Договор купли продажи дома с правом пожизненного проживания

Прежде чем подписывать договор купли-продажи (ДКП) квартиры, покупатели должны узнать подробную информацию о приобретаемом объекте недвижимости. Зачем это делать? Дело в том, что не всегда собственник честен с потенциальным владельцем, и «забывает» упомянуть такую «мелочь», как то, что в вашей квартире всегда будет жить кто-то еще. Одно дело, когда речь идет о добровольном «совместном проживании» на основании договора ренты, другое — когда новый собственник не может выселить жильцов ни под каким предлогом. Как поступать в этих ситуациях?

Договор купли-продажи квартиры с проживанием продавца: когда выселить человека невозможно

Продавец не сможет выселить человека в следующих случаях:

  • Приватизация или наследство. Если человек добровольно отказался от того, чтобы приватизировать квартиру в пользу третьего лица или недвижимость досталась ему на правах наследства, то вы, как новый собственник, не сможете запретить ему проживать на уже вашей территории;
  • «Запутанный» брачный контракт. В документе супруги могут указать, что у каждой из сторон есть право жить в квартире в том случае, если одна из сторон уже не является ее собственником;
  • Сотрудники ЖКХ. Если квартира досталась человеку от ЖКХ + он выплатил хотя бы часть пая, то вряд ли вы сможете его выписать.

Впрочем, одна из наиболее сложных категорий — несовершеннолетние, которые проживают в детском доме. За ребенком остается право на вынужденно оставленное им жилье.

Покупателю нужно взять выписку из домовой книги и из ЕГРП. Разумеется, вы не обязаны это делать, но только так вы сможете узнать, кто прописан в квартире и не находится ли она в залоге/под арестом. Эта мера позволит вам перестраховаться и не оказаться в ситуации, когда вы вынуждены жить в одной квартире с абсолютно посторонним человеком.

Что такое рента?

Стоит отметить, что ДКП квартиры с пожизненным проживанием, информация — это практически тоже самое, что и договор ренты. Разница в том, что в первом случае вы, как новый собственник, не должны обеспечивать человека, а во втором — речь идет не только о содержании.

Договор ренты позволяет решить ряд проблем как одной, так и второй стороне. Семья или один человек получают в свое распоряжение квартиру (за весьма и весьма приемлемую ежемесячную плату), а вот получатель ренты обеспечивает себя качественным уходом и дополнительным доходом.

Договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием (рента) помимо основных требований к содержанию, в виде ФИО сторон, описания предмета сделки, прав и обязанностей должен содержать следующие моменты:

  • Размер ежемесячной платы получателю ренты (меньше 2-х прожиточных минимумов не допускается);
  • Гарантии обеспечения жильем получателя ренты.

Также в соглашение можно вписать питание, уход и проведение ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты.

Покупателю также нужно знать о том, что он не имеет права перепродавать или сдавать в аренду объект недвижимости без согласия получателя ренты.

Оцените все риски, прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры с проживающим в ней человеком. И тем более — наведите справки, если собственник жилья явно что-то скрывает от вас и что-то недоговаривает, чтобы потом не столкнуться с неприятностями.

На сайте «ПростоДокс» вы можете заполнить договор купли-продажи квартиры, образец как с учетом пожизненного содержания и проживания человека, так и без него. Заполнение соглашения отнимет у вас максимум 15 минут. Это намного быстрее, чем юридическая консультация, но равноценно ей по эффективности. С составлением договора справится даже ребенок. Попробуйте и вы!

Договор купли-продажи с пожизненным проживанием

Договор купли-продажи с пожизненным проживанием подразумевает, что собственник квартиры сохраняет за собой право жить в продаваемом помещении. Такие соглашения нередко заключают пожилые люди, чтобы получить необходимые в данный момент денежные средства и не лишиться крыши над головой.

В договоре купли-продажи с пожизненным проживанием (иждивением) также может быть предусмотрена обязанность покупателя содержать предыдущего владельца, то есть недвижимость переходит в обмен на периодические выплаты или полное содержание бывшего владельца.

Чтобы оформить такое соглашение, в первую очередь нужно подготовить пакет документов:

• свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРН);

• технический паспорт на квартиру;

• справку о лицах, зарегистрированных в жилом помещении.

Следующий этап – согласование условий сделки. Стороны могут заключить договор купли-продажи с пожизненным проживанием продавца, только если они достигли соглашения относительно всех его пунктов и согласованные условия не противоречат нормам ГК РФ.

