи, предусмотреть ответственность сторон.

При желании продавца и покупателя такой договор заключается на достаточно длительный срок, с возможностью пролонгации – если к сроку заключения основной сделки стороны не собрали необходимые документы или суммы для оплаты стоимости квартиры.

Имеет ли юридическую силу?

Договор обязателен для исполнения сторонами.

Волеизъявление сторон должно быть добровольным, но при отказе кого-либо купить или продать квартиру заинтересованное лицо вправе обратиться с иском.

Если есть спор относительно положений основной сделки, то купля-продажа оформляется на условиях, определенных в судебном решении.

Предварительный договор на покупку квартиры

Договор должен быть заключен в обычной письменной форме. По своему желанию стороны могут оформить его у нотариуса, который выступает гарантом безопасности сделки.

С 1.03.2013 ни предварительный, ни основной договор не подлежат государственной регистрации.

Оформлению в Росреестре подлежит переход права собственности на жилплощадь.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке заключается на общих основаниях.

Перед заключением сделки важно проверить наличие у застройщика-реализатора необходимых документов:

  • проектной декларации;
  • лицензии на постройку.

В договоре должен быть предусмотрен порядок оплаты за квартиру – обычно после получения свидетельства.

В строящемся доме

Часто предварительный договор заключается в качестве альтернативы ДДУ – соглашения о долевом участии.

Эксперты не рекомендуют делать этого, так как по предварительной сделке застройщик:

  • ничего не обязан продавать;
  • при неблагоприятных условиях он может попытаться оспорить ее в суде, что повлечет за собой длительную тяжбу.

Квартира в строящемся доме должна быть реализована только по договору долевого участия.

С образцом договора долевого участия можно ознакомиться здесь.

Продажа квартиры по предварительной купле-продаже возможна в случае, если заявка на жилищный кредит полностью не оформлена или объект недвижимости проходит независимую оценку.

Квартира по жилищному займу оформляется по договору продажи с залогом недвижимости.

После сделки необходимо подписать акт приема-передачи и сделать первоначальный взнос на жилье.

Каковы этапы сделки при покупке квартиры по ДДУ? Смотрите тут.

Между физическими лицами

Договор оформляется в обычно письменной форме с указанием паспортных данных сторон и срока подписания основной сделки.

Стандартная форма укладывается в 1-4 страницы машинописного текста.

При необходимости стороны также вправе оформить соглашение о задатке или авансе:

  1. В первом случае задаток обеспечивает продажу квартиру с большей долей ответственности. Если продавец не согласится продать квартиру в будущем, то он должен вернуть предоплату в двойном размере. Когда покупатель отказывается приобретать квартиру, то задаток остается у продавца.
  2. Аванс не содержит таких штрафных санкций. Если сделка по каким-либо причинам «провалилась», то продавец возвращает покупателю только уплаченную сумму.

Необходимо определить условия договора, позволяющие идентифицировать предмет сделки. Цена и объект недвижимости будут обязательными элементами сделки.

Стороны также должны предусмотреть способ расчетов – наличными, через ячейку в банке или аккредитив.

Основными элементами договора будет:

  • полная стоимость недвижимости;
  • техническая информация о квартире – ее общая жилплощадь, адрес;
  • кадастровая стоимость.

Стороны также предусматривают перечень прав и обязанностей, включая обязанность передать недвижимость в будущем.

В сделке также определяется пункт – на кого из сторон будут возложены расходы на оформление и передачу недвижимости.

В качестве предмета договора выступает правоотношение сторон по купле-продаже недвижимости. Это может быть квартира или отдельная комната, частный дом или любой другой объект.

Перед продажей следует убедиться в отсутствии на квартиру обременений – путем заказа выписки из государственного реестра.

Предмет не следует путать с объектом договора. Объектом выступает недвижимость, в том время как предмет касается непосредственно отношений купли-продажи.

Порядок расчета

Полный расчет рекомендуется осуществлять только после заключения основного договора. Стороны вправе подписать соглашение о задатке или авансе.

Расчеты необходимо осуществлять через банковскую ячейку или аккредитивом:

  1. Для этого нужно открыть счет и положить сумму на имя продавца.
  2. Деньги он сможет получить только после перехода собственности на имя покупателя.

