Договор с застройщиком на оказание риэлторских услуг с застройщиком

Покупка новостройки: у риэлтора или застройщика?

Не все застройщики отдают продажи привлеченным агентам

Начиная подбирать квартиру в строящемся жилом комплексе покупатель задается справедливым вопросом: стоит ли ему связываться с риэлторской компанией, или имеет смысл обратиться напрямую к застройщику.

И ответ в данном случае не очевиден. Расхожее мнение о том, что участие посредника в цепочке продаж всегда накручивает цену на продукт здесь явно не работает. В интернет-пространстве стало практически невозможно скрывать цены на один и тот же товар – их достаточно легко отследить, даже если этот товар продается под разными марками или брендами. Хотя последнее время на рынке недвижимости стараются этого избегать – жилые комплексы или коттеджные поселки, как правило, продаются под одним именем. Получается, что на одном объекте не может быть ценового разрыва в стоимости квартир, независимо от статуса продавца, будь он риэлтором или застройщиком. Для покупателя стоимость квартиры будет практически одинакова. Отличаться может лишь набор услуг, в том числе и платных, и количество договоров заключенных между сторонами.

Почему на девелопере нельзя сэкономить

Чаще всего девелопер одновременно объединяет в себе функционал нескольких бизнес-направлений. Это и привлечение финансирования к строящемуся объекту, и получение большого количества разрешительной документации, и участие в торгах на земельные участки, и проектирование, и привлечение генерального подрядчика на строительство. Фактически наличие еще и полноценного продающего департамента потребует на его содержание дополнительных расходов.

Поэтому такую функцию можно отдать на аутсорсинг в риэлторское агентство. Риэлторы, в свою очередь, это профессионалы в маркетинге и продажах. Если речь идет об эксклюзивном договоре между застройщиком и риэлтором, последние могут разработать всю маркетинговую концепцию и реализовать ее. В случае ко-эксклюзива маркетинг может реализовываться отдельно, а продажи будут вестись несколькими агентствами одновременно на конкурентной основе.

Девелопер, экономя на содержании собственного отдела продаж, делится комиссией с посредниками. Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» уточняет: «Комиссионное вознаграждение за риэлторские услуги, которые платит застройщик, реализуя объект через риэлторов, составляет около 2,5-5% от стоимости квартиры. При покупке квартиры в новостройке у уполномоченной риэлторской компании – покупатель (физическое лицо) не платит комиссий». При этом девелопер выигрывает еще и на том, что создавая собственный полноценный отдел продаж он вынужден его фактически кредитовать, а риэлтору можно заплатить «гонорар» по факту продажи, потратившись предварительно лишь на рекламную кампанию объекта. При такой конфигурации отдел продаж застройщика будет состоять фактически из нескольких средненьких юристов, которые занимаются исключительно оформлением договоров долевого участия (ДДУ) между покупателями квартир и застройщиками. К этому обязывает небезызвестный 214-ФЗ.

Однако не все застройщики отдают продажи привлеченным агентам. Часть из них продает построенное жилье самостоятельно и довольно успешно. В этом случае инвестиционно-строительная компания может самостоятельно регулировать динамику цен на квартиры, не согласовывая это с посредниками; выставлять на продажу лишь часть квартир, регулируя таким образом спрос и предложение на объекте; самостоятельно корректировать маркетинговую стратегию и не только. Рисками работы с риэлторами делится генеральный директор «Главмосстрой-недвижимость» Павел Лепиш: «Может создаться ощущение, что большое количество риэлторов, вступая в конкурентную борьбу за покупателя, способствуют минимальной цене, но это не так.

Практика демпинга цен за счет размера собственного вознаграждения ушла в прошлое, сегодня на одном объекте цены на квадратные метры от разных продавцов в целом одинаковые. Кроме того, несколько игроков на объекте – это всегда риск появления недобросовестного участника. По сути, единственный способ самостоятельно снизить цену квартиры для риэлтора – это оказание бесплатных дополнительных услуг по оформлению права собственности, заключению ипотечного договора».

Дополнительные услуги как бесплатный сыр

Теоретически застройщик может включить все свои расходы на содержание отдела продаж и оформление договоров в цены на свои квартиры и предоставить покупателю эту услугу как бесплатную. Но на практике далеко не все из них предлагают бесплатное оформление. И уж точно посредникам некуда «вшить» эти расходы, а сверх комиссионных заработать очень хочется. Поэтому при покупке выбранной новостройки о дополнительных сборах и комиссиях имеет смысл поинтересоваться задолго до того, как подписываться под первыми обязательствами по приобретению желанной квартиры.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» объясняет классическую схему юридического оформления продажи квартиры в новостройке через посредника: «Продажи ведутся на основании агентского договора между застройщиком и агентством недвижимости. За проданные квартиры агентство получает вознаграждение от застройщика.

Между агентством и покупателем квартиры заключается ДВОУ (договор возмездного оказания услуг). На основании ДВОУ квартира бронируется за клиентом, а агентство осуществляет услугу подбора квартиры, ознакомления с договором долевого участия (или уступки прав требования), регистрации договора». Если продажи ведутся по 214-ФЗ, то в этой же цепочке покупатель заключает с застройщиком, указанным в проектной декларации, договор долевого участия (ДДУ).

