Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации

Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи недвижимости?

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли — продажи нежилых помещений, регистрируется только переход права собственности. Даже включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, не повлечет за собой государственную регистрацию самого договора, так как это противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК.

Относительно же жилых помещений в статье 558 ГК РФ установил обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи.

Соответственно, Договор купли-продажи коммерческой (нежилой) недвижимости не подлежит государственной регистрации (регистрации подлежит переход права собственности), Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Подробнее ознакомиться с правилами регистрации купли-продажи жилой недвижимости можно тут, а на этой странице описание услуги по регистрации купли-продажи коммерческой недвижимости

Купля-продажа жилых помещений

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.
Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.
Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст. 20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
  • цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
  • перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).
Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

  • написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
  • представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (ч. 8 ст. 18 закона о государственной регистрации), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (ч. 4 ст. 18 закона о государственной регистрации), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона о государственной регистрации). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (ч. 11 ст. 18 закона о государственной регистрации). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (ч. 12 ст. 18 закона о государственной регистрации). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
  • дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.
Смотрите так же:  Приказ ответственный за эксплуатацию электроустановок

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Продажа и покупка нежилого помещения: порядок, регистрация, риски

Согласно определению Гражданского кодекса России договор купли-продажи – это письменное официальное удостоверение согласие двух сторон о передачи недвижимого объекта от продавца покупателю. Сделка считается совершенной с момента скрепления ее подписями и печатями. Подлежит ли регистрации договор купли-продажи нежилого помещения? Стандартные правила говорят о том, что такая процедура не предусмотрена. Регистрировать необходимо переход прав собственности. Даже если в тексте документа будет содержать пункт, в котором оговаривается, что сделка вступает в силу с даты госрегистрации, положение будет недействительным, так как противоречит законодательству. Условие будет считаться ничтожным в соответствии со статьями 168 и 180. Подлежит ли договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации в том или ином случае, предусмотрено статьями 131 и 164:

  • сделка, которая предусматривает изменения условий, после регистрации;
  • если вид недвижимого имущества подлежит специальному учету.

Несмотря на то, что договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит регистрации, покупатель приобретает статус собственника с момента его заключения. Но пока переход прав не оформлен официально, продавец имеет право пользоваться недвижимым объектом. Поэтому необходимо сразу после заключения сделки передать пакет документов:

  • паспорт нового собственника (если документацию подает представитель – заверенную нотариусом доверенность);
  • сам договор, подтверждающий сделку;
  • акт о том, что объект передан продавцом покупателю;
  • экспликация объекта и кадастровый паспорт;
  • порядок внесения платежей, если объект приобретен в рассрочку или на условиях кредита;
  • документы по госрегистрации коммерческого помещения;
  • документальные доказательства отсутствия обязательств долгового характера по объекту;
  • дополнительная документация по договору, если таковая существует;
  • квитанция об оплате государственных услуг.

Результаты регистрации перехода прав

Пакет документов передается в государственный орган по месту нахождения недвижимого объекта, где он рассматривается специалистами. В случае положительного решения в течение установленного времени сведения об изменении информации по объекту вносится в базу данных. На руки новому собственнику выдается документ, дата в котором считается моментом перехода прав. С этой даты новый владелец обладает всеми правами и всеми обязанностями по коммерческому помещению. Официальное оформление перехода прав обязательно и не зависит от вопроса, подлежит ли договор купли-продажи государственной регистрации.

Риски при продаже или приобретении коммерческих объектов

Вне зависимости регистрируется договор купли-продажи нежилого помещения или подлежит официальному оформлению, главное учесть риски при совершении сделки. В большей степени они относятся к стороне, приобретающей объект. Но и продавец может оказаться в ситуации, когда необходимо отстаивать свои права по правомерности сделки в судебном заседании. Судебная практика выделила основные риски, связанные с куплей-продажей нежилых объектов недвижимости:

  • документ по сделке можно признать недействительным, если в нем неточно, не полностью или неправильно освещены основные условия, характеристики помещения и его стоимость. То есть, договор можно признать незаключенным;
  • соглашение может быть признано незаконным, если в процессе заключения сделки не были представлены необходимые справки и разрешения, либо нарушено одно из требований закона, в том числе не был правильно решен вопрос, нужно ли регистрировать договор купли-продажи нежилого помещения;
  • если объект обременен третьими лицами;
  • неисполнение или исполнение условий сделки не в оговоренном объеме, в том числе передача денежных средств и передача помещений;
  • если продавец скончался до государственного оформления перехода прав, возникает риск включения объекта в наследственную массу.