Срок исполнения

Время исполнения сделки должно быть предусмотрено в предварительном порядке. Если оно не будет указано, то основной договор должен быть заключен в течение 1 года после оформления сделки.

В противном случае заинтересованная сторона вправе добиваться этого в суде.

Образец договора должен содержать обязанность сторон передать квартиру в назначенный срок. Условия сделки не содержат существенных сложностей для сторон, если есть твердое согласие на продажу квартиры.

Дополнительно может быть оформлена расписка о передаче денег.

Основные ошибки

Главная ошибка сторон – это неуказание срока исполнения договора. Проблема может возникнуть, если на квартиру существуют притязания третьих сторон – наследников, прописанных лиц.

Мошеннические схемы могут быть связаны и с передачей денег – фальшивых купюр или не полной оплаты.

Какая сумма залога при покупке квартиры? Читайте здесь.

Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры? Подробная информация в этой статье.

Совершение сделки

Предварительной договор оформляется в простой форме, с реквизитами сторон.

Основная сделка осуществляется по договоренности сторон в присутствии юриста или агента недвижимости.

После основного договора стороны подписывают акт передачи. Предварительная сделка служит гарантией сторон, но не свидетельствуют о 100% продаже квартиры. Все разногласия между сторонами разрешаются в претензионном порядке или при посредничестве суда.

На видео о заключении предварительного договора при приобретении жилья

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Смотрите так же:  Стоимость вписания водителя в осаго

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как выглядит образец предварительного договора купли-продажи квартиры в 2019 году

Мало кто задумывался над тем, как выглядит образец предварительного договора купли-продажи квартиры, пока не столкнулся с этим сам.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Разберемся, для чего такое соглашение необходимо и какие пункты должно содержать. Что стоит учитывать в 2019 году?

Предварительные соглашения заключаются часто. В соответствии с условиями документа, стороны обязуются в будущем заключить основное соглашение.

Если будут нарушены условия, предусмотренные документом, пострадавшая сторона вправе обратиться в судебный орган.

Так что важно понимать, как именно составить предварительный договор, какие пункты включить.

Что нужно знать

Собираясь купить квартиру, человек должен быть максимально внимательным, чтобы не попасть на мошенников, не купить квартиру, что не соответствует ожиданиям и т. д.

Желательно учесть, где находится недвижимость, в полной мере ли устраивает ее планировка, подходит ли цена.

Но бывает, что лицо находит жилье, которое ему подходит по всем параметрам, и не всегда может заключить договор сразу купли-продажи из-за ряда факторов.

Возникают препятствия при оформлении права собственности, ипотеки, трудности с подготовкой сделки и т. д.

И если стороны желают осуществить сделку в будущем, то сначала заключают предварительное соглашение, бланк которого можно скачать здесь.

Оно и станет гарантией того, что лица смогли договориться о купле-продаже после разрешения всех проблемных ситуаций, которые есть на данном этапе и препятствуют совершению сделки.

Предварительные договора являются серьезными документами, в которых отражены все существенные моменты.

И их стороны должны соблюдать неукоснительно. Все сведения позднее из предварительного соглашения будут продублированы в основном договоре.

Такие договора имеют ту же юридическую силу, как и основные, только не регистрируются в государственной инстанции.

В них прописывается, когда именно должно быть заключено основное соглашение. Предварительные соглашения бывают трех видов:

Основные определения

Предварительным называют договор, условия которого предусматривают составление основного соглашения о купле-продаже в будущем с соблюдением всех оговоренных условий.

В основном договоре купли-продажи будут прописаны те же условия, и при этом будет обязательство передать помещение новому владельцу.

Предварительный договор не обязательно составлять, но желательно. Так можно защитить себя от недобросовестного покупателя/продавца, который решит изменить условия сделки или откажется от нее вовсе.

Назначение соглашения

Договор заключают, чтобы иметь определенные гарантии совершения сделки. Обычно его составляют при внесении покупателем задатка.

Он необходим в том случае, если стороны не могут сразу заключить основное соглашение по ряду причин.

К примеру, у покупателя нет необходимой суммы для оплаты недвижимости, не готовы какие-то документы, есть обременения, при которых сделка становится не реальной и т. п.

Правовое регулирование

Информация о предварительном договоре содержится в ст. 429 ГК. О праве нотариального заверения говорится в ст. 193 ГК.