Ирина Доброхотова уточняет: «Формирование ДДУ и договора оформления оплачивается клиентом отдельно – это составляет порядка 1,5% от стоимости квартиры». Если же сделка ипотечная, то не считая всех банковских комиссий и сборов, которые в каждом банке индивидуальны, за оформление «ипотечного» ДВОУ клиент заплатит риэлторам в среднем еще 20 тыс. рублей. Что касается обязательств, то у агентов они весьма размыты: подобрать и показать квартиру, оформить документы, предложить ипотеку. Что касается сроков строительства, то агент по реализации не может брать на себя таких обязательств и гарантий.

Правила осуществления риэлторской деятельности

XV. Правила заключения договора и оказания услуг застройщиком-инвестором при реализации объектов.

15.1 При заключении договора с застройщиком-инвестором, направленного на реализацию объекта, договор между риэлтором и застройщиком-инвестором может не содержать условия эксклюзивности, в этом случае риэлтор имеет право выставлять данный объект в базу данных ВРГР и иные рекламные носители только с пометкой «Официальный представитель».

15.2 При заключении договора и оказании услуг по реализации строящегося объекта между риэлтором и физическим лицом, либо юридическим лицом, не являющимся застройщиком-инвестором (в том числе с переуступкой права-требования), применяются правила раздела 12.

РАЗДЕЛ V. Договорные отношения риэлтора с застройщиком (инвестором) по реализации новостроек (прав)

16. Общие положения

16.1. Данные положения относятся к реализации новостроек в коттеджных поселках и многоквартирных домах при соблюдении следующих условий:

16.1.1. Весь объем предложений застройщика для всех риэлторов, выбранных для реализации данного жилого комплекса одинаков (отсутствие объектов, реализуемых только застройщиком)

16.1.2. Единая ценовая политика в отношении риэлторов, собственного отдела продаж и других продавцов (отсутствие демпинга, скрытых скидок)

16.1.3. Единая система оплаты и бронирования для всех риэлторов и других продавцов.

16.1.4. Размер комиссионных – 1-7% от стоимости объекта. Оплата услуг риэлтора осуществляется по факту заключения покупателем договора с правообладателем и оплате первоначального взноса.

16.2. Представление интересов застройщика осуществляется риэлтором на основании договора, заключаемого в письменной форме.

16.3. Право представления интересов возникает не ранее момента заключения такого договора.

16.4. Заключение договора должно осуществляться при условии подтверждении застройщиком статуса правообладателя данных объектов.

16.5. Договор должен быть подписан надлежащими лицами с указанием соответствующих полномочий.

17. Основные условия договора

17.1. Наименование сторон, реквизиты

— для юридических лиц (ОПФ, фактический адрес, ИНН, телефон)

— для физических лиц (паспортные данные, место жительства)

с приложением доверенностей, в случае действия по поручению.

17.2. Предмет договора (оказание услуг связанных с поиском инвесторов для финансирования строительства и покупки объектов недвижимости, участие в ЖСК и др.);

17.3. Перечень, характеристики и стоимость объектов недвижимости;

17.4. Обязанности и ответственность сторон по договору;

17.5. Порядок оплаты расходов по сделкам;

17.6. Срок действия (определенный календарной датой), с указанием механизмов продления и досрочного расторжения договора.

17.7. Указание в рекламных источниках (публичных СМИ и Интернет-источниках) официальных представителей застройщика без приоритетного выделения отдела продаж застройщика.

18. Обязательные условия договора

18.1. Типовые договоры с инвесторами.

18.2. Система бронирования.

18.3. Вознаграждение риэлтора и порядок его выплаты согласно п. 1.1.4.

18.4. Гарантии соблюдения п.1.1 и штрафные санкции за невыполнение данных условий.

19. Ответственность по договору

19.1. Договор на оказание риэлторских услуг должен содержать ответственность сторон за ненадлежащее исполнение или не исполнение обязательств по договору.

19.2. Наличие штрафных санкций для застройщика, нарушившего данные условия (финансовые и дисциплинарные – вплоть до отказа всех риэлторов УПН участвовать в реализации новостроек этого застройщика, если он нарушит этические нормы УПН)

19.3. Наличие штрафных санкций за досрочное расторжение для застройщика (защита от застройщика, желающего «раскрутить» жилой комплекс за счет риэлторов).

РАЗДЕЛ VI. Особенности оказания клиентам услуг, связанных с наймом/арендой объектов недвижимости

20. Общие положения

20.1. В контексте настоящего раздела под услугами, связанными с наймом/арендой, понимаются, в том числе, но не исключительно, следующие:

услуга собственнику объекта по поиску нанимателей/арендаторов;

услуга собственнику объекта по сопровождению найма/аренды;

услуга собственнику объекта по доверительному управлению наймом/арендой;

услуга потенциальному нанимателю/арендатору по поиску объекта для найма/аренды.

20.2. Сопровождение найма/аренды помимо поиска для собственника объекта нанимателей/арендаторов включает в себя периодический контроль со стороны Риэлтора за состоянием объекта и своевременной уплатой нанимателем/арендатором коммунальных платежей, а также фиксацией показаний приборов учета.

20.3. Управление наймом/арендой предполагает оказание комплекса услуг по сопровождению найма/аренды (п.20.2), а также:

контроль за соблюдением нанимателем/арендатором всех условий договора найма/аренды;

получение арендной платы и ее перечисление собственнику объекта;

поиск нанимателя/арендатора при освобождении объекта в период действия услугового договора с клиентом.