Согласованию подлежат стоимость жилья и размер пожизненного содержания бывшего владельца квартиры.

В тексте соглашения обязательно должны быть указаны:

• место и дата заключения;

• сведения о сторонах;

• предмет (наименование недвижимости, ее характеристики);

• срок действия договоренности (как правило – до конца жизни продавца);

• права и обязанности сторон;

• порядок передачи имущества;

• порядок расчетов (полная стоимость квартиры, стоимость содержания с иждивением, иное обеспечение);

• выкуп пожизненного содержания;

• основания для расторжения сделки.

Обратите внимание: договор купли-продажи жилья с правом пожизненного проживания подлежит обязательному нотариальному заверению. Нотариус должен проверить не только подлинность правоустанавливающих документов, но и дееспособность продавца. Это нужно для того, чтобы предотвратить мошенничество.

Если владелец жилья – недееспособный, сделки от его имени может заключать только законный опекун.

Договор купли-продажи с правом проживания продавца считается заключенным после государственной регистрации. Для внесения данных в Росреестр понадобятся паспорта участников сделки, соглашение о продаже квартиры в трех экземплярах, квитанция об уплате госпошлины и заявление, заполненное по типовому образцу.

После госрегистрации договора купли-продажи с пожизненным проживанием продавца покупатель получает выписку из ЕГРН, в которой указано обременение – рента. Предыдущий собственник при этом оставляет за собой право проживать в проданной квартире до конца жизни.

Договор ренты
Рента
О ренте
Наследство
Наследование

Назад | | Вверх

Кто имеет право пользования квартирой?

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Кроме права собственности существуют еще и право пользования квартирой. Это то, что кардинально отличает Откроется в новой вкладке.»>первичный рынок жилья от Откроется в новой вкладке.»>вторичного. И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования. Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним.

Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру, в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют Откроется в новой вкладке.»>право пользования квартирой, т.е. право проживания в ней.

Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

Есть несколько категорий таких правообладателей:

  1. Все собственники квартиры (их видно из Откроется в новой вкладке.»>Титула или из Откроется в новой вкладке.»>Выписки ЕГРП);
  2. Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней);
  3. Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
  4. Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
  5. Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.

Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи, и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях).

Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры.

«Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли продажи квартиры (ДКП), и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре.

Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире. Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом). И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд.

Но здесь есть нюансы!

Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено. Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства. То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют. А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении.

Прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ – «Покупка квартиры с несовершеннолетними».

Как узнать кто прописан в квартире?

Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства) в данной квартире нам покажет Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги, а в некоторых городах ее заменяют Откроется в новой вкладке.»>Справки о регистрации по форме №9 и №12 (подробнее обо всех этих бумагах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную) Выписку.

Обычная Выписка дает информацию обо всех «прописанных» в данной квартире на текущий момент.

Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших «прописанных» в данной квартире, включая тех, кто прописан на текущий момент.

И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр.), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы. Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним. Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам (о них ниже).

Очевидно, что для целей проверки нас будет интересовать более полная, т.е. архивная Выписка. Именно из нее мы узнаем, существуют ли здесь лица, временно снятые с регистрационного учета или исчезнувшие в неизвестном направлении. Эти данные указаны в последней графе Выписки: «Когда и куда выбыл, временно или постоянно».

Если таковых персонажей нет – все в порядке.

Если таковые обнаруживаются, то есть шанс, что они могут вернуться, и их права на пользование квартирой могут быть восстановлены. От такой квартиры лучше отказаться. Во всяком случае, до урегулирования этого вопроса.

Как такой вопрос можно «урегулировать» лучше уточнять на Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультации юриста применительно к конкретной сделке. В том числе – если обнаруживается временно выписанный или исчезнувший непонятно куда персонаж не из числа семьи Продавца, а из числа прежних собственников (если квартира продается не первый раз).

К сожалению, практика такова, что работники паспортных столов не очень любят выдавать именно архивные Выписки (по опыту работы риэлторов в Москве). Не всегда данные о прежних жильцах собраны и сгруппированы как положено, а выполнять эту работу по просьбе заявителей многие паспортистки просто не хотят.

Здесь уже приходится рассчитывать на личное обаяние и благодарность «в пределах разумного». Если даже это не помогает, приходится обращаться «наверх» – к старшей паспортистке, либо к начальству территориального отдела ФМС. «Пинок сверху», как правило, быстро помогает нерадивой паспортистке решить задачу.