Ст. 554 ГК предусматривает, что в будущем стороны обязаны совершить сделку. А в ст. 555 ГК сказано о необходимости отражения полной суммы, что должна передаваться продавцам.

Как составить образец предварительного договора купли продажи квартиры в РФ

Соглашение должно быть письменным и не обязательно заверяется в нотариальной конторе. Да и регистрировать его не придется.

Если соглашение составлено правильно, будут указаны такие данные:

  • сведения о каждом участнике сделки;
  • описывается предмет соглашения и условия купли-продажи;
  • указываются сроки, когда должен заключаться основной договор.

Если в документе есть неточности, он не будет иметь юридической силы. Существенные условия, которые должны присутствовать в договоре:

Важно учесть и такие нюансы:

Стороны сделки – покупатель и продавец. Но стоит помнить, что в документе обязательно вписать всех владельцев недвижимости, ссылаясь на данные свидетельства о собственности.

Если не будут прописаны все лица, то сделка может быть аннулирована. Не слушайте продавца, который убеждает в том, что все владельцы согласились на продажу.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка, читайте здесь.

Если нет письменного подтверждения, такие слова ничего не значат. Один владелец вправе продавать помещение тогда, когда у него есть доверенность на совершение таких действий.

Если идет речь о совместной собственности, должно быть письменное соглашение супруга, заверенное в нотариальной конторе.

Со стороны покупателей также вписывают всех будущих собственников квартиры. Желательно указывать такие сведения:

  • ФИО;
  • место жительства и регистрации;
  • контакты.

При наличии такой информации вы сможете быстро связаться с участником сделки.

Порядок составления

Составлять предварительный договор следует тогда, когда покупателем проверен все справки на помещение.

Стоит убедиться, что не проводились незаконно перепланировки, а также проверить, действительно ли продает квартиру собственник.

Затем уже можно и приступить к подготовке документа:

  1. Нужно будет отразить, где и когда договор составляется.
  2. Записывают данные участников сделки.
  3. Проверяют, нет ли дополнительных обременений на квартиру.
  4. Описывают предмет и объект сделки.
  5. Расписывают порядок и сроки оплаты.
  6. Ставят подписи.

Чтобы оформление предварительного договора было проведено, стоит иметь такие документы:

  • выписку из Росреестра;
  • выписку из домовой книги;
  • квитанции, что подтвердят отсутствия долгов по коммунальным платежам;
  • техпаспорт;
  • согласие совладельца;
  • согласие для опеки при наличии прописанных в помещении детей.

Предварительные договора купли-продажи по ипотеке – необязательные, но рекомендованные справки. Третья сторона при этом – банк.

И не важно, в новостройке покупается жилье, или на вторичном рынке, при ипотеке такой бланк должен заполняться с учетом требований законодательства. Рассмотрим особенности.

Ипотекой называют приобретение недвижимости с привлечением заемных средств, когда в залог передается иное имущество. Оно будет служить гарантией.

Залоговый предмет на время действия соглашения останется в собственности заемщиков, а после погашения долга с него снимутся обременения.

Предварительные соглашения являются промежуточными между договором купли-продажи и оформлением сделки заемщика и кредитора.

Сначала ищут оптимальный вариант для покупки, чтобы у банка-кредитора не возникало вопросов. Далее ищут самого кредитора, который выдаст кредит под залог имущества.

На данном этапе согласовывают все условия кредитного соглашения. Только затем можно приступать к заключению предварительного договора купли-продажи.

В данном случае он станет гарантией для банковского учреждения в том, что средства будут потрачены по назначению.

Если же сделка не будет совершена, то можно будет претендовать на денежные компенсации (штрафы).

Но есть и слабые места предварительных договоров – не учитываются дополнительные обязательства к основным соглашениям.

А получение кредитной суммы и считают дополнительным условием. Да и залоговым может быть только объект, на который лицо имеет права собственности.

Приходится предоставлять кредиторам иной объект, на который есть право собственника (часть 5 ст. 10 Закона об ипотеке).

Так, если приобретается квартира в строящемся доме, до момента оформления прав собственности лицо не сможет представить ее в качестве залогового имущества.

Предварительный договор должен быть одобрен банком. Только после этого объект страхуют и оформляют ипотечное соглашение.