Продажа коммерческого объекта с участком земли

Гражданский кодекс уступает требованиям земельного законодательства, если продавец нежилого помещения является владельцем земельного участка, на котором сооружено строение. То есть, в случае если с коммерческим объектом отчуждается и территория. Исключением представляются случаи, когда выделить участок невозможно либо земля изъята из оборота. Такой вопрос не встанет, если помещение расположено в административном здании. Вообще, если объект расположен в многоэтажном здании, то при его продаже невозможно рассчитать долю и выделить ее. Если отдельное помещение является собственностью нескольких владельцев, то при покупке его доли одновременно с ней переходят и права на долю земли под ним.

Продажа коммерческого объекта по частям

Если продавец хочет продать недвижимый объект по долям, то сначала необходимо выделить их. Вновь образованные помещения нужно поставить на кадастровый учет. Для этого на каждую долю формируются технические планы и кадастровые паспорта. С этими документами собственник обращается в Росреестр. А после получения свидетельств, помещения можно продавать согласно регламенту, установленному законодательством РФ. Перед продажей и покупкой нежилого помещения следует официально уточнить, входит ли конкретное нежилое помещение в перечень обязательных к регистрации сделок.

Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации

Легальное определение договора купли-продажи недвижимого имущества закреплена в ст.549 ГК РФ – это соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

По общему правилу, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости [1] ).

Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (ст.551 ГК РФ).

Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке [2] .

К таким случаям относятся — регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ).

Таким образом, например, договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит государственной регистрации. Приведем пример из практики:

«Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Смотрите так же:  Месячное пособие по уходу за ребенком

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации» [3] .

Как видно из примера, такой договор вступает в юридическую силу с момента его подписания, тогда как д оговор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ).

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст.2, п.7 ст.16 Закона «О государственной регистрации…»).

На практике зачастую возникает вопрос: в какой последовательности регистрируются договор и переход права?

В соответствии с п.13 Инструкции « о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» , если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об оплате государственной регистрации договора продажи и перехода права.

На практике может возникнуть ситуация, когда сделка проходит регистрацию, а затем, стороны отказываются по тем или иным причинам от дальнейшего ее исполнения, договор не исполняется и переход права собственности не регистрируется. В таком случае факт, что сделка была зарегистрирована – является препятствием для дальнейшего оборота недвижимости в качестве объекта купли-продажи. Приведем пример из практики:

«Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации» [4] .

Таким образом, для того, чтобы избежать описанных проблем, истец должен был подать заявление о исключении из реестра регистрационной информации о сделке.

Важно подчеркнуть, что договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст.251 ГК РФ).

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством Российской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст.38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [5] , то в записи листов подраздела III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения.

При этом если на основании законодательства Российской Федерации в указанных в настоящем пункте случаях необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (например, статья 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 604 Кодекса), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона).

При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов (статьи 54, 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» [6] .

На практике зачастую возникает вопрос: подлежит ли государственной регистрации смешанный договор с элементами купли-продажи недвижимости? Или часть такого договора? Или же он не подлежит регистрации?

Проиллюстрируем примером из практики:

«Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса.

Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 560 ГК РФ договор купли-продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно статье 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли-продажи предприятия.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия».

Таким образом, поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.

Смотрите так же:  Субъекты финансового контроля и их полномочия

[1] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г. — №1

[2] Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Под общ. ред. П.В.Крашенинникова) — М.: Спарк, 1999 г.

[3] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г. — №1.

[4] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. — 2001 г. — № 4.

[5] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 20 июля 1998 г. — №29. — Ст. 3400.

[6] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 28 июля 1997 г. — №30. — Ст. 3591.