Если нет желания ублажать паспортисток лично, вытягивая из них сведения, можно обратиться за подобной услугой в специализированные коммерческие службы или юридические конторы.

Бывает, что архивные выписки отказываются давать, мотивируя это защитой персональных данных третьих лиц (тут сложно спорить).

Бывает, что в выписке информация отражена не должным образом (спишем на «человеческий фактор» или лень паспортистки), тогда недостающие сведения нужно запрашивать там же, в паспортном столе, отдельно. Например, в графе «Когда и куда убыл, временно или постоянно» зачастую может стоять только дата снятия с регистрационного учета. Этой информации явно не достаточно для Покупателя.

Здесь нам снова могут помочь вежливые люди из специализированных служб, работники которых специально «заточены» на добычу подобной информации, и получение различных справок, в т.ч. архивных Выписок из Домовой книги.

В Москве вместо Выписки из Домовой книги можно взять Единый жилищный документ (ЕЖД), который дублирует многие сведения, связанные с квартирой, ее жильцами и собственниками, в т.ч. сведения из Домовой книги.

Откроется в новой вкладке.»>Единый жилищный документ (ЕЖД), очевидно, более удобен для использования, и выдается он в тех же инстанциях, что и Выписка, т.е. – в районных МФЦ г. Москвы (подробнее о нем — см. по ссылке).

Но проблема здесь та же – во-первых, ЕЖД выдается только собственникам или прописанным в квартире жильцам, во-вторых, там указаны только текущие зарегистрированные лица. А значит, нужно добывать архивные сведения – самостоятельно или с помощью тех же специалистов.

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?

Некоторые из перечисленных выше категорий правообладателей (обладателей права пользования квартирой), обладают этим правом бессрочно, т.е. пожизненно, и независимо от смены собственника жилья. Это право у них закреплено законом. И лишиться этого права они могут только добровольно отказавшись от него (например, выписавшись из квартиры).

О ком здесь идет речь?

Пожизненное право проживания в квартире имеют следующие лица:

Подробно о каждом из них рассказано в соответствующих статьях Глоссария (по указанным ссылкам). Нам же сейчас нужно запомнить главное – при обнаружении таких персонажей следует отказаться от такой квартиры. Во всяком случае, если не удалось уладить вопрос с их добровольным (письменным, нотариально заверенным) отказом от права пользования квартирой и выписки из нее.

Обнаружить этих персонажей позволяют Выписка из Домовой книги или ЕЖД (в случае с отказом от приватизации), и основной Откроется в новой вкладке.»>правоустанавливающий документ на квартиру (в случае завещательного отказа или содержания с иждивением).

Собственно наличие «прописанных» людей в квартире, даже на момент совершения сделки купли-продажи, является обычной практикой на рынке, особенно, в Откроется в новой вкладке.»>альтернативных сделках. Важно, чтобы все они (особенно, те, кто не является собственником, и формально не участвует в сделке) были в курсе предстоящей сделки с квартирой, были полностью Откроется в новой вкладке.»>дееспособными, и готовы были выписаться из квартиры после ее продажи.

Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто «прописан» в квартире, но не является ее собственником (т.е. у Откроется в новой вкладке.»>«третьих лиц»).

Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору), будет весомым аргументом в суде.

Перестраховка. Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи, желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки. Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования. Фактически это обременение, которое может не отражаться ни в Титуле, ни в Выписке из Домовой книги. Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением, но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП).

В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем) квартиры.

Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры (ДКП) снижает риск возможных претензий «третьих лиц» , в т.ч. претензий на право пользования квартирой.

В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц».

Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц», решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя).

Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку.

Грамотно сформулировать эти обязательства Продавца в ДКП поможет Откроется в новой вкладке.»>Нотариус.

Заказать Выписку из ЕГРН можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Подробнее об этом будет рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Передача денег при покупке квартиры».

Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна».

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, мы выяснили, кто кроме собственника имеет право пользования и проживания в квартире, изучили Выписку из Домовой книги, перечитали еще раз правоустанавливающий документ, и приняли необходимые меры для снятия всех жильцов с регистрационного учета. Глубоко вздохнули и идем дальше.