Видео: предварительный договор

В документе должны быть стандартные пункты. Но также указывают порядок разрешения спорных вопросов.

Смотрите так же:  Претензия на замену работ

Если образец предварительного договора купли-продажи квартиры для Сбербанка или иного кредитора составлен правильно, то претензий не возникнет, и сделка будет совершена в короткие сроки.

Укажем, что при наличии обременений на квартиру, клиенты должны передавать продавцам задолженность как задаток.

Это оговаривается в предварительном договоре. Зачастую это возможно после того, как банк даст положительный ответ на оформление ипотечного кредита.

В соглашении должны быть такие дополнительные сведения:

  • когда передается аванс;
  • когда платятся средства финансовым учреждениям.

Все пункты должны согласовываться с кредитором. Во избежание неприятностей, в банке нужно проконсультироваться, как правильно составить предсоглашение.

Обычно менеджеры требуют такие данные:

  • оценочную стоимость, озвученную экспертами;
  • данные о гражданах, что вправе на долю квартиры, и которые прописаны в помещении;
  • что помещение не является залоговым под иное кредитное обязательство.

С задатком (с авансом)

Так как передача средств – не обязательное условие по данному виду соглашения, то суд может установить, что право собственности принадлежит лицу, что заплатило. Поэтому лучше не проводить никакие расчеты.

Если стороны все же решают, что аванс должен быть уплачен, целесообразно заключение авансового договора.

Подтверждением намерения приобрести объект является задаток. Если определенная сумма передана продавцу, об этом нужно указать в предварительном соглашении.

Это будет значить, что собственник не сможет продать недвижимость иному лицу. Размер аванса обычно составляет 10 процентов. Хотя стороны могут установить и иную его величину.

Когда владелец получает средства, он пишет расписку об их принятии с указанием суммы (в том числе и в процентном выражении).

Если покупатель откажется заключать основной договор, задаток ему не возвращают. Если отказывается продавец, то возвращает двойную сумму.

Но судебная практика двойственная. Одни судьи уверены, что последствия, описанные выше, вполне могут быть.

Иные считают, что не должна идти речь о задатке вовсе, и поэтому не взыскивают двойной размер задатка. Важно прописывать в документе, когда должны уплачиваться остальные деньги.

По доверенности

Стороны опасаются, когда продает или покупает квартиру доверенное лицо. Действия по доверенности должны осуществляться с учетом норм гл. 10 Гражданского кодекса.

Доверенность будет действительна с моменты подготовки (ст. 186 ГК). Причины того, что квартира продается доверенным лицом, различны.

К примеру, собственник живет далеко и не может присутствовать при совершении сделки. Важно просмотреть, какие права есть у такого представителя.

И кстати, при подписании договора доверенность должна быть еще действительной. Иначе соглашение будет аннулировано.

Заполненный пример

Можете взять готовый бланк в интернете, или же составьте индивидуальный договор. Представим образец предварительного договора:

Порядок расторжения соглашения

Стороны могут расторгнуть договор. Но при этом стоит соблюсти определенные правила, чтобы не возникало впоследствии неприятностей.

Если в документе нет условия о перечислении части суммы, то расторжение осуществляется по согласию сторон. Только такое согласие оформляется письменно.

Если одна из сторон отказалась расторгать соглашение, можно обратиться в суд. Затраты на судебное разбирательство не будут возвращены, если об этом не говорится в договоре.

Если документ расторгают из-за того, что не соблюдены сроки, инициатор расторжения взыскивает неустойку с виновника.

Суд может также принуждать к совершению сделки по существующим договоренностям. Чтобы можно было отстаивать свои интересы, прописывайте в договоре такие моменты:

  1. Как действовать, если договор расторгается в одностороннем порядке.
  2. Когда последняя дата для составления основного соглашения.
  3. Когда договоренности могут утратить силу.
  4. Как выплачиваются средства, что были получены продавцом в качестве аванса.
  5. Какой размер неустойки, если нарушены условия сторонами.

Предварительный договор дает определенные гарантии сторонам. Но ест и риски, особенно в том случае, если помещение приобретается в новостройке.

Какие нужны документы при покупке квартиры-вторички, читайте здесь.

Что такое земли сельхозназначения, смотрите здесь.

Лицо не может быть уверено в том, что получит квартиру, так как такое обязательство не прописывается в документе. Его также могут посчитать недействительным.