Смотрите так же:  Приказ минкомсвязи рф от 16.09.08 41

20.4. Полный перечень услуг, связанными с наймом/арендой, определяется договором, который может быть смешанным и содержать действия различных видов услуг в зависимости от потребностей клиента.

21. Услуги, связанные с наймом/арендой, оказываются клиентам на основании письменного договора. Если таковые имеются, то помимо прямого указания в договоре, нотариальной доверенностью собственника должны быть подтверждены следующие полномочия Риэлтора (или его представителя):

заключение и расторжение от имени клиента договора найма/аренды;

любые операции с денежными средствами клиента — получение арендной платы и ее перечисление клиенту, оплата коммунальных платежей по объекту и прочих расходов клиента.

21.1. Договор оказания услуг, связанных с наймом/арендой должен содержать:

а) предмет договора, включающий в себя вид оказываемых услуг (совершаемых действий), связанных с наймом/арендой, а также конкретное указание, в отношении чего заключается договор (вид объекта недвижимости, его адрес и иная индивидуально-определенная информация);

б) вознаграждение риэлтора;

в) срок действия договора;

г) наименование сторон и их реквизиты:

— для юридических лиц – ОПФ, фактический адрес, ИНН, телефон;

— для физических лиц — паспортные данные, место жительства и регистрации;

— с приложением доверенности в случае действия по поручению;

д) обязанности и ответственность сторон по договору;

е) порядок продления и досрочного расторжения договора;

Помимо вышеперечисленных условий, договор может содержать и иные дополнительные условия, определенные сторонами договора.

22. Рекламная информация о предлагаемом в пользование объекте в течение суток должна быть размещена Риэлтором на сайте ВРГР и других СМИ, а после утраты актуальности — удалена из всех информационных источников в такой же срок.

22.1. На сайте ВРГР допускается размещение информации исключительно подтвержденной эксклюзивным договором.

22.2. Размещение в любых СМИ недостоверной информации об объектах, в том числе об объектах-фейках (подложных объектах), не допускается.

23. Вне зависимости от вида услуги представитель Риэлтора должен сопровождать клиента на показе/осмотре объекта.

24. При оказании любой из услуг, указанных в п.п.20.1-20.3, Риэлтор должен предоставить клиенту проект договора найма/аренды, если договором прямо не указано иного, а также организовать передачу объекта и имущества, передаваемого вместе с объектом, и подписание сторонами соответствующих актов приема-передачи.

24.1. До заключения между сторонами найма/аренды соответствующего договора риэлтор в обязательном порядке должен удостовериться в следующем:

лицо, предлагающее объект в найм/аренду, является собственником или его полномочным представителем;

права представителя оформлены должным образом и содержат соответствующие полномочия;

объект и собственник (представитель) не имеют ограничений, которые препятствуют или могут препятствовать заключению договора найма/аренды.

25. В отношениях с участием контрагентов, Риэлтор должен воздержаться от совершения действий, определенных п.2.2 настоящих Правил.

26. В части, не противоречащей сути отношений, на риэлтора, представляющего интересы наймодателя/арендодателя, либо на риэлтора, представляющего интересы нанимателя/арендатора, распространяются положения настоящих Правил, предусмотренные в отношении риэлтора продавца либо риэлтора покупателя соответственно, а также контрагента.

27. За неисполнение настоящих требований Риэлтор несет ответственность в соответствии с Положением «О комиссии по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов» и Положением «О стандартах профессиональных участников рынка недвижимости в области рекламы и информации и об информационных базах ВРГР».

Положения настоящих правил являются обязательными для риэлторов – членов ВРГР и пользователей информационной базы ВРГР. Комиссия по профессиональной этике ВРГР обязана руководствоваться настоящими правилами при рассмотрении заявлений (жалоб) участников рынка недвижимости, в том числе риэлторов, не являющихся членами ВРГР.

У кого выгоднее купить квартиру в новостройке: у застройщика или риелтора?

Чтобы купить квартиру в строящемся доме, можно обратиться в агентство недвижимости или непосредственно к застройщику. У кого из продавцов выгоднее купить жилье в новостройке?

Особенности взаимодействия риелторов и застройщиков

В массовом порядке реализацию квартир через посредников застройщики начали после кризиса 2008 года. Многие строительные компании сегодня вообще не имеют отделов продаж. Поэтому в некоторых случаях обращение в агентство недвижимости — единственный вариант для покупателя приобрести квартиру в понравившемся новом доме.

Если речь идет о небольшой строительной компании, которая возводит 1-2 новых дома в год, то квартиры в новостройках будут реализовываться исключительно с помощью риелторов.

О мелких застройщиках, чье имя не мелькает постоянно в прессе, покупатель может просто не знать. Так называемая «сила бренда» не поможет строительной компании реализовать квартиры. На помощь ей приходят профессиональные продавцы из агентства недвижимости.

В Санкт-Петербурге не существует единых стандартов взаимодействия между застройщиками и риелторами. Одни строительные компании полностью передают агентствам недвижимости функции реализации жилья. Другие открывают собственные отделы продаж и ищут частных соинвесторов своими силами (среди подобных строительных компаний — «Мавис» и «Строительный трест»).