Недействительный договор. Оспаривание договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца

Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда по делу об оспариванинии решения о расторжении договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2011 г. N 33-12229

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Шубиной И.И.,
судей Суминой Л.Н., Дубинской В.К.,
при секретаре Потапове А.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Суминой Л.Н. дело по кассационной жалобе представителя ответчика Самусовой А.А. по доверенности Мещеряковой Т.В. от 22.12.2010 года и дополнительной кассационной жалобе ответчика Самусовой А.А. от 16.02.2011 года на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2010 года, которым

исковые требования Федотова Анатолия Васильевича к Самусовой Анастасии Альбертовне о расторжении договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенный 18 февраля 2005 года между Федотовым Анатолием Васильевичем и Самусовой Анастасией Альбертовной, зарегистрированный в УФРС по Москве 15.03.2005 г.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: . в собственность Федотова Анатолия Васильевича.

Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Самусовой Анастасии Альбертовны на квартиру N . общей площадью . кв. м., жилой площадью . кв. м., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности Самусовой Анастасии Альбертовны на квартиру по адресу: .

Взыскать с Самусовой Анастасии Альбертовны в пользу Федотова Анатолия Васильевича затраты на содержание квартиры в размере . руб. . коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере . руб. . коп., а всего взыскать . (. ) руб. . коп.

Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 30.09.2010 г. по вступлении решения в законную силу, установила:

Федотов Анатолий Васильевич обратился в суд с иском к Самусовой Анастасии Альбертовне о расторжении договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенного 18.02.2005 г., о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя свои требования тем, что ответчик с момента заключения договора грубо нарушает взятые на себя обязательства, до настоящего времени не оплачивает стоимость недвижимого имущества, на предъявленную претензию не отвечает. Кроме того, ответчик не выполняет принятые на себя обязательства по оплате затрат на содержание квартиры и оплате коммунальных услуг.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, что подтверждается распиской (л.д. 184), ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявил, сведений об уважительности неявки в суд не представил.

Ранее в судебных заседаниях 28.10.2008 г., 10.11.2010 г. представитель истца Федотова А.В. по доверенности Ушанов А.А. исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика Самусовой А.А. по доверенности Мещерякова Т.В. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что договор зарегистрирован, обязательства исполнены, после исполнения обязательств покупатель зарегистрировался по адресу спорной квартиры. Истец в спорной квартире не проживал, а проживал у своей бывшей жены Федотовой Нины Александровны. Стороны договорились об оплате жилого помещения по сделке после ее государственной регистрации, не указав срок исполнения. Поскольку стороны являются родственниками (истец Федотов В.А. — отчим мужа матери ответчика Самусовой А.А.), документального подтверждения передачи денежных средств не имеется, акт приема-передачи не составлялся, расписка в передаче денежных средств за спорную квартиру не составлялась. За время действия договора с 2005 года истец действий, направленных на защиту своего нарушенного права, не предпринимал, а поэтому им пропущен срок исковой давности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит представитель ответчика Самусовой А.А. по доверенности Мещерякова Т.В. по доводам кассационной жалобы от 22.12.2010 года и ответчик Самусова А.А. по доводам дополнительной кассационной жалобы от 16.02.2011 года.

Судебная коллегия, обсудив вопрос о возможности, в порядке ст. 354 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных о месте и времени слушания дела, заслушав объяснения представителя Федотова А.В. по доверенности в порядке передоверия Нагиева Э.Д.о, представителя ответчика Самусовой А.А. по ордеру адвоката Пограмкова М.С. (л.д. 224), обсудив доводы кассационной жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства по настоящему спору судом первой инстанции установлено, что 18.02.2005 г. Федотов Анатолий Васильевич и Самусова Анастасия Альбертовна, действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили договор, составленный в простой письменной форме, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает в собственность квартиру N . находящуюся по адресу: . Данная двухкомнатная квартира, общей площадь . кв. м, жилой площадью . кв. м. принадлежала продавцу по праву собственности на основании Договора передачи N . от 04.11.1992 г., Свидетельства о праве собственности на жилище N . от 20.12.1992 г., Свидетельства о праве на наследство по закону от 20.08.1998 г., зарегистрированного в реестре за N . Данный договор зарегистрирован в ГУ ФРС по Москве, N . регистрации . (л.д. 7).

Пунктами 4, 5 названного Договора продажная стоимость указанной квартиры предусмотрена в сумме . руб. . коп., каковую покупатель обязался уплатить продавцу после государственной регистрации настоящего договора в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве. При этом, оговорено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

На основании п.п. 12, 14 того же Договора, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в ГУ ФРС по г. Москве. С момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя в ГУ ФРС по г. Москве продавец приобретает право безвозмездного пожизненного пользования указанной квартирой и проживания в ней.