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В КУРСКЕ

Юрист Умеренков Олег Николаевич

ПОЛУЧИТЕ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЮРИСТА ПО ТЕЛЕФОНУ

+7 (499) 350-84-28 — Москва и МО, +7 (812) 429-71-15 — Санкт-Петербург и ЛО, +7 (800) 555-67-55 доб 519 — по России

Регистрация права собственности на квартиру (купля-продажа)

ВОПРОС: Между продавцом и покупателем был заключен договор купли-продажи квартиры. Какой порядок регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи? Какие необходимы документы для регистрации права собственности?

ОТВЕТ: В соответствии с ч.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (ч.1 ст.14 Закона).
Данная статья устанавливает, что государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется на основании заявления о государственной регистрации.
Заявление может быть подано как в электронной форме, так и на бумажном носителе. Заявление в электронной форме подается с использованием сети интернет. Заявление на бумажном носителе может быть подано двумя способами: путем личного обращении в Росреестр и Многофункциональный Центр (МФЦ) или путем почтового отправления (ч.1 ст.18 Закона).
При представлении заявления о государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (ч.8 ст.18 Закона).
В силу ч.11 ст.18 Закона заявление о регистрации права собственности на недвижимость, которое подается в Росреестр или в МФУ на бумажном носителе, должно соответствовать определенной форме, которая утверждена Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №920 (Приложение №1: Форма заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество).

Пунктом 2 части 4 статьи 18 Закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Данный пункт предусматривает, что к заявлению должны быть приложены документы для регистрации права собственности, на основании которых у покупателя возникло такое право, и которые будут являться основанием для его регистрации.
В соответствии с п.2 ч.2 ст.14 Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно ст.550 и п.1 ст.556 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Исходя из данного положения, к заявлению должен быть приложен договор купли-продажи квартиры, подписанный сторонами, и передаточный акт, если квартира по условиям договора передается покупателю до того момента, когда происходит регистрация права собственности на квартиру.

Также за регистрацию взимается государственная пошлина, размер которой установлен п.22 ч.1 ст.333.33 НК РФ. В соответствии с указанным положением за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества государственная пошлина для физических лиц уплачивается в размере 2000 рублей .
Однако представление квитанции об уплате государственной пошлины вместе с заявлением о государственной регистрации не требуется. Заявитель вправе представить такой документ по собственной инициативе (ч.7 ст.18 Закона).
Госпошлина должна быть уплачена до получения покупателем документов о регистрации права собственности на квартиру. Если на момент получения документов сведения о поступлении денежных средств в Росреестре будут отсутствовать, предъявление квитанции будет необходимо.

Несмотря на то, что в соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, однако после 1 марта 2013 г. регистрация такого договора не производится.
Согласно п.8 ст.2 Федерального закона от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 1 марта 2013 г.
Следовательно, если договор купли-продажи квартиры заключен после 1 марта 2013 года, то он не подлежит регистрации, производится только регистрация права собственности на квартиру.

Кроме того, из п.3 ч.3 ст.15 Закона «О государственной регистрации недвижимости» следует, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора — при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом
То есть для регистрации права на квартиру в регистрирующий орган должны обратиться как покупатель, так и продавец. Фактически покупатель подает заявление о регистрации права собственности на квартиру, а продавец — о прекращении права собственности на квартиру.
На практике встречаются случаи, когда она из сторон, после заключения договора купли-продажи, уклоняется от регистрации перехода права собственности. Чаше всего продавец, получив деньги за квартиру, не хочет подавать заявление о регистрации прекращения права собственности.
Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Аналогичная норма содержится и в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости». Так, согласно ч.7 ст.15 Закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Исходя из перечисленных статей, если продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности на квартиру, покупатель вправе обратиться в суд с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае документом, на основании которого осуществляется регистрация права собственности на квартиру, будет не договор купли-продажи квартиры, а решение суда.

Учитывая изложенное, государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется на основании заявления продавца и покупателя, к которому должен быть приложен договор купли-продажи квартиры. Если продавец уклоняется от регистрации, покупатель обращается с иском в суд, и в этом случае к заявлению вместо договора купли-продажи прилагается решение суда о регистрации перехода права собственности на квартиру. За регистрацию права собственности взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей. Регистрация производится в сроки от семи до девяти рабочих дней. Документом, который выдается покупателю в качестве подтверждения права собственности на квартиру, является выписка из реестра недвижимости (ЕГРН).

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

108shagov.ru. Все права защищены. 2019