Есть и риск того, что будет совершена двойная продажа, и будут потеряны деньги, что вкладывались в покупку, если застройщик будет признан банкротом.

Если квартира покупается на вторичном рынке, такие риски не страшны. При правильном оформлении соглашения, выполнении всех требований законодательства, у вас появится гарантия того, что сделка будет совершена с соблюдением всех условий.

Так что не поленитесь перечитать внимательно документ, просмотреть образцы. Посоветуйтесь также с юристом, который подскажет, какие моменты еще не оговорены в договоре.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Образец договора купли-продажи квартиры 2018

Основные документы для оформления купли-продажи квартиры:

— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).

— Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.
— Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).

— Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ. Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

— Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются. Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам).

— Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.

— Доверенность и удостоверение личности продавца. Обратите внимание, что самая распространенная мошенническая схема — это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым.

— Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Документы, подтверждающие чистоту сделки:

— Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.

— Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

Дополнительный пакет документов для сделки:

— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.
— Предыдущий договор купли-продажи.
— Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо. Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью. Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Смотрите так же:  Куда пожаловаться на начальника гибдд

Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

Предварительный договор купли продажи недвижимости

В некоторых случаях при покупке недвижимости составляется предварительный договор, который откладывает сделку купли-продажи во времени. Есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание при его оформлении: об этом узнаете прямо сейчас.

Зачем заключается предварительный договор

При совершении покупки определенного имущественного объекта (квартиры, земельного участка, автомобиля и др.) стороны могут, но не обязаны, заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Законность такого действия, как и факт существования подобного документа отражен в Гражданском кодексе (статья 429).

Главное назначение состоит в том, что обе стороны принимают на себя определенные обязательства до того, как произойдет сделка:

  • продавец принимает обязательство продать объект именно этому покупателю;
  • покупатель обязуется купить объект именно у этого продавца.

Намерение заключить основной договор стороны подтверждают в предварительном, когда происходит сделка купли-продажи. При этом стороны имеют в виду, что основной договор будет подписан на тех же самых условиях.

Назначение предварительного соглашения в том, чтобы каждая сторона сделки могла подтвердить свои намерения и одновременно взять письменное обязательство другой стороны о ее намерениях. Чаще всего фиксируется соглашение о дальнейшем приобретении квартиры. Обычно такой документ требуется в следующих случаях:

  1. Продавец и покупатель согласились о сделке, но у продавца отсутствуют некоторые документы на квартиру или они оформлены некорректно.
  2. У покупателя нет достаточного количества средств для единовременной покупки, но он сразу передает часть суммы и обязуется в определенный срок уплатить остальную часть в полном объеме.
  3. При покупке квартиры в ипотеку заключение предварительного договора – это распространенная практика, поскольку процедура усложняется необходимостью получения разрешения банка, который возьмет жилье в залог под предоставление кредитных средств.

Договор отличается от основного тем, что его не нужно регистрировать ни в Росреестре, ни заверять у нотариуса. В этом смысле документ несет определенные риски, если стороны не предоставляют документы, доказывающие, что квартира не находится в обременении (залог, арест, претензии третьих лиц и т.п.).

Предварительно подписанный договор несет в себе определенные гарантии, а также риски сторон – все они подробно рассматриваются в следующем разделе.

Предварительный договор: гарантии

Предварительное соглашение содержит в себе 2 важных гарантии, которые защищают интересы обеих сторон:

  1. Покупателю этот документ гарантирует, что квартира будет продана именно ему и именно по той цене, которая была указана.
  2. Продавцу договор дает гарантию того, что именно этот покупатель приобретет у него квартиру не позднее того срока, который указан.

Если кто-то уклоняется от своих обязательств, любая сторона может обратиться в суд для того, чтобы основной договор был оформлен в принудительном порядке, и сделка состоялась. Заявление можно подавать в течение 6 календарных месяцев с того дня, когда по предварительному договору требуется заключить основной (имеется в виду предельный срок).

Комментарий специалиста об особенностях предварительного договора представлен на видео.

Предварительный договор: риски

Основные риски сопряжены с тем, что стороны могут уклониться от своих обязательств. При этом если они не выразили претензий в течение полугода, то предварительный договор купли-продажи перестает действовать автоматически.

