Незавершенный строительством объект судебная практика

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 января 2017 г. N 89-КГ16-10 Суд отменил апелляционное определение об отказе в удовлетворении иска по делу о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, поскольку суду следовало дать оценку обстоятельствам наличия либо отсутствия правопритязаний третьих лиц в отношении указанного истцом объекта строительства, а также нарушения прав членов ЖСК в случае удовлетворения заявленных требований, что судом было оставлено без внимания

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В., Гетман Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кокориной Г.М. к жилищно-строительному кооперативу «Согласие», Ивановой И.Н. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

по кассационной жалобе представителя Кокориной Г.М. — Петровой Л.Г.

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Кокорина Г.М. обратилась в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Согласие» о признании права собственности на долю в виде однокомнатной квартиры, согласно экспликации (плану) этажей проекта 1А, общей площадью . кв.м., расположенной на 8-ом этаже 1-го подъезда в незавершенном строительством объекте — жилом доме ГП 2-3 (блок-секция 1) по адресу: . объездная дорога — район МЖК, участок . указав в обоснование заявленных требований, что 5 сентября 2003 г. между ней и Потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан «ЖилСтройКредит» был заключен договор N . на основании которого кооператив предоставил ей заем в целях приобретения указанной однокомнатной квартиры. 21 марта 2006 г. между ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» и Кокориной Г.М. заключен договор на долевое строительство кирпичного, десятиэтажного жилого дома по улице . (микрорайон . ) N . по ГП в г. . Обязательства по договору истица выполнила в полном объёме. В настоящее время ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» признано банкротом и ликвидировано, незавершенный строительством жилой дом передан ЖСК «Согласие», осуществляющего строительство указанного дома.

Ответчики в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении.

Решением Ленинского районного суда г. Тюмени от 10 марта 2016 г. в удовлетворении исковых требований Кокориной Г.М. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Представителем Кокориной Г.М. — Петровой Л.Г. подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г.

В связи с поданной 30 августа 2016 г. кассационной жалобой на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьей Верховного Суда Российской Федерации Горшковым В.В. 11 октября 2016 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы и определением этого же судьи от 20 декабря 2016 г. кассационная жалоба представителя Кокориной Г.М. — Петровой Л.Г. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Кокориной Г.М. требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств полного исполнения обязательств по финансированию объекта строительства, при этом Кокорина Г.М. не состоит в членах ЖСК «Согласие», не являющегося правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй», в связи с чем оснований для признания за истцом права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью . кв.м., расположенную на 8-ом этаже 1-го подъезда в незавершенном строительством объекте — жилом доме ГП 2-3 (блок-секция 1) по адресу: . объездная дорога — район МЖК, участок . не имеется.

С данным выводом не согласился суд апелляционной инстанции и отменяя решение суда первой инстанции с вынесением нового решения об отказе в иске, указал, что суд первой инстанции без установленных законом оснований вышел за пределы заявленных требований и вынес решение по требованию которое исковое заявление не содержало, что в силу части 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 этого Кодекса.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (статья 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. 23 «О судебном решении»).

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции выполнены не были.

При рассмотрении апелляционной жалобы Кокориной Г.М. суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции без установленных законом оснований вышел за пределы заявленных требований рассмотрев и удовлетворив требование Кокориной Г.М. о признании права собственности на квартиру.

Между тем, из резолютивной части решения суда первой инстанции видно, что судом в удовлетворении требования Кокориной Г.М. о признании права собственности на квартиру отказано.

Судебная коллегия Тюменского областного суда также указала, что требование истца о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме не подлежит удовлетворению, поскольку не было заявлено Кокориной Г.М. в суде первой инстанции.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции являются взаимоисключающими, поскольку Кокориной Г.М. в исковом заявлении было указано требование о признании права собственности на долю в виде однокомнатной квартиры в незавершенном строительством объекте — жилом доме, которое, по мнению судебной коллегии, не было рассмотрено судом первой инстанции, рассмотревшим требование о признании права собственности на квартиру.

Кроме того, в нарушение требований части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не рассмотрел доводы апелляционной жалобы истца в полном объеме.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (пли) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Тюмени от 21 февраля 2013 г. установлено, что оплата объекта долевого строительства по договору от 21 марта 2006 г. произведена в полном объеме.