В силу п.п. 15, 16 Договора, договор может быть расторгнут сторонами до исполнения обязательств по взаимному соглашению, а в случае отказа одной из сторон или после исполнения обязательств по договору — в судебном порядке. В случае расторжения настоящего договора каждая сторона возвращает другой все полученное по сделке.

Как следует из материалов дела, 15.03.2005 г. Самусовой А.А. выдано Свидетельство о государственной регистрации права . (л.д. 42), 23.03.2005 г. она зарегистрирована в спорной квартире (л.д. 65).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание доводы представителя истца о том, что ответчик должна была уплатить указанную в договоре стоимость квартиры в размере . руб. . коп. после государственной регистрации договора в ГУ ФРС по Москве и перехода права собственности на квартиру, которая произведена 15.03.2005 г. Однако, данное обязательство по оплате стоимости квартиры ответчиком до настоящего времени не исполнено, при этом все разумные сроки по исполнению данного обязательства истекли, в связи с чем 05.08.2010 г. истец вынужден был направить ответчику претензию с предложение об уплате денежных средств по договору купли-продажи. Указанное нарушение обязательства является для истца существенным, он является инвалидом . группы, пенсионером, систематически находится на стационарном лечении, нуждается в денежных средствах. Никакого устного соглашения об исполнении заключенного между истцом и ответчиком договора не заключалось.

Поскольку в договоре купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенном между Федотовым А.В. и Самусовой А.А., форма и порядок расчетов не оговорены, с учетом положений п. 3 ст. 159 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что стороны договора вопрос об устной форме совершения сделок по исполнению обязательств, принятых на себя Федотовым А.В. и Самусовой А.А., в том числе вопросы о передаче денег во исполнение договора, не согласовали.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлены какие-либо письменные доказательства, подтверждающие тот факт, что в период с 2005 года и до обращения истца в суд Самусовой А.А. исполнялись обязательства, принятые на себя по договору купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, в том числе по оплате коммунальных услуг и капитального ремонта, тогда как из показаний допрошенного в судебном заседании свидетеля С., подробно изложенным в решении суда, из представленных истцовой стороной квитанций по содержанию квартиры и оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 2005 г. по настоящее время, усматривается, что Федотов Анатолий Васильевич, будучи пенсионером по старости, инвалидом . группы бессрочно, ввиду невозможности проживания в спорной квартире по причине замены замков, вынужден был периодически проживать то на даче, то у бывшей жены, неоднократно находился на стационарном лечении в 3-м ревматологическом отделении Института ревматологии РАМН в период с 20.09.2005 г. по 29.09.2005 г. (л.д. 57-58), с 08.11.2006 г. по 20.11.2006 г. (л.д. 52-54), с 22.10.2007 г. по 16.11.2007 г. (л.д. 49-51), на обследовании и лечении во втором неврологическом отделении ГКБ N 20 в период с 03.07.2008 г. по 14.08.2008 г. (л.д. 45), в 3-м ревматологическом отделении Института ревматологии РАМН: с 05.11.2008 г. по 24.11.2008 г. (л.д. 47-48), оплачивая при этом коммунальные услуги.

Доводы представителя ответчика о том, что необходимости в передаче денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры не имелось в связи с наличием между сторонами родственных отношений, суд верно счел несостоятельными, поскольку нахождение в какой-либо степени родства не дает оснований для нарушения условий взятых на себя договорных обязательств, с учетом того, что в порядке ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства нашел подтверждение тот факт, что ответчиком нарушено условие договора об оплате стоимости квартиры, которое является существенным условием, истцом, в соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ, во внесудебном порядке 05.08.2010 г. ответчику предложено расторгнуть договор в связи с невыполнением его условий, на что ответа получено не было, в связи с чем договор купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенный между сторонами 18.02.2005 года, суд обоснованно счел подлежащим расторжению по решению суда.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о расторжении оспариваемого договора и об обязании ответчика возвратить все полученное по сделке, что, по мнению судебной коллегии, соответствует п. 16 заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры, предусматривающего, что в случае расторжения настоящего договора каждая сторона возвращает другой все полученное по сделке, положениям ст.ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ и о чем разъяснено пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которого, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из изложенного, с учетом п. 14 вышеназванного договора, определяющего, что с момента перехода спорной квартиры в собственность покупателя тот за свой счет осуществляет ее эксплуатацию и ремонт, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, дома, придомовой территории, применения судом заявленным стороной ответчика срока исковой давности, суд взыскал с ответчика затраты, понесенные истцом на содержание и эксплуатацию квартиры, за период с 16.03.2008 г. по 16.09.2010 г. (на дату подачи иска в суд), которые составили, согласно представленного истцом расчета, произведенного на основании платежных документов, . руб. . коп., подробный расчет которых судом приведен в решении, и который никем не оспорен.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