Сам по себе этот документ не несет рисков в том смысле, что право собственности от продавца к покупателю на основании его подписания не происходит. Если одна сторона обратится с требованием принудить другую сторону совершить сделку, ответчик может подать встречный иск о признании договора недействительным.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если предварительный договор заключен при покупке новостройки (с компанией-застройщиком), то в случае неисполнения обязательств истец может обратиться в суд с требованием принудить ответчика подписать договор участия в долевом строительстве.

В остальном предварительное соглашение сопряжено с рисками, которые в целом сопровождают сделки на рынке недвижимости:

  1. В некоторых случаях предварительное соглашение может быть признано судом незаключенным. Это возможно в 2 случаях:
  • договор оформлен с явными нарушениями (указаны не все реквизиты квартиры, есть фактические ошибки);
  • квартиры не существует или она еще находится на стадии строительства.
  1. Риск, связанный с тем, что квартира может быть продана неоднократно. Эта ситуация возникает в случае с проведением застройщиком мошеннической схемы: например, он может заключить несколько одинаковых договоров на продажу одной и той же квартиры.
  2. Риск, связанный с потерей средств, потраченных на покупку квартиры. Это также касается случаев приобретения квартиры непосредственно в строящемся доме. Важно понимать, что вложенные средства (по договору доверительного управления) при прекращении строительства возвращаются не всегда – нередко компанию признают банкротом, и потерпевшая сторона может надеяться только на частичную компенсацию своей потери.

Таким образом, стороны после подписания предварительного договора несут обязательство подписать основной договор на точно таких же условиях (изменения возможны только по взаимному согласию).

В случае с частными гражданами (при покупке жилья на вторичном рынке) основные риски связаны именно с тем, что стороны не исполнят свои обязательства. Если же приобретается квартира в новостройке, опасность резко возрастает – все зависит от честности застройщика.

Предварительный договор: образец 2017

Требования к оформлению предварительного договора купли-продажи в этом году не изменились. Стандартный бланк легко скачать и распечатать.

При заполнении важно учесть, чтобы в документе были отражены все существенные условия – лучше проверить, что все данные совпадают с указанными в соответствующих документах (паспорт владельца квартиры, свидетельство о собственности). Особое внимание уделяется таким пунктам:

  1. Цена договора, т.е. по какой именно стоимости продавец обязуется продать квартиру в оговоренный срок.
  2. В предварительном договоре обязательно указываются все лица, которые проживают вместе с продавцом на данный момент. Указываются их ФИО и данные паспорта.
  3. Если владелец проживает в другом месте, лучше указать оба адреса: и фактический, и записанный в паспорте.
  4. В договоре обязательно отдельно описывается факт того, что продавец гарантирует: квартира не находится в залоге, под арестом, на нее не претендуют другие лица.
  5. Срок действия предварительного договора – это неотъемлемое условие его действия: по истечении этой даты договор прекращает свое действие.
  6. В договоре обязательно прописывается порядок оплаты стоимости жилья: например, сначала покупатель вносит 10% от всей суммы, а затем оставшиеся 90%. Факт оплаты дополнительно подтверждается соглашением о задатке (по требованию статьи 380 Гражданского кодекса). Этот же документ называется расписка – он составляется в произвольной форме и также подписывается обеими сторонами.
  7. Описывается и ответственность за неисполнение обязательств: имеется в виду досудебное урегулирование. Например, сторона, которая уклонилась от сделки, выплачивает другой стороне залог в двойной сумме.

Без указания какого-либо из этих существенных условий признать предварительный договор юридически действительным практически невозможно, из-за чего в судебных разбирательствах не удастся использовать его как одно из доказательств.

Образец договора приводится ниже.

Следует обратить внимание также на то, что составление такого договора не предусматривает переход жилья в собственность покупателя. Соответственно, нет необходимости:

  • составлять передаточный акт;
  • предоставлять выписки из лицевого счета, которые доказывают отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • заказывать выписку из ЕГРН, чтобы доказать, что квартира не находится в обременении;
  • прилагать технический паспорт квартиры к предварительному договору.

После того, как стороны заключают сделку купли-продажи и подписывают основной договор, предварительный считается утратившим силу. Каких-либо особых документов по этому факту не составляется – стороны могут просто уничтожить этот документ.

108shagov.ru. Все права защищены. 2019