В большинстве же своем застройщики предпочитают комбинировать методы реализации жилья в новостройках, подключая к этому делу как собственные отделы продаж, так и агентства недвижимости. Для них это возможность быстрее продать жилье, а также повысить узнаваемость собственного бренда.

Преимущества и недостатки покупки жилья с помощью риелтора

Риелтор поможет быстро выбрать из большого количества объектов несколько подходящих варинтов

По оценкам экспертов, до 30% сделок на первичном рынке сегодня осуществляется с помощью риелторов. К посреднику стоит обращаться в тех случаях, когда предстоит некая многоступенчатая операция: например, вы хотите продать имеющееся жилье и купить квартиру в новостройке. В агентстве недвижимости покупателю могут предложить ознакомиться с обширной базой объектов от разных застройщиков, тут же можно сравнить цены, условия оплаты и т. д.

Стоит заметить, что при покупке квартиры через агентство недвижимости и напрямую у застройщика, цена объекта окажется одинаковой. Дело в том, что риелтору оплачивает % от сделки не покупатель, а застройщик (обычно, цена услуг профессионального продавца оценивается в 2-5% от стоимости квартиры). С агентством недвижимости покупатель заключает лишь договор на предоставление информационных услуг. Непосредственно же договор на приобретение жилья в строящемся доме имеет право подписывать только строительная компания. То есть, в обязанности посредника входит лишь поиск подходящего покупателю объекта и юридически грамотное оформление договора.

Поскольку риелтор оказывает покупателю лишь информационные услуги, от рисков, с которыми связана покупка квартир в строящихся домах, он защитить не сможет. Многие покупатели считают, что агентство недвижимости проверяет застройщика, прежде чем заключить с ним договор о сотрудничестве. Это справедливо лишь отчасти. Крупные риелторские фирмы, конечно, не станут продавать объекты, вызывающие подозрение.

В большинстве своем агентства не занимаются сохранением денег клиента — это забота самого покупателя. Процент от сделки им платит застройщик, а потому во главу угла ставятся именно его интересы.

Кроме того, у покупателя, который заключает договор долевого участия с посредником, а не строительной компанией, практически нет возможностей для внесения в договор изменений. Решать возникшие вопросы покупателю придется непосредственно с застройщиком.

Преимущества заключения сделки с застройщиком

Всегда есть возможность получить хорошую скидку от застройщика. Особенно в праздники!

Как известно, на рынке недвижимости торг уместен. Если процент риелторского агентства от продажи квартиры составляет от 2 до 5%, то это и есть пределы, в которых можно торговаться с посредником. Все иначе с застройщиком. При хороших коммуникативных способностях сбить цену у непосредственного продавца можно куда серьезнее. Эксперты рынка недвижимости рассказывают о случаях снижения стоимости жилья на 20-30%.

Застройщик лучше посредника может рассказать о нюансах объекта. Часто риелтор не владеет в полной мере информацией о технологии возведения здания, особенностях материалов, ходе строительства и т. д. Для клиента есть вероятность получения от посредника неверных сведений по интересующим его вопросам. Этого можно избежать, сразу обратившись к непосредственному продавцу.

Если покупатель намерен получить в банке ипотечный кредит на приобретение жилья, то обращение к застройщику тоже может оказаться полезным, с точки зрения экономии средств. Дело в том, что многие строительные компании сотрудничают с банками. Последние иногда предоставляют клиентам своих партнеров более выгодные условия кредитования.

Ну и, наконец, строительные компании предоставляют клиентам такую услугу, как бронирование понравившейся квартиры. Если покупатель намерен приобрести определенное жилье, но пока не может за него заплатить, он может «зарезервировать» за собой квартиру и выкупить ее чуть позже по старой цене, в то время, как остальное жилье в новостройке уже подорожает.

Таким образом, обращение к непосредственному продавцу или посреднику при покупке квартиры на первичном рынке будет зависеть от того, какие цели для покупателя являются приоритетными. Если человека интересует экономия средств, то для заключения договора долевого участия ему лучше обратиться в строительную компанию. Если деньги не так важны, как отличный сервис, широта выбора и юридические гарантии, то агентство недвижимости — именно то, что нужно.

Договор с застройщиком на оказание риэлторских услуг с застройщиком

Договор на оказание услуг

г. Москва «___»______ 2011 г.

ООО «………………..» (именуемое в дальнейшем «Исполнитель»), в лице ……………………. действующего на основании ……… с одной стороны , и _______________, именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ___________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Недвижимое Имущество расположенное по адресу: …………………, представляет из себя: ………… общая площадь участка ______, общая площадь постройки ………………….. кв.м., гараж площадью………………(кол-во машиномест )……

Покупатель – лицо (а также, аффилированные лица, как указано в п. 7.3 настоящего Договора), приобретающее право собственности на вышеуказанное Недвижимое имущество.

Исполнитель — Агентство недвижимости, основными направлениями деятельности которого являются посреднические услуги на рынке недвижимости.

Договор – Договор Купли- Продажи между Заказчиком и Покупателем Недвижимого Имущества, а также любые иные договоры, на основании которых происходит переход права собственности на Недвижимое имущество .

1. Предмет Договора

1.1. Предметом настоящего Договора является возмездное оказание услуг Исполнителем по привлечению Покупателей на Недвижимое имущество в порядке и на условиях предусмотренных настоящим договором.

Смотрите так же:  Статья 264 ч 2 ук рф

1.2. Цена Недвижимого Имущества и порядок расчетов определяется между Заказчиком и Покупателями самостоятельно.

2. Права и обязанности Заказчика

2.1. Заказчик обязуется пред оставить возможность осуществления показов Недвижимого Имущества потенциальным Покупателям.

2.2. Заказчик обязуется предоставлять Исполнителю все необходимые документы и сведения, необходимые для надлежащего оказания Исполнителем услуг по настоящему Договору, в том числе, учредительные документы Заказчика (если Заказчик – юридическое лицо); правоустанавливающие документы на Недвижимое Имущество (все имеющиеся, а также иные по мере их оформления); нотариально заверенную копию свидетельства собственности на землю; планы БТИ, экспликации, кадастровые выписки, иные документы по мотивированному запросу Исполнителя.

2.3. Для надлежащего исполнения обязательства по настоящему Договору Заказчик обязуется:

2.3.1. Оказать необходимую помощь Исполнителю при подготовке документов, требующихся для проведения сделки купли-продажи Недвижимого Имущества, предоставив соответствующую нотариально заверенную доверенность на имя Исполнителя или сотрудника Исполнителя .

2.3.3. оповещать Исполнителя об изменении цены (стоимости) Недвижимого имущества не позднее, чем за 5 дней до вступления в силу изменений.

2.3.4. выплачивать вознаграждение в соответствии с п.5 настоящего Договора.

2.4. Учитывая коммерческую ценность и конфиденциальность информации о предлагаемых Исполнителем Покупателях, Заказчик обязуется:

2.4.1. не возобновлять переговоры с Покупателями, предложенными Исполнителем, по вопросу продажи прав на Недвижимое имущество, без письменного уведомления Исполнителя и без участия его представителя;

2.4.2. не использовать информацию о Покупателях, предложенных Исполнителем, не передавать такую информацию третьим лицам и не совершать какие-либо сделки в отношении Недвижимого имущества с Покупателями, предложенными Исполнителем, без письменного согласия Исполнителя.

Изложенные п.п. 2.4.1, 2.4.2 обязанности Заказчика действительны в период действия настоящего Договора и в течение 12 (двенадцати) месяцев после его прекращения по любым основаниям .

2.5. не привлекать третьих лиц (частных агентов, риэлтерские компании, агентства недвижимости) в период действия настоящего Договора к поиску Покупателей на Недвижимое имущество.

В случае выявления договорных обязательств с третьими лицами, Заказчик обязуется в срок не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента выявления, прекратить такие обязательства (расторгнуть договоры/соглашения, отозвать письма и гарантийные обязательства, снять Недвижимое имущество с рекламы от имени третьих лиц) и предоставить Исполнителю соответствующие подтверждения.

2.6. 1 Заказчик гарантирует, что на момент передачи прав на Недвижимое Имущество Покупателю, оно не будет обременено правами третьих лиц.

2.6.2. Заказчик гарантирует согласие на отчуждение Недвижимого Имущества всех совместно проживающих членов семьи Заказчика и других лиц, предусмотренных действующим законодательством РФ.

2.7. Заказчик в двухдневный срок с момента получения от Исполнителя уведомительного письма согласно Приложению №1 к настоящему договору с информацией о Покупателе (п. 3.4.), согласовывает передачу информации о Покупателе, путем проставления отметки на уведомительном письме Исполнителя, с указанием даты и имени Покупателя, привлеченного Исполнителем, и направляет указанное письмо обратно Исполнителю по указанному Исполнителем по электронной почте или по факсу с последующей передаче оригинала. Проставления отметки на уведомительном письме Исполнителя является исчерпывающим доказательством, что данный Покупатель привлечен Исполнителем.

2.8. Заказчик обязуется направлять Исполнителю всех Покупателей и Агентов, обратившихся напрямую к Заказчику. В случае заключения сделки с любым Покупателем, происшедшей в период действия настоящего договора, Заказчик обязуется в трехдневный срок сообщить о деталях сделки и имя Покупателя Исполнителю и выплатить комиссионное вознаграждение Исполнителю, как указано в п.п. 6.1 и 6.2 настоящего договора.

2.9. Заказчик обязуется своевременно и в полном объеме производить расчеты с Исполнителем.

2.10. Заказчик вправе потребовать от Исполнителя надлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

2.11. Заказчик обязуется уведомлять Исполнителя о наступлении обстоятельств, после которых Исполнителю выплачивается вознаграждение в соответствии со ст. 5 настоящего Договора с предоставлением копий соответствующих документов. Срок уведомления – не позднее двух рабочих дней с момента наступления вышеуказанных обстоятельств.

2.12 Продавец предоставляет Компании право получить от потенциального Покупателя денежные средства и подписать авансовое соглашение в размере 10% (десяти процентов) от стоимости Недвижимого Имущества, в качестве обеспечения обязательств Покупателя по приобретению Недвижимого Имущества, или иной суммы, по согласованию с Заказчиком. Часть этой суммы может быть использована для оплаты комиссионного вознаграждения Исполнителю после перехода права собственности от Заказчика к Покупателю. Разница между суммой авансового платежа и суммой комиссионного вознаграждения Исполнителя должна быть перечислена Заказчику в срок не позднее 3 (трёх) рабочих дней с момента выставления соответствующего требования. Размер комиссионного вознаграждения Исполнителя указан в п. 6 настоящего Договора.