Рассматривая довод стороны ответчика о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, доверительные отношения, сложившиеся между истцом и ответчиком, учитывая, что срок возврата условиями договора конкретной календарной датой не определен, ответа на направленную истцом в августе 2010 года в адрес ответчика претензию не последовало, суд счел, что срок исковой давности истцом не пропущен в связи с тем, что требование об исполнении условий договора было направлено им 05.08.2010 г., следовательно, срок исковой давности течет с 05.08.2010 г.

Таким образом, все изложенные выше выводы суда по вопросу расторжения договора купли-продажи квартиры, нарушения условий договора, применения срока исковой давности, коллегия полагает обоснованными, так как суд правильно установил, исследовал и оценил соответствующие доводы и обстоятельства, сделал верные и правомерные выводы, с которыми коллегия соглашается.

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчиком были выплачены истцу денежные средства в счет оплаты стоимости приобретенной у него квартиры являются голословными, соответствующими доказательствами не подтвержденными, с учетом того, что указанный кассатором п. 5 договора купли-продажи от 18.02.2005 года не свидетельствует о факте уплаты покупателем недвижимого имущества, а лишь устанавливает размер его стоимости и условие оплаты (л.д. 7).

Утверждения кассатора о том, что судом в ходе судебного разбирательства не рассматривалось заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, опровергается письменными материалами дела и мотивированной частью решения, в котором приведено суждение суда по данному вопросу.

Ссылка кассационной жалобы на то, что судом неправомерно применены положения ч. 2 ст. 605 ГК РФ, регулирующие рентные отношения, подлежат отклонению, поскольку не могут повлиять на законность постановленного судом первой инстанции решения.

Доводы кассатора о неприменении судом требований ст. 486 ГК РФ, являются несостоятельными в связи с тем, что к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению, согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении, поэтому в данном случае с учетом расторжения договора купли-продажи истец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Ссылки кассационной жалобы на то, что истцом при подаче искового заявления в суд не оплачена государственная пошлина подлежат отклонению в связи с тем, что юридически значимым обстоятельством по делу факт неуплаты госпошлины не является, а потому данное обстоятельство на законность принятого решения повлиять не может.

Утверждения кассатора о том, что в ходе судебного разбирательства протокол судебного заседания велся судьей, а не секретарем судебного заседания опровергаются имеющимися в материалах дела протоколами, оформленными и подписанными секретарями судебных заседаний А. и Р.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судом при вынесении настоящего решения тайны совещательной комнаты не нашли своего подтверждения в ходе служебной проверки, проведенной Тушинским районным судом г. Москвы, о чем свидетельствует акт от 10 марта 2011 года, утвержденный председателем указанного суда (л.д. 229).

По смыслу ст. 196 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в Постановлении «О судебном решении», решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Между тем, решение суда в части взыскания . рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанными исходя из стоимости приобретенной ответчиком квартиры в размере . рублей, указанным требованиям не отвечает, поскольку данный вывод сделан без учета положений ч. 1 ст. 395 ГК РФ, регулирующей вопросы, связанные с использованием денежных средств, право собственности на которые принадлежит другому лицу, она применяется в тех случаях, когда использование чужих денежных средств явилось следствием неправомерного удержания их, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, неосновательного получения их, неосновательного сбережения их за счет другого лица, а также сделан без учета фактических обстоятельств дела, согласно которых ответчик предназначенные в счет оплаты квартиры денежные средства не использовал в своих целях, факт такой неуплаты явился основанием к расторжению договора купли-продажи и возврату недвижимого имущества продавцу.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, которым с учетом вышеизложенного, в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Тушинского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2010 года в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами отменить.

Вынести новое решение, которым в удовлетворении требований Федотова А.В. к Самусовой А.А. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере . руб. . коп. отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Смотрите так же:  Совместное предприятие обратилось в арбитражный суд
Опубликовано в Без рубрики   

Рубрики

  • Рубрик нет
108shagov.ru. Все права защищены. 2019