Согласно пункту 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что застройщиком в предусмотренный договором срок жилое помещение участнику долевого строительства не передано по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, ООО «Тюмень-Лукойл-Сервис», осуществляющее строительство указанного выше жилого дома, ликвидировано.

Объект незавершенного строительства передан ответчику ЖСК «Согласие» для завершения строительства.

На момент передачи объекта незавершенного строительства ЖСК «Согласие» для завершения строительства, спорный жилой дом был частично выстроен, т.е. выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику ЖСК «Согласие».

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Смотрите так же:  Образец заявления на загранпаспорт старого образца москва

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию — в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты — в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной — требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время застройщик ликвидирован, а ЖСК «Согласие», осуществляющее в настоящее время завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, а истец не является членом ЖСК, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

При изложенных выше обстоятельствах смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

При таких обстоятельствах суду следовало дать оценку обстоятельствам наличия либо отсутствия правопритязаний третьих лиц в отношении указанного истцом объекта строительства, а также нарушения прав членов ЖСК «Согласие» в случае удовлетворения требований Кокориной Г.М., что судом первой инстанции не выполнено, и судом апелляционной инстанции оставлено без внимания.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Принимая во внимание, что поименованные выше требования закона и указания Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, а также необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г. подлежащим отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

ВС РФ поддержал собственников недостроя

В 2014 г. общество и Комитет по управлению имуществом города заключили на два года договор аренды земельного участка, на котором впоследствии началось строительство объекта недвижимости. За два месяца до окончания срока общество обратилось в городскую администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды участка без проведения торгов для завершения строительства. Однако администрация, задержав ответ на два месяца, сообщила, что участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только после представления документов о госрегистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства.

Посчитав, что заинтересованные лица незаконно бездействуют, общество обратилось в арбитражный суд с иском, в котором, в частности, просило обязать администрацию заключить договор аренды сроком на три года. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований. Он руководствовался п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ и исходил из того, что у заявителя отсутствуют права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов по причине непредставления доказательства регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Апелляционный суд отменил это решение, удовлетворив требования общества, однако затем постановление было отменено в кассации, которая оставила в силе решение суда первой инстанции.

Указывая на несоответствие выводов суда первой и кассационной инстанций фактическим обстоятельствам дела, общество, в свою очередь, обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. В результате разбирательства решения первой и кассационной инстанций отменены, а постановление апелляционного суда оставлено в силе.

ВС РФ указал, что п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, на который ссылались суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г., и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Как отметила Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», это определение Верховного Суда содержит в себе выводы, ранее уже сформированные судебной практикой. В частности, аналогичные выводы положены в основу Определения ВС РФ от 14 июня 2017 г. № 304-ЭС16-20773, а также содержатся в некоторых данных ранее разъяснениях Высшего Арбитражного Суда РФ.

«Верховный Суд правомерно защитил интересы правообладателя объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности. Обратное означало бы нарушение указанных интересов, а также допущение злоупотребления правом со стороны публичного субъекта, которым ранее земельный участок и был предоставлен под строительство объекта недвижимости. Также занимаемая судами позиция служит целям обеспечения стабильности гражданского оборота», – полагает эксперт.

Партнер Группы правовых компаний «Интеллект-С» Дмитрий Загайнов отметил важность того, что Верховный Суд поддержал позицию, изложенную в судебном акте апелляционной инстанции. «Правовая позиция формировалась при выяснении воли законодателя, который вносил соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ. В частности, анализировалась пояснительная записка к законопроекту, в котором обосновывалась необходимость упрощения процедуры предоставления земельных участков без проведения торгов однократно для завершения строительства при предоставлении такого земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г.», – пояснил он, добавив, что Верховный Суд своим определением не допустил, чтобы судебная практика пошла по иному пути, нежели того желал законодатель.

Тем не менее в отношении незарегистрированных и недостроенных объектов судебная практика противоречива. Как рассказал адвокат, управляющий партнер «Содружества земельных юристов» Денис Литвинов, отношение судов к такой постройке зачастую зависит от конкретных обстоятельств дела, что отрицательно влияет на стабильность и предсказуемость имущественного оборота: «Рассматриваемый судебный акт ВС РФ не вносит ясности в эту сумятицу, так как не содержит обоснованных правовых позиций».

Денис Литвинов отметил, что Верховный Суд рассматривал данное дело практически одновременно с публикацией Минэкономразвития проекта масштабных изменений в Гражданский кодекс РФ в сфере недвижимости, которые в том числе касаются и объектов незавершенного строительства. «Их предлагается считать самостоятельными объектами исключительно после государственной регистрации прав на них, а до этого они будут считаться неотделимыми улучшениями земельного участка и следовать его судьбе. При этом Правительство РФ должно будет нормативно урегулировать перечень признаков, которым должны будут соответствовать объекты незавершенного строительства, для возможности государственной регистрации права на них. Поправки должны вступить в силу 1 января 2019 г. Представляется, что после их вступления в силу застройщик, не уложившийся в срок, на который предоставлен участок под застройку, может лишиться не только участка, но и недостроенного объекта», – сообщил эксперт.

Он также заметил, что в рамках рассматриваемого дела представляется спорной позиция Верховного Суда о том, что достаточным доказательством наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства, позволяющим заявителю претендовать на получение участка в аренду без торгов, является акт проверки Главного управления строительного надзора. «Представляется, что указанный акт не может являться полноценным доказательством наличия у недостроенного объекта признаков недвижимости как таковых, он лишь фиксирует степень готовности объекта (который может и не являться недвижимостью даже после завершения его строительства)», – считает Денис Литвинов.

Признание права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства как способ защиты прав участника долевого строительства

Н.А. МАШТАКОВА

Закрепление в Законе об участии в долевом строительстве способов обеспечения исполнения обязательств и повышенных мер ответственности явилось первой, но неэффективной ступенью в защите прав участников долевого строительства. В большинстве случаев на момент обращения участника долевого строительства с иском в суд у застройщика ничего, кроме уставного капитала, объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором данный объект возводится, не имеется. Соответственно возвратить вложенные денежные средства из вышеуказанного имущества практически невозможно, поскольку уставный капитал застройщика не велик, а объект незавершенного строительства неликвиден. На сегодняшний момент достроить или перепрофилировать объект незавершенного строительства — достаточно дорогостоящее и убыточное мероприятие. Анализ правоприменительной практики показывает, что гарантии, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве, на сегодняшний день не действуют, а участники долевого строительства стараются искать новые способы защиты своего нарушенного права.
В настоящее время в суды общей юрисдикции и в арбитражные суды поступает большое количество исков о признании права собственности на долю в объектах незавершенного строительства в виде конкретной квартиры (нежилого помещения). Практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов по данным спорам различна.
Арбитражные суды отказывают в признании собственности на долю в объекте незавершенного строительства, поскольку действующее законодательство не признает объект незавершенного строительства до передачи его участнику долевого строительства в качестве объекта вещного права .
———————————
См.: решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 октября 2010 г. по делу N А60-19069/2010-С1, Постановление ФАС Уральского округа от 17 июля 2006 г. N Ф09-5258/06-С4 по делу N А47-12218/2003-8-ГК // Справ.-правовая система «КонсультантПлюс: ВерсияПроф». М., 2010. Доступ из локальной сети Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.

Смотрите так же:  Спор игра ключи

В практике судов общей юрисдикции имеются «положительные» решения по указанным спорам, однако и здесь судебная практика не отличается единообразием. В некоторых случаях суды общей юрисдикции отказывают в признании права собственности на долю в указанных объектах незавершенного строительства, ссылаясь на то, что Законом об участии в долевом строительстве такой способ защиты прав участников не предусмотрен . Другие суды считают, что исковые требования подлежат удовлетворению .
———————————
См.: решение Индустриального районного суда г. Ижевска УР от 27 декабря 2010 г. по делу N 2-4398/10 // Архив Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики; Определение Воронежского областного суда от 2 февраля 2010 г. по делу N 33-468; Определение Московского областного суда от 2 сентября 2010 г. по делу N 33-15632 // Справ.-правовая система «КонсультантПлюс: ВерсияПроф». М., 2010. Доступ из локальной сети Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.
См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 мая 2006 г. по делу N 33-5604; Определение Ульяновского областного суда от 29 мая 2007 г. // Справ.-правовая система «КонсультантПлюс: ВерсияПроф». М., 2010. Доступ из локальной сети Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.

В 2009, 2010 гг. Устиновским и Индустриальным районным судом г. Ижевска Удмуртской Республики было рассмотрено большое количество подобных исковых заявлений от участников долевого строительства, при этом процент готовности объектов незавершенного строительства был достаточно значительный (от 95 до 99%) . Судебными решениями было признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. При этом размер доли был определен в виде спорной квартиры (нежилого помещения).
———————————
См.: решение Устиновского районного суда г. Ижевска УР от 27 октября 2010 г. по гражданскому делу N 2-2335/10; решение Устиновского районного суда г. Ижевска УР от 16 июня 2010 г. по гражданскому делу N 2-1447/10 // Официальный сайт Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики: http://ustinovskiy.udm.sudrf.ru/; решение Индустриального районного суда г. Ижевска по гражданскому делу N 2-2159/09 от 28 октября 2009 г.; решение Индустриального районного суда г. Ижевска по делу N 2-2941/09 от 3 декабря 2009 г. // Архив Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в том числе и на объект незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
По действующему законодательству на долю в праве собственности на недвижимое имущество распространяется правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие гражданский оборот недвижимости.
До придания объекту незавершенного строительства статуса недвижимого имущества он является совокупностью стоимости строительных материалов и вложенного труда, которая имеет конкретное денежное выражение.
Соответственно до завершения строительства и приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимого имущества в указанном объекте можно определить только долю указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство.
В настоящее время судебные решения о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства подменяют собой акт государственной регистрации объекта незавершенного строительства и производят выдел доли в несуществующем (с юридической точки зрения) объекте недвижимости. Считаю, что в данном случае необходимо признавать не право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, а право на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Предполагаем, что в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, прекращения или приостановления строительства помимо расторжения договора об участии в долевом строительстве можно было бы предусмотреть право участников долевого строительства на признание доли в праве собственности на объект незавершенного строительства пропорционально доле вложенных денежных средств.
Притом на законодательном уровне необходимо установить, при какой степени готовности объекта незавершенного строительства участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с указанным иском.
На сегодняшний день законодательство РФ не содержит исчерпывающего понятия «объект незавершенного строительства», не выделяет признаков, присущих данному объекту (например, степени готовности объекта), в связи с чем единообразной судебной практики в данном вопросе также не сформировано.
Предполагаю, что признание права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства для участника долевого строительства с экономической стороны будет целесообразно только при значительной степени готовности объекта незавершенного строительства (процент завершенности должен быть установлен законом). Данные выводы подтверждает и судебная практика, когда признание права собственности на долю осуществлялось при значительном проценте готовности объекта незавершенного строительства (75 — 100%) .
———————————
См.: решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 2 апреля 2009 г.; Определение Свердловского областного суда от 21 сентября 2010 г. N 33-11084/2010 // Справ.-правовая система «КонсультантПлюс: ВерсияПроф». М., 2010. Доступ из локальной сети Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.

Признание права на долю в праве собственности на указанный объект недвижимости должно повлечь прекращение правомочий застройщика на земельный участок, с последующей передачей или переоформлением данных прав на объединение участников долевого строительства (например, ТСЖ или ЖСК).

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Незавершенный строительством объект судебная практика

II. О признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект (если отсутствует разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию)

I. Введение

В Бюллетене Верховного Суда РФ № 2 за 2003 года опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.»

Однако высший судебный орган страны не дал разъяснений о том, какие способы защиты нарушенного права дольщиков являются надлежащими, а какие нет. В частности, имеет ли гражданин право на удовлетворение иска о признании права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект, если по каким-то причинам организация свои обязательства не исполняет? Речь об объектах, строительство которых не ведется или «заморожено». Это может быть связано как с прекращением финансирования, так и с возникшими разногласиями и, как следствие, расторжением договора с подрядчиками (субподрядчиками), а будет ли заключен новый договор и когда – не известно. Актуальность признания права собственности на долю в «недострое» очевидна в свете того, что банкротство организации-застройщика повлечет включение в конкурсную массу незавершенного строительством объекта, за счет реализации которого, будут удовлетворены требования кредиторов застройщика, дольщики же не получат свои квартиры да и уплаченные деньги вряд ли вернут.

Практика показывает, что суды общей юрисдикции признают за дольщиками право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Ряд судов удовлетворяя иски о признании права собственности на долю, указывают в резолютивной части решения, что данная доля соответствует конкретному жилому помещению в строящемся доме (когда жилое помещение индивидуализировано – есть обмеры). Есть примеры, когда суд признает право собственности на квартиру (а не на долю в праве!) в незавершенном строительством доме (дом не сдан в эксплуатацию)

Например, см. ниже: «Суд кассационной инстанции оставил решение суда о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру без изменения, указав, что денежные средства истицей по договору были внесены в кассу ЖСК, ЖСК фактически завершил строительство дома, а то обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда»

Нельзя сказать, что такие решения безупречны с точки зрения позитивного права, однако, полагаем, что такая практика судов общей юрисдикции по защите интересов граждан-дольщиков, исходя из реалий сегодняшнего времени, заслуживает поддержки. Но в целом, по данному вопросу в судебной практике нет единого подхода. За исключением вышеуказанного «Обобщения» Верховного Суда, никаких разъяснений по возникающим вопросам «долевого участия в строительстве» Верховный Суд РФ более не давал. В рамках настоящего обобщения приведем некоторые примеры положительных решений районных судов и судов субъектов Федерации по спорам, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве: о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.

Рекомендуем по данной теме другие публикации:

  • Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года
  • Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года
  • Долевое участие в строительстве. Популярные вопросы
  • Неустойка по договору долевого участия в строительстве
  • Признание права собственности на объекты, являющиеся предметом инвестиционного договора. Судебная практика арбитражных судов
  • и другие публикации в рубрике Участие в долевом строительстве, инвестирование

II. О признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект

(если отсутствует разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию)

Отменяя решение суда об отказе в иске, суд указал, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся и объекты незавершенного строительства

П. обратилась в суд иском к ОАО «Интерурал» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, ссылаясь на то, что 21.03.03 она заключила с ответчиком договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым она внесла денежные средства, а ответчик принял на себя обязательство передать ей квартиру в собственность. До настоящего времени ответчик не сдал дом в эксплуатацию и не передал ей квартиру в собственность. Дом завершен строительством на 85%, в настоящее время строительство дома не ведется, сдача дома в эксплуатацию задерживается на неопределенный срок, полагающаяся по договору квартира, расположенная на третьем этаже, фактически построена.

Решением городского суда в удовлетворении иска отказано. Судебная коллегия оменила решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении иска, суд со ссылкой на ст. 219 ГК РФ мотивировал тем, что строительство спорного жилого дома не окончено, в эксплуатацию не сдан, истице спорное имущество по приемо-сдаточному акту не передавалось, она является участником договора долевого участия в строительстве, в установленном порядке право собственности на объект недвижимости за ответчиком не зарегистрировано.

Смотрите так же:  Гражданский кодекс цена 2019

Между тем, при разрешении спора суд не установил юридически значимые обстоятельства и неправильно применил норму материального права.

Согласно ст. 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности либо на ином праве, право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности либо право пользования земельным участком, разрешения на строительство проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и на основании ст. 25 вышеуказанного Закона подлежат государственной регистрации.

Поскольку право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, перечисленных в данной норме права, то при разрешении спора о праве собственности на объект незавершенного строительства суду следовало предложить сторонам представить доказательства, подтверждающие право на земельный участок, отведенного под строительство объекта, разрешения на строительство, а также документы, содержащие описание спорного объекта недвижимости (извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 мая 2006 года, по делу № 33-5604)

Суд принял признание ответчиком заявленных исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов самих ответчиков, а также других лиц и признал за истцом право собственности на 3796/384000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, соответствующую однокомнатной квартире № 50 общей площадью 37.96 кв.метра, расположенной на втором этаже в четвертом подъезде

Истец К. обратилась в суд с иском к ЗАО о признании права собственности, указывая, что с ЗАО заключен договор об инвестиционной деятельности №54. Предметом договора является строительство однокомнатной квартиры в жилом 5-ти этажном кирпичном доме. Свои обязательства по оплате всей стоимости указанной квартиры С.О. исполнены в полном объеме. Ответчик не сдал вышеуказанный дом в эксплуатацию в установленный срок. Поскольку истец свои обязательства выполнил в полном объеме , считает , что приобрел право собственности на объект инвестирования в виде доли в объекте незавершенного строительства. В настоящее время ему стало известно, что в отношении ответчика введена процедура банкротства — конкурсное производство, дом в эксплуатацию не введен.

Истец просит признать за ним право собственности на 3796/384000 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства — пятиэтажный кирпичный жилой дом с мансардой.

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО – А.Е., действующая на основании доверенности, исковые требования признала в полном объеме.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит обоснованным принять признание иска ответчиком и исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В соответствии со ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона обязуется выполнить по заданию другой стороны определенную работу и результат сдать заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить их.

Судом признание ответчиком заявленных исковых требований принято, поскольку это не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов самих ответчиков, а также других лиц (извлечение из решения Кировского районного суда г. Новосибирска от 24 апреля 2009г.)

Руководствуясь ч. 1 ст. 130 ГК РФ, ч.1 ст. 218 ГК, суд признал за истцами право на долю в праве собственности на неоконченный строительством жилой дом

Истцы (Стехов И. В. и ООО «Орсайт») обратились в суд с иском к ЗАО «Калугаградосгроитель», в котором просили признать за ними право на долю в незавершенном строительством жилом доме № 12.

В обоснование иска представитель истцов в судебном заседании указала, что по договору об инвестировании в строительство заключенным между истцом Стеховым И.В. и ответчиком 07 июня 2001 года, Стехов И.В. профинансировал строительство трехкомнатной квартиры №53. По договору о долевом участии в строительстве жилья, заключенному между ООО «Орсайт» и ответчиком, ООО «Орсайт» профинансировало строительство 21 квартиры общей площадью 1495,85 кв.м.

Поскольку в настоящее время жилой дом является объектом незавершенного строительства, с целью защиты своего права собственности на квартиру представитель истцов просила признать за Стеховым И.В. право на долю в данном незавершенном строительством жилом доме в размере 6471/659340, а за ООО «Орсайт» признать право на долю в данном незавершенном строительством жилом доме в размере 328220/651825.

Представитель ответчика ЗАО «Калугаградостроитель» в судебное заседание не явился.

Суд установил, что все обязательства по договору были выполнены надлежащим образом, срок действия разрешения на строительство продлен в установленном порядке ответчику не был. Срок действия договора аренды земельного участка от 23 августа 2001 года, выделенного под строительство данного дома, также истек. Строительство жилого дома ответчиком прекращено и возобновлено не будет в связи с изложенным выше.

В соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу.

В силу ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Учитывая указанные выше обстоятельства и нормы закона, суд приходит к выводу о возможности признания за истцом Стеховым И.В.. права на 6471/659340 долей, а за ООО «Орсайт» права на 328220/651825 долей в праве собственности на неоконченный строительством жилой дом №12.

Размер данной доли установлен судом в виде дроби, в числителе которой указана общая площадь квартир(ы) по договору об инвестировании в строительство, а в знаменателе — общая площадь жилого дома по строительному проекту (Решение Калужского районного суда Калужской области от 15 января 2007г.)

Суд признал за истцом право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, указав, что данная доля после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире

Я.. обратился в суд с иском признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Истец просил суд признать за ним право собственности на 48532/1530110 доли в незавершенном строительством объекте – строящемся 10-этажном жилом доме с административными помещениями и магазином.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик, в нарушении требований закона, заключил с истцом не договор участия в долевом строительстве, а иной договор, по сути, по мнению суда, являющийся договором бытового строительного подряда. При этом суд считает необходимым указать, что форма договора была предложена истцу ООО, не допускала оговорок, поэтому суд полагает, что истец был лишен возможности заключить с ответчиком иной договор, на иных условиях, кроме предложенных ему ответчиком.

Суд пришел к следующим выводам: так как разрешение на строительство жилого дома получено ответчиком 13.07.2005 года, т.е. после вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ, то к отношениям между сторонами спора должны применяться положения указанного закона. Однако, несмотря на то, что при заключении договора, были нарушены требования норм закона, согласно которым, договор участия в долевом строительстве должен содержать установленные законом существенные условия и подлежать государственной регистрации, иск подлежит удовлетворению. Суд указал, что истец действовал добросовестно, в полном объеме исполнил принятые на себя по договору обязательства, оплатил обусловленную договором стоимость квартиры. Поэтому, по убеждению суда, он не может быть лишен права на защиту нарушаемого ответчиком права.

По убеждению суда, единственным эффективным средством правовой защиты (с учетом отказа ответчика заключить договор участия в долевом строительстве на условиях договора от 22.12.2004 года) является признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Суд полагает иные средства защиты (в том числе предъявление исковых требований о взыскании неосновательного обогащения) не эффективными средствами правовой защиты. К такому выводу суд приходит потому, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.12.2008 года в отношении ООО «…» введена процедура банкротства – наблюдение. При таких обстоятельствах любые обязательственные требования будут удовлетворяться должником только в рамках процедуры банкротства и только в последнюю очередь, что не обеспечит надлежащую защиту нарушенного права истца. Такая позиция суда основывается также на положениях Постановления Европейского Суда по правам человека от 07.05.2002 года по делу «Бурдов против России», в котором ЕСПЧ указал, что пункт 1 ст. 6 Конвенции закрепляет за каждым «право на суд», одним из аспектов которого является право на доступ к правосудию, представляющее собой право возбуждать исковое производство по вопросам гражданско-правового характера. Однако такое право было бы иллюзорным, если бы правовая система государства-участника Европейской Конвенции допускала бы, что судебное решение, вступившее в законную силу и обязательное к исполнению, оставалось бы недействующим в отношении какой-либо стороны в ущерб ее интересам. Исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно, таким образом, рассматриваться как составляющая «судебного разбирательства» по смыслу ст. 6 Конвенции. В связи с чем суд полагает, что единственным эффективным средством правовой защиты нарушенного права истицы, гарантирующим восстановление нарушенного права, является признание за ней вещного права на долю в объекте незавершенного строительства.

При определении доли, на которую за истцом должно быть признано право собственности, суд исходит из соотношения площадей квартиры, приобретаемой истицей, и площади жилого дома. Проверив размер доли, указанный Я., в своем исковом заявлении, суд полагает его верным, соглашается с методикой расчета доли, предложенной истицей (извлечение из решения Кировского районного суда г. Новосибирска от 06 марта 2009г.)

Суд кассационной инстанции оставил решение суда о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру без изменения, указав, что денежные средства истицей по договору были внесены в кассу ЖСК, ЖСК фактически завершил строительство дома, а то обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда

Д. обратилась в суд с иском к ЖСК, ОАО «П», Группе компаний «Г» о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру.

Иск мотивирован тем, что 13 июня 2002 г. г. она заключила договор долевого участия в строительстве жилого дома с ЖСК, согласно которому ЖСК обязался передать ей в собственность квартиру, общей площадью 48 кв.м, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: г. Ульяновск, а она обязалась оплатить стоимость строительства указанной квартиры в размере 220 000 руб. Денежные средства истицей были внесены в кассу ЖСК согласно договору. Однако до настоящего времени вышеуказанная квартира ей не передана. До настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию, хотя строительство его завершено.

Иск удовлетворен. Признано право собственности на спорную квартиру. Судебная коллегия согласилась с постановленным решением суда, указав, что согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

По делу установлено, что право собственности на незавершенный строительством жилой дом до настоящего времени за какими-либо юридическими или физическими лицами не зарегистрировано. Не числится он и в реестрах муниципальной, областной и федеральной собственности.

ЖСК, с которым истица заключила договор на строительство квартиры, исковые требования признал.

Поэтому суд правомерно, исходя из установленных по делу обстоятельств и требований закона, удовлетворил заявленные требования.

По делу никем не оспаривается, что дом возведен за счет привлечения средств граждан, в том числе истца. То обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда по доводам ОАО «П», который правомочиями в отношении спорного домостроения не обладает. Из материалов дела следует, что ЖСК фактически завершил строительство, большинство квартир занято жильцами, которые вносили денежные средства, участвуя в долевом строительстве данного дома (извлечение из определения Ульяновского областного суда от 29 мая 2007г.).

Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр «Логос»

108shagov.ru. Все права защищены. 2019