Большая кредиторская задолженность застройщика

Большая кредиторская задолженность застройщика

Приобретение квартиры в строящемся доме всегда было связано для покупателей с риском, во время кризиса этот риск возрастает вдвойне. В сложившихся условиях проблемы могут возникнуть даже у крупного застройщика, если компания неверно определит параметры проекта. Поэтому прежде чем сделать выбор, так важно собирать информацию о застройщике и объекте. Чем в этом деле может помочь проектная декларация?

Информация о застройщике

Понять, как застройщик исполнял свои обязательства перед дольщиками ранее, допускала ли строительная компания просрочки при сдаче объектов

в эксплуатацию в предыдущие несколько лет, позволяет указанная в проектной декларации информация об объектах, сданных организацией за три последних года (здесь приводятся два срока: планируемый и фактический срок, когда произошла передача объекта). Имея эту информацию, покупатель может продолжить собирать сведения о ходе строительства и о том, остались ли довольны купившие квартиры инвесторы уже из других источников, например, на специализированных форумах.

Кредиторская и дебиторская задолженность застройщика

В проектной декларации ежеквартально публикуются данные о финансовых показателях застройщика, размере кредиторской и дебиторской задолженности.

«Желательно посмотреть не только саму проектную декларацию, но и все последующие изменения в нее, внесенные по настоящий момент, — советует заместитель начальника отдела надзора за долевым строительством Служба строительного надзора и жилищного контроля Елена Журбенко, — Застройщик обязан ежеквартально вносить в проектную декларацию сведения, касающиеся финансового результата деятельности компании. Динамика этих данных дает достаточно хорошее представление о финансовом результате застройщика, о том, сработала строительная компания

в конкретном периоде в прибыль либо в убыток. Если со временем увеличивается размер дебиторской задолженности, значит, должны застройщику, такая ситуация возникает, например, когда договорами со строительной компанией предусмотрена рассрочка. Если растет кредиторская задолженность, — увеличиваются долги застройщика. Если финансовый результат отрицательный (кредиторская задолженность намного превышает дебиторскую)– значит, он работает все время в убыток, и тогда покупателю стоит подумать, стоит ли ему иметь дело с такой строительной компанией».

Финансируют ли стройку банки

То, каким образом финансируется строительство объекта также можно узнать из проектной декларации. Есть компании, которые способны строить только на собственные средства, но таких меньшинство. По данным службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края,

не используя деньги дольщиков в Красноярском крае строят менее 5% застройщиков. Как правило, для строительства привлекают средства инвесторов.

Помимо этого частично строительство объекта может происходит за счет проектного финансирования, когда банк выдает компании кредит

на реализацию конкретного проекта. Наличие проектного финансирования для покупателя — позитивный момент, ведь это означает, что рассмотрев

все параметры будущего строительства и все проанализировав, банк верит в успех проекта и готов принимать в нем участие.

Кроме того, в таких случаях кредитная организация строго следит за тем, как идет ход строительства и насколько застройщик придерживается запланированных сроков.

Помимо этого в проектной декларации содержатся сведения о других договорах кроме договоров участия в долевом строительстве, по которым привлекаются денежные средства для строительства (ссуды, займы).

Наряду с информацией о застройщике в проектной декларации могут быть указаны сведения о генеральном подрядчике работ (в том случае если застройщик для реализации проекта привлекает другую строительную организацию). И тогда потенциальному дольщику нужно ориентироваться в том числе и на надежность генерального подрядчика. Если это крупная строительная компания, способная ежегодно сдавать десятки тысяч квадратных метров жилья — это плюс.

Кто дает гарантию достройки?

Новыми в проектной декларации являются сведения о том, кто (какой банк или страховая компания) гарантирует, что застройщик выполняет свои обязательства перед инвесторами (этот раздел содержится в проектных декларациях объектов, договора с первым участником долевого строительства которых заключены после 1 января 2014 года — момента вступления в силу изменений в законодательство).

Кто именно является гарантом для дольщика — далеко не праздный вопрос, дело в том, что речь идет о достаточно больших суммах и существуют опасения, что далеко не все компании в случае наступления страхового случая (банкротства застройщика) смогут страховку выплатить. Поэтому, делая выбор, нужно принимать в расчет и то, кто выдает гарантии. Крупный ли это страховщик, достаточно ли у компании собственных средств, чтобы в случае возникновения проблем у застройщика м, дольщики смог рассчитывать на возвращения вложенных средств или достройку объекта.

В проектной декларации должно быть указано, по какому договору обеспечиваются гарантии, указан этого номер договора и дата заключения.

В последнее время на официальном сайте Центробанка оперативно публикуется актуальную информацию о том, какие компании имеют право страховать ответственность застройщиков перед участниками строительства ttp://www.cbr.ru/finmarkets/files/supervision/list_214_fz.pdf

«В том случае в период строительства страховая компания перестает отвечать требованиям Центробанка, застройщик обязан заменить страховщика

в установленные законом сроки. С 1 октября 2015 года (момента вступления в силу 236 федерального закона) на заключение договора

со страховщиком, который соотвествует требованиям Центробанка, дается 15 дней, кроме того, застройщик должен внести изменения в проектную декларацию», — отмечает начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю Наталия Зайцева.

Информация об объекте

В разделе проектной декларации, посвященном объекту, содержатся все сведения о строящемся доме, начиная от его местонахождения, данных

о земельном участке, на котором ведется строительство до технического описания объекта. Чтобы установить, какое назначение имеет выделенная для строительства площадка, кому именно выдавалась земля, находится она в собственности или же в аренде нужно зайти на сайт Управления Росреестра, указав кадастровый номер участка на публичной кадастровой карте http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/.

«Как правило, строительство ведется на арендованных землях, поэтому покупателей здесь должны интересовать сроки аренды участка и то, до какого числа действует разрешение на строительство, успеет ли застройщик в установленные сроки реализовать проект», — рассказывает руководитель отдела по административным спорам компании ПРАВО-ЭКСПРЕСС Елена Дудко.

В этом же разделе приводится описание объекта: информация о количестве отдельных квартир в составе строящегося многоквартирного дома, сколько в новостройке предусмотрено однокомнатных, сколько двух- и трехкомнатных квартир, их площади, чтобы потенциальному покупателю было понятно, какой объект он может приобрести. Информация о нежилом помещении и его функциональном назначении, об общедолевом имуществе , которое в дальнейшем должно войти в собственности всех жителей дома. Когда дом должен быть построен, сколько этапов строительства предусмотрено.

«Нужно сравнить площади квартир, которые предусмотрены по проекту в доме с той площадью, что указана в договоре долевого участия

в строительстве, — советует Елена Дудко, — Они должны друг другу соответствовать. И если в доме, например, предусмотрены только однокомнатные площадью 42 кв.м., а в договоре значится однокомнатная площадью 46 кв.м., этот факт должен насторожить покупателя.

При этом подписывая договор, многие не обращают внимание на то, что там указана возможность для застройщика изменения площади квартиры в результате строительства. А потом возникает вопрос, где взять дополнительные деньги, чтобы оплатить «дополнительные» квадратные метры. Сейчас к нам обратился клиент, которому нужно внести доплату 170 тыс. руб, а этих денег у человека просто нет, на покупку квартиры брался ипотечный кредит. Поэтому этот момент нужно отслеживать сразу, и еще на этапе подписания договора задавать вопросы застройщику».

Нужно помнить, что застройщик имеет право вносить изменения в проектную декларацию в любой момент. Однако если компания дважды переносила срок сдачи объекта в эксплуатацию, эта информация находит отражение в другом документе — списке объектов «зоны риска», размещенном на сайте службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. В него контролирующая организация включает объекты, строительство которых идет слишком медленными темпами. С этим перечнем можно ознакомиться на сайте Стройнадзора в разделе Государственный контроль

за долевым строительством, Реестры, Единая информационная система учета сведений о застройщиках и строящихся на территории края многоквартирных домах, Перечень проблемных многоквартирных домов. Так что хотя проектная декларация и основной документ с информацией

об объекте, он не должен быть единственным, который потенциальный покупатель проверяет, прежде чем сделать выбор.

Врезка:

Из проектной декларации можно узнать, насколько точно застройщик ранее придерживался обязательств перед участниками строительства верят ли в проект банки. Знакомясь с проектной декларацией, нужно анализировать не только ее актуальное состояние, но и то, какие именно изменения вносил застройщик в этот документ.

Большая Энциклопедия Нефти и Газа

Состав — кредиторская задолженность

Состав кредиторской задолженности характеризуется абсолютными суммами отдельных видов задолженности, а ее структура — удельными весами отдельных видов кредиторской задолженности. Показателями динамики кредиторской задолженности служат изменения ее размеров, состава и структуры ( см. табл. на стр. [1]

В состав переходящей кредиторской задолженности , учитываемой при расчете мобилизации внутренних ресурсов в капитальном строительстве, включаются расчеты с поставщиками по акцептованным расчетным документам, срок оплаты которых не наступил, и задолженность по расчетам с рабочими и служащими, а также прочая кредиторская задолженность. Переходящая кредиторская задолженность ( / Ск) определяется исходя из данных баланса на последнюю отчетную дату с учетом ожидаемых результатов по расчетам с поставщиками и подрядчиками на конец текущего года. Коэффициент, полученный делением ожидаемой кредиторской задолженности на лимит капитальных вложений текущего года, распространяется на лимит капитальных вложений планируемого года. [2]

В составе кредиторской задолженности большой удельный вес имеет группа Прочие кредиторы, которая разнообразна по своей структуре. [3]

В составе кредиторской задолженности в балансе указываются сведения о задолженности перед бюджетом, задолженности участникам ( учредителям) по выплате доходов и прочим кредиторам. [4]

В составе просроченной кредиторской задолженности доля задолженности свыше трех месяцев отсутствует, что свидетельствует о том, что отношения с кредиторами еще не зашли за критическую черту. [5]

Напомним, что в состав кредиторской задолженности входят обязательства предприятия по расчетам за товары, работы, по выданным векселям, оплате труда, социальному страхованию и обеспечению, имущественному страхованию, взаимоотношениям с дочерними предприятиями, внебюджетным платежам, расчетам с бюджетом, а также по расчетам с прочими кредиторами. [6]

Для того чтобы подлежащие исполнению договоры отражались в балансе в составе кредиторской задолженности и активов, англо-американскому учету необходимо более широкое определение кредиторской задолженности, чем ныне принятое. [7]

Основной ( головной) застройщик полученную сумму финансирования совместного строительства учитывает в составе прочей кредиторской задолженности или в качестве целевого финансирования ( д-т сч. [8]

Задолженность организации перед ее учредителями и акционерами также обособляется в одноименной статье в составе кредиторской задолженности . Если участники организации являются ее работниками, то начисление и выплата дивидендов происходит по счетам учета расчетов по оплати труда. [9]

Смотрите так же:  Приказ минздрава 770 диспансеризация

Существуют статьи, несомненно представляющие подлежащие взысканию обязательства, но не отражаемые в составе кредиторской задолженности , и в то же время есть статьи, не являющиеся подлежащими взысканию обязательствами или долгом вообще, но включаемые в кредиторскую задолженность. [10]

К ним относятся лизинговые обязательства и подлежащие исполнению договоры, пенсионные обязательства, а также включение в состав кредиторской задолженности условных обязательств и контрактивных статей. Делается вывод, что в свете затрагиваемых в данной главе проблем требуется пересмотр теории кредиторской задолженности. [11]

Кредитовое сальдо по счетам расчетов между материнской организацией, дочерними и зависимыми организациями отражается в балансе по одноименной статье в составе кредиторской задолженности . [12]

Обычно поставщик учитывает такие суммы на статье товаров, находящихся на ответственном хранении у покупателя, а полученные от покупателя суммы учитываются в составе кредиторской задолженности . Если такая задолженность возникает систематически или на крупную сумму, то в процессе анализа необходимо детально вскрыть причины этого и разработать предложения по упорядочению расчетов. Наличие таких сумм свидетельствует о нарушении поставщиком договоров. Далее анализируется кредиторская задолженность по претензиям, результаты анализа подскажут конкретные меры по упорядочению договорной дисциплины. Анализ состояния расчетной дисциплины должен также выявить задолженность, которая возникает по расчетам с отделом капитального строительства. [13]

Организация-заемщик принимает к бухгалтерскому учету указанную в пункте 3 настоящего Положения задолженность в момент фактической передачи денег или других вещей и отражает ее в составе кредиторской задолженности . [14]

Краткосрочные пассивы ( обязательства) представлены в отдельном разделе баланса, а их структура обычно не принимается во внимание при оценке ликвидности и платежеспособности, хотя некоторые предприятия классифицируют и анализируют состав кредиторской задолженности по среднегрупповым срокам погашения. Необходимо лишь указать на определенную взаимосвязь долго — и краткосрочных пассивов, которую должен иметь в виду аналитик, подготавливая аналитический баланс нетто. Если согласно кредитному договору часть долгосрочной ссуды должна быть погашена в течение ближайших 12 месяцев, ее следует показать в составе краткосрочных пассивов. [15]

Покупка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция

Новостройка манит просторными апартаментами, улучшенной планировкой, новым зданием и окружением. Соблазнов много, как и опасений. Что надо знать при покупке новостройки? Как читать планировку? И как выбрать квартиру?

Покупка квартиры у застройщика. Порядок действий

Обезопасить себя при покупке жилья в строящемся доме можно. Главное, знать, как покупать квартиру в новостройке у застройщика, что проверять, на какие факты обратить внимание, внимательно читать, анализировать документы.

Шаг 1. Проверка застройщика

Не только перед покупкой, но и перед рассмотрением объекта на предмет приобретения в нем квартиры, необходимо узнать максимум информации о застройщике. А именно, pегистрационная информация:

  • ФИО директора или учредителя компании-застройщика;
  • ИНН;
  • номер и дата выдачи свидетельства;
  • ОГРН;
  • устав организации;
  • свежая выписка из ЕГРЮЛ;
  • учредители и ответственные лица;
  • доверенность, дающая право подписи договоров.

Вся регистрационная информация, особенно ОГРН и ИНН, должна полностью и корректно отображаться в заключаемом с вами договоре на приобретение недвижимости в новостройке. Законом не запрещено создавать компании с уже существующими названиями. Однако ИНН и ОГРН у них будет разный. Проверяйте.

Всю юридическую информацию можно узнать из выписки ЕГРЮЛ. Что можно извлечь из нее – расскажем ниже.

  • Есть ли у застройщика разрешение на строительство.
  • Каким образом оформлена земля под объект и оформлена ли.
  • История застройщика – когда зарегистрирован, сколько объектов построил и сдал в эксплуатацию, нарушал ли сроки строительства. Если нарушал, то по какой причине.
  • Изучение финансовых документов – баланса. Насколько кредиторская задолженность (сумма, которую застройщик должен где-то получить – в банке или у дольщиков) превалирует над дебиторской, каковы суммы прибыли и убытков, каковы активы компании. Большая разница в минусовую сторону может означать, что застройщик испытывает дефицит собственных средств. Данную информацию следует сравнить с размером активов и суммой, необходимой для завершения строительства. В этом случае анализ можно и правильней заказать у проверенных юристов.
  • Как правильно купить квартиру в новостройке? Оплата должна осуществляться только на расчетный счет застройщика, чьи данные указаны в договоре, и только после подписания этого самого документа.

Шаг 2. Проверка готовности объекта

От риска, что новостройка так и не будет возведена, не застрахован никто. Даже кристально честный, законопослушный застройщик. Но если он утверждает, что дом построен, в этом необходимо убедиться на деле, а не поверить на слово.

  • Можно попросить ответственное лицо показать, как работает электричество, есть ли вода в кранах, работает ли канализация.
  • Можно приехать на объект и уже у строителей узнать, как обстоят дела с инженерными коммуникациями и электричеством.
  • Можно найти ресурс, на котором обсуждают именно эту постройку, прочитать, что пишут, задать свои вопросы, написать собственное мнение, комментарии. Там же можно узнать о других плюсах и минусах новостройки.

Шаг 3. Аккредитация в банке

Понятное дело, что собственных средств на строительство нового дома или жилого комплекса не хватит. Значит, всю или недостающую сумму застройщик где-то вынужден брать. Если банки не кредитуют строительство – у застройщика финансовые проблемы. Если кредитует только один банк, в котором и обслуживается компания, – уже лучше. Но еще лучше, если кредиты под строительство выдают несколько банков, парочка из которых входит в ТОП-10 самых надежных банков России с солидным финансовым обеспечением.

Если банки отказывают застройщику, значит, он не благонадежный, и вам тоже не стоит с ним связываться. Если же строительство аккредитовано, то в случае нехватки денег банк предпочтет увеличить кредитную сумму, чтобы не заморозить стройку и не остаться без своих денег.

Шаг 4. Вид договора

Мало просто заключить договор, нужно еще подписать правильный документ, минимизирующий риски покупателя. Такой документ называется Договор Долевого Участия, сокращенно ДДУ. И именно он упомянут в 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Что это такое и почему именно этой разновидности следует доверять более всего?

Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в соответствующей регистрационной службе. Такое действие является гарантией того, что одна и та же квартира не будет продана дважды и что интересы покупателя обеспечены залогом. Кроме того, подписание ДДУ априори свидетельствует о том, что у застройщика полный порядок с документами на землю и разрешением на строительство.

В договоре долевого участия указан адрес объекта (улица, номер дома), этаж, квартира, количество комнат и квадратура квартиры.

Иногда компании предлагают заключить сначала предварительный договор на долевое участие, а потом, по окончании строительства или когда готовы документы на землю, всяческие разрешения, закрывают его и подписывают ДДУ. Такая ситуация весьма рискованна, поскольку никакие другие виды контрактов не предусмотрены вышеуказанным Федеральным законом. Значит, в случае недобросовестности застройщика или его банкротства покупатель рискует потерять все.

Гарантии, которые предоставляет 214-ФЗ в случае подписания Договора долевого участия:

  • исключение мошенничества: повторная продажа квартиры или взносы дольщиков на возведение несуществующего здания;
  • наличие разрешения на строительство;
  • наличие документов на землю, отведенную под строительство: право собственности, договор аренды;
  • открытая для ознакомления проектная документация;
  • земля и строящееся на ней здание находятся в залоге с момента подписания ДДУ и регистрации его в регистрационной организации.

Интересы пайщиков защищают государственные градостроительные комитеты. Они же контролируют финансовую деятельность застройщика по приему вкладов дольщиков.

Шаг 5. Читаем планировку

Отличная, удобная планировка – один из факторов, влияющих на покупку квартиры в новостройке. В пошаговой инструкции отметьте задание – разобраться в планировке, предлагаемой застройщиком на сайте и в проектной документации. Это позволит избежать неприятных сюрпризов при вселении.

Планировка квартиры, выложенная на сайте, не должна определять, эту квартиру купить или нет. Она лишь показывает возможности жилища и варианты размещения мебели и техники.

Разумней будет получить план квартиры с реальными размерами. Тогда вы точно будете знать, что вся мебель войдет, встанет на свои места и при этом не будет загромождать пространство. Подсчитайте все дома, в спокойной обстановке, а не наспех в офисе застройщика.

Куда смотрят окна?

Важно понять, на какую сторону света будут смотреть окна вашей квартиры.

  • Если сторона солнечная, а этаж высокий, шторы придется всегда держать задернутыми, а на балконе выращивать только кактусы. Выход – выбирайте этаж пониже.
  • Если сторона теневая, то в комнате будет серо и уныло, цветы разводить не получится – им нужно солнце. Выход – выбирайте более высокий этаж.

Предпочтительней, чтобы окна многокомнатной квартиры выходили и на улицу, и во двор. Тогда для детской и спальни можно будет отвести более тихие помещения.

Внешний облик лоджий, то есть фасада дома, по умолчанию менять нельзя. Если на них «холодное» остекление, то его нужно заменить на «теплое», и утеплить саму лоджию. Благо, во многих домах остекление стандартное, поэтому его можно запросто поменять.

Дверные проемы не всегда расположены так, как это удобно владельцам квартиры. Начертите на бумаге схему квартиры в масштабе и «расставьте» в каждой комнате отмасштабированную мебель. Так вы поймете, удастся ли соблюсти определенную расстановку или придется что-то менять: мебель, проемы.

Перенести дверь можно. Но все зависит от типа перегородки. Если по квартирному плану непонятно, где несущая стена, а где нет, можно уточнить у застройщика.

Высота потолков

Убедитесь, что высота потолков достаточная, иначе комнаты будут «давить» на домочадцев.

Да, стандартная высота потолков 2,7 м. Но есть квартиры и высотой всего в 2,5 м и в 2,55 м. Давящего ощущения нет только благодаря панорамным (в пол) окнам.

Сразу решите, какую кухню вы хотите иметь – изолированную или объединенную с гостиной. В зависимости от этого подбирайте вариант.

Можно, конечно, впоследствии сделать перепланировку. Но это долгий, затратный процесс, требующий предварительного согласования и разрешения.

Распределение комнат

Посмотрите по плану, где находится самая большая комната. Ее обычно отводят под гостиную. Разумно, если она расположена рядом с кухней.

Если же комната невелика, то необходимо рассмотреть вариант объединения ее с кухней. Если комната проходная и расположена рядом с входом в квартиру – быть ей гостиной.

Далее стоит выбрать место для спальни и детской, если в семье есть дети. Детская должна быть тихой, поэтому ее расположение рядом с гостиной или кухней – неразумно.

Можно выбрать квартиру с совмещенным санузлом или раздельным. Это опять-таки решается на семейном совете.

Покупать квартиру с мыслью, что потом можно объединить ванную и туалет или разделить, не стоит. Лучше сразу выбрать нужный вариант.

Как проверить застройщика?

Выше мы упоминали о том, что при покупке квартиры от застройщика, пунктом №1 в пошаговой инструкциистоит проверка самой компании. Это знание пригодится для оценки надежности компании. Как это сделать самостоятельно?

Смотрите так же:  Список для пособия от 1.5 до 3 лет

Понадобятся сведения из ЕГРЮЛ. Выписку можно получить на сайте egrul.nalog.ru. Вбиваем в поле ИНН или ОГН и читаем выписку, фиксируем дату регистрации компании. Разумеется, чем дольше компания работает, тем она надежней. Важно, чтобы слова о длительности работы застройщика и фактические данные не расходились.

Попутно выписываем ФИО и ИНН директора, смотрим дату его избрания. Хорошо, если избран он давно и не руководит еще десятком компаний. Иначе есть подозрения, что он не генеральный, а номинальный руководитель, с которого «взятки гладки».

Номинальность директора, количество приписанных ему компаний можно проверить по тому же ИНН и ФИО на сайтах kartoteka.ru или focus.kontur.ru.

Далее идем на сайт налоговой инспекции service.nalog.ru/zd.do. И узнаем, как обстоят дела со сдачей налоговой декларации. Если компания игнорирует отчетность, то налоговая служба вполне может прикрыть ее деятельность и заморозить счета.

Регистрационную информацию о застройщике можно почерпнуть и на его официальном сайте. Если ее там нет, компании есть что скрывать и, быть может, доверять ей не стоит.

Нелишним будет проверить и судебную историю застройщика, если таковая имеется. Проверить ее можно на сайтах kad.arbitr.ru; ras.arbitr.ru; 1cont.ru или sudact.ru. Фигурирование в качестве ответчика хуже, нежели в качестве истца, так как это свидетельствует о том, что компанией недовольны или вкладчики, или работники, или поставщики. Хотя небольшие суммы взыскания еще ни о чем не говорят. Также важны предмет судебного иска и вторая сторона разбирательства.

Насколько компания выполняет судебные решения, если суд ее к этому обязал, можно узнать из информации сайта fssprus.ru/iss/ip. Там же указан размер долгов при их наличии и дата выдачи исполнительного листа.

Вопросы застройщику при покупке новостройки

Вы подобрали квартиру, вас устроила цена, местоположение и планировка. Самое время отправиться в офис продаж для уточнения вопросов по покупке квартиры у застройщика. Порядок действий таков: узнаете всю историю о компании и идете с ними разговаривать, точнее, задавать нужные вопросы.

  • Наличие регистрационных и разрешительных документов.
  • Есть ли разрешение на строительства, оформлено ли оно на застройщика и действительно ли в данный момент и на время всего строительства.
  • Обратите внимание, под что отведена земля. Если это индивидуальное строительство, то высотка там не может быть построена. Какой документ подтверждает право собственности на землю.
  • Подписаны ли договора с коммунальными службами. Если да – технические условия отвечают требованиям коммунальщиков и свет, газ, вода будут в доме.
  • Какой тип договора подпишут с вами, как с дольщиком и покупателем. ДДУ – идеальный вариант. Настаивайте на нем. Попросите типовой образец договора.
  • Какие условия включены в договор: повторный обмер квартир, штрафы, пени, оплата коммуналки, домофона, охраны и пр. Допускается ли внесение правок.
  • Аккредитовано ли строительство в банке, какой процент банковских средств застройщик использует, кто еще инвестирует в возведение объекта.
  • Маржа стоимости квартиры при полном расчете, ипотеке, рассрочке, предоплате.
  • Тип возводимого жилья, материалы, используемые для строительства и отделки, тип утеплителя.
  • Толщина стен согласно проектной документации. Застройщик может и показать ее.
  • Какая отделка будет в квартире, будут ли проведены коммуникации и проводка. Отображено ли это в договоре.
  • Существует ли возможность перепланировки и когда. Во время строительства или после сдачи дома.
  • Сколько в доме лифтов и как далеко они расположены от квартир? То же касается мусоропровода.
  • Какой будет инфраструктура вокруг дома: площадки, зеленые зоны, парковка и пр.
  • Сроки строительства и ответственность за их нарушение.

Какая управляющая компания будет обслуживать дом

Подводные камни при покупке квартиры в новостройке

Трудно предусмотреть все и избежать ошибок при покупке квартиры в новостройке. Существуют еще и подводные камни, о которых следует знать.

  • Двойная продажа одной и той же жилплощади. Договор долевого участия от этого страхует.
  • Заключение предварительного соглашения вместо ДДУ.
  • Обязательства компании-застройщика. Они указаны в инвестиционном контракте.
  • Замороженное строительство объекта. Тщательное изучение истории компании, наличие аккредитации в банке уберегут от такого риска.
  • Метраж квартиры и ее планировка не соответствуют указанным в договоре.
  • Устные уверения, не отображенные в договоре. Любые устные обещания могут не выполнятся, и заставить застройщика сделать это нереально.
  • Неправильное использование земли.
  • Находится ли дом на кадастровом учете. Можно зарегистрировать квартиру и самостоятельно, но это сопряжено с волокитой и финансовыми затратами.
  • Отказ от предоставления документов. Помните что в 214-ФЗ прописано, что клиент имеет право ознакомиться с перечнем документов, а застройщик обязан его предоставить.
  • Подписание акта в одностороннем порядке.

Акт приема-передачи квартиры

Некоторые застройщики стремятся подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, чтобы, не устраняя недоделки, передать квартиру дольщику. Как такое возможно и возможно ли?

Застройщик обязан уведомить дольщика об окончании строительства не по СМС или телефону, но письменно – лично под расписку или по почте ценным письмом с описью и уведомлением о вручении.

В течение 7 рабочих дней после получения уведомления дольщик обязан прийти в офис застройщика и на объект и подписать или не подписать акт приема-передачи квартиры. Если он этого не сделает, акт подписывается застройщиком в одностороннем порядке. Отсутствие дольщика в момент вручения уведомления, отказ от его получения не являются причиной неподписания акта в одностороннем порядке.

Если есть какие-либо недочеты, то акт об их наличии составляется и подписывается до акта приема-передачи жилья. Поэтому стоит уделить внимание придомовой территории, подъездам, лифтам, мусоропроводу и пр. Они также включены в стоимость вашей квартиры. Их отсутствие или недостатки придется исправлять самостоятельно за счет высокой коммунальной платы управляющей компании. Лучше все проверить и заставить застройщика сделать все согласно договору и инвестиционному контракту.

Важно, чтобы в акте стояла актуальная дата подписания. И, если у вас нет финансовых и прочих претензий к застройщику, и об этом сказано в акте – можно его подписывать.

Этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Далеко не у всех покупателей есть полная сумма на покупку квартиры в новостройке. В таком случае необходимо оформить ипотечный кредит.

Обратитесь в банк, в котором будете брать ипотеку. Они предложат ряд застройщиков, с которыми работают, и их объекты. Можно обратиться к застройщику и узнать, с какими банками он сотрудничает. В любом случае объект должен быть аккредитован в выбранном вами банке.

  • Если дом только начали строить, то для получения ипотеки банк потребует дополнительный залог.
  • Если строительство здания близко к завершению, выдача кредита не должна вызвать проблем.
  • Покупаемая квартира выступает предметом залога по договору ипотеки.

На поздних стадиях строительства квартиры может понадобиться только поручительство третьих лиц

Этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке:

  • Бронирование квартиры у застройщика путем подписания ДДУ.
  • Заявление в банк о выдаче ипотечного кредита.
  • Сбор документов на получение кредита, в том числе копии разрешений и свидетельств от застройщика, акт распределения квартир.
  • Подписание контракта с банком.
  • Страхования жилья.
  • Регистрация ипотечного соглашения.

Банк сам проверит благонадежность застройщика.

Если учесть все нюансы, не боятся задавать вопросы, то покупка новостройки из мечты превратится в реальность.

Как оценить застройщика? Пошаговая инструкция!

Если вы решили вложить свои кровные в покупку нового объекта недвижимости, вам просто необходимо сделать оценку застройщика. Если вы еще не знаете про снесенный многоквартирный дом в Вешках — узнайте поскорее (например, здесь http://kp.ru/daily/25926.5/2877643/). Таким образом сейчас в МО создан прецедент, когда «незаконное» (по мнению наших властей, конечно) строительство можно сначала завершить до конца, вселить туда людей, а потом смачно все снести) Суть же такова — мужик купил землю с назначений под ведение дачного хозяйства, и построил на СВОЕЙ земле дом, пусть даже многоквартирный. Дом снесли, на мужика подали в суд. Истина проста как пять копеек — в России нет и никогда не будет права частной собственности. Власть — это, прежде всего бизнес, и свои функции распределения нефтедолларов она монополизирова. Эпизод, который мы видим — это борьба монополиста с частным капиталом. Угадайте кто победит?

Предлагаю Вам сценарий оценки застройщика, который можно провести самостоятельно. Инструкция подкатом.

1. Изучите закон о долевом строительстве. Найдите актуальную версию (из КонсультанПлюса или Гаранта) Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Составьте для себя общее представление о правильной системе отношений дольщик-застройщик. Вы должны четко уяснить, что оплату по договору долевого участия застройщик может требовать только после государственной регистрации договора в рег. палате.

2. Узнайте, кто застройщик объекта. По законодательству застройщик — это ф изическое/юридическое лицо или орган государственной исполнительной власти/местного самоуправления, получившее в установленном порядке земельный участок под строит ельство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества. На западе подобная деятельность называется Девелопментом. О застройщике узнайте его ОГРН и ИНН, адрес и телефон. Они пригодятся вам в последствии.

3. Оцените сайт застройщика. Есть ли на сайте новости о текущих объектах? Есть ли на сайте застройщика следующие документы:

  1. учредительные документы застройщика;
  2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
  5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Если документов нет, позвоните застройщику и уточните, готовы ли они предоставить данные документы для просмотра в офисе или направить Вам копии?

4. Проанализируйте цены на похожие объекты. Работает ли застройщик по ФЗ-214? Думайте головой. В России строительный бизнес очень дорог, от 30 до 50% стоимости квартиры — это взятки, плата за разрешения и т.д. и т.п. Цены на материалы и подряды растут. Построить объект дешево в нашей стране невозможно и если застройщик демпингует с помощью занижения цен или работы не по ФЗ-214, значит он отказывается брать на себя риски по сдаче объекта. Их полностью на себя берете Вы. Только застройщик при всем этом рискует 10 т.р. уставного капитала, а Вы — всей суммой. Посмотреть реальные цены сделок, проведенных на объекты недвижимости можно на сайте Росреестра: https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hPd68AD293QwP3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAI_1wkA48Kgwg8gY4gKOBvp9Hfm6qfkF2dpqjo6IiAGGp0WM!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfNEMwSUo5UzM0VjIwRjBJUDI4S1NVSDJHMjM!/

К альтернативны ФЗ схемам продажи жилья относятся:

  • вексельная схема
  • предварительный договор купли-продажи
  • договор страхования
  • участие в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе)

5. Узнайте историю работы застройщика. Найдите в интернете объекты, которые уже построены застройщиком. Просмотрите информацию о данных объектах на сайтах новостроек, почитайте комментарии жильцов данных объектов. Например вот тут http://www.novostroykin.ru. Обратите внимание, есть ли среди комментариев ответы от самого застройщика. Если компания заботиться о своей репутации и ей есть что терять — они среди них будут. Найдите в интернете форумы жильцов и группы новостроек в социальных сетях.

Смотрите так же:  Системные требования для thief 2019

6. Просмотрите историю работы арбитражных судов. Заходите в Банк Решений Арбитражных Судов (т.н. система БРАС, http://kad.arbitr.ru/) и смотрите по наименованию или ИНН застройщика, когда, с кем и про что он судился. Эта информация позволит представить себе степень склочности и обязательности застройщика. Также узнаете, не введены ли в отношении застройщика предбанкротные процедуры.

7. Просмотрите данные налоговой. В разделе Реестр юридических лиц (открытая информация тут http://egrul.nalog.ru/), распечатайте себе выписку из реестра на Вашего застройщика. Проверяете, не находиться ли застройщик в стадии ликвидации.

8. Ознакомьтесь с проектной декларацией на строительство. Возвращаемся на сайт застройщика и смотрим проектную декларацию на строительтсво Вашего объекта. Проектная декларация это документ, содержащий информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Оригиналы этого документа хранятся у застройщика, а копии распространяются через СМИ. Согласно закону о долевом строительстве проектная декларация обязательно должна содержать следующую информацию о застройщике:

  1. о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения — для застройщика — юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства — для застройщика — индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;
  2. о государственной регистрации застройщика;
  3. о об учредителях (участниках) застройщика;
  4. о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
  5. о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  6. о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
  1. о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  2. о разрешении на строительство;
  3. о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
  4. о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
  5. о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
  6. о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
  7. о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
  8. о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  9. о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
  10. о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Если проектной декларации нет — то позвоните застройщику и уточните где она? Проектная декларация должна быть опубликована в СМИ в течение 14 дней после заключения договора с первым участником долевого строительства. Поэтому, если вы не являетесь первым участником долевого строительства (о чем вас конечно заверят по телефону), то этим фактом можете схватить застройщика за яйца. Все копии разрешений на строительство и аренду (продажу) земельных участков Вам также обязаны предоставить.

9. Изучите договор. Попросите у застройщика или риэлтора договор на приобретение объекта. Сравните его с положениями о договорах, заключаемых по ФЗ-214. Договор долевого участия должен содержать следующие пункты:

  1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  3. цену, сроки и порядок уплаты. Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре (обычно, если после обмерки БТИ метраж квартиры превышен на 0.1 кв.м);
  4. гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее чем 5 лет.

Договор долевого участия заключается только в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации.

10. Проверьте информацию о земельном участке. Получив из проектной декларации или договора ссылку на номер договора аренды или продажи в собственность застройщика земельного участка необходимо уточнить статус назначения земель. Посмотрите по картам, находятся ли в районе стройки похожие объекты жилого строительства? Помните, что в статье Ст. 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» устанавливается процедура включения в границы населенных пунктов новых земельных участков под развитие и застройку территорий. Правительство, на основании ходатайства органа местного самоуправления поселения, принимает решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов. Если в границы включается территория под комплексное жилищное строительство (что требует создания инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры), то органы местного самоуправления должны обеспечить земельный участок необходимой документацией — проектом планировки и проектом межевания. Вся указанная информация должна быть указана в проектах генерального плана развития района. Просмотреть информацию о текущем назначении земельного участка можно на сайта Росреестра на Публичной кадастровой карте (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/), правда обновление данной карты может быть не самым оперативным. Но самым лучшим источником информации об указанном земельном участке является администрация района застройки. Необходимо посетить или позвонить в как минимум два отдела: а) в отдел архитектуры к тем специалистам, которые готовят разрешение на ввод в эксплуатацию (именно они и знают, кто из застройщиков строит быстро и сдает легко, а кто нет); б) в юридический отдел к тем специалистам, которые занимаются взысканием арендных платежей за землю (именно они знают, насколько обязательно Ваш застройщик платит за землю. Здоровый троллинг в этом процессе будет Вам только на руку.

10. Проверьте информацию о подрядчиках. Застройщик не обязан самостоятельно заниматься застройкой. Для этого он приглашает в подрядчики строительную организацию. На этом этапе можно повторить пункты 2,3,4,5,6,7 и по возможности узнать максимум информации о качестве строительства подрядчика.

11. Ознакомьтесь с финансовой информацией застройщика. В проектной декларации вы можете просмотреть текущую финансовую информацию о застройщике:

  • Дебиторская задолженность — сумма долгов, причитающихся предприятию, фирме, компании со стороны других предприятий, фирм, компаний, а также граждан, являющихся их должниками, дебиторами. Дебиторская задолженность возникает в случае, если услуга (или товар) проданы, а денежные средства не получены.
  • Кредиторская задолженность — (англ. Accounts payable (A/P)) задолженность субъекта (предприятия, организации, физического лица) перед другими лицами, которую этот субъект обязан погасить. Кредиторская задолженность возникает в случае если дата поступления услуг (работ, товаров, материалов и т. д.) не совпадает с датой их фактической оплаты.
  • Балансовая стоимость активов — Стоимость актива по данным бухгалтерских книг организации. Обычно это первоначальная стоимость приобретения актива за вычетом суммы, списанной на амортизацию (depreciation).
  • Финансовый результат — прирост или уменьшение стоимости собственного капитала организации, образовавшийся в процессе её предпринимательской деятельности за отчётный период.

Читать данные цифры следует следующим образом. Если дебиторская задолженность большая — плохо, значит застройщик испытывает проблемы с оборотом наличных средств и ему кто то не платит по выполненным работам. Если кредиторская задолженность превышает балансовую стоимость активов — плохо, значит застройщик сильно переоценивает ценность своей деятельности. Финансовый результат говорит сам за себя — если компания не получает прибыль, ее дальнейшая деятельность остается под вопросом.

12. Узнайте о банке застройщика. Просмотрите информацию о банке, с которым работает застройщик по предлагаемому договору. Если это никому не известный ГазНефтьКурганПерестройБанк, это Вас должно насторожить.

13. Уточните какие банки готовы дать Вам ипотеку на объект. На Западе 99% строительства ведется с привлечение заемного капитала. Почему? Потому, что банк предварительно делает проверку инвестиций и их отдачи, и если бизнес такую проверку не проходит — грош ему цена. Ипотека для любого банка — инвестиция. Если дать Вам ипотеку под залог будущего объекта банк Вам неготов — это плохой знак.

14. Сыграйте в Бреда Пита со страховой компанией. Выучите новое слово. Андеррайтинг (англ. underwrite — подписывать) (в страховании) — процесс анализа предлагаемых на страхование рисков, принятия решения о страховании того или иного риска и определения адекватной риску тарифной ставки и условий страхования.

Страховые компании проводят экспертизу застройщика и проекта по трем направлениям. Во-первых, это правовой анализ учредительных, правоустанавливающих и исходно-разрешительных документов участников проекта строительства. Во-вторых, оценка финансового состояния застройщика и его партнеров, оценка рисков схемы привлечения финансовых средств, прогноз экономической состоятельности проекта. И, в-третьих, анализ косвенных факторов, оказывающих влияние на риски: исполнение застройщиком обременений, наличие и состояние офисов продаж, состояние непосредственно объекта строительства, наличие собственной материально-технической базы, анализ информации от местной администрации, надзорных органов, конкурентов.

Непрофессионалу такой андеррайтинг провести очень сложно. В нашем случае, Вам никто не мешает одеть темные очки, прийти в страховую компанию и сделать вид, что хотите застраховать покупку квартиры. Крупные компании не захотят проводить андеррайтинг застройщика и проекта ради одного человека: они работают только с определенными девелоперами. А вот компании поменьше могут согласиться. Проверка одного или даже нескольких застройщиков обойдется клиенту в фиксированную сумму 2000 руб. Но и тут не все однозначно — если страховщик по результатам экспертизы отказывает в страховании, это еще не говорит о том, что проект заведомо обречен на неудачу — возможно, застройщик просто применяет схему продаж, при которой страхование невозможно в принципе.

15. И главное. Примите взвешенное решение на основе максимального количества информации. Не рискуйте, если не уверены.

108shagov.ru. Все права защищены. 2019