3. Права и обязанности Исполнителя

3.1. Исполнять взятые на себя обязательства надлежащим образом в точном соответствии с условиями настоящего Договора.

3.2. Производить поиск Покупателей на Недвижимое имущество, предоставлять Заказчику всю имеющуюся у Исполнителя информацию и документацию, имеющую непосредственное отношение к потенциальному Покупателю.

3.3. Организовывать и проводить в интересах Заказчика переговоры с потенциальными Покупателями по вопросу реализации Недвижимого имущества; при этом Заказчик вправе принимать участие в переговорах.

3.4 Исполнитель направляет Заказчику уведомительное письмо с информацией о потенциальном Покупателе (по образцу согласованному Сторонами в Приложении № 1 к настоящему Договору) для его регистрации Заказчиком в порядке, указанном в п.2.7 настоящего Договора.

3.5 Консультировать Продавца о тенденциях рынка и регулярно информировать его о новых маркетинговых стратегиях и планах для эффективной продажи Недвижимого Имущества.

3.6 Содействовать в подготовке Договора купли-продажи, отвечающего интересам Заказчика.

3.7 Исполнитель, по требованию Заказчика, сообщает в письменном виде все сведения о ходе исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

4. Срок действия Договора

4.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня подписания его Сторонами.

4.2. Данный договор заключен сроком на 12 (двенадцать) месяцев.

4.3.Расторжение договора должно быть сделано в письменной форме. Каждая из сторон должна оповестить другую сторону о расторжении за 60 (шестьдесят) дней. Продавец выплачивает Исполнителю все суммы комиссий от контрактов, заключенных до даты расторжения договора.

4.4. Настоящий Договор может быть прекращен ранее срока, указанного в п. 4.2. настоящего Договора, только по взаимному согласию Сторон, либо по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

5. Порядок оказания услуг

5.1. Услуги Исполнителя по настоящему Договору в рамках каждого отдельного Покупателя считаются оказанными полностью после подписания между Заказчиком и Покупателем Договора, оплаты Покупателем не менее 25% от стоимости недвижимого имущества по Договору, и подписания Сторонами Акта об оказанных услугах в рамках каждого отдельного Покупателя, либо в момент перехода права собственности на Недвижимое Имущество от Заказчика к Покупателю.

5.2. В срок не позднее 7 (семи) рабочих дней после подписания между Заказчиком и Покупателем Договора, оплаты Покупателем не менее 25% от стоимости недвижимого имущества по Договору, Исполнитель предоставляет Заказчику два экземпляра Акта об оказанных услугах, который является подтверждением выполнения Исполнителем своих обязательств и основанием для выплаты Исполнителю вознаграждения.

Заказчик должен подписать оба экземпляра Акта об оказанных услугах и вернуть один экземпляр Исполнителю в течение 5 (пяти) рабочих дней после их получения или же направить Исполнителю мотивированный отказ от подписания Акта. Если Заказчик не направит подписанный акт, либо мотивированный отказ Исполнителю в течение вышеуказанного периода, услуги, оказанные Исполнителем, будут считаться принятыми и акт подписанным по истечении указанного периода.

6. Условия и порядок расчетов

6.1. В ознаграждение Исполнителя з а выполнение работ по настоящему Договору составляет 8 % (восемь процентов), плюс 18 % НДС, от суммы денежных средств, подлежащих перечислению каждым отдельным Покупателем Заказчику в счет оплаты стоимости приобретаемого Недвижимого имущества по Договору.

6.2. Оплата вознаграждения осуществляется в рублях путем перевода денежных средств на текущий счет Исполнителя №, банк бенефициара: account № в течение 7 (семи) рабочих дней с момента подписания Акта об оказанных услугах в рамках каждого отдельного Покупателя.

6.3. Стороны также устанавливают, что:

6.3.1. Размер вознаграждения, выплачиваемого Исполнителю по настоящему Договору, не может быть изменен без письменного соглашения об этом Сторон;

6.3.2. Исполнитель не несет расходы, связанные с оформлением и заключением Договоров между Заказчиком и Покупателями, как-то: регистрационные сборы и государственные пошлины, иные расходы и налоги, в случае возникновения необходимости их оплаты в период действия настоящего Договора.

7. Особые условия

7.1. Исполнитель имеет право привлекать по своему усмотрению и за свой счет любых третьих лиц для надлежащего выполнения своих обязательств по настоящему Договору, и несет ответственность за надлежащее исполнение принятых ими на себя обязательств.

7.2. Стороны обязуются соблюдать конфиденциальность в отношении информации, полученной в рамках исполнения настоящего Договора.

7.3 Все Покупатели, а также члены их семей и аффилированные лица, совершившие приобретение Недвижимого имущества, указанного в настоящем Договоре или права на него, или любое другое Недвижимое имущество, принадлежащее Заказчику, либо лицу, аффилированному с Заказчиком, считаются Покупателями, привлеченными Исполнителем.

8. Ответственность Сторон

8.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

8.2. В случае расторжения настоящего Договора по инициативе Заказчика, Заказчик обязан не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента расторжения настоящего Договора, оплатить Исполнителю все понесенные им расходы, связанные с выполнением настоящего Договора, которые были предварительно согласованы с Заказчиком .

8.3. В случае нарушения Заказчиком, условий п. 2.4. настоящего Договора, настоящий Договор может быть расторгнут Исполнителем в одностороннем порядке без применения к Исполнителю мер ответственности, указанных п. 8.4. настоящего Договора. При этом Заказчик обязан, не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента получения уведомления от Исполнителя о расторжении настоящего Договора, оплатить Исполнителю фактически понесенные им предварительно расходы, связанные с выполнением настоящего Договора.

8.4. В случае расторжения настоящего Договора по инициативе Исполнителя, расходы, понесенные им в связи с выполнением настоящего Договора, Заказчиком не оплачиваются.

8.5. В случае нарушения Заказчиком сроков перечисления денежных средств, установленных в п.п. 6.2, 8.2 настоящего Договора, Исполнитель вправе потребовать от Заказчика выплаты пени в размере 0,1 (Ноль целых одна десятая) процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, а Заказчик обязуется их оплатить.

Смотрите так же:  Можно ли использовать материнский капитал при обмене квартиры

8.6. Стороны настоящего Договора освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных настоящим Договором, в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы, при толковании которых принимаются понятия, регламентированные Гражданским законодательством Российской Федерации.

9. Порядок разрешения споров

9.1. В случае возникновения споров по вопросам, предусмотренным настоящим Договором или в связи с ним, Стороны примут все меры к их разрешению путем двусторонних переговоров.

9.2. В случае невозможности разрешения указанных споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

10. Заключительные положения

10.1. Все вопросы, не урегулированные настоящим Договором, подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

10.2. Стороны вправе направлять уведомительные письма по факсу или электронной почте, с обязательным последующим предоставлением оригиналов.

10.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору совершаются по обоюдному согласию сторон и исключительно в виде единого письменного документа – Дополнительного соглашения, которое после подписания его полномочными представителями сторон становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

10.4. Настоящий Договор составлен при полном понимании Сторонами его условий и терминологии на русском и английском языках в двух оригинальных экземплярах (по одному экземпляру для каждой из Сторон), которые имеют одинаковую юридическую силу. В случае различного толкования русской и английской частей Договора, применяются положения, изложенные на русском языке. Приложение № 1 составляют неотъемлемую часть Договора.

11. Адреса, реквизиты и подписи Сторон

Добровольно-принудительно: за что придется доплатить при покупке новостройки

МОСКВА, 3 марта — РИА Недвижимость, Мария Неретина. Покупатели квартиры в новостройках платят не только за приобретенные ими квадратные метры. Речь идет о целом ряде необходимых для совершения сделки действий со стороны застройщика или продающей организации, которые позиционируются как услуги и могут быть платными. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», за что клиенту приходится платить и можно ли этого избежать.

Жалобы покупателей

Покупатели жилья в новостройках активно обсуждают на тематических форумах разного рода дополнительные затраты, которые им приходится нести в процессе приобретения квартиры. Речь идет не о процентах по ипотеке, а о разного рода действиях, которые организации, продающие жилье (застройщики или риелторские компании), называют услугами.

Изучение форумов показало, что, хотя практика взимания дополнительных плат достаточно распространена, тем не менее, не существует ни единого «тарифа» на такие услуги, ни общей политики относительно возможности отказаться от них или заплатить меньше. Чаще всего люди упоминают в качестве источников дополнительных затрат подбор квартиры (от 10 до 50 тысяч рублей в среднем) и оформление договора долевого участия — (50-100 тысяч рублей либо 1-2% от стоимости квартиры). Претензии у покупателей, судя по их сообщениям на форумах, вызывает высокая стоимость таких услуг, невозможность от них отказаться и сомнения в том, что данные действия являются именно услугами.

Также участники форумов обсуждают такие услуги, как сопровождение сделки, в которые, как правило, включено оформление и регистрация договора (от 80 тысяч рублей) и платная бронь квартиры (от 1% от стоимости).

Даром не торгуем

Участники рынка, опрошенные РИА Недвижимость, подтвердили, что практика взимания оплаты дополнительных услуг существует, а также то, что от некоторых из них нельзя отказаться. Список услуг совпадает с тем, который обсуждают на форумах покупатели: это оформление ДДУ и перехода права собственности, включенный в пакет «сопровождение сделки» либо фигурирующий самостоятельно, услуга по подбору квартиры и платная бронь с фиксацией стоимости. Однако эксперты называют немного другие ценовые коридоры.

Так, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Валерий Ручий отмечает, что затраты покупателя на дополнительные услуги могут сильно разниться: от символических сумм в 5 тысяч рублей до 3% от стоимости квартиры. Он добавляет, что бронь квартиры обойдется в 0,5-1% от стоимости квартиры; регистрация ДДУ и права собственности после сдачи объекта в эксплуатацию — около 1% от стоимости договора, но не более 100 тысяч рублей.

«Если говорить о стоимости услуг сопровождения сделки, она колеблется от 30 до 200 тысяч рублей в зависимости от класса объекта. Что касается ценообразования, есть два пути: установление фиксированной цены или процента от сделки», — уточняет директор по продажам Sezar Group Виктор Прокопенко. Он, однако, полагает, что рынок постепенно отказывается от ценообразования на оформление договора в виде процента от общей цены и переходит к практике фиксированной стоимости этой услуги.

Стоимость регистрации сделки и оформления собственности во многом зависит от конкретного проекта, отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. В среднем сумма фиксирована и составляет 50 тысяч рублей по Москве без привязки к стоимости объекта (25 тысяч за регистрацию ДДУ и 25 тысяч за оформление собственности). Однако есть примеры, когда девелопер берет за услуги и 1% от стоимости жилья, указывает она.

А что если не платить?

В ряде случаев покупатель может отказаться от оплаты дополнительных услуг, уверен Ручий, однако если речь идет об услуге по регистрации, то зачастую отказаться невозможно, поскольку она уже включена в цену договора.

«Отказаться, безусловно, можно. Но тогда покупателю надо быть готовым к тому, что застройщик скорее всего не станет заключать с ним договор», — подчеркивает Дмитрий Коновалов, управляющий партнёр Glorax Development. Он добавляет, что в любом случае многое зависит от политики каждой конкретной компании.

Литинецкая в свою очередь отмечает, что девелоперы могут пойти навстречу покупателю и дать ему возможность оформить собственность самостоятельно. «А вот с регистрацией договора все гораздо сложнее», — уточняет она. Дело в том, что для подачи заявки в регистрирующий орган нужны представители обеих сторон — застройщика и покупателя, поясняет эксперт. «То есть теоретически клиент должен договориться с застройщиком, чтобы тот выделил для регистрации сделки сотрудника, что с учетом десятков и даже сотен сделок в месяц — нереальная задача», — подчеркивает Литинецкая. Кроме того, если клиент при самостоятельной подаче документов сделает какую-то ошибку, то Росреестр на месяц приостановит регистрацию. «Слишком много рисков, чтобы застройщик пошел на них», — уверена она.

Однако юристы рекомендуют покупателям новостроек не сдаваться без боя, так как шансы отказаться от нежеланных расходов все-таки есть.

«Подобная практика — это навязанная услуга, которая нарушает права покупателей», — уверен юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян, ссылаясь на нормы закона о правах потребителей. По его словам покупатель вправе отказаться от оплаты дополнительных услуг, прежде всего — от услуги «регистрация ДДУ и права собственности». Если сотрудник отказывается оформлять продажу без дополнительной услуги, Мстоян рекомендует выйти на руководителя более высокого уровня.

«Сотруднику может быть выгодно продать побольше именно таких договоров так как за них он получает бонусы, тогда как компании куда актуальнее продать именно квартиру», — поясняет он. Может случиться так, что переговоры с руководством тоже ничего не дадут, и тогда юрист советует жаловаться в местные органы власти, контролирующие деятельность застройщиков. Например, а в Минстройкомплекс Московской области или Москомстройинвест, если речь идет о подмосковной новостройке. «Власти обычно реагируют на такие нарушения оперативно», — резюмирует Мстоян

В пресс-службе Москомстройинвеста РИА Недвижимость уточнили, что в комитет не поступало массовых жалоб на какие-либо навязанные услуги от застройщиков. Исходя из комментариев покупателей на форумах, можно сделать вывод, что большинство действительно предпочитает не жаловаться, а либо ищет возможность договориться, либо отказывается от покупки в пользу других объектов, либо смиряется с необходимостью дополнительных затрат.

В товарищах согласья нет

Как показал опрос экспертов, на рынке нет единого мнения, насколько корректно обязывать покупателя оплачивать дополнительные услуги, а также кто и в каких случаях так делает.

Например, Литинецкая уверена, что такая практика была всегда. Оплата услуг за подбор квартиры, подготовку документов, регистрацию договора долевого участия (ДДУ) и оформление в дальнейшем собственности взымается вне зависимости от того, обратились вы к риелтору или напрямую к застройщику, настаивает она.

Диаметрально противоположного мнения придерживается Прокопенко: «Для девелопера взимать плату за услугу подбора квартиры, на мой взгляд, неэтично», — настаивает он.

Что касается платы за оформление договора, то по словам коммерческого директора ГК «Инград» Евгения Сандера, она включается в стоимость квартиры и не оформляется отдельной услугой.

Да, некоторые застройщики действительно так и делают, соглашается с мнением эксперта заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Валерий Ручий. Однако есть и такие девелоперы, которые вообще оформляют ДДУ бесплатно, либо, как и агентства недвижимости, взимают за это отдельную плату.

Нестройный хор экспертных мнений «примиряет» точка зрения ведущего консультанта компании «S.A. Ricci жилая недвижимость» Юлии Доброневской, которая указывает, что даже если дополнительных услуг по факту в прайсе застройщика нет, то покупатель в любом случае заплатит за них. «Если клиент придет к застройщику напрямую, с целью получить от него какие-то привилегии и сэкономить на каких-то услугах, расход по нему все равно будет учтен в сумме сделки, просто по другой статье», — объясняет она.

И вообще, дополнительные услуги — это вовсе не услуги, следует из слов управляющего партнера Glorax Development Дмитрия Коновалова. Практика брать оплату за некоторые действия, например, за оформление документов, сложилась из-за желания ряда компаний компенсировать свои затраты. Поэтому они решили разделить эти расходы с покупателем под видом оказания услуг, которые в принципе должны оказываться бесплатно, сетует эксперт. «Но думаю, что процент таких компаний на рынке не очень велик — покупатель сегодня не готов переплачивать», — резюмирует он.

108shagov.ru. Все права защищены. 2019