Административная ответственность управляющих компаний в сфере жкх

Оглавление:

Когда бездействует управляющая компания…

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

  • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

  • нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);
  • нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ). Так, ООО «К.» обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО «К.» отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010);
  • нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили ст. 1.5, ст. 2.1 КоАП РФ, не применили подлежащие применению ст. 28.2, ст. 29.1 КоАП РФ; сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009);
  • нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены «двойные» квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016);
  • невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (ст. 19.5 КоАП РФ). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10);
  • нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ) и др.

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Административная ответственность в связи с правонарушениями в сфере ЖКХ

Автор: Михайлова К. А.

Административная ответственность за нарушения, связанные с содержанием жилых домов и оказанием населению коммунальных услуг

Сфера ЖКХ находится на стыке различных отраслей права. Процесс эксплуатации жилищного фонда регулируется нормами и Жилищного кодекса, и Гражданского кодекса Российской Федерации, и административно-правовыми нормами, устанавливающими нормативы предоставления коммунальных услуг и оказания услуг по содержанию многоквартирных жилых домов. Поэтому правонарушения в этой области посягают сразу на несколько сфер общественных отношений.

Специальной главы, посвященной нарушениям в сфере эксплуатации жилого фонда, в КоАП РФ нет. Поэтому различные контролирующие органы стремятся квалифицировать допущенные нарушения по тем статьям КоАП РФ, по котором они компетентны возбуждать дела об административных правонарушениях.

За нарушения нормативов, установленных в сфере ЖКХ, в практике встречается привлечение к административной ответственности за правонарушения в области охраны собственности (ст. 7.22, 7.23 КоАП Ф), предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 14.4, ч. 2 ст. 14.6, 14.7, 14.8), охраны окружающей среды и природопользования (ст. 8.2), за нарушения, посягающие на здоровье, санитарно-эпидемиологическое благополучие населения и общественную нравственность (ст. 6.4, 6.5), на общественный порядок и общественную безопасность (ст. 20.4).

За одно и то же правонарушение различные контролирующие органы могут привлечь предполагаемого нарушителя по различным статьям КоАП. Так, например, подача питьевой воды, не соответствующей санитарно-эпидемиологическим требованиям, может быть квалифицирована по ст. 6.5 КоАП РФ (нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде); ст. 7.23 (нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами) или ч. 2 ст. 14.4 (…оказание населению услуг с нарушением требований технических регламентов и санитарных правил…).

Смотрите так же:  Усн расходы на услуги адвоката

У этих трех составов различные сроки давности привлечения к административной ответственности, различные органы уполномочены осуществлять такое привлечение. Согласно п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях» неправильная квалификация правонарушения, равно как и принятие постановления о привлечении к административной ответственности неуполномоченным органом, является основанием для отмены постановления о привлечении к административной ответственности.

Поскольку деятельность как управляющих компаний, так и ТСЖ и ресурсоснабжающих организаций связана с оказанием услуг населению, выступающему в качестве потребителей услуги, постольку деятельность указанных организаций часто попадает в сферу внимания Роспотребнадзора. Самая популярная статья для привлечения к административной ответственности указанных субъектов – ч. 1 ст. 14.4 КоАП РФ.

Далеко не всегда правонарушение правильно квалифицируется контролирующим органом. Чаще всего в судах при обжаловании постановлений о привлечении управляющих компаний и поставщиков коммунальных ресурсов по ч. 1 ст. 14.4 встает вопрос о разграничении сфер применения ст. 14.4 и 7.23 КоАП РФ. Как правило, правонарушение выражается в перебоях с поставкой коммунальных услуг (например, отсутствие горячей воды в течение длительного срока), ненадлежащем качестве оказываемых услуг (например, температура в жилых помещениях ниже установленного норматива и т. п.).

Позиция Роспотребнадзора состоит в том, что привлекаемые к административной ответственности организации, оказывая услуги конечному потребителю, осуществляют предпринимательскую деятельность. Обязанность оказывать услуги надлежащего качества установлена п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг населению, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (далее – Правила № 307). Конкретные требования к качеству оказываемых услуг устанавливаются соответствующими ГОСТами и СанПинами. Оказываемые услуги не соответствуют требованиям к качеству услуг, установленным государственным стандартом, поэтому налицо состав правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.4 КоАП РФ.

Стандартная, пользующаяся поддержкой судов, встречная позиция исполнителя коммунальных услуг состоит в следующем. Отношения в области предоставления коммунальных услуг урегулированы Жилищным кодексом РФ и Правилами № 307.

В соответствии с Правилами № 307 под коммунальными услугами понимается деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Согласно п. 3 Правил № 307, исполнителем коммунальных услуг является юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы,− индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

Как правило, лицо, привлекаемое к ответственности, относится к их числу. Отношения между исполнителями коммунальных услуг и потребителем урегулированы вышеуказанным специальным нормативным правовым актом. Ответственность за их нарушение установлена в ст. 7.23 КоАП РФ, которая является специальной по отношении норме ч. 1 ст. 14.4 КоАП РФ.

Рассмотрение дел об административных правонарушениях, предусмотренных в ст. 7.23, 23.49 КоАП РФ, не отнесено к компетенции органов Роспотребнадзора. Такие дела рассматривают органы государственной жилищной инспекции (ст. 23.55 КоАП РФ).

У судов первых инстанций встречаются различные позиции по этому вопросу. Однако арбитражные суды округов сформировали практику, согласно которой предоставление населению коммунальных услуг с нарушением государственных стандартов содержит в себе состав правонарушения, предусмотренного ст. 7.23 КоАП РФ . Эта позиция поддерживается ВАС РФ, который отказывает в передаче в Президиум ВАС РФ дел, в которых такого рода нарушения квалифицированы по ст. 7.23 КоАП РФ .

Отдельный вопрос представляет собой разграничение сфер применения ст. 7.23, 6.5, 14.4 КоАП РФ. Так, в практике существуют различные подходы к правильной квалификации подачи воды, температура которой в местах водозабора отличается от нормативов, установленных СанПин 2.1.4.1074-1.

Как правило, в случае привлечения за указанное правонарушение по ст. 14.4 КоАП РФ суды признают такую квалификацию неверной . Вопрос о соотношении ст. 6.5, 7.23 представляется более сложным. В практике встречается квалификация указанных нарушений как по ст. 6.5, 7.23, причем внятная аргументация в судебных актах не приводится .

Представляется, что правильной должна считаться квалификация этого правонарушения по ст. 7.23 КоАП РФ. Несмотря на то что правонарушение выражается в нарушении санитарно-эпидемиологических норм, основным объектом нарушения в данном случае выступают правоотношения, складывающиеся между управляющей компанией и жителями многоквартирного жилого дома. Так же как и при сопоставлении сферы действия ч. 1 ст. 14.4 и ст. 7.23 КоАП РФ, следует сделать вывод о том, что положения ст. 7.23 КоАП РФ носят специальный характер по отношению к положениям ст. 6.5 КоАП РФ.

Распространенной линией защиты от привлечения к административной ответственности в связи с предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества в случае правильной квалификации нарушения по ст. 7.23 КоАП РФ является ссылка на то, что привлеченное лицо не является субъектом правонарушения, поскольку не является исполнителем по смыслу Правил № 307.

В судебной практике к данной ссылке выработан следующий подход. Независимо от содержания договора между жильцами и управляющей компанией последняя признается исполнителем коммунальных услуг.

Субъектом правонарушения, предусмотренного ст. 7.23 КоАП, является как исполнитель, так и ресурсоснабжающая организация.

Поэтому если будет доказано, что именно действия ресурсоснабжающей организации привели к нарушениям в объеме и качестве предоставленных услуг, то такая организация будет признана субъектом правонарушения по ст. 7.23 КоАП РФ .

Сфера ответственности управляющих компаний (ТСЖ) начинается там, где это предусмотрено эксплуатационными характеристиками дома. Как правило, в местах подсоединения общедомовых приборов учета к инженерным сетям. Далее распространяется сфера ответственности ресурсоснабжающих организаций. Поэтому в случае, если будет доказано, что поставляемый ресурс (например, температура горячей воды, напряжение в электрической сети) не соответствует установленным требованиям, согласно прибору общедомового учета, − это может стать основанием для освобождения управляющей компании или ТСЖ от ответственности .

Следует иметь в виду, что бремя доказывания соответствия показателей приборов общедомового учета установленным требованиям лежит на контролирующем органе. Поэтому если при проведении проверки жилищная инспекция не отразила показания таких приборов в акте проверки и протоколе, или протокол не соответствует требованиям ст. 28.2 КоАП РФ, это может быть основанием для того, чтобы судом было признано, что наличие объективной стороны административного правонарушения не доказано .

Вопрос о субъекте ответственности также является основной проблемой, встречающейся в судебной практике по делам об обжаловании постановлений о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22, 14.7, 14.8, 8.1 КоАП РФ.

Одна из наиболее применяемых в сфере ЖКХ статей КоАП РФ является ст. 7.22 КоАП РФ (нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений). Как правило, по ней привлекается организация, заключившая с собственниками квартир в жилом доме договор по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного жилого дома. Нарушения выражаются в неоказании или ненадлежащем оказании услуг, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491); Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), нарушении требований Технического регламента, установленного ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений».

Существует определенная коллизия норм, регулирующих обязанность по содержанию имущества многоквартирного дома.

С одной стороны, согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества. Согласно ст. 158 ЖК РФ бремя расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома возлагается на собственников. Согласно ст. 44, 46, 158 ЖК РФ для включения в договор работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме требуется решение общего собрания собственников помещений. Более того, в соответствии с письмом Министерства регионального развития РФ от 14 октября 2008 г. № 26084-СК/14 в случае отсутствия таких решений общего собрания управляющая или подрядная организация не вправе выполнять указанные услуги и работы и не может отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг.

Однако собственники − физические лица зачастую пренебрегают этой обязанностью: не разрешают на общих собраниях вопрос о необходимости проведения ремонта; не оплачивают его проведение и даже могут вопреки обстоятельствам, здравому смыслу и требованиям нормативных правовых актов принять решение о том, что в проведении такого ремонта нет необходимости.

С другой стороны, согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ, обязанность оказывать услуги по содержанию общего имущества возлагается на основании договора на соответствующую организацию. Согласно п. 16, 17 Правил содержания № 491обязанность по содержанию общего имущества реализуется посредством заключения договора с управляющей организацией. Согласно п. 42 Правил содержания № 491 установлена ответственность управляющих организаций перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств, они несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Смотрите так же:  А страховой случай и страховой риск виды страховых рисков

Данный вопрос стал предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ.

В постановлении от 29.09.2010 № ВАС-6464/10 сформулирована следующая позиция: текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями, независимо от поминания о них в договоре и решения общего собрания собственников.

Определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является предпринимательским риском управляющей компании. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

При применении ст. 14.7, 14.8 КоАП, находящихся в главе, посвященной правонарушениям в области предпринимательской деятельности, также поднимается проблема субъекта правонарушения. В частности, встает вопрос о допустимости привлечения к ответственности ТСЖ, не являющихся коммерческими организациями. Однако данный довод ТСЖ не принимается судами во внимание. Суды ограничиваются тем, что устанавливают, является ли привлеченное лицо исполнителем по смыслу Правил оказания коммунальных услуг .

Анализ законодательств и судебной практики в области привлечения к административной ответственности в связи с правонарушениям в сфере ЖКХ показывает, что правильная квалификация правонарушений чаще всего должна быть осуществлена по ст. 7.22, 7.23 КоАП РФ. Органом, уполномоченным осуществлять привлечение к административной ответственности, является Жилищная инспекция. Это всегда необходимо иметь в виду при обжаловании постановлений о привлечении к административной ответственности.

Кроме того, необходимо учитывать, что, как правило, суды отказываются подходить к вопросу о субъектном составе правонарушения с точки зрения буквы закона. Особое значение по делам о привлечении к административной ответственности в данной области имеет доказывание конкретных юридически значимых обстоятельств.

Постановление ВАС РФ от 02.02.2011 № 256/2011, от 08.02.2011 № 696/11.

См., например, постановление ФАС ПО от 28.10.2010 по делу № А57-6142/2010.

См., например, решение АС Костромской области от 19.05.2010 по делу № А31-2552/2010; постановление ФАС ВВО от 20.10.2010 по тому же делу; постановление ФАС СЗО от 14.10.2010 по делу № А21-673/2010; постановление ФАС ВВО от 10.03.2011 по делу № А79-7890/2010 и др.

Постановление ФАС ФСО от 01.12.2009 по делу № А3-10772/2008, определение ВАС РФ от 30.03.2010
№ 3046/2010.

См., например, постановление ФАС СЗО от 14.10.2010 № А21-673/2010.

См., например, постановление ФАС ВВО от 10.03.2011 по делу № А79-7890/2010.

Постановление № 12 ААС от 01.12.2010 по делу № А19-16620/2010, оставленное в силе определением ВАС РФ от 01.03.2011 № 1865/2011.

Как заставить работать управляющую компанию: права и ответственность по содержанию и ремонту дома

Для создания комфортных условий проживания в многоквартирном доме (МКД) жильцы могут осуществлять управление самостоятельно либо привлекать для этого сторонние организации. Как мы уже писали в предыдущей статье, одним из вариантов является выбор управляющей компании (УК).

К сожалению, собственники дома не всегда знают обязанности по управлению домом, которые возложены на УК действующим законодательством. По этой причине возникает непонимание специфики распределения бюджета и бесконтрольность работы управляющей компании.

Качественное предоставление коммунальных и жилищных услуг является ключевой обязанностью УК (подробнее о коммунальных услугах и методах их расчета — здесь). Таким образом, у организации возникают договорные отношения с ресурсоснабжающими компаниями. С одной стороны управляющая компания приобретает коммунальные ресурсы, а с другой — предоставляет их потребителям.

Права и обязанности управляющей компании

Все права и обязанности относятся либо к сфере обеспечения жилищно-коммунальных услуг для потребителей, либо к контролю качества предоставляемых услуг.

Права и обязанности в сфере обеспечения потребителей:

1. Управление домом с учетом требований законодательства и соответствующего договора.
2. Начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) с предоставлением квитанций и расчет с поставщиками (функция может быть передана).
3. Заключение договоров с собственниками помещений на предоставление жилищно-коммунальных услуг.
4. Деятельность по снижению задолженности жильцов по установленным платежам.
5. Предоставление собственникам сведений согласно стандарту раскрытия информации (подробнее).
6. Осмотр общего имущества дома.

Для более эффективной работы по расчету услуг и собираемости платежей управляющая компания может использовать программные продукты 1C и сайт с личными кабинетами жильцов. Программы позволяют решать широкий спектр задач от управления объектами инфраструктуры и лицевыми счетами до автоматизации бухучета и приема платежей онлайн (подробнее о возможностях 1С).

Права и обязанности в сфере контроля качества ЖКУ и услуг по управлению домом:

1. Организация аварийно-диспетчерского обслуживания.
2. Оформление актов недопоставки при отсутствии или предоставлении услуг ненадлежащего качества.
3. Перерасчет платежей жильцов в случаях некачественного предоставления услуг.
4. Реализация услуг и работ согласно требованиям закона и договора управления.
5. Предоставление отчетности о ходе выполнения работ и оказания услуг по управлению домом.
6. Ведение судебно-исковой работы с поставщиками/подрядчиками в случаях прекращения или снижения качества услуг.

Ответственность управляющей компании

Несоблюдение прав и обязанностей может привести к административной, а в некоторых случаях и к уголовной ответственности. К ним могут относится: длительные или многократные нарушения правил содержания общего имущества и его технической эксплуатации; неисполнение норм предоставления жилищно-коммунальных услуг; сокрытие общедоступной информации; несоблюдение требований по предоставлению технической документации и правил пожарной безопасности; и другие.

Общедомовое имущество

Если управляющая компания допустит ненадлежащее состояние общего имущества дома (лестничных площадок, лифтов, кровли и т.д.), то организация может быть оштрафована в размере от 40 до 50 тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).

Также сюда относятся нарушения правил эксплуатации дома и выявление технических неисправностей.

Неисполнение обязанностей

Недостаточное обеспечение коммунальных услуг также влечет за собой ответственность управляющих компаний по статье 7.23 КоАП РФ. Причиной может стать несоответствие качества нормам, установленным: правилами предоставления услуг ЖКХ; СанПин; государственными стандартами (ГОСТ).

В этом случае финансовые санкции налагаются в размере от пяти до десяти тысяч рублей.

Непредоставление информации

Стандарт раскрытия информации четко определяет сведения, которые должна размещать о себе и управляемых домах каждая УК. Это является одним из требований при получении лицензии.

Нарушение любого регламентированного условия является административным правонарушением (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ) и влечет наложение штрафа на юрлиц от 250 до 300 тыс. рублей.

При систематическом неисполнении орган жилищного надзора обращается в суд для аннулирования лицензии. Существуют разные способы приведения деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствие с Постановлением 731. Одним из удобных способов размещения информации является использование собственного сайта (подробнее).

Куда жаловаться в случае претензий по качеству получаемых услуг

Прежде чем подавать претензию в контролирующие или судебные органы, попробуйте написать жалобу непосредственно в офис управляющей компании. Как правило, большинство вопросов разрешается на этом этапе. Если результата не последует, или он вас не устраивает – обратитесь в надзорные органы, не забыв приложить свое заявление в УК и ее ответ: ГЖН (Государственная жилищная инспекция); Роспотребнадзор; Прокуратура.

ВАЖНО: подготовьте все заявления в двух экземплярах – для органа, куда подаете жалобу и для себя с отметкой о принятии.

В обращении подробно опишите нарушение и приложите документальные доказательства (фотографии, результаты экспертизы, акты и т.п.). Обратите внимание, что при подаче письменного заявления вы должны получить ответ в течение 30 дней.

Если в ходе проверки надзорными органами факты нарушения подтвердятся, то управляющая компания будет оштрафована и обязана устранить выявленные несоответствия. Примерные сроки для выполнения такого предписания составляют один месяц.

Однако если цель жалобы ㅡ компенсация причиненного вам ущерба (например, плохо закрепленный столб упал на автомобиль), то обращаться за помощью необходимо в суд.

Выстроенная коммуникация жильцов с управляющей компанией снижает риски обращения потребителей с жалобами в вышестоящие инстанции. Для поддержания контактов с потребителями есть удобный инструмент — мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет. Подробнее о возможностях приложения вы можете прочитать здесь.

Административная ответственность управляющей компании

  1. Административная ответственность управляющей компании
  2. Нарушение договора с жильцами
  3. Куда обращаться

Административная ответственность управляющей компании

Административная ответственность управляющей компании наступает вследствие того, что последняя нарушает права и интересы собственников жилых помещений, игнорируя действующее законодательство.

Закон же хоть и беспристрастен, но по большей части он защищает права жильцов. Под правами понимается достойный уровень проживания, а если УК не может обеспечить это требования, то на нее можно пожаловаться и привлечь к административной ответственности.

Статья 162 ЖК РФ гласит, что собственники жилых помещений и некая фирма заключают между собой контракт, по которому последняя обязуется обслуживать конкретный многоквартирный дом в сфере жилищно — коммунального хозяйства. На фирму накладываются права и обязанности, поэтому за ненадлежащее исполнение своих обязательств перед жильцами её можно и нужно привлекать к административной ответственности. Если же неоднократное привлечение не имеет никаких последствий, то требуется просто расторгать договор с нерадивой фирмой и подбирать другую, но об этом поговорим в другой статье.

Смотрите так же:  Типовой договор трудоустройства образец

Любая фирма, обслуживающая многоквартирные дома в сфере ЖКХ обязана:

  • Сотрудничать с поставщиками энергоресурсов (вода, электричество, отопление) и их поставщиками для бесперебойной подачи в обслуживаемый дом.
  • В случае необходимости, своевременно нанимать специализированную технику или сторонний обслуживающий персонал (для очистки двора при непрерывном снегопаде, например).
  • Сохранять всю домовую техническую документацию.
  • Периодически проводить мероприятия, которые выявляют нерадивых домочадцев (не оплата услуг ЖКХ, воровство электроэнергии).
  • Обеспечивать своих клиентов самой подробной информацией о тарифных изменениях на ресурсы, и оказываемые виды услуг самой УК.
  • Периодически проводить плановые и внеплановые собрания собственников жилых помещений с целью обсуждения текущих проблем, приема предложений, голосования и т.д.
  • По необходимости заниматься вывозом бытовых отходов жизнедеятельности жильцов.
  • Быть готовой к началу отопительного сезона.
  • Иметь резервные источники доведения ресурсов до жильцов, в случае ЧП (подгонять машину с питьевой водой, периодически включать генератор или направлять дом на другую подстанцию в случае отключения электроэнергии).
  • Поддерживать пожаробезопасность на должном уровне.
  • Производить периодический ремонт, уборку и обслуживание общедомового имущества.

Нарушение договора с жильцами

Нарушение договорных обязательств или их некачественное исполнение может послужить поводом, чтобы привлечь к административной ответственности фирму управления в сфере ЖКХ.

Привлекаемые фирмы, как показывает судебная практика, имеют одни и те же проблемы с нарушением договора. Так, если УК скрывает информацию, предназначенную для широкого доступа в нарушение ФЗ — № 263, то ее можно привлекать к административной ответственности. Статья 7.22 КоАП РФ говорит о том, что большинство управляющих компаний можно наказывать за неподобающее исполнение своих контрактных обязательств перед жильцами по содержанию обще домового имущества многоквартирного дома, а наказание может быть выдвинуто в виде штрафа размером до 40 тысяч рублей.

Основываясь на статье 7.23 КоАП РФ управляющую компанию, возможно, наказать штрафом в размере 10 тысяч рублей за обеспечение дома коммунальными услугами в неполном объеме. А нарушение пожаробезопасности может стоить УК достаточно дорого, ведь штраф в этом случае может достигать 200 тысяч рублей.

Куда обращаться

Основываясь на статье 59 ГК РФ, владельцы жилых помещений должны получать компенсацию ущерба, который они приобрели из-за нерадивой УК: не предоставление информации, недобросовестное обслуживание и прочие нарушения. Жаловаться на УК не только можно, но и необходимо, ведь они получают деньги за обслуживание многоквартирных домов, так пусть это делают надлежащим образом. Рядовые граждане, недовольные работой своей УК могут обратиться:

  • Лично к начальству УК с требованием выполнять свою работу надлежащим образом в порядке досудебного урегулирования конфликта.
  • Жилищную инспекцию.
  • Роспотребнадзор.
  • Прокуратуру.
  • Суд.

Административная ответственность своей управляющей компании зачастую зависит от расторопности самих жильцов. Можно поддерживать постоянный конструктивный диалог с представителями фирмы, но зачастую жильцы терпят все своеволия УК, так как не знают куда обратиться.

Если у вас произошла такая ситуация, то привлекаемые УК к административным санкциям — один из основных видов деятельности компании «Правовой эксперт». Обратитесь к нашим специалистам абсолютно по любому вопросу, связанному с ненадлежащей работой вашей УК и мы сможем дать развернутый ответ по теме куда обратиться и какие предпринять действия. В наиболее критических ситуациях и доведения разбирательства до суда, наши профессионалы в области права обеспечат юридической защитой и сопровождением процесса всех своих клиентов.

Проверки управляющей компании и ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ

Административная ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ возникает для управляющих компаний, если они нарушили правила содержания и ремонта жилых домов или жилых помещений. За подобное нарушение юридическим лицам могут назначить штраф от 40 000 до 50 000 рублей.

Сегодня мы расскажем, почему ГЖИ проводят проверки управляющих компаний и привлекают их к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.

Расширился перечень оснований для проведения проверки

Так случилось после введения лицензирования деятельности по управлению МКД. ГЖИ провела внеплановую выездная проверку управляющей компании, в ходе которой проверила, как та соблюдает требования Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Эти правила утвердило Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Без нарушений не обошлось, ГЖИ обнаружила, что:

  • при входе на лестничную площадку нет плиточного покрытия ступеней и пола крыльца;
  • нарушен отделочный слой ограждений крыльца до кирпичной кладки и часть стены дома;
  • на лестницах нет поручней;
  • на лестничных клетках не проводится уборка;
  • на фасаде в зоне цокольного этажа облупилась штукатурка;
  • распределительные устройства не закрыты.

Эти нарушения стали основанием для привлечения управляющей компании к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. УО попыталась опротестовать проверку, сослалась на то, что у ГЖИ её вовремя не уведомила.

Суд решил иначе. Он заметил, что ко всем отношениям, связанным с осуществлением лицензионного контроля, применяются положения Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ. Им же учтены правила проведения внеплановой проверки.

Внеплановая проверка по основаниям п. п. 1, 4, 5 ч. 10 ст. 19 N 99-ФЗ и по заявлениям граждан, информации от ОГВ, ОМС и СМИ проводится без согласования с прокуратурой и без предварительного уведомления лицензиата (ч. 3 ст. 196 ЖК РФ).

В данном случае проверка проводилась по обращению жильца дома – он заявил о нарушении правил предоставления коммунальных услуг.

Предписание по итогам проверки

ГЖИ сможет привлечь управляющую организацию к административной ответственности, даже при отсутствии предписания по итогам проверки. Её не остановит даже плачевное финансовое состояние управляющей компании.

Инспекция провела проверку многоквартирного дома и выявила нарушения Правил N 170. Управляющую компанию привлекли к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.

УО постановление обжаловала, потому что, по её мнению, ГЖИ должна была предоставить управляющей организации возможность устранить выявленные нарушения. К тому же штраф назначили непомерно большой.

Суд не удовлетворил требования. Он объяснил, что не выдача предписания для устранения выявленных нарушений не является основанием освобождения от административной ответственности.

Суд пояснил, административный штраф не зависит напрямую от платёжеспособности управляющей компании. Что касается расходов, связанных с выполнением обязательств по договору управления МКД по содержанию и текущему ремонту дома с учётом его естественного износа, – они считаются предпринимательским риском УО.

За нарушение лицензионного требования – ответственность по ст. 14.1.3

Некоторые нарушения Правил N 170 суды расценивают как нарушение лицензионных требований.

Например, нарушение правил содержания и ремонта МКД, которое допустила УО, суды квалифицируют по ч. 2 ст. 14.1.3, а не по статье 7.22 КоАП РФ. Ответственность, конечно, серьёзнее. Административный штраф для юридических лиц – от 250 000 до 300 000 рублей.

Предпринимательская деятельность по управлению МКД подлежит лицензированию (п. 51 ст. 12 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ). Эта же норма отражены в ст. 192 ЖК РФ: для деятельности УО по управлению МКД нужна лицензия.

Лицензию нужно было получить до 1 мая 2015 года, сейчас без неё работать нельзя. Лицензия не требуется ТСЖ, ЖК и иным специализированным потребительским кооперативам (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Не нужна лицензия ещё в случае, предусмотренном ч. 3 ст. 200 ЖК РФ случая.

Управляющая домом организация обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан, содержит общее имущество в надлежащем виде и предоставляет коммунальные услуги жителям дома (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 года N 1110 утвердило Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД. П. 3 этого постановления говорит, какие существуют лицензионные требования:

  • соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ;
  • исполнение обязанностей по договору управления, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ;
  • соблюдение требований, предусмотренных ч. 1 ст. 193 ЖК РФ.

После того, как управляющая организация получила лицензию, в её отношении осуществляется лицензионный контроль. Он нужен чтобы проверить, хорошо ли УО соблюдает лицензионные требования.

Государственный жилищный надзор не проводится в отношении управляющих организаций, управляющих домами по лицензии (ч. 7 ст. 20 ЖК РФ). Если лицензии нет, но организация управляет домами, тогда в её отношении осуществляется государственный жилищный надзор, а не лицензионный контроль.

Нарушения Правил N 170 суды сочли ненадлежащим содержанием общего имущества и неисполнением обязанностей по договору управления. Соответственно, квалифицировали это как нарушения лицензионных требований. Ксения Терлецкая

Полезная статья?

Поделитесь с коллегами и друзьями

Административная ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ возникает для управляющих компаний, если они нарушили правила содержания и ремонта жилых домов или жилых помещений. За подобное нарушение юридическим лицам могут назначить штраф от 40 000 до 50 000 рублей.

Сегодня мы расскажем, почему ГЖИ проводят проверки управляющих компаний и привлекают их к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.

108shagov.ru. Все права защищены